永川桂山公园片区旧城改造可研报告.docx
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永川桂山公园片区旧城改造可研报告
永川桂山公园片区旧城改造
项目可行性研究报告
2014年12月
重庆麦可思房地产经纪有限公司
第一部分：
…………………………………………………...…………………………项目总论
第二部分：
………………………………………..………项目投资环境和宏观市场分析
第三部分：
……………………………………..………………………永川房地产市场分析
第四部分：
………………………………………..……………………项目分析及定位规划
第五部分：
……………………………………………………………………项目定位及规划
第六部分：
……………………………………………….....…………………………项目开发
第七部分：
……………………………………….………………投资收益分析及资金筹措
第八部分：
…………………………………………..………项目可行性研究结论与建议
第九部分:
..…………………………………………………………………………………..附件
第一部分：
项目总论
1、项目开发背景与意义
1.1、项目开发背景
根据永川“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想，以及“双百（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市,渝西地区的中心城市”的未来城市定位。
依据渝西广场、红旗广场、文曲广场商圈的扩容、旧城改造的前提环境优势，以及辐射渝西的永川城市大商圈的优越政策条件，本项目地块处于永川成熟老城中心，项目同永川其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业综合体中心的条件，有望成为永川的商业格局更新升级中的重要一员，进而在未来占据市场的商业主导地位。
1.2、项目开发意义
√从城市发展、政策环境上体现项目开发建设意义重大。
依照“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想，以及“双百的现代化大城市,渝西地区的中心城市”的未来城市定位。
项目定位于老城地标级大型城市综合体，符合永川城市发展思想与城市定位，能更大提高永川城市竞争力，助推永川在渝西商业中心城市的加快构建于发展；
√从地缘关系上体系项目开发建设是符合城市发展升级的。
永川桂山公园片区建筑年代较陈旧，结构简单，居多部分已经超出建筑承受寿命，随着渝西商圈的扩容，该片区有必要顺应商圈扩容的发展时机，进行改造、升级，深化提高永川商贸业的升级发展；
√从所属地块的住户民意体现项目开发建设符合民心、民意，能有效提高住户综合生活环境和生活水平。
经调查走访，永川桂花山片区住户90%以上要求尽快拆迁改造，还建其一个舒适居家环境的住宅；
√从项目高起点、高标准、高品质体现项目是城市未来商业发展的必然选择，也是市场发展的趋势。
永川目前仍缺乏能辐射渝西的高端的大型城市商业综合体，本项目59万方的复合型商业地产，国际化大都市的规划设计理念，国际化的运营管理理念，将力助永川在渝西片区商业的核心竞争力，以“应有尽有”的现代商业理念构建渝西购物、休闲、美食、娱乐、商务、酒店等现代商业中心，从而扩大并健全渝西国际化大型城市商业综合体的商贸平台；
√从可持续发展、创造增加税收体现项目开发建筑的积极贡献。
项目将规划有大型商场，并将引进各大型主题商家、知名品牌店、以及各项商业经营体等，项目的启动后所带来的可持续发展将为永川的税收收益带来可持续的增加。
2、项目名称
永川桂山公园片区旧城改造项目
暂定名：
公园尚城
2.1.项目经济技术指标
项目的经济技术指标见下表。
序号
名称
单位
数据
1
总占地面积
平米
65906
2
总建筑面积
平米
594996
3
容积率
6.5
3、可行性研究结论
3．1、市场预测
根据市场调查，永川区宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量社区商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于老城核心区域，且拥有成熟商圈，并与渝西广场、中央大街、红旗广场、文曲广场联通的类似项目在永川区比较缺乏，同一区域范围内，产品同质化竞争不高。
3.2、项目建设进度
项目涉及931户拆迁，总占地面积约65906㎡，总建筑面积达59万方。
现一期豆豉厂已搬迁,拆迁工作已基本结束，二期、三期尚未动工。
