沈阳浑南白塔项目前期策划方案.docx

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沈阳浑南白塔项目前期策划方案

浑南白塔堡地区市场调研

前言

因公司开发拓展需要，就浑南白塔堡地区房产市场情况进行调研，在接到调研任务后，xxxx销售部汇同xx企划公司组成专案小组针对浑南白塔堡地区进行细致周密的市场调查后攥写此方案。

备注：

此方案内容为浑南白塔堡地区房产市场实际技术指标内容。

大体方案如下：

一、区域特征

1.政治环境

2.经济环境

3.自然环境

二、房产市场

1.市场形态

2.供需关系

3.未来趋势

三、项目分析

1.技术条件

2.供求比例

3.销售人群

4.销售状况及总结

四、综合评定

区域特征

政治环境

市委、市政府提出建设沈阳周边城市作为沈阳附属城市的战略决策向南延伸至苏家屯地区，也正是因为政府的大力改造带动了包括白塔在内的中小城镇房产市场的建设。

现在的白塔堡同3年简直天壤之别。

众多开发商进驻白塔堡而且在短时间内完成圈地任务。

小到几万平大到几公里。

白塔堡现存可供开发土地以很少。

经济环境

因为近三年众多开发商的涌入，同时也刺激了这个小城镇的经济状态，原来白塔是周边乡村经济的聚集地在周边村镇当中属于繁荣的集镇。

近年通过各家开发商的进入带动了其经济发展的速度。

现在城镇基本上摆脱了农业经济以逐步向商业经济靠拢。

同时由于开发商开发土地进行动迁，多数开发商不选择货币安置而选择房屋安置，着同样为当地群众带来了较大的收益（有些家庭甚至拥有4—5套住房，处部分自用外，剩余住房更多的是进行销售）。

自然环境

白塔堡地区因其以前多为农田，在自然环境方面相比大东、铁西等工厂较多的地区要更适合人居，但市政建设力度显然不足，贯穿南北只有一条公路且公交线路迟迟未开通。

大型的购物广场、超市、医院基本上都在城区内，所以此处的购物、就医等条件相对较低，只有小型农贸市场、超市、小型诊所（如三好桥顺利开通可解决上述部分问题，同时这也是此区域项目的卖点之一）。

