对商业地产的调研报告.docx

1、对商业地产的调研报告针对商业地产的调研总结6 月 1 日- 1 0 日新阳光实业集团策划部2010年6月11日 调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。 调研时间：2010年6月1日3日 调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产 调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺 东方红CBD、万达广场、时代财富城、 燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城 调研主体：李金瑾（1）本案基本情况 参数介绍：规划用地 : 18000 建设总用地 : 18000 用地

2、性质：商业用地 地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示 位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、 医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。 交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。 生活配套：周边生活配套正在逐步完善中。（2）包头市现有代表性商业调研信息表：项目名称包百大楼王府井大楼为一商厦泰富购物荣资商厦老鼠街购物娜琳商厦宝林商厦东河太平寺九星电子大楼位置/商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百步行街包百步行街娜琳商圈娜琳商圈火车站附近九星商圈行业类别综合性百

3、货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货小商品批发电子综合商场经营面积建面3万经营2.8万建面2.7万，经营2.3万平建面1.8万平，经营1.25万平建面5.5千平经营4.8千平建2.8万平经面2.7万平米建6500平经面5500平米经面2万平米建面6千平经面4500平米建面6000平经面4500平40000平米商家数量1-4楼215家410家144家225家370家231家400家160家160家1200家仓库情况统一仓储统一仓储统一仓储无无无无无无5楼为仓储租金价格扣点，珠宝8%，其他20-23%珠宝8%；服装20%至25%；租金均价160元+2%物管费用1

4、、2楼租120元/m2/月；2、3楼27%扣点；2、3楼均价160元，4、5楼20元/ 负一、三层租价24元，1.2层70元、20-30平租价4万-5万均170元/平包物管、税400-800元/月/柜台开业时间1959年2002年2003年2007年2000年2006年开业已18年2000年1995年2006年业态 布局1F45家，珠宝名品，70-90平80家珠宝、箱包、女鞋70-90平37家化妆品黄金珠宝70-90平整体休闲品牌为主，一到3楼均60家，四楼45家，面积集中与70-90平之间60家黄金珠宝、美容民族服饰70-9051家饰品化妆品，30-50平120家包、鞋、家电、饰品15-20

5、平70家女装内衣男装30-40平1区100家综合小商品零售50平500家国美、电脑、手机、数码2F60家，内衣饰品彩妆45-50平120家女装内衣箱包35-40平40家，男装、箱包35-80平80家男装、箱包35-40平80家休闲、男装，10-30平80家女装羊绒内衣20-30平90家女装羽绒服20-30平2区鞋类批发零售50平600家，音像、电子产品3F60家，鞋、少淑装、休闲装45-50平120家休闲、饰品、美容院35-40平47家，少淑女装饰品35-40平60家床品、居家、饰品35-40平80家摄影美发女装10-30平80家男装、休闲、20-30平无31家家具100-300平4F50家男

6、装绒衫70-90平90家男装绒衫35-40平19家毛衫、内衣貂皮70-90平50家青少年服饰、羽绒服70-90平无100家童装、羽绒服30平无43家家具100-300平负1F包百超市无无无负一层与5层为儿童服饰餐饮区80家，70-90平20家，鞋，9015040家布艺美食30平无经营档次中高档中高档中档中档中档中低档中高档中低档低挡中档底店业态休闲、女装、珠宝休闲女装中国银行快餐快餐、休闲服饰快餐、休闲服饰休闲品牌店KFC休闲服饰餐饮音像办公餐饮经管模式统一经管、扣点统一经管、扣点统一经管，收2%管理费广告分层管理按销售额2%扣除物管费用统一管理自主经营统一管理自主经营统一管理自主经营市内零售

7、商商、周边县零售商自主经营统一管理主要客源呼包鄂呼包鄂市内及近郊客户呼包鄂市内及近郊客户青年消费群体青山东河人青山东河人包头市赢利点1. 包头市经营时间比较长的百货商场1. 自身商场品牌的拉动地理位置优越休闲品牌为核心1. 商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿商场底店租金1. 定位以青少年个性服饰为主费用含在租金里，另收二次用电费地理位置优越以走量为赢利点1、 产品全面、价格适中2. 扣点经营更加容易激活商家竞争意识2. 扣点销售更加容易激活一楼珠宝区规模较大定位精准，差异化经营租金价格相对于包百商圈低在包头具有一定的品牌知名度，管理日趋完善租金高商家流动性大2、 二楼少年电子学习用具成为很多家

8、庭的电子品消费之一；3、服装、超市为商超核心支柱3. 包头早期的高端消费场所，7年的运营，积累了大量忠实的消费客户男装及貂皮为主要赢利点经营档次较全，涵盖了中端、中低端产品老客户，商家盈利水平较好三四楼的家具以中档产品为主吸引一定的人流。盈利水平盈利较高盈利较高租金偏高端盈利不高，流动较大盈利较高盈利较高一般中等中等中等中等 分析总结：经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点：商业面积：包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万商业业态：综合性百货、电子商厦、批发城商业模式：综合性商场交通条件：全部位于包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟客群：主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群经管模

