沿海滩涂资源综合开发工程项目可行性研究报告.docx
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沿海滩涂资源综合开发工程项目可行性研究报告
沿海滩涂资源综合开发工程项目
可行性研究报告
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附表：
附表1、建设投资估算表
附表2、投资计划表
附表3、收入和税金及附加估算表
附表4、总成本费用估算表
附表5、投资现金流量表
附表6、项目资本金现金流量表
附表7、财务计划现金流量表
附表8、利润及利润分配估算表
附表9、资产负债表
附表10、还本付息表
附图：
附图1、项目地理位置示意图
附图2、项目
总平面布置图
附件：
附件1、企业营业执照
附件2、政府会办纪要、政府立项批复
附件3、土地价格评估依据
第1章总论
项目名称：
XX市XX沿海滩涂资源综合开发工程项目
建设单位：
XX市XX投资有限公司
公司注册地址：
XX市开发大道XX
项目建设地点：
XX市XX港区
法定代表人：
XXX
项目联系人XXX
邮编：
联系电话：
1.1项目建设单位概况
XX市XX投资有限公司（以下简称XX公司）组建于2009年9月,公司注册地位于XX市开发大道XX7号，公司首期注册资金为1亿元人民币，全部为实收货币资本。
为壮大公司资本实力，充分发挥沿海开发职能作用，XX市政府又逐步对公司进行注资，2009年12月已增资到20亿元人民币，公司净资产达65.62亿元。
公司经营范围：
政府授权的沿海滩涂资源的开发利用；政府授权的国有资产（股权）的经营与管理；实业投资；公司受让地块内的土地开发与土地使用权经营；投资服务、信息服务；沿海城市基础设施、重点建设项目；房地产开发、物业管理。
1.2项目概况
1.2.1项目规划简介
XX市XX沿海滩涂资源开发项目位于XX港区。
根据XX市人民政府专题会办纪要（第41号）精神，由市XX公司参与投资建设XX港临港产业园区已围滩涂垦区的土地整治工程。
本项目规划整治为XX港区已围垦滩涂，总占地面积5平方公里（合7500亩），项目实施后由生地变为熟地，新增可利用土地5400亩，根据规划，新增土地一部分用于建设金融和生活配套服务集中区，其余均作为工业建设用地。
工业建设用地的产业目标定位为石化、物流服务等。
XX市XX公司参与建设XXXX港区投资建设的文件详见附件：
XX市人民政府会办纪要（第41号）。
1.2.2项目建设地点（区域范围）
本项目位于XX港XX港区已围滩涂垦区，其范围为：
横二路以南、横六路以北、湖宾大道以西、中央大道以东围合的区域。
1.2.3项目建设内容
本项目建设内容主要包括土地整治、道路建设、桥梁建设、绿化工程、水电配套、拆迁补偿等。
1.2.4项目投资总额
本项目投资总额：
116122万元。
1.2.5项目建设期
本项目建设期为2年。
1.2.6项目进展情况
至目前，项目建设的工程技术方案初步完成，项目前期的各项准备工作正在进行，项目现场的用电、用水的现场勘探和初步方案设计已经完成。
本项目已经XX市发展和改革委员会立项
立项批复详见附件。
1.3项目建设背景及必要性
1.3.1项目建设背景
XX，地处XX省沿海中部，东临黄海，总人口812万，总面积1.69万平方公里，是XX国土面积第一、人口第二的省辖市。
XX有着2100多年历史。
1983年XX撤地建市，现下辖9个县（市、区）。
经历改革开放30多年的发展，XX已经成为XX沿海地区新兴工商业城市、长三角经济协调会成员城市。
XX沿海开发上升为国家战略后，XX在更高起点、更大空间、更高平台上，以更广的视野谋划XX新一轮发展，确立了“东向出海”的总体战略，明确了“三港联动，海河并举，滩涂造地，产业兴市”的基本思路，倾力打造中国沿海地区新型工业基地、国家沿海滩涂资源综合开发试验区和重要的土地后备资源开发区、长三角地区重要的农副产品和能源供应储备基地、国家级湿地生态旅游基地。
