北京奥特莱斯案例调研报告.docx
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北京奥特莱斯案例调研报告
北京奥特莱斯案例调研报告
北京奥特莱斯案例调研报告
一、基本情况和结论
名称
建筑
面积
商品均价（元）
人均消费额
（元/人/次）
商品档次
所属商圈
发展潜力
爱家奥特莱斯
8,000
150-500
300-800
中低档
亚奥
好
燕莎奥特莱斯
35,500
400-1000
1000-2000
中高档
国贸泛CBD
良好
活力东方.奥特莱斯
68,000
-
-
中高档
朝青板块
非常好
赛特奥特莱斯
-
-
-
-
中央别墅区
良好
上海奥特莱斯
110,000
500-1500
1500-2500
中高档
郊区（道路
干线汇集地）
良好
注：
1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通；
2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况
（1）北京奥特莱斯布局
赛特outlets
分析：
从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境
名称
地理位置
商圈情况
投资开发商
开业时间
爱家奥特莱斯
北三、四环之间；朝阳区民族园；亚运村、奥运商圈；周边有北辰购物中心等大型购物中心；项目位于中华民族园旅游风景区内
安贞里、塔院等老社区（年龄偏大人群）以及较远的凯旋城、欧陆经典、洛克时代大量的社区和办公楼
爱家集团
2005年1月
燕莎奥特莱斯
朝阳区东四环；属于国贸的泛CBD区域；紧邻欢乐谷，紧邻京沈、京津塘、京通高速路一二期近4万平米，三期8万平米在建
周边具备完善的社区，且离四惠等高档住宅聚集区较近
北京新燕莎控股（集团）有限责任公司
2002年12月
活力东方.奥特莱斯
东四、五环之间，紧邻国贸商圈、朝阳公园、朝青板块已经具备良好的商业条件（北京星河湾、天鹅湾、远洋国际中心、棕榈泉、A-Z-TOWN、华纺易城等一大批高档社区达700万平米）
商业板块有国美商业街（10万平米）、中粮朝青大悦城等仅08年就达40万平米的商业设施投入；五公里内的常住人口总量达100万
东方基业投资集团（总投资20亿元
将于年底开业
赛特奥特莱斯
中央别墅区（有观唐、北、长岛澜桥等别墅），五、六环之间，临近望京高科技园区、金盏金融园区；周边大型社区雍景桃园、望京太合五寰、马泉营中环在建
广顺东大街、南皋路两条商业街在建
赛特购物中心
（创办16年）
在建
上海奥特莱斯
郊区（青浦赵巷镇318国道以北；紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路，离人民广场26公里）
周边有一定量的别墅，社区不多，主要是郊区休闲购物
百联集团（经营）香港九龙集团（建设开发）
2005年运营
（3）建筑概况
名称
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
商铺隔
断面积
层数
停车位
等配套
建筑
风格
爱家奥特莱斯
8000
6000
中间大开间货架摆设、四周有30-50平米小隔间
4（含地
下一层）
100
伊斯兰城堡建筑风格
燕莎奥特莱斯
3.55万平米（目前正在规划三期达8万平米以形成MALL）
19832
中间敞开间、内部隔断
2
1000个
中式
活力东方.奥特莱斯
一期在建：
6.8万平米；二期将规划20万平米的终端服务、酒店公寓、写字楼、物流等配套项目
-
-
5（含地
下一层）
1000个
现代
赛特奥特莱斯
-
-
-
-
-
规划中
上海奥特莱斯
11万平米（23栋建筑；从南到北1-4层）
-
100-500平米
-
-
欧美
（4）经营状况
名称
经营模式
经营业态
经营品牌
出租率
商品主要价格（元/件）
人均消费额
（元/次/人）
爱家奥特莱斯
按销售额提成租赁、物业等费用
服装、体育用品、户外休闲、眼镜、童装、饰品等
150（国内品牌直营较多）：
中低档
100%
150-500
300-800
燕莎奥特莱斯
同上
购物、休闲、娱乐（二期C座有完善的餐饮配套）
200（中高档）
100%
400-1000
500-1500
活力东方.奥特莱斯
同上
服装、体育用品、户外休闲、时尚消费品、餐饮娱乐
-
-
-
-
赛特奥特莱斯
同上
-
-
-
-
-
上海奥特莱斯
以租为主、租售结合
服装、鞋、餐饮等
200（国外一线居多）
90%
500-1500
500-1500
（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）
奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源
上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主