9、式：大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式赢利点支撑：商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点，周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上，太富采取差异化经营，引进知名休闲品牌支撑，剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后，揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。（3）现有商业地产项目东方红CBD地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注包百商圈王府井对面6万酒店32层5万、公寓一栋32层3万、商场5层6万，住宅7栋19万一栋

10、公寓、一栋酒店、商场为时尚休闲购物1、公寓、酒店、商场为双塔式建筑2、其中商场包含美食、购物、不夜城、淘秀城1、公寓出售2、酒店自营3、商场与维多利合作经营，扣点招商1、提前与维多利进行意向沟通2、住宅70年，已开售完3、公寓40年，37、49精装6200元均价剩余20%1、率先引进CBD概念2、地段得天独厚，商业氛围浓厚3、先进行住宅销售万达广场地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注银河广场附近11万总建筑面积65万平米，其中一期居住24.5万、商场步行街3层3.5万平米,公寓4栋12万一期4栋公寓、10栋住宅、商场3层、商场内部包含万千百货与内街式步行街万仟百货与

11、内街式商业街同层成半围合状态布局、其中万仟百货一楼珠宝化妆品鞋；二、三楼品牌女装；四楼男装；五楼家纺小家电，步行街一二楼服饰、生活配套餐饮；三楼生活配套餐饮1、公寓、住宅、住宅底商出售2、万仟百货、步行街扣点招商，扣点比例根据品类不同而定1、一期住宅70年销售罄2、公寓精装修40年，30-90刚开盘均价6900元3、商业开始招租，10月试营业、11月正式开业1、进行全渠道覆盖营销模式，广告投资年1千万以上2、凭借万达强大的品牌战略联盟进行商业招商3、先销售住宅与公寓，资金回笼后进行商业运营时代财富城地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注青山娜琳商厦对面2.5万24.9

12、万，1-4层商业7万、住宅12.5万、公寓5.4万住宅3栋，公寓4栋，-1到4层商场商场-1层为沃尔玛超市，1-4层为商场，业态规划为购物、休闲、娱乐、餐饮为一体1主体楼1-4层进行返租销售：返租期为10年，1-3年返每年返还总房价8%，4-7年每年返还总房价10%,8-10年每年返还总房价12%，销售房款中加返租款，半年返租一次。相关税收扣除为单次返租总额的18%19%。2住宅与公寓进行传统销售。3. 地下一层整体为沃尔玛超市出租1、住宅70年，阴面3980元一口价，阳面均价5000元2、公寓毛坯70年，31-82销售过半，5590元3、商场50年销售90%，开盘起价9000，现均价1800

13、0元4、底商均价55000元1、自身位处青山成熟核心商圈2、引进沃尔玛作为强大支撑点燕赵大厦地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注友谊大街与富强路交叉口2.3万9.6万，1、公寓一栋6-25层2、写字楼一栋6-23层3、商业1-4层1-4层为商场，未规划，内部可隔单间，5层为设备及办公间出售1、写字楼内定剩1/32、公寓内定剩1/33、商场整体出售正在洽谈，购买意向明确4、大概6月底开盘5、对外价格未定1、开发商为河北商会，大部分公寓写字楼都由商会会员内定，单价为3千多2、位处友谊大街金荣建材城商圈传媒大厦地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备

14、注友谊大街与富强路交叉口3万17万1、写字楼700套（其中电视台、自己公司各占5层）2、居家公寓220套3、纯公寓700套4、一拖二底商1万平米，入深16米以上5、3-4层商场3万1、商场业态规划为建材2、一二层为一拖二式底商3、3-4层为家居超市，整体出售出售1、酒店已经出售2、3-4层家居超市出售8800元-10000元意向初定（可能为整体出售也可能租一半售一半）3、一拖二底商296以上，单价2.5万-3.5万元，销售不畅4、居家公寓均价4800元1、项目为青山区传媒业招商项目2、内蒙古电视台、动漫等传媒类商家入驻免税政策扶植3、依托金荣建材城成熟商圈金荣建材城地理位置占地面积总建面积商业

15、业态规划商业布局经营模式销售情况备注友谊大街与富强路交叉口0.9万6.2万1、建材主题商城1.6万2、商住公寓3.8万LOFT公寓，60001、1层为底商，大部分为300左右2、2-4层为建材商场3、5-22层为公寓700套，其中5-9层为LOFT公寓，面积集中于40-130平米之间1、1层底商出售2、2-4层商业出租3、公寓全部出售1、底商剩余4502间，价格3.5万元/2、商场租金未定3、公寓剩余10%，均价6000元/1、依托金荣建材城成熟商圈，同时兼具金荣建材城商户资源2、公寓推陈出新LOFT火爆销售左岸绿洲地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注幸福路与友谊大街较差口汽车配件城，公寓1、一层为底商2、2-3层为商场3、4层到18层为公寓出售1、40年产权公寓40-90报价5200元，精装修2、底商1.3万-1.7万元/平米3、商场6000-13000元/1、依托友谊大街西北汽车城现有商圈调研总结：1、以上商业地产全部有自身的资源支撑2、以公寓为资金回笼基础，支撑商业地产的高成本，长期运作。3、地理位置均处于交通便利的相应商圈4、大多引进品牌形象店，以增强商家投资信心5、周边相应业态配套完善6、本案可能发展方向：1、纯商业