结合销售节点,整个项目预计建设工期约4.5年，即项目可望于2019年上半年全部竣工。
3.3、投资估算和资金筹措。
√投资估算
本项目开发建设的总投资额（含资本化利息）为20.43亿元，建筑面积为59万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。
永川项目成本核算表
序号
分项名称
计算单位
单位费用
费用（万元）
一
前期费用
1
豆豉厂转让费用
594996㎡
5300
2
豆豉厂调规费用
594996㎡
6000
3
土地出让金
98.96亩
按400万/亩计
39584
4
城市配套费
418844㎡
234元/㎡
9801
5
契税
按配套+土地出让金的3%计
1482
6
拆迁过渡安置费
1564
7
拆迁奖励
3753
8
设计费
594996㎡
15元/㎡
842
9
人防费
418844㎡
35元/㎡
1466
10
白蚁防治费
561651㎡
0.3元/㎡
17
11
招投标费
561651㎡
1.5元/㎡
84
12
规划证照费
561651㎡
4.5元/㎡
253
13
施工图审查费
561651㎡
1元/㎡
56
14
防雷检测费
561651㎡
0.5元/㎡
28
15
环评
561651㎡
1.8元/㎡
101
16
地质灾害评估
561651㎡
0.3元/㎡
17
17
房屋测绘费
418844㎡
0.5元/㎡
21
18
工程监理费
561651㎡
3元/㎡
168
19
桩基动测费
561651㎡
1.36元/㎡
76
20
地质钻探费
561651㎡
3元/㎡
168
21
现状地形测绘费
561651㎡
0.34元/㎡
19
22
1：
500实测费
561651㎡
1元/㎡
56
前期费用单价
按418844㎡计算单价
1692
合计：
70857
二
工程建设费用
1
三通一平费
561651㎡
20元/㎡
1123
2
基础费用
561651㎡
120元/㎡
6740
3
主体费用
561651㎡
800元/㎡
44932
4
节能费用
418844㎡
30元/㎡
1257
5
防盗门安装
3750户
720元/户
270
6
窗、栏杆安装
418844㎡
100元/㎡
4188
7
公共过道装修（住宅）
287815.68㎡
20元/㎡
576
8
装饰、装修、公共过道（商业）
123483㎡
200元/㎡
2470
9
电力系统工程
418844㎡
50元/㎡
2094
10
给排水系统工程
418844㎡
35元/㎡
1466
11
天然气工程
3750户
2600元/户
975
12
消防工程
561651㎡
150元/㎡
8425
13
绿化工程
26182.02㎡
200元/㎡
524
14
小区道路工程
5811.18㎡
50元/㎡
29
15
小区综合管网费
287815.68㎡
40元/㎡
1151
16
小区环保工程
287815.68㎡
80元/㎡
2303
17
电梯（住宅）
39梯
40万/梯
1560
18
电梯（商业）
123483㎡
50元/㎡
617
19
弱电工程
418844㎡
50元/㎡
2094
20
自来水排线工程
418844㎡
10元/㎡
419
21
电信工程
287815.68㎡
10元/㎡
288
22
电力外线工程
561651㎡
10元/㎡
562
23
不可预计费用
1—22项之和的3%
2522
建安成本单价
按418844㎡计算单价
2067
合计：
86584
三
管理费
1
公司管理费
按销售收入1%计取
2502
2
营销费用
按销售收入2%计取
5004
3
贷款利息
16674万元
按贷款60%，2年，年息16.8%计取
5603
合计：
13108
四
销售收入
1
一期销售收入
160968
2
二期销售收入
16688
3
三期销售收入
72526
合计：
250182
五
税费
1
营业税及教育附加
按总销收入的5.6%计取
14010
2
企业所得税
按总销收入的5%计取
12509
3
房屋买卖印花税
按总销收入的0.05%计取
125
4
合同印花税
按投资额的0.03%乘以70%计取
94
5
土地增值税
按住宅销售总额的2%，商业和车库的3.5%计取
6982
合计：
33720
六
利润分析
1
总投资额
204269
2
毛利润
97641
3
毛利率
39%
4
净利润
51546
5
净利率
21%
6
项目净利率
20.60%
7
投资回报率
25.23%
备注：
人防费按100%计入投资成本，退还50%部分计入利润部分进行利润分析。
√资金筹措
公司资金筹措采取自有资金、银行贷款和预售收入；
