晋中市住宅小区物业服务等级与收费标准说明样本.docx

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晋中市住宅小区物业服务等级与收费标准说明样本

晋中市住宅社区物业服务级别与收费原则》阐明

为了提高我市物业管理服务水平，增进物业管理公司提供质价相符服务，引导业主对的评判物业管理服务质量，依照国家发改委、建设部印发《物业服务收费管理办法》和中华人民共和国物业管理协会印发《普通住宅社区物业管理服务级别原则》（试行），参照外地都市物业管理关于规定，结合我市物业服务现状和收费水平，修订了《晋中市住宅社区物业服务级别与收费原则》（下称《原则》）。

现将关于问题阐明如下：

一、物业服务内容和级别划分

本《原则》依照物业服务内容、质量不同规定、将物业服务分为六个方面：

综合管理与基本规定；共用设施设备运营、保养、维修服务；共用部位维护、管理服务；公共区域秩序维护服务；公共区域清洁卫生服务；绿化及寻常养护服务。

各项服务内容分别细化为四个级别，各个级别有明确服务质量规定，多层住宅一级至四级收费原则分别为每月每平方米0.80元、0.60元、0.40元、0.30元；高层住宅收费原则可在多层住宅各级别收费原则基本上上浮30%—50%。

二、物业服务收费原则拟定

物业服务各级别指引性收费原则是在我市现行物业服务社会平均成本和收费水平基本上，依照各项服务所需成本占所有成本比例测算，各级别之间保持一定合理差价。

物业服务质量规定越高，所投入人力、物力就越大，收费也相应较高；物业服务质量规定不高，物业服务投入人力、物力就小，收费也相应较低。

各级别原则可依照社区规模、服务内容等状况进行上下浮动，规模低于4万米2可恰当上浮，规模不不大于10万米2可恰当下浮，上下浮动幅度不超过20%。

三、公共水电费用（涉及水、电损耗，二次加压电费等）并入物业服务收费。

详细原则：

水每平方米控制在0.01-0.03元，电每平方米控制在0.03-0.06元，已含在“共用设施设备运营、保养、维修服务”项目中。

该原则是结合社区水、电现行平均加价水平，在保证顾客实际承担不增长前提下，依照城区住宅户均建筑面积和每户月均水、电费支出状况测算。

由物业管理公司和业主委员会依照现行公共水电费平均支出状况提出意见，报市、县物价局核准后执行。

四、高层住宅电梯运营费用未包括在物业服务收费原则内，物业管理公司可另行收取。

详细收费原则可依照实际运营成本费用状况进行核算，报市、县物价局核准后执行。

同一社区内各楼或单元应执行统一电梯运营费用原则。

计算收费原则公式：

电梯运营费用（元/M2月）=电梯年运营总费用÷总台数÷总建筑面积÷12个月。

电梯运营总费用涉及：

1、电梯电费；2、电梯定期常规保养费用；3电梯年安全检测费用；3、零星配件和维修费用

晋中市住宅社区物业服务级别和收费原则

一 级

项 目

 内 容 和 标 准

综合管理和基本规定

 1、服务与被服务双方订立规范物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承办项目时，对住宅社区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验罢手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家关于规定获得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

应用计算机等当代化设备进行科学管理。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务积极、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修及时到达，其他报修按双方商定期间到达现场，有完整报修、维修和回访记录。

7、依照业主需求，提供物业服务合同之外特约服务和代办服务，公示服务项目与收费原则。

8、按关于规定和合同商定发布物业服务内容、收费原则和物业服务资金收支状况。

9、按合同商定规范使用住房专项维修资金。

10、协助召开业主大会并配合其工作。

每年至少2次征询业主对物业服务意见，满意率85%以上。

共用部位维护、管理服务

 1、对房屋共用部位进行寻常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、依照房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位使用状况，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴，及时编制维修筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修。

3、每日巡逻1次社区房屋单元门、楼梯通道以及其她共用部位门窗、玻璃等，做好巡逻记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理关于规定和业主公约规定，建立完善住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）装修方案，告知装修人关于装饰装修禁止行为和注意事项。

每日巡逻1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，及时劝阻并报告业主委员会和关于主管部门。

5、对违背规划私搭乱建和擅自变化房屋用途行为及时劝阻，并报告业主委员会和关于主管部门。

6、社区主出入口设有社区平面示意图，重要路口设有路标。

各幢、单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

共用设施设备维修养护服务

 1、对共用设施设备进行寻常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运营、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，负责人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运营正常。

4、对共用设施设备定期组织巡逻，做好巡逻记录，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴或者需要更新改造，及时编制维修、更新改造筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运营。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、社区道路平整，重要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全设施设备有明显警示标志和防范办法；对也许发生各种突发设备故障有应急方案。

