新型工业化产业示范标准化厂房建设项目可行性研究报告.docx
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新型工业化产业示范标准化厂房建设项目可行性研究报告
新型工业化产业示范标准化厂房建设项目
可行性研究报告
1总论
1.1概述
1.1.1项目名称：
新型工业化产业示范基地标准化厂房建设项目
1.1.2项目承办单位：
某工业园区管理委员会
1.1.3法人代表：
1.1.4建设性质：
扩建、新建
1.1.5建设地点：
A区位于某工业园区庆山路北侧
B区位于某工业园区长泰路西侧
C区位