根据资金筹措计划表可看出，项目总投资约2.78亿元，自有资金按40%计算约1.11亿元即可启动项目，剩余60%约1.67亿元，可利用银行和预售收入结合覆盖。
序号
资金来源
金额
用途
1
自筹
1.11亿
支付土地出让金、城市配套及人防费
2
银行贷款
1.67亿
支付土地出让金、城市配套及人防等
3
预售开发产品收入
----
项目预售收入的结算。
合计
2.78亿
二期、三期项目开发资金无需贷款，可通过一期销售收入滚动开发。
3.4、项目综合评价结论
本项目属旧城拆迁改造，商圈扩容升级的房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目可立项，筹备开发条件，拟定建设资金筹措方案，筹备旧城拆迁改造拆迁办法，完善现场施工条件以备建设。
本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。
根据财务指标的计算结果来看，财务净值=5.15亿元，整个项目总投资回报率：
25.23%（税后），具有良好的经济效益；此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。
项目综合评价结论：
本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。
第二部分：
项目投资环境和宏观市场研究
2.1、地域特征及发展定位
2.1.1、行政特征
✓永川渝西和川东南重要的交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。
✓北宋,昌州属地,现在留有昌州市场、昌州大道等命名;
✓解放初，永川县属巴县区行政专员公署。
1952年9月，江津专署迁永川县；1981年7月更名四川省永川地区行政公署,素有江八县行政公署之称。
✓1992年5月，永川撤县建市。
✓2006年12月，经国务院批准撤市设区,属重庆直辖市。
✓历史上,永川素有川东或重庆西部重要的行政属地，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。
✓永川行政功能作用逐步提升,是个历史悠久,得以上级非常重视的行政区域。
2.1.2、城市定位
✓永川政府城市发展战略思想:
“精美城市、渝西高地、幸福永川”
城市定位:
✓双百”（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市,渝西地区的中心城市
城市性质：
✓重庆主城卫星城；
✓成渝经济区的战略支点；
✓渝西地区的区域性中心城市。
城市职能：
✓中国西部的职业教育基地；
✓成渝经济区的综合交通枢纽；
✓成渝经济区的商贸物流中心；
✓重庆西部的现代制造业基地；
✓重庆西部的休闲旅游集散中心。
城市功能定位:
✓重庆1小时经济圈的西部增长极
✓长江经济带与成渝经济带的重要支点
✓渝西地区的经济文化中心。
✓永川自2008年提出新的战略思想以来,整体城市形象和发展都取得较好的突破性成绩,近2-3年大城市魅力以及区域性中心城市的形象逐步体现,正在快速发展,前景广大。
2.1.3、城市版图及规划
城市版图
√重庆西部,长江上游北岸，东距重庆市区56公里，西离成都276公里。
成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端。
√东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。
幅员面积1576平方公里，总人口110万余人，辖16个镇、7个街道，45个社区居委会、210个行政村。
√2009年末永川主城建成区面积达43平方公里，城市人口规模达到48.83万人，距离双百（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市，主城城区面积相差57平方公里，城市人口规模相差57.17万人，城市版图才刚刚进入发展期，任重道远。
√三环高速、渝昆铁路的规划修建。
成渝高铁在建,经永川,规划2014年竣工并投入使用,未来永川融入重庆半小时环线城市,发展潜力不可估量。
2.1.4、城市建设规划
√重庆主城区城市发展规划，主城拓展全面进入外环时代。
按照建设1000平方公里、1000万人口的国家中心城市目标，加快建设北部新区，提速开发西部新城、东部片区和南部片区，推动人口和产业向外环有序扩展，尽快形成一批新的功能组团。
推动城镇化健康发展。
全市城镇化率提高到53%。
√永川城市发展规划
永川主城区目前分为旧城区和新城区。
