对商业地产的调研报告.docx
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对商业地产的调研报告
针对商业地产的调研总结
6月1日-10日
新阳光实业集团策划部
2010年6月11日
Ø调研目的:
针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研,为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考,分析商业生存发展条件,就项目地块分析得出定位建议。
Ø调研时间:
2010年6月1日—3日
Ø调研范围:
昆区、青山、东河区商业及商业地产
Ø调研对象:
包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺
东方红CBD、万达广场、时代财富城、燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城
Ø调研主体:
李金瑾
(1)本案基本情况
●参数介绍:
规划用地:
18000㎡
建设总用地:
18000㎡
●用地性质:
商业用地
●地理位置:
包头市稀土高新区新光东路北侧,如图所示
位处高新区未来核心居住区,周边有中端社区日月豪庭、鹿港小镇、地税小区、东海花园、现代城,大型超市、重点中学、医院等正在建造中,且人口逐步增加,住宅需求量较大。
●交通状况:
131、43、29,交通状况一般,只有3条公交线路,且线路发车频率较低。
●生活配套:
周边生活配套正在逐步完善中。
(2)包头市现有代表性商业
调研信息表:
项目名称
包百大楼
王府井大楼
为一商厦
泰富购物
荣资商厦
老鼠街购物
娜琳商厦
宝林商厦
东河太平寺
九星电子大楼
位置/商圈
包百商圈
包百商圈
包百商圈
包百商圈
包百步行街
包百步行街
娜琳商圈
娜琳商圈
火车站附近
九星商圈
行业类别
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
综合性百货
小商品批发
电子综合商场
经营面积
建面3万㎡经营2.8万㎡
建面2.7万,经营2.3万平
建面1.8万平,经营1.25万平
建面5.5千平经营4.8千平
建2.8万平经面2.7万平米
建6500平经面5500平米
经面2万平米
建面6千平经面4500平米
建面6000平经面4500平
40000平米
商家数量
1-4楼215家
410家
144家
225家
370家
231家
400家
160家
160家
1200家
仓库情况
统一仓储
统一仓储
统一仓储
无
无
无
无
无
无
5楼为仓储
租金价格
扣点,珠宝8%,其他20-23%
珠宝8%;服装20%至25%;
租金均价160元+2%物管费用
1、2楼租120元/m2/月;2、3楼27%扣点;
2、3楼均价160元,4、5楼20元/
负一、三层租价24元,1.2层70元、
20-30平租价4万-5万
均170元/平包物管、税
400-800元/月/柜台
开业时间
1959年
2002年
2003年
2007年
2000年
2006年
开业已18年
2000年
1995年
2006年
业态布局
1F
45家,珠宝名品,70-90平
80家珠宝、箱包、女鞋70-90平
37家化妆品黄金珠宝70-90平
整体休闲品牌为主,一到3楼均60家,四楼45家,面积集中与70-90平之间
60家黄金珠宝、美容民族服饰70-90
51家饰品化妆品,30-50平
120家包、鞋、家电、饰品15-20平
70家女装内衣男装30-40平
1区100家综合小商品零售50平
500家国美、电脑、手机、数码
2F
60家,内衣饰品彩妆45-50平
120家女装内衣箱包35-40平
40家,男装、箱包35-80平
80家男装、箱包35-40平
80家休闲、男装,10-30平
80家女装羊绒内衣20-30平
90家女装羽绒服20-30平
2区鞋类批发零售50平
600家,音像、电子产品
3F
60家,鞋、少淑装、休闲装45-50平
120家休闲、饰品、美容院35-40平
47家,少淑女装饰品35-40平
60家床品、居家、饰品35-40平
80家摄影美发女装10-30平
80家男装、休闲、20-30平
无
31家家具100-300平
4F
50家男装绒衫70-90平
90家男装绒衫35-40平
19家毛衫、内衣貂皮70-90平
