森林景观资产评估方法与实例.docx

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森林景观资产评估方法与实例

森林景观资产评估

森林景观资产评估是为保护森林景观资源资产所有者和经营者的合法权益，为日趋活跃的以森林景观资源资产为对象的合作经营、股份经营、资产转让等经济活动提供一个客观合理的价格。

森林景观资源资产十分复杂，评估工作中要把握主体资源特点，并结合相关的旅游景观资源、设施进行综合评定估算，同时，还要考虑除经济收益以外的科学的社会价值，在评估实践中不断探索和完善。

本节主要介绍几种常用方法。

一、森林景观资产评估应提供的基础材料

1、评估对象的山林权属分布图、山林权清册、山林权证书等具有法律效力的产权、经营权或管辖权证明；

2、评估对象基本情况及森林资源清查资料；

3、森林景观资源调查分类评级资料；

4、森林景观资源开发与旅游基础设施建设资料；

5、森林旅游经营现状（一般应提供三年以上财务会计报表）；

6、其他有关资料。

二、森林景观资产评估方法

森林景观资产评估应包括三个步骤：

一是根据资产占有方提供的基础资料进行资产核查，以确定其准确性；二是根据评估对象的实际情况，划分森林景观资源资产类别，确定具体评估项目，选择合适的评估方法；三是根据森林景观的质量等级和相关设施条件及社会经济因素，综合评定森林景观资产的价格。

森林景观资产评估以市场作为主要标准，无论是评估的基础、过程还是结果，都紧紧围绕市场进行。

离开市场，森林旅游景观资产评估便失去现实基础，变得毫无意义。

评估的内容主要是可获得的经济收益，常用方法有现行市价法、收益现值法、重置成本法等。

（一）现行市价法（市场比较法）

现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。

其计算公式为：

E=K.Kb.G.S

E------森林景观资产评估值；

K------森林景观质量调整系数；

Kb-----旅游消费水平调整系数；

G------参照物单位有效利用面积的市场价格（元/hm2）；（即为参照物单位森林景观资产评估值除以参照物单位景观有效利用面积）

S-------被评估森林景观资产的有效利用面积

森林景观质量调整系数K等于评估对象的森林景观质量等级系数与参照物的森林景观质量等级系数之比。

旅游消费水平调整系数Kb等于评估对象的游客日均消费水平（包括食、住、购、娱四个方面）与参照物地区的游客日均消费水平之比。

（二）收益现值法

该法适用于市场发育较成熟，年均收益相对稳定，景观资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估。

主要包括年金资本化法和条件价值法等。

在实际的操作过程中，可根据被评估对象的特点和评估要求选取适当的方法。

1．年金资本化法

E=

E------森林景观资产评估值

A------年均纯收益

P------投资收益率

运用年金资本化法评估森林景观资产关键问题在于确定年均纯收益（A）和投资收益率（P）。

年均纯收益不仅仅是门票收入部分的利润，它还包括了景区内的其他设施的超额利润。

其确定较为困难，必须通过认真的调查研究分析后确定。

森林旅游业是朝阳产业，其投资收益率P一般较高，在森林景观资产评估时，P值必须根据森林旅游行业的实际情况，参考银行存款利率和证券投资收益率等综合确定投资收益率的值。

若未来收益是不等额的。

在这种情况下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。

再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额均相同，将这些收益额进行本金化处理，最后，将前后两部分收益现值求和。

基本公式为：

资产评估值（预期收益现值）=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/本金化率×前若干年最后一年的折现系数

应当指出，确定后期年金化收益的方法，一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后期第一年的收益作为永续年金收益。

2．条件价值法（ContingentValueMethod）

在森林景观资源资产评估中运用条件价值法，就是通过对游客进行问卷调查，测算出游客面对景观的平均支付意愿（扣除游览景观过程中的合理开支）后，以该平均支付意愿作为合理的门票价格，从而获得森林景观资产评估价值的方法，其主要步骤如下：

①进行游客调查，得出游客对该森林风景区门票的平均支付意愿值。

②以该平均意愿支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其他相关经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入。

③年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益。

④以年均纯收益除以适当的投资收益率即可得出该景区的评估值。

为此，就游客量的预测、支付意愿的测算、其它经营项目的收入和成本费用以及景观资产评估值的确定等问题进行说明：

（1）游客量的预测模型的建立

一般来说，森林景观景区游客量发展变化大体有这样规律，第一阶段，缓慢的增长阶段，这个阶段的特点是旅游景区刚刚发展起步，只有零散的游客，数量少且形成不了规模；第二阶段，快速增长阶段，随着游客人数的增多和景点知名度的不断提高，外来投资骤增，交通服务等设施得以极大的改善，旅客数量在不断增加，甚至在短期内迅速增长，形成一定的规模；第三个阶段，游客巩固阶段，其明显特征是游客增长率增长缓慢，持平或者开始下降，但游客数量仍将小幅增加或保持稳定，游客市场已经形成或形成相对稳定的规模。