房产市场

市场形态

白塔堡房产市场属于城镇性开发市场，在沈阳房产市场内分类隶属沈阳市低档房产市场。

房产市场呈现良性发展状态。

此区域的房产与沈城其他区域来比较要缓慢一些，房产市场刚刚成型，开发商相互之间的竞争也不是非常激烈，各家销售状况均佳。

在此区域大型、高档住宅项目、别墅项目均是空白，品牌开发商尚未介入，同时也为中小型开发企业提供了良好的发展空间。

同时由于在此区域拿地土地成本相对较低，而且市场需求量不断扩大，所以开发商的利润较大。

但近年来由于中小型开发商的不断圈地，在白塔地区可建筑商品房的地块在不断减少，截止目前为止可建设用地以基本等同于零。

供需关系

通过对白塔堡地段近10家项目的调查我们得出，在此区域供需基本上平衡，开发企业的产品区间一般都在50m2—140m2之间。

其中以70——100m2的二室一厅、二室二厅的户型最为畅销，其户型配比也占总户数的40%—60%之间。

同时由于经济条件的约束，本地百姓在住房的消费能力上基本以100m2为最高承受额度（绝大多数）。

未来趋势

由于政府的宏观调控，浑南高新技术产业开发区、高档次中央商务区等象征着经济发展区域的建设。

同时也辐射到其周边如（白塔堡地区经济的发展）此处也由以前的农业地区向经济技术开发区所靠拢。

房产市场也因此产生了微妙的变化。

由于此处的房价比市内市场平均房价还要低400员左右，同时距离浑南高新技术产业开发区较近所以其升值潜力很大。

项目分析

通过我们对白塔地区的市场调研基本上掌握了此区域内项目的基础资料，下面针对调研结果进行如下分析：

项目技术条件

阳光新嘉园

开发商：

沈阳天大房产开发有限公司

项目位置：

沈阳市东陵区白塔街

总建筑面积：

22万平方米

建筑周期：

分3期开发

建筑数量：

20栋

在销套数：

584套

户型区间：

—m2

主力户型：

以中小户型为主70m2、100m2

绿化率：

30%以上

园区配套：

中庭休闲广场

销售价格：

1880元——2480元/m2，一次性付款98折；贷款99折。

主力销售户型：

友城新村

开发商：

友城房产开发有限公司

项目位置：

沈阳市东陵区白塔街25号

总建筑面积：

13万平方米

建筑周期：

联建单位（开发丰泽城一期）

建筑数量：

15栋

在销套数：

1000套

面积区间：

未定

主力户型：

以中小户型为主80m2、100m2

绿化率：

30%以上

园区配套：

中庭休闲广场、会所、幼儿园等

销售价格：

1680元——2480元/m2，均价2100元/m2

销售折扣：

未定

丰泽城

开发商：

丰泽房产开发有限公司

项目位置：

东陵区白塔堡

总占地面积：

40万m2

建筑周期：

分三期开发

建筑数量：

45栋（初步设定）

销售套数：

一期30栋约2000套

面积区间：

未定

主力户型：

未定

绿化率：

33%以上

园区配套：

休闲广场、会所、幼儿园等

销售价格：

1680元——2480元/m2，均价2100元/m2（初步设定）

销售折扣：

未定

（销售时间：

）

银塔馨苑

开发商：

辽宁三通房产开发有限公司

项目位置：

沈阳市东陵区白塔镇

总占地面积：

60000m2

建筑周期：

两期

建筑数量：

8栋小高层

在销套数：

600套左右

面积区间55—150m2

主力户型：

100m2左右，二室二厅

绿化率：

35%

园区配套：

无

销售价格：

1680元/m2——2480元/m2

销售折扣：

一次性98折

龙盛家园

开发商：

沈阳龙彪房产开发有限公司

项目位置：

沈阳市东陵区白塔镇

总占地面积：

20万

建筑周期：

二期

建筑数量：

18栋（共）

在销套数：

349套

面积区间：

—143m2

主力户型：

70—80m2

绿化率：

36%

园区配套：

标准物业小区

销售价格：

1680—2480元/m2

销售折扣：

贷款98折、一次性95折

m2

盛天家苑

开发商：

辽宁盛天物业管理公司

项目位置：

沈阳市东陵区白塔镇

总占地面积：

110000m2

建筑周期：

二期

建筑数量：

一期七栋6层多层在建，

在销套数：

400套

面积区间：

72—220m2

主力户型：

107m2

绿化率：

33%

园区配套：

未定

销售价格：

1780—2280元/m2

销售折扣：

一次性95折

佳城花园

开发商：

沈阳华恩房产开发有限公司

项目位置：

沈阳市东陵区白塔镇塔东路

总占地面积：

4000m2

建筑周期：

两期

建筑数量：

12栋

在销套数：

576套

面积区间：

50—142m2

主力户型：

100m2、120m2

绿化率：

30%

园区配套：

标准物业小区

销售价格：

1680元—2480元/m2

销售折扣：

一次性98折

在上述项目技术资料中我们可以看出各家开发规模都较大，这其中规模最大的属丰泽城项目、（未动迁的穗港项目占地2平方公里），由于其规划为标准大型封闭式小区，在其建成后必定代动白塔堡房产价格整体上升。