公共区域秩序维护服务

 1、保安人员在社区主出入口24小时值勤，其中12小时站岗执勤。

上岗时统一着装、佩戴统一标志，仪容仪表整洁，精神饱满，姿态良好。

配备对讲机或其她必备保安器械。

2、设立智能化安全管理系统，实行24小时监控，做好相应运营记录，监控资料保存期限不少于30天。

发生故障及时排除。

3、对重点区域、重点部位每2小时巡逻1次。

4、对社区内车辆实行证、卡管理。

停车场（库）有人员巡视和引导停车，保证车辆有序停放。

车库内配备监视设施，地标、照明、消防器械配备齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存储。

5、对进出社区装修、家政等劳务人员实行登记管理。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和关于部门，并协助采用相应办法。

公共区域清洁卫生服务

 1、有健全卫生保洁制度，有明确分工和责任范畴，并实行监督管理，发现问题及时解决。

2、高层按层、多层按幢设立垃圾桶，垃圾每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

3、社区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查状况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水设备按规定清洗，定期巡逻，水质符合卫生规定。

6、依照本地实际状况定期进行消毒和灭虫除害。

绿化及寻常养护服务

 1、 绿化率达到30%以上。

绿化养护办法完善，有专业人员实行绿化养护管理。

2、 草坪生长良好，有缺损及时补栽补种，做到及时修剪和无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应依照其品种和生长状况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织灌溉、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，防止病虫害。

6、大型活动和重大节日依照季节摆花装扮，美化环境、增长氛围。

基准价格

 每月每平方米0.80元，上下浮动幅度为20％

二 级

项 目

 内 容 和 标 准

综合管理和基本规定

 1、服务与被服务双方订立规范物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承办项目时，对住宅社区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验罢手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家关于规定获得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

应用计算机等当代化设施进行科学管理。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务积极、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其他报修按双方商定期间到达现场，有完整报修、维修和回访记录。

7、依照业主需求，提供物业服务合同之外特约服务和代办服务，公示服务项目与收费原则。

8、按关于规定和合同商定发布物业服务内容、收费原则和物业服务资金收支状况。

9、按合同商定规范使用住房专项维修资金。

10、协助召开业主大会并配合其工作。

每年至少1次征询业主对物业服务意见，满意率80%以上。

共用部位维护、管理服务

 1、对房屋共用部位进行寻常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、依照房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位使用状况，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴，及时编制维修筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修。

3、每日巡逻1次社区房屋单元门、楼梯通道以及其她共用部位门窗、玻璃等，做好巡逻记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理关于规定和业主公约规定，建立完善住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）装修方案，告知装修人关于装饰装修禁止行为和注意事项。

巡逻装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，及时劝阻并报告业主委员会和关于主管部门。

5、对违背规划私搭乱建和擅自变化房屋用途行为及时劝阻，并报告业主委员会和关于主管部门。

6、社区主出入口设有社区平面示意图，重要路口设有路标。

各幢、单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

共用设施设备维修养护服务

 1、对共用设施设备进行寻常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运营、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，负责人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运营正常。

4、对共用设施设备做好巡逻记录，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴或者需要更新改造，及时编制维修、更新改造筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运营。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、社区道路平整，重要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全设施设备有明显警示标志和防范办法；对也许发生各种突发设备故障有应急方案。

公共区域秩序维护服务

 1、保安人员在社区主出入口24小时值勤，其中8小时站岗执勤。

上岗时统一着装、佩戴统一标志，仪容仪表整洁，精神饱满，姿态良好。

配备对讲机或其她必备保安器械。

2、设立智能化安全管理系统，实行24小时监控，做好相应运营记录，监控资料保存期限不少于15天。

发生故障及时排除。

3、对重点区域、重点部位每日至少巡逻1次。

4、对社区内车辆实行证、卡管理。

停车场（库）有人员巡视和引导停车，保证车辆有序停放。

车库内配备监视设施，地标、照明、消防器械配备齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存储。

5、对进出社区装修、家政等劳务人员实行登记管理。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和关于部门，并协助采用相应办法。

公共区域清洁卫生服务

 1、实行卫生保洁责任制度，并进行监督检查，发现问题及时解决。

2、高层按层、多层按幢设立垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

3、社区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每半月拖洗1次；一层共用大厅每3日拖洗1次；楼梯扶手每3日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查状况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水设备按规定清洗，定期巡逻，水质符合卫生规定。

6、依照本地实际状况定期进行消毒和灭虫除害。

绿化及寻常养护服务

 1、绿化率达到25%以上，有专业人员实行绿化养护管理。

 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应依照其品种和生长状况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织灌溉、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，防止病虫害。