50家青少年服饰、羽绒服70-90平
无
100家童装、羽绒服30平
无
43家家具100-300平
负1F
包百超市
无
无
无
负一层与5层为儿童服饰餐饮区80家,70-90平
20家,鞋,90150
40家布艺美食30平
无
经营档次
中高档
中高档
中档
中档
中档
中低档
中高档
中低档
低挡
中档
底店业态
休闲、女装、珠宝
休闲女装
中国银行快餐
快餐、休闲服饰
快餐、休闲服饰
休闲
品牌店
KFC休闲服饰
餐饮音像办公
餐饮
经管模式
统一经管、扣点
统一经管、扣点
统一经管,收2%管理费广告
分层管理
按销售额2%扣除物管费用
统一管理自主经营
统一管理自主经营
统一管理自主经营
市内零售商商、周边县零售商
自主经营统一管理
主要客源
呼包鄂
呼包鄂
市内及近郊客户
呼包鄂
市内及近郊客户
青年消费群体
青山东河人
青山东河人
包头市
赢利点
1.包头市经营时间比较长的百货商场
1.自身商场品牌的拉动
地理位置优越
休闲品牌为核心
1.商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿商场底店租金
1.定位以青少年个性服饰为主
费用含在租金里,另收二次用电费
地理位置优越
以走量为赢利点
1、产品全面、价格适中
2.扣点经营更加容易激活商家竞争意识
2.扣点销售更加容易激活
一楼珠宝区规模较大
定位精准,差异化经营
租金价格相对于包百商圈低
在包头具有一定的品牌知名度,管理日趋完善
租金高商家流动性大
2、二楼少年电子学习用具成为很多家庭的电子品消费之一;
3、服装、超市为商超核心支柱
3.包头早期的高端消费场所,7年的运营,积累了大量忠实的消费客户
男装及貂皮为主要赢利点
经营档次较全,涵盖了中端、中低端产品
老客户,商家盈利水平较好
三四楼的家具以中档产品为主吸引一定的人流。
盈利水平
盈利较高
盈利较高
租金偏高端盈利不高,流动较大
盈利较高
盈利较高
一般
中等
中等
中等
中等
●分析总结:
经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点:
商业面积:
包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万㎡
商业业态:
综合性百货、电子商厦、批发城
商业模式:
综合性商场
交通条件:
全部位于包头市核心商圈,交通便利,商业氛围成熟
客群:
主要以周边客群为基础,辐射包头市全体客群
经管模式:
大多自持,以扣点经营,统一管理为主要运营模式
赢利点支撑:
商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等,而其中太平寺为批发商城,更以交通便利为主要支撑点,周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达,通往内蒙古全国各个省县市,盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上,太富采取差异化经营,引进知名休闲品牌支撑,剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后,揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。
(3)现有商业地产项目
东方红CBD
地理位置
占地面积
总建面积
商业业态规划
商业布局
经营模式
销售情况
备注
包百商圈王府井对面
6万㎡
酒店32层5万㎡、公寓一栋32层3万㎡、商场5层6万㎡,住宅7栋19万㎡
一栋公寓、一栋酒店、商场为时尚休闲购物
1、公寓、酒店、商场为双塔式建筑
2、其中商场包含美食、购物、不夜城、淘秀城
1、公寓出售
2、酒店自营
3、商场与维多利合作经营,扣点招商
1、提前与维多利进行意向沟通
2、住宅70年,已开售完
3、公寓40年,37㎡、49㎡精装6200元均价剩余20%
1、率先引进CBD概念
2、地段得天独厚,商业氛围浓厚
3、先进行住宅销售
万达广场
地理位置
占地面积
总建面积
商业业态规划
商业布局
经营模式
销售情况
备注
银河广场附近
11万㎡
总建筑面积65万平米,其中一期居住24.5万㎡、商场步行街3层3.5万平米,公寓4栋12万㎡
一期4栋公寓、10栋住宅、商场3层、商场内部包含万千百货与内街式步行街