沿海基础设施日渐完善。
XX坚持把沿海基础设施建设作为现阶段实施沿海发展战略的突破口，持续加大“7路1港4航”建设力度，形成与港口相配套的集疏运综合交通体系，5个临港经济区建设框架基本拉开，综合配套能力明显增强，对外交通条件有了较大改善。
按照港口功能定位，XX坚持“一港四区”错位发展。
初步构建陆海空立体交通体系，XX港区、XX南洋机场成为国家一类对外开放口岸。
港城建设全面启动，临港经济区功能配套日渐完善。
沿海产业发展全面推进。
XX确立新能源、节能环保、电动汽车、海洋生物、电子信息、新材料、新医药产业等7大产业作为全市倾力发展的战略性新兴产业，同时，各县（市、区）分别明确2-3个优势产业作为特色产业重点发展，目前，华锐国家级海上风电研发中心开工建设，国家级环保产业园建设全面推进。
沿海滩涂开发潜力巨大。
XX海岸线总长582公里，占XX的56%。
全市沿海滩涂总面积4550平方公里，占全国的1/6，而且每年以10平方公里左右的成陆速度向大海延伸，是XX土地后备资源最大、最具潜力的城市。
沿海重点项目建设成果辉煌。
XX沿海地区发展上升为国家战略后，XX的区位优势日益凸显，风电及装备制造、节能环保等一批投资规模大、科技含量高、产业带动强的项目先后落户XX。
神华集团、中粮集团、中国电力投资集团等10多家央企纷纷来盐投资，推动XX沿海开发迈出更加坚定的步伐。
去年6月10日，国务院常务会议讨论并原则通过《XX沿海地区发展规划》，标志着沿海发展站在新的起点、进入新的阶段。
为全面实施《XX沿海地区发展规划》，XX市委、市政府决定成立了高规格的市沿海发展规划建设委员会，下设办公室，由常务副市长兼任办公室主任，统筹协调沿海发展具体工作，沿海五县（市）成立了相应的组织机构。
整合港口资源，按照“三统三不变”的原则，组建XX港，并成立XX港港口局，统筹“一港四区”工作。
加强战略资源管控，市委、市政府研究出台了《关于加强全市沿海开发战略资源科学开发使用管理的实施意见》和市政府《关于加快推进全市风电和光伏产业发展的意见》，进一步确立“资源换产业”的思路，对沿海岸线、风电和光伏、滩涂、盐田等战略资源实行统一规划、管理和使用，保证沿海战略资源科学开发、高效利用、持续发展。
创新投融资机制，组建了XX市XX投资有限公司，注册资本20亿元，将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和XX港区开发。
目前规划投资3平方公里XX港城和5至10平方公里临港产业园建设前期工作，已经正式启动。
沿海滩涂围垦、整治与综合开发是XX市为适应《XX沿海地区发展规划》要求，加快XX沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发拓展发展空间而实施的重点项目。
总体项目包括：
一是沿海滩涂围垦项目。
根据规划要求，在2012年前实施XX沿海滩涂围垦55万亩，按照滩涂围垦开发范围的分工，岸外海域30万亩由省有关部门为主组织开发，近岸边滩25万亩由XX市XX公司为主组织实施开发，项目范围分布XX市东台、XX、射阳及响水四个市县，预计投入45亿元，地方自筹15亿元，申请项目贷款30亿元。
二是沿海滩涂资源开发项目，本项目为其中一部分。
该项目主要将XX沿海滩涂资源进行综合开发利用，项目区域5平方公里。
目前，项目区内基础设施缺乏，交通、水利条件较差，综合利用效益不高，主要面临以下几个问题：
（1）沟河淤泥堵塞严重，无挡土驳岸,亟需整治；
（2）养殖池塘过多，淤泥拥有量太大，需清淤换土；
（3）现有水系无法满足脱盐冲碱及项目发展需要；
（4）没有可供通行的道路、桥梁；
（5）没有分排式雨、污管道，无配套的电力设施。
基于上述背景，为加快滩涂垦区综合开发和高效利用的进程，解决好目前项目区内沟河淤泥堵塞严重，无挡土驳岸等问题，为XX港区临港产业园区新增土地后备土地资源，从而为沿海经济发展拓展新的空间。