基准价格

 每月每平方米0.60元，上下浮动幅度为20％

三 级

项 目

 内 容 和 标 准

综合管理和基本规定

 1、 服务与被服务双方订立规范物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、 承办项目时，对住宅社区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验罢手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家关于规定获得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

应用计算机等当代化设施进行科学管理。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务积极、热情。

6、公示24小时服务电话。

急修1小时内、其他报修按双方商定期间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、依照业主需求，提供物业服务合同之外特约服务和代办服务，公示服务项目与收费原则。

8、按关于规定和合同商定发布物业服务内容、收费原则和物业服务资金收支状况。

9、按合同商定规范使用住房专项维修资金。

10、协助召开业主大会并配合其运作。

每年至少1次征询业主对物业服务意见，满意率75%以上。

共用部位维护、管理服务

 1、对房屋共用部位进行寻常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、依照房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位使用状况，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴，及时编制维修筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修。

3、及时巡逻社区房屋单元门、楼梯通道以及其她共用部位门窗、玻璃等，做好巡逻记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理关于规定和业主公约规定，建立完善住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）装修方案，告知装修人关于装饰装修禁止行为和注意事项。

巡逻装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，及时劝阻并报告业主委员会和关于主管部门。

5、对违背规划私搭乱建和擅自变化房屋用途行为及时劝阻，并报告业主委员会和关于主管部门。

6、社区主出入口设有社区平面示意图，各幢、单元（门）、户有明显标志。

共用设施设备维修养护服务

1、对共用设施设备进行寻常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运营、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，负责人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运营正常。

4、对共用设施设备做好巡逻记录，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴或者需要更新改造，及时编制维修、更新改造筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯保证正常运营。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、社区重要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于85%。

10、容易危及人身安全设施设备有明显警示标志。

公共区域秩序维护服务

 1、社区主出入口24小时有人值守。

2、对重点区域、重点部位经常巡逻。

配有安全监控设施，实行24小时监控。

3、对进出社区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出社区装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和关于部门，并协助采用相应办法。

公共区域清洁卫生服务

 1、按幢设立垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、社区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每周清扫1次，楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃、路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内重要道路积水、积雪。

3、共用雨、污水井每季度检查1次，并视检查状况及时清掏疏通；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水设备按规定期清洗，定期巡逻，水质符合卫生规定。

5、依照本地实际状况定期进行消毒和灭虫除害。

绿化及寻常养护服务

 1、 绿化率达到20%以上，有专业人员实行绿化养护管理。

2、 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织灌溉、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，防止病虫害。

基准价格

 每月每平方米0.40元，上下浮动幅度为20％

四 级

项 目

 内 容 和 标 准

综合管理和基本规定

 1、 服务与被服务双方订立规范物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、 承办项目时，对住宅社区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验罢手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家关于规定获得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务积极、热情。

6、公示24小时服务电话。

报修按双方商定期间到达现场，有报修、维修记录。

7、按关于规定和合同商定发布物业服务费用或者物业服务资金收支状况。

8、按合同商定规范使用住房专项维修资金。

9、协助召开业主大会并配合其运作。

共用部位维护、管理服务

 1、对房屋共用部位进行寻常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、依照房屋实际使用年限，检查房屋共用部位使用状况，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴，及时编制维修筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修。

3、对社区房屋单元门、楼梯通道以及其她共用部位门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、做好装修管理，对装修中影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，及时劝阻并报告业主委员会和关于主管部门。

5、对违背规划私搭乱建和擅自变化房屋用途行为及时劝阻，并报告业主委员会和关于主管部门。

6、各幢、单元（门）、户有明显标志。

共用设施设备维修养护服务

 1、对共用设施设备进行寻常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运营、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运营正常。

4、对共用设施设备做好巡逻记录。

小修项目及时组织修复；大、中修项目及时编制维修、更新改造筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，依照业主大会决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯正常运营。

6、消防设施设备完好，消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全设施设备有明显警示标志。

公共区域秩序维护服务

 1、社区门房24小时有人值守。

2、保证重点区域、重点部位安全有序。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和关于部门，并协助采用相应办法。

公共区域清洁卫生服务

 1、社区内设有垃圾收集点，生活垃圾日产日清。

2、社区公共场地、道路等每日清扫1次；楼道每周清扫1次；楼梯扶手每半月擦洗1次；共用部位玻璃、路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、共用雨、污水井、化粪池定期清掏，发现异常及时疏通。

4、二次供水设备按规定清洗，水质符合卫生规定。

绿化及寻常养护服务

 1、有一定绿化面积。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、防止花草、树木病虫害。

基准价格

 每月每平方米0.30元，上下浮动幅度为20％。