第四个阶段是游客量衰落或复苏阶段。

景点旅游市场衰落，游客增长曲线明显下降，景点的吸引力已经不能和新的旅游景点相竞争，旅游设施开始部份或大量闲置，旅游者数量逐年下降，旅游地甚至逐步丧失旅游功能。

另一方面，景点也可能进入复苏阶段，要进入复苏阶段，旅游地吸引力必须发生根本的变化，达到这个目标有两个途径：

一是增加人造景观吸引力，如果景观选择适当，这种效果有可能很好。

二是发挥未开发的自然景观资源优势，重新启动市场。

为此可以借助历史数据，运用理查德方程、逻辑斯蒂方程以及满足旅游生命周期规律的数学方程来预测未来的游客量以及景点的饱和区间。

（2）支付意愿的测算

支付意愿WTP是从消费者的角度出发，在一系列的假设问题下，通过调查问答、问卷填写、投标等方式来获得的。

以年均纯收益除以适当的投资收益率即可得出该景区的评估值。

很显然，在运用条件价值法对森林景观资产评估时，关键在于对游客的支付意愿进行合理、准确的估算，游客的支付意愿大，折算成的门票价格就高，景观的价格也相对高。

目前，对于国内外学者游客的支付意愿的测算的偏差来源主要有4种：

①起点偏差，回答者可能受到提问者提出的支付意愿起点影响；②信息偏差，回答者有可能缺少对支付意愿问题的全面信息；③策略偏差，当回答者意识到其回答结果将对自己有影响时，回答者常故意提高或降低WTP；④假设偏差，提问者的假设使回答者无法面对事实，如提问的依据是照片而不是实际的景观。

陈鑫峰，邱尧荣（2000年），吴楚材（1996年）等学者认为其偏差，主要有：

①同一内容在不同的问法下可能会得到完全不同的反应，所以如何措词显得很关键；②有时候，人们在回答问题时所作的选择与面对景观实体或图片时所作选择相互矛盾，如在回答时人们往往偏爱自然景观，但当同一批人对没有见过的实际风景进行评价时却常常偏爱强度经营过的区域。

通过问卷调查资料对支付意愿进行计算：

用总平均支付意愿作为合理门票价格。

在测算出游客的平均支付意愿以后，景观或景区门票收入与合理的门票价格成正比，也应与景区的年游客数量呈正比，可以用数学表达式：

A=

×Q

式中：

—合理门票价格

Q—年游客数量

A—年门票收入

如果，

的选用值是当年，则Q值也应选用当年的实际人数，若

是通过曲线方程和其它模型预测或模拟出来的，游客量值也应与之相配，即预测年份的游客量。

（3）其它经营项目的收入和成本费用

在森林景观区设立各种观光、游览、接待设施或增添人造景点是对景观的一种必要补充，游人在欣赏森林美丽景色中游乐，在游乐中享受大自然的美丽景色，在森林里漫步、游憩、野餐等，充分地与自然环境融为一体，不仅能锻炼身体、陶野情操，而且可以在景点游玩中增长知识，增进感情，甚至体验一份惊喜与刺激。

如在水面上开展摩托快艇、高空降落，在森林中进行体能测试、高速滑道等项目。

其效果与景观效益相得益彰、互相补充、互相发展。

因此，这些经营项目的收入中往往包含了这样的一个成份。

这种成份收入是经营项目依托森林景观效益而产生的超额收益而形成的。

所以经营项目的收入中包含了三个部份：

第一：

由经营者或投资者投入经营的成本费用，其可能是固定的，也有可能是变化，通常这部分是逐年发生和计算。

第二：

由固定资产投入和流动资产投入产生的正常收益构成，这个正常收益可以表达为：

A1=C×P

式中：

C—投资成本

P—社会平均收益率或是行业平均收益率

正常收益和平均收益不仅与经营项目投入成本有关，而且与经营项目内容有关。

第三：

经营项目的超额投资收益。

这常是经营者投资追逐的主要目标，但这种超额收益本质上不是经营项目自身形成的，而是通过对景观的依托享有或垄断而形成的。

因此，这种收益应该归属于森林景观资产收益，其与景观资产所有者实得收益的差额，则是项目经营者超额利润的根本源泉。

与景观资产收入、经营项目收入相对应的成本费用，这里应仅考虑从会计学原理上，会计账本中体现出来的原始成本与费用，再加上应计利息，就构成总成本费用。

在实际操作实务中，有两种方法可以用以计算这部分景观超额收益：

一是如前所述，通过实际收入扣除其他两部分值；另一种方法，就是根据森林景观所有者实际所得的管理费用等来计算。

（4）森林景观资源资产评估值的确定:

根据以上分析,我们可以综合而得森林景观资源资产评估计算公式：

E—评估值

A—门票收入

B—景区经营费用

D—其他经营项目的超额利润

p—本金化率

n—森林景观资产经营期限

（三）模拟开发法

模拟开发法也称假设开发法，这是当前森林景观评估中最常用的方法，假设开发法是预测景区未来的开发成本、经营成本、经营收益并将其净收益的折现值之和作为其景观资产的评估值的一种方法。

由于目前大部分的森林景观资源资产都处在初步开发阶段，在开发阶段景区需要大量的投资，用来修建道路、护栏、食宿游乐场所、广告等；在这一阶段，景区的名气小，游客较少，门票较低，景区收入很少；随着景区内道路、护栏等安全和游乐设施的日趋完善，景区名气的日趋提高，游客的人数日趋增加和门票价格的提高，景区的收入逐年增加，到了一定的阶段，游客的人数是趋于稳定，景区的收入也趋于稳定。

因此在模拟开发法中其测算一般分为两段，一是开发与发展阶段，二是稳定阶段。

在开发与发展阶段逐年计算其收入和投资成本、经营成本及投资成本利润，并将其折为现值，在稳定阶段，利用年金资本化公式将其超额利润折为现值，将两个阶段的折现值之和作为该景区景观资源资产的评估值。

其计算公式为：

E——森林景观资产评估值

Ai----第i年的预期经营收入

Ci----第i年的投资成本、经营成本

Fi-----投资成本利润

B----景区开发n年成熟后的年均净收益

p----投资收益率

n----预测的开发周期

该方法的关键是如何科学合理的测算各项景观开发的投资成本、不同阶段的经营成本、门票价格、游客数量、投资成本利润、投资收益率等。

（四）重置成本法

重置成本法是指在资产评估中，用现时条件下重新购置成建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值。

得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，其基本计算公式为：

评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值

或评估值=重置价值×成新率

运用更新重置成本法评估森林景观资产的关键在于：

一是确定森林景观的重置价值；二是合理估算景观资产的各种贬值损耗额。

如果资产的重置价值与各种贬值能够被准确地测算出来，那么景观资产的价值也就可以被计算出来。

重置成本与原始成本内容构成是相同的。

因此，可以利用景观资产形成的原始成本，对比原始成本和现时的物价水平，就可以计算出资产重置成本，其价值内容包括林木，林地和旅游设施的重置价值。

林木重置成本价，可以利用原始的历史成本资料查阅而得其原始成本，包括苗木价或树木价，运输费用、人工费用、管护费用等，选择适当的利率计算时间机会成本，综合而得林木重置价、林地重置价是林地资产在现行状态下的重新购置价，由于土地资产的特殊性，不存在贬值性，所以林地重置价即为林地资产的价值；并不是所有旅游设施的重置价值都应计入景观资产的重置成本中，只有那些无法独立收益或收益无法计量，却是对游览森林景观所必须的旅游设施才应该纳入景观的重置价值中，如：

为了方便浏览的步道，森林中的休憩用的石椅、石凳等，这些设施是在森林景观的开发和发展过程中，由经营者出资投入形成，是森林景观美的构成部份。

其在财务上的表示，多为基础设施的建设的一部份。

前面分析可知，森林景观有这样一个特点，随着景观的知名度的增长，森林景观的价值也在不断增长。

因此，景观建设初期，其贬值是很少或不存在的。

一般来说森林景观资产并不随着资产的实际使用中，很多人看，很多人观赏到更多人看，更多人观赏，而发生实体性的损耗。

景观资产的功能性贬值只有当景观的建设配置不合理，造成了因为建设投入或改造，而引起资产价值量反而降低的情况，直接的反映就是景观质量的下降，景观质量调整系数值降低。

经济性贬值主要是由于外部经济环境的变化和同行业的竞争加剧引起的。

其主要的表现就是资产的利用率的下降。

因此，经济性贬值主要通过利用率的下降来表现。

利用更新重置成本法，可以得出森林景观资产的测算公式为：

式中：

E—森林景观资产评估值K—景观质量调整系数

Ci—第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等

Q—旅游设施重置价P—利率