入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。
3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感
上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。
4、租售结合
出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。
入驻的部分品牌如下：
●服装、箱包、鞋等
中文名
英文名
StefanoRicci
TommyHilfiger
阿玛尼
Armani
Dunhill
CERRUTI1881
俊思集团
ImagineXGroup
HugoBoss
S.F.F
杰尼亚
ZegnaOutletStore
威尼帝
VENETIA
彼雅泊
Piombo
蒙迪
Mondi
EECTimeZone
三品牌专卖店
THREEfashionstore
MOMOVISION
雅格狮丹
Aquascutum
MOSCHINOJEANS
奥德臣
AutaSon
纪梵希
Givenchy
夏利豪
Charriol
LiuJo
雅度夫
AdolfoDominguez
伯爵莱利
PalZileri
宝姿
PortsInternational
康纳利
CANALI
宝马精品生活方式
BMWLife-style
7camicie
S.T.Dupont
I.T
阿迪达斯
Adidas
Quiksilver
Columbia
Jessica/Colour18/WeekendWorkshop
诗阁
AscotChang
朗维高
LaVico
NAUTICA
威波特
Reporter
海德
Head
砂之船
Sasseur
TimeZone
喜悦家居
Homeshare
Callisto
彼芭
Biba
乐斯菲斯
TheNorthFace
特格意
Tecgar
乐途
Lotto
乐卡克
LeCoqSportif
MissSixty
锐步
Reebok
卡尔文·克雷恩
CKUnderwear
乐飞叶
Lafuma
耐克
Nike
维尔胜
Wilson
爱意
AEE
莱尔斯丹
LeSaunda
希思黎
Sisley
石头福来
Stonefly
奔驰服饰
贝纳通
UnitedColorsofBenetton
捷曦
JCCollezione
StudioI.F.F.
亨利卡登斯
HenryCotton’s
妙丽
Millie’s
夏娃的诱惑
Eve’sTemptation
ESPRIThome
KALAKALA
罗莱
黛安芬
JOCKEY
SPRINGBAMBOO
新秀丽
Samsonite
爱思
ACE
德爵
Wolsey
Rome＆Milan
凯撒
TOMBOY
SINO
ESPRIT
KAKO
可樱
KEYING
eigenpost
Clarks
JOJO
GUESS
KUHLE
圣伽步
SKAP
左天奴
ZOTENO
避风塘
GEOX
NINEWEST
CARVEN
BONIA
威斯康尼
VSKONNE
伊芙心悦
EVE@NY
LACOSTE
瑞诺玛
renoma
达芙妮
FINITY
AUSSINO
马天奴
MYTENO
米奇妙
Z&A
巴布豆
LUXMAN
SNOOPY
Lilly
丽婴房
珂罗蒂雅
CORDIER
凯普狄诺
CAPTAINO
八仟代
金利来
goldlion
TCNY
UMBERTOBESANI
Satchi
布莱恩
BRUIN
LACOSTE
BANISS
萨托尼
SARTORE
博格西尼
BogeaSeni
CALAMAR
Bosssunwen
金迈王、其乐大帝、公牛巨人
MarcoAzzali
铁凡尼
皮尔卡丹牛仔
yesBOSS
YOUNGPOLOVIGOR
俪思
U.S.POLO
Johnson
5thSTREET
萍果
Levi’s
Kappa
NIKEGOLF
黄金熊
三叶草系列
adidas
rapido
MIZUNO
新百伦
newbalance
FT
Lamborghini
CDDN
卡丹狄诺
VONDUTCH
BRUNOTTI
保罗丹尼
U.S.POLO
卡尔丹顿
SQUISITOPIZZA（餐饮）
Bosssunwen男装
凯撒大帝
TASSIGNY
KARLKANI
MARKBOSE
圣大保罗
Jeep
EVAOUXIU
GENTLEPENGUIN
NORTHLAND
SAUCONY
FILA
Munsingwear
MARISA
DOMANI
DUNNU
LUXMANSPARK
CARA
●餐饮、娱乐等配套设施
中文名
英文名
诗泥女子快美中心
台湾水果吧（餐饮）
永和豆浆（餐饮）
燕鲍翅（餐饮）
恋（餐饮）
千秋餐饮（餐饮）
赛派
琪珂
慕托丽
伊品
博大水晶
百利市
舒雅
奥黛丽
法典娜
甜蜜蜜（餐饮）
吴越人家（餐饮）
避风塘
上海银行
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