万仟百货与内街式商业街同层成半围合状态布局、其中万仟百货一楼珠宝化妆品鞋;二、三楼品牌女装;四楼男装;五楼家纺小家电,步行街一二楼服饰、生活配套餐饮;三楼生活配套餐饮
1、公寓、住宅、住宅底商出售
2、万仟百货、步行街扣点招商,扣点比例根据品类不同而定
1、一期住宅70年销售罄
2、公寓精装修40年,30-90㎡刚开盘均价6900元
3、商业开始招租,10月试营业、11月正式开业
1、进行全渠道覆盖营销模式,广告投资年1千万以上
2、凭借万达强大的品牌战略联盟进行商业招商
3、先销售住宅与公寓,资金回笼后进行商业运营
时代财富城
地理位置
占地面积
总建面积
商业业态规划
商业布局
经营模式
销售情况
备注
青山娜琳商厦对面
2.5万㎡
24.9万㎡,1-4层商业7万㎡、住宅12.5万㎡、公寓5.4万㎡
住宅3栋,公寓4栋,-1到4层商场
商场-1层为沃尔玛超市,1-4层为商场,业态规划为购物、休闲、娱乐、餐饮为一体
1.主体楼1-4层进行返租销售:
返租期为10年,1-3年返每年返还总房价8%,4-7年每年返还总房价10%,8-10年每年返还总房价12%,销售房款中加返租款,半年返租一次。
相关税收扣除为单次返租总额的18%—19%。
2.住宅与公寓进行传统销售。
3.地下一层整体为沃尔玛超市出租
1、住宅70年,阴面3980元一口价,阳面均价5000元
2、公寓毛坯70年,31-82㎡销售过半,5590元
3、商场50年销售90%,开盘起价9000,现均价18000元
4、底商均价55000元
1、自身位处青山成熟核心商圈
2、引进沃尔玛作为强大支撑点
燕赵大厦
地理位置
占地面积
总建面积
商业业态规划
商业布局
经营模式
销售情况
备注
友谊大街与富强路交叉口
2.3万㎡
9.6万㎡,
1、公寓一栋6-25层
2、写字楼一栋6-23层
3、商业1-4层
1-4层为商场,未规划,内部可隔单间,
5层为设备及办公间
出售
1、写字楼内定剩1/3
2、公寓内定剩1/3
3、商场整体出售正在洽谈,购买意向明确
4、大概6月底开盘
5、对外价格未定
1、开发商为河北商会,大部分公寓写字楼都由商会会员内定,单价为3千多
2、位处友谊大街金荣建材城商圈
传媒大厦
地理位置
占地面积
总建面积
商业业态规划
商业布局
经营模式
销售情况
备注
友谊大街与富强路交叉口
3万㎡
17万㎡
1、写字楼700套(其中电视台、自己公司各占5层)
2、居家公寓220套
3、纯公寓700套
4、一拖二底商1万平米,入深16米以上
5、3-4层商场3万㎡
1、商场业态规划为建材
2、一二层为一拖二式底商
3、3-4层为家居超市,整体出售
出售
1、酒店已经出售
2、3-4层家居超市出售8800元-10000元意向初定(可能为整体出售也可能租一半售一半)
3、一拖二底商296㎡以上,单价2.5万-3.5万元,销售不畅
4、居家公寓均价4800元
1、项目为青山区传媒业招商项目
2、内蒙古电视台、动漫等传媒类商家入驻免税政策扶植
3、依托金荣建材城成熟商圈
金荣建材城
地理位置
占地面积
总建面积
商业业态规划
商业布局
经营模式
销售情况
备注
友谊大街与富强路交叉口
0.9万㎡
6.2万㎡
1、建材主题商城1.6万㎡
2、商住公寓3.8万㎡LOFT公寓,6000㎡
1、1层为底商,大部分为300㎡左右
2、2-4层为建材商场
3、5-22层为公寓700套,其中5-9层为LOFT公寓,面积集中于40-130平米之间
1、1层底商出售
2、2-4层商业出租
3、公寓全部出售
1、底商剩余450㎡2间,价格3.5万元/㎡
2、商场租金未定
3、公寓剩余10%,均价6000元/㎡
1、依托金荣建材城成熟商圈,同时兼具金荣建材城商户资源
2、公寓推陈出新LOFT火爆销售
左岸绿洲
地理位置
占地面积
总建面积
商业业态规划
商业布局
经营模式
销售情况
备注
幸福路与友谊大街较差口
汽车配件城,公寓
1、一层为底商
2、2-3层为商场
3、4层到18层为公寓
出售
1、40年产权公寓40-90㎡报价5200元,精装修
2、底商1.3万-1.7万元/平米
3、商场6000-13000元/㎡
1、依托友谊大街西北汽车城现有商圈
调研总结:
1、以上商业地产全部有自身的资源支撑
2、以公寓为资金回笼基础,支撑商业地产的高成本,长期运作。
3、地理位置均处于交通便利的相应商圈
4、大多引进品牌形象店,以增强商家投资信心
5、周边相应业态配套完善
6、
本案可能发展方向:
1、纯商业