XX市政府决定，将由XX市XX投资有限公司组织实施XX市XX港区沿海滩涂资源开发项目。
本项目实施后，可为XX市XX港区的临港产业园区新增可利用熟地5400亩。
根据市政府对XX港临港产业园区的发展规划，新增土地一部分用于建设金融和生活服务集中区，其余均作为工业建设用地。
1.3.2项目建设的必要性
（1）实施滩涂土地整治，增加土地后备资源，是XX沿海经济发展的重要战略。
《XX沿海地区发展规划》指出，在新形势下，加快XX沿海发展事关全局，具有重大战略意义，有利于长三角地区产业优化升级和整体实力提升；有利于完善全国沿海地区生产力布局；有利于促进中西部地区发展；有利于强化我国与新亚欧大陆桥沿线及东北亚地区的合作。
如果说“四个有利于”是XX沿海开发重大意义的集中体现，那么沿海滩涂围垦成为其首要位置。
无论是上海、苏南产业梯度转移，还是沿海地区自身发展新兴产业，都必须有土地。
沿海地区包括将要新增的270万亩围垦滩涂，是长三角新的发展空间，正如《XX沿海地区发展规划》所进一步阐述的：
加快XX沿海地区发展，将有效缓解长三角地区土地资源紧张状况，拓展新的发展空间，优化调整区域产业布局，推动产业升级，促进区域协调发展，进一步增强长三角地区整体实力和竞争力，更好地应对国际金融危机的冲击和影响。
同时在经济全球化的背景下，推进沿海地区的经济融合，提升沿海地区的综合能力，必将进一步增强中国经济的全球竞争力，确立在未来世界经济格局中的新坐标。
（2）实施滩涂土地整治，拓展沿海发展空间，是区域经济发展的必然抉择。
学术界从区位的角度将广西北部湾经济区、福建“海西”、XX沿海、辽宁沿海经济带与珠三角、长三角、京津冀三大经济圈相间排布，形成了我国东部沿海“三大四小”的开发格局；而从经济发展的现实水平来看，整个东部沿海基本上呈现为一条波浪型曲线，高低相间，规律明显。
不言而喻，XX沿海地区特别是XX沿海确实处于全国沿海经济带的洼地，这一地区人口多，经济总量小，产业布局差，产业升级慢，城市化水平低等已成为不争之事实。
然而，经过多年的不断探索，“沿XX则XX兴”已成为800万盐阜人民的共识，抓住机遇，以沿海大开发促进XX经济大发展已成为全市干群的具体行动。
充分利用XX滩涂资源丰富，发展空间巨大的优势，与XX沿海的南通、连云港两市实行错位发展，是XX经济发展的准确定位。
因此本项目的实施有利于促进沿海经济迅速崛起、持续发展，由此形成沿海地区新的增长极，实现XX经济的超常规发展。
（3）实施滩涂土地整治，加快综合开发利用，经济效益十分明显。
沿海滩涂围垦与综合利用从项目前期到收益的全部实现，周期较长，一般为8-10年，前后大致通过以下几个环节（见下图）：
从图中不难看出，本项目主要实施的是将初步配套后养、种植滩涂垦区，经深度配套后，进行综合开发利用，因此本项目具有风险小，收益高，回收快的特点。
不仅如此，通过对粗放经营的已围滩涂垦区的整治和深度配套，使“生地”变为“熟地”。
荒芜的滩涂过去是无人问津，但经综合开发利用后土地价格明显上扬，据同类地区的开发测算，地价平均上涨20万元/亩以上。
本项目实施的土地整治区域，按规划至少可形成经营性用地5400亩，就此一项收益即达十多亿元，项目实施后的经济效益是十分明显的。
（4）实施沿海滩涂资源开发，一举多得，具有较好的社会、生态效益。
通过滩涂土地整治，拓展了沿海经济发展空间，为国家一类口岸--XX港提供了强力的产业支撑和服务支撑。
与此同时，项目建设过程中的取土、驳岸，就地用工用料，促进了当地居民的致富和就业,对于建设“平安XX”也有较好的现实意义；通过工程建设及其它产业的拉动，也为当地财政培植可观的新增财源。
通过生态改善，河道清理为上游地区的农业排涝引水等发挥了积极的作用。
通过水系改造，脱碱冲盐，使土壤得到改良；通过防护绿化，进一步净化当地环境；通过景观、道路绿化，使水土得到保持，环境大为改善等等。
1.4本报告的编制依据、研究范围及编制原则
1.4.1编制依据
（1）国家发改委《产业结构调整目录（2005年本）》；