√旧城区已相对成熟，主要的发展方向以旧房改造、城市升级发展为主。
红旗小学、俊豪中央大街、帝都商业等片区、以及城中村、棚户区，大面积拆迁改造。
旧城住房改造53.5万平方米，建成廉租房2.7万平方米。
√新城区是永川政府城市发展规划十一五末、十二五的重心，新城区城市建设目前主要启动三湖方向拓宽,三湖开发建设可带动20余平方公里城市发展，使城区面积扩大一半多。
依循“三湖”片区规划总体构架，“建三个湖、兴一座城”构想，构建“一轴、三心、三片区、多廊道”的空间结构。
“三湖”时代
2012年前，“三湖”时代形象、及产业开发将初步形成，开发规模达10平方公里；2015年初具规模，开发规模达8平方公里；2020年“三湖”各片区将形成高品质生态环境，成为渝西地区新地标；开发规模到7平方公里。
√神女湖休闲旅游区：
神女湖的开拓将带动成渝高速公路以北8平方公里地区建设;
紧邻茶山竹海的神女湖片区被规划为以特色旅游业为核心的旅游服务产业聚集区；
√兴龙湖现代商务区：
湖面是200多亩，绿化面积是500多亩，湖中心有植物岛，周边还有高层建筑点缀，将会是永川人民休闲娱乐的好地方。
兴龙湖将带动城市新区6.27平方公里区域开发建设、
新城核心的兴龙湖片区被规划为现代商务、服务外包为核心的中央商务区、现代服务业基地
√凤凰湖工业园区：
凤凰湖区则可带动凤凰湖工业园8平方公里核心区上档升级
新城东南部的凤凰湖片区则形成以现代工业为核心的永川地域、工业文化展示区。
永川城市规划发展构想
√永川城市规划融入了重庆主城区的发展构想，10分钟成渝高铁拉近了与主城区的距离，未来数年将逐渐显现宜居城市功能，随着重庆双千（城市建成区1000平方公里、城市人口1000万人）国际现代化大城市的发展，永川的城市都市化魅力渐强，快速的城市化发展，不仅提高了城市人口的快速增加，同时永川外向型人口也会逐渐加大。
√主城核心区功能规划
永川区东、南、西侧区域为未来城市主要的拓展区，西侧区域以商贸物流为主导，面向渝西、川南等主要腹地方向；东侧区域以科技创新产业为先导，推进城市向大安组团和陈食组团拓展，并预留对接重庆主城的城市功能和空间；南侧区域以工业、物流为主，推进城市向南部组团拓展。
2.2、城市人口数量及其特征
√永川区城镇人口持续稳定增长：
√截止至2013年底，永川区城镇人口数量达到了65.9万人，较之2007年增加了31.2万人，增长了89.91%；
√截止2013年，永川区总人口在113.1万人；
√2004年永川区放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策，这一举措促进了永川城镇人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户永川；
√2009年至2013年永川区城镇人口增加了31.2万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促进房地产市场的发展。
2.3、GDP及其增长
√永川地区GDP增长趋势较为稳定：
√2007年，GDP年增长率约16.8%，2008年至2009年GDP年均增长率约17.8%，增长势头逐年保持快速增长，远高于国家GDP的10%经济增长；
√2010年永川地区生产总值增长势头加速，约300亿元生产总值较之2009年，增长了约23%。
2011年的生产总值更是达到了380亿元，年增幅约26.7%；
√2012年起随国家经济增速放缓，2012年年增幅约6%，2013年年增幅约7.2%；
√稳定的增长势头表明了永川经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。
2.4、人均GDP及其增长
√永川地区人均GDP始终保持着较为稳定强劲的增长势头：
√2007年至2011年，永川区人均GDP增长加速，年均增幅保持在20%以上；
√2007年，当年的人均GDP年增长率约39.6%，重新凸显快速增长的势头；
√人均GDP稳定的增长势头表明了永川消费能力保持稳定增长的态势。
2.5、固定资产投资及其增长
√永川区固定资产投资逐年保持强劲增长：
√永川区固定资产投资2007年至2010年的保持在30%以上的涨幅，尤其2009年固定资产投资达到了38.9%的强势增幅；
√2010年固定资产投资300亿元与当年的永川区GDP社区生产总值持平，2007年至2011年社会固定资产投资保持着与当年的永川区GDP社区生产总值基本持平的增长态势，势头强劲。
√永川区固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。
2.6、支柱产业发展状况
