房地产开发流程知识受益匪浅.docx

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房地产开发流程知识受益匪浅

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

第四部分：

关键要素解释

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

　　土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提。

但是,这三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。

有经验的律师，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率（建筑物总占地面积/总建筑面积）、建筑密度（建筑物总占地面积/总规划面积）、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出，包括小户型比例限制要求，也会在这个文件中明确体现。

　　一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，现实中这个想法只是一种理想。

首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

　　新城乡规划法第三十八条：

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　希望今后能严格依据城乡规划法第三十八条的规定报建。

   2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

　　这四项是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。

这个阶段需要律师在实务中发挥法律专业知识，分阶段阐述。

   设立项目公司。

这里要注意：

母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

要深刻领会“母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。

”的深刻内涵。

这意味着房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都懂得如此运作。

　　立项。

这个过程是计划经济时代留下的产物，很繁琐，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。

但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。

立不了项根本做不了环评。

一般来说是直接去政府部门，譬如去计划部门，由计划部门推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让环保局推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

　　房地产开发资质。

这个环节有些技术含量，必须找到在省内网络上能查到资质的专业技术人员。

最难找的是有资质的结构类的工程师。

　　3、总平面审查阶段

　也有的省份叫做“修建性详细规划审查（控制性详细规划）”。

这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。

　　举例说明：

建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。

譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。

看起来这个计算应该是没有什么争议了。

但是这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。

现在争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？

之所以限制我的建筑密度，就是为了保证绿化和居民的休闲空间。

现在虽然好象是在地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，可以做点文章。

　　容积率是总建筑面积除以净用地面积。

实践中哪些是净用地面积，从哪里起算，是纯粹的土地使用权证载的面积还是比这个面积大一点，一直到周边道路的道路中线去？

这个问题怎么算都行。

所把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

也是可以钻营的地方。

　　消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。

但是这样会和小区绿化发生冲突。

设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。

　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的部分，这个过程一般都要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨合，磨到双方都没了脾气，才能通得过。

   4、管线综合审查、排水许可证

　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业有很多房地产开发公司项目报建中被这个环节卡住，功亏一篑。

管线综合包括三大项：

小区给排水管线、强电线路、弱电线路，三项需要综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。

给排水是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。

上面这三大项都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接入户。

线路必须要合理安排，不能到处乱走。

作为法律，不是非专业建筑工程人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、走进一个小区，看它里面是不