（2）《XX沿海地区发展规划》（2009年6月10日，国务院常务会议通过）；
（3）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（4）《关于贯彻落实〈XX沿海地区发展规划〉的实施意见》（苏政发[2009]10号）；
（5）《关于促进沿海开发的若干政策意见》（2010年1月，省政府）；
（6）《XX省人民政府专题会议纪要（第5号）》（2010年1月12日）；
（7）《XX市人民政府专题会议纪要（第41号）》（2010年5月18日）；
（8）《XX市沿海开发XX节点规划—XX港经济区总体规划》（2006-2020）；
（9）项目建设单位提供的有关资料。
1.4.2主要研究范围
本报告主要对XX市XX沿海滩涂资源开发项目的建设条件、投资必要性、建设规模、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。
研究范围包括：
（1）项目建设背景和必要性；
（2）投资环境分析；
（3）项目建设规模及项目建设条件；
（4）工程技术方案；
（5）环境保护和安全生产；
（6）投资估算和资金筹措；
（7）财务分析与评价；
（8）风险分析。
1.4.3编制原则
坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。
在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。
1.5研究结论与建议
1.5.1研究结论
（1）本项目属于沿海滩涂围垦区的土地资源开发项目。
项目建设属于国家发改委《产业结构调整指导目录（2005本）》中鼓励类项目。
因此，项目的建设符合国家产业政策。
（2）本项目符合《XX沿海地区发展规划》中关于加快XX沿海地区发展的相关内容。
项目选址在XX市XX港区已围滩涂垦区，符合XX市港城建设蓝图规划要求。
（3）XX港现为国家一类开放口岸，随着沿海战略上升为国家战略，XX港作为上海国际航运中心的喂给港和连云港港的组合港、XX省重点建设的三大港之一，XX港“一港四区”的重要组成部分，其优越的地理位置、良好的临海产业背景，使开发实施XX沿海滩涂资源开发项目的条件已经具备。
因此，本项目的市场前景广阔。
（5）本项目建成后，对该区域生态环境不会产生影响，并有利于该区域生态环境的改善。
（6）本项目建设期2年。
（7）项目投资及资金筹措
本项目总投资为116122万元。
项目资金来源：
拟申请银行贷款80000万元，项目建设单位自筹36122万元。
（8）财务评价
项目建成后，可实现土地出让、规费返还收入238537万元，利润总额111119万元，净利润83339万元，税后投资内部收益率35.47%，税后投资回收期3.63年。
综上所述，本项目符合国家产业政策、XX沿海地区发展规划和地方发展规划，项目市场前景广阔，工程技术方案合理，经济效益可行。
1.5.2主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见表1-1。
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数值
备注
1
总投资
万元
116122
1.1
建设投资
万元
108016
1.2
建设期利息
万元
8105.6
1.3
流动资金
万元
0
2
资金筹措
2.1
项目资本金
万元
36122
2.2
拟申请银行贷款
万元
80000
2.3
计算资本金基数的总投资
万元
116122
2.4
项目资本金比例
%
31.1
=资本金/总投资
3
经济指标
3.1
营业收入
万元/年
238537
3.2
总成本费用
万元/年
127418
3.3
利润总额
万元/年
111119
3.4
所得税
万元/年
27780
3.5
净利润
万元/年
83339
3.6
项目投资内部收益率（税后）
%
14.20
3.7
项目投资内部收益率（税前）