√永川区支柱产业发展运行态势良好：
√2013年规模以上工业经济效益综合指数192.1%，比上年提高50.4个百分点；实现主营业务收入600.8亿元，比上年增长22.5%；实现利税总额103.5亿元，比上年增长158.5%；实现利润总额62.1亿元，比上年增长147.5%；产品销售率96%，比上年增长0.6个百分点；全员劳动生产率263098元/人，比上年增长8.4%。
2.7、城市房地产投资总额
√2013年房地产完成投资68.5亿元，比上年增长36.4%。
√永川区房地产开发完成投资额自2010年来保持着较好的增长势头：
√2007至2009年保持比较平稳的房地产投资额，其中受2007年的市场向好2008年的投资额达到22.4亿元，较2007年上涨了27.3%；
√2009年，受2008年金融危机、中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为18.5亿元，较之上年下降了17.8%；
√2010年和2011年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成40亿元和60亿元，年增幅分别为116.2%和50%。
2.8、城市房地产业销售总额
√2013年永川商品房销售额74.3亿元，比上年增长20.5%，其中住宅销售额69.5亿元，比上年增长24.8%，非住宅销售额仅为4.8亿元。
√从近几年永川楼市供求关系来看，永川市场是健康的、稳定向上的发展趋势。
第三部分：
永川区房地产市场分析
3.1、优质商业市场分析
3.1.1、优质商业定义
本节研究的“优质商业设施”是指：
√位于永川中心城区，有国际一线、二线品牌，国内一线及二线品牌入驻、具有一定规模（建筑面积5,000平米以上）的商业设施；
√优质商业设施的形态包括百货商店、购物中心以及精品商业街；
√根据优质商业的集聚程度，我们将永川区优质商业主要划分为渝西广场商圈、名豪广场商圈、人民广场商圈、永川商贸城四个区域。
3.1.2、永川优质商业发展概述
√永川的优质商业发展迅速，逐级扩容，升级改造；
√当前的商业形式以百货形态为主；
√近几年，永川的优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向大型购物中心、精品商业街等形式过渡。
3.1.3、永川优质商业市场当前供应状况
√截至2013年底，永川区共有约65.5万平米的优质商业设施供应；人均优质商业面积为0.66平米（以常住人口106.8万人为基准）；
√约有30％的优质商业设施在2007年前已经开业，最早的可以到2004年；
√2008年及2010年是永川优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在人民广场和渝西广场（中央大街）区域；
√2008年及2010年出现了新的商业形式，即购物中心与精品商业街。
3.1.4、永川现有优质商业分布
区位
定位
区域优势
区域劣势
渝西广场
中端+高端
位于区级老商业中心，发展时间长，人流量大，交通便利，大量公交线路：
整体商业形象已经确立，随中央大街的开业，力促商圈升级，沃尔玛等百货卖场入驻更进一步提升商业形象
交通拥堵
停车位有限
人民广场
中端+高端
新城区级商业中心，新兴商业中心，文理学院，规划现代，具有园林景观优势，交通便利；
新城区入住人口较小
名豪广场
中端
老商业中心，交通便利，职教学院，周边人口居住密集
规模较小，商业设施定位不高
永川商贸城
中端+低端
精品街铺为主，百货贸易，电子商城等
档次低，业态程度不上规模
3.1.5、永川优质商业市场租金
√当前永川区优质商业设施的首层平均租金当前为人民币450/平米/月，年均增长率25％；
√永川优质商业的租金支付形式有两种：
一种是纯租金方式，即没有支付固定数额的租金；一种是扣率（营业额提成），即按单店销售额的固定比例支付租金；
√由于永川现有优质商业多为百货形态，因此纯租金和扣率的租金形式居主导地位：
精品商业街采用固定租金的形式：
渝西广场当前租金的范围从200元/平米/月～700元/平米/月。
3.1.6、永川优质商业市场未来供应状况及发展趋势
√未来三年每年优质商业的上市量保持稳步上涨，平均每年8万方左右；
√2013年末，渝西广场、人民广场仍然是优质商业最集聚的区域，其集聚程度还将上涨；
√名豪广场区域将整体改造，将出现大体量的优质商业区域，大量优质商业物业上市，将占到未来总量供应的35％；
√综合性的购物中心形式的商业正在逐渐出现。
3.1.7、永川优质商业市场小结
永川当前优质商业市场
√永川优质商业市场从2
升级会员 