同时从在销项目中我们可以得出阳光新嘉园、龙盛家园、佳城花园等成为我们的重点关注对象。

我们可以从其销售状况中看出在此区域地段、环境、物业、市政配套、园区规模等并不是消费人群关注的重点，而价格在这些因素中凸现出来，用丰泽城销售主管的一句话来说：

选择在这里置业的人们80%以上是因为价格的原因。

供求比例：

在东陵区白塔镇区域内开发商的建筑规模普遍大于沈城市内其他中小型项目而且销售情况也很好。

其畅销原因主要在于价格，这样的销售状况类同于房产市场刚刚兴起的90年代，各家在销售上基本没有相应的销售手段、营销思路只是处于房产销售的初级阶段（坐销）。

在推广宣传上只有龙盛、阳光新嘉园在对外宣传，其他项目只是靠消费者自己来找。

供求比例在这个区域内基本保持平衡，由于各家开发商在户型设计上均以100m2以下的中小户型作为主力户型，所以销售状况很好，但部分140m2以上的大户型同样成为项目的销售难点。

销售人群

在通过细致调研后我们得出此区域，项目区域自身销售能力有限，主要是通过低价来吸引沈城中档消费群体到此购买。

消费人群多为年轻首次置业者或老年人（因此处环境较适合人居，很多老人选择在这里安度晚年。

主要成分有三好街、东大、电台、电视台等。

销售状况总结

通过对各家的系统把控我们将其中部分项目的销售数据做以下分析：

项目名

销售指标

阳光新嘉园

银塔馨苑

佳城花园（二期）

龙盛家园（二期）

50~~60平

32套

0套

0套

5套

60~~80平

49套

2套

0套

53套

80~~100平

48套

2套

1套

6套

100~~120平

64套

0套

12套

4套

120~~140平

5套

6套

5套

4套

140以上

1套

1套

3套

3套

销售总量

199

11套

21套

75套

预售总套数

584

600

99套

349

销售比例

34%

2%

21%

22%

销售周期

2004

面积区间

—m2

55—150m2

50—142m2

—143m2

通过上述表格内的销售信息我们可以看出在众多项目中阳光新嘉园销售情况最好其销售最好的户型为100—120m2的二室二厅，其主要人群是三好街等市内人群，购买原因如下：

在此区域项目中阳光新嘉园是靠近沈城最近的项目，价位同其他项目比较要稍微高一些，但其产品在众多在销项目中属于最好的，同时开发商较注重宣传因此吸引了相对较多的市内消费者到此置业。

四、地块SWOT综合评定

通过上述图片我们可以看出公司准备购买地块的具体位置，下面将其自然情况进行如下阐述：

S：

优势

政府加大城市周边建设，带动此处房产市场发展

在此处购买地块，土地成本相对较低

如开发适合市场需求性产品销售相对较快

因为此处房产市场还未成型，在销售方面我们会成为这里的专家

周边环境较适合人居（白塔公园的规划）

距离白塔堡较近的大型消费人群（浑南经济开发区）还是此处购房团体的空白

W：

劣势

项目非邻街地块

此区域内相应的配套设施不完全

地块内水系后期治理问题

市政建设的时限性

开发产品后市场认可度

销售人群的数量

O：

机会

我们有较完整的开发队伍

我们有先进的开发理念

可以寻求市场需求的空白点

T：

威胁

区域内各大项目开发时间较早，在消费人群中认可程度较高

项目非邻街地块在推广宣传上会遇到麻烦

在销项目基本将目标客户群体销售

在销项目多为现房销售。

项目交通不是十分便利，在吸引客户时会成为弊端

未来短时间内类似于丰泽城、穗港等大型社区的兴起必定会强占市场先机，大量吸引意向消费群体。

通过对白塔地区的短时间市场调研，对各家的销售情况以及区域市场特性的分析得出。

白塔区域属于沈阳市外房产市场刚刚兴起的区域，因其市场初步形成还不成熟。

从各方面来看此处只属于房产市场的县城状态，同时还出现部分土地垄断状态。

在消费人群上虽吸引部分市内置业群体到此购买，但因在销项目众多，基本将此类客户销售50%左右，在加上新兴大型项目众多消费人群有限如在市政建设上不加大力度想必迟早会出现滞销状态，但同时我们也要看到政府规划中的“三好桥”、公交线路（291、270）等如按期执行相信也会为白塔房产市场的未来起到推动性的作用。

xxxx销售部

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