%
15.21
3.8
项目投资财务净现值（税后）
万元
15040
Ic=8%
3.9
全部投资财务净现值（税前）
万元
17794
Ic=8%
3.10
项目投资回收期（税后）
年
3.63
3.11
项目投资回收期（税前）
年
4.03
3.12
借款偿还期
年
4.80
1.5.3建议
（1）建议项目单位抓紧项目前期准备工作，尽快落实资金，确保工程项目的按期投产。
在总体规划确定的基础上，项目建设资金的一部分需申请银行贷款，应及时与相关银行接洽，以保证项目如期实施。
（2）建议项目单位强化项目建设管理，减少各项消耗，降低土地整治成本和各项费用开支，增强项目的抗风险能力。
（3）在项目建设过程中，项目单位和上级主管部门应加强领导，建立和落实有关制度，包括项目建设领导责任制、项目法人负责制、参建单位工程质量领导责任制、工程质量终身负责制、招投标制度、合同管理制度，项目建设资金设立专户存储、专款专用。
（4）项目单位应加强与有关部门的联系，包括规划、交通、消防、供排水、供电、环保等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，完善相关手续，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而确保整个项目的顺利实施。
第2章投资环境分析
2.1项目定位
XX市XX沿海滩涂资源开发项目位于XX港区已围滩涂垦区，其范围包括：
其范围为：
横二路以南、横六路以北、湖宾大道以西、中央大道以东围合的区域，占地面积5平方公里，合7500亩。
项目建成后，新增可利用熟地5400亩，将成为XX市沿海开发节点规划--XX港经济区总体规划的有机组成部分，为广大的中外投资者提供建设用地。
项目的市场目标：
根据政府规划，本项目实施后新增土地5400亩，其中一部分用于金融和生活服务集中地建设用地，其余作为工业建设用地对外出让，建设用地的产业定位为石化项目和物流项目。
项目建成后，XX市XX投资有限公司将对新增土地经中间机构合理评估，并由国土管理部门挂牌公开出让。
公司按国家相关的政策，以高质量的商务特征为中外客商提供科学、周到、一流的服务。
2.2XX沿海滩涂资源开发现状
2.2.1实施XX沿海滩涂资源开发，形成大规模的土地后备资源，已成为各级领导的共识
唤醒沉睡的滩涂，是沿海地区几代人梦寐以求的追求。
大自然的恩赐让XX拥有沿海滩涂面积1031万亩，占全国四分之一以上，而且每年还以3--5万亩的速度淤涨；XX的沿海滩涂面积也达683万亩，占全省的66.25%，并且每年也以2万亩左右的速度不断淤涨。
高效集约开发沿海滩涂，形成大规模的土地后备资源，进而推动区域经济跨跃式发展，已成为各级领导和有识之士的共同愿望。
从各级干群的亲身体验、专家的反复调研、人大代表的多次呼吁到“海上苏东”的提出，那均已是上世纪90年代的事，进入新世纪，特别是2004年以来，沿海开发的推进工作日趋加快，2009年《XX沿海地区发展规划》的出台，成为具有划时代意义的一笔浓墨，自此标志着沿海滩涂开发跃上了发展的快车道。
2.2.2实施XX沿海滩涂资源开发，为人类的生存和经济的发展带来了新的曙光，提供了新的空间
巨大的资源潜能，为人类的生存和经济的发展提供了无限的空间。
人类的生存和社会的发展都离不开土地，长期以来，我国以有限的土地资源和传统的精耕细作养活了地球上近四分之一的人口。
据有关部门预测，到21世纪中期我国人口将达15至16亿，然而土地的供给是有限的，而且现有耕地又因各种原因连年减少，有资料表明，近10年来我国耕地每年减少3600km2。
人口的增加与耕地的减少形成了巨大的反差，意味着生存的压力不断加大，面临的形势异常严峻。
不仅如此，国民经济的发展，国力的增强，客观上要求必须摆脱传统的二元经济结构，尽快迈向新型的工业化发展之路，工业项目、城市建设等均需要大量的建设用地，土地供给与需求的矛盾日趋突出，正成为制约经济发展的重要瓶颈之一。
XX沿海地区丰富的土地后备资源——滩涂，为人类的生存和经济的发展带来了新的曙光，提供了新的空间。
我国是世界上主要的围海造地大国，有着悠久的围海造地和海滨水利建设的历史，据有关资料记载，我国的围海退海土地约10多万km2，约为荷兰国土的3倍。
近50年来全国围海面积达12000km2左右，如浙江全省围出了1650km2的土地，相当于荷兰20世纪以来围海造地的总和；上海围出了730km2土地，相当于日本二战后全国围垦的总和；珠江口仅珠海一市就围出了270km2土地，接近于英国瓦西湾千百年围垦面积总和；XX也围出了2340km2的土地。
2.2.3沿海滩涂资源实施规模集约开发，已成为充分利用滩涂资源的必然要求
一段时期以来，沿海滩涂资源的开发利用处于粗放型的混乱状态，规模小、秩序乱、收益低，是其典型的特征，某些沿海县（市）基本无统一开发规划，任由一些企业甚至个人进行围垦，开发利用、公共配套和管理水平都比较差；也有一些地方，虽然整体开发，但租期长、收益低，最长的期限50年，而承租费每亩只有几角钱；还有的地方围垦承租办法不够严谨，一旦因规划需要收回承租土地时，补偿的费用远超过收取的承租费，因此必须加强滩涂资源的科学开发和合理使用，要按照“统一规划、分步实施，政府推动、市场运作，集约利用，综合开发”的思路，先规划后围垦，先定位后建设，先试点后推广，高起点推进沿海滩涂围垦综合开发，不断提高滩涂资源开发利用的综合效益，已成为我市充分利用滩涂资源的必然要求。
2.3XX市沿海产业发展现状
去年6月10日，国务院常务会议讨论并原则通过《XX沿海地区发展规划》，标志着沿海发展站在新的起点、进入新的阶段。
一年来，在XX市委、市政府的正确领导下，各地认真贯彻落实省、市沿海发展的新精神、新定位、新任务和新要求，以更加强烈的使命感、责任感和紧迫感，从实际出发，创新发展理念，迅速掀起沿海开发开放新高潮，努力探索既符合规划要求又具有XX特点的沿海科学发展之路。
2.3.1以XX港港口局的成立为契机，XX沿海产业进入新的发展时期
为策应沿海发展战略，2009年8月18日上午，XX市委、市政府在XX港区举行XX港港口局成立揭牌仪式暨加快港口建设推进会议。
市委书记赵鹏要求，XX全市上下要以XX港港口局的成立为契机，用更大的力度加快以港口建设为重点的沿海开发基础设施建设，用更大的力度合力加快XX港主港区XX港区的建设。
XX港港口局的成立，表明XX市将全面参与XX港的建设，合力推进XX港港口、港城、临港工业的发展。
加快推进对接、规划、战略资源管理、重大产业项目等重点工作，全力掀起XX沿海开发的新高潮。
XX港“一港四区”，将用三年时间基本建成启动区，拉开港城建设框架，把港城建设成为支撑港口、临港经济区发展的重要载体，带动沿海区域发展的强大引擎。
XX港城（XX港主港区）：
XX都市区东端的重要新城，XX新的经济文化中心，建成以服务XX港主港区以及能源、石化、港口物流、生态旅游等临港产业为主的海滨新城。
弶港新城：
结合滩涂综合开发试验区建设，打造XX重要的生态产业集聚区、现代化滨海渔港和生态旅游城、东台市域副中心。
射阳港城：
加强县城与港城的空间整合，在临海近港区域建设新港城，形成一体化的城市空间形态。
建设成为以服务能源、食品加工、生态旅游和河海联运为主的海滨新城。
滨海港城：
按照滨海县域副中心、新型港口工业城市发展定位，将滨海港城建设成为以服务能源、石化和物流等临港产业及海滨旅游度假区为特色的海滨新城。
陈家港港城：
按照响水县域的经济文化中心、新型工业港城的发展定位，结合陈家港镇搬迁改造，将陈家港城建设成为以服务能源、化工、造船及物流等临港产业为主的滨河新城。
一年来，XX港“一港四区”全面启动，完成港口建设投资13亿元，去年吞吐量达825万吨，比上年增长16.5%。
一年来，全市在沿海招商引资和重大项目建设上取得突破。
去年XX在上海、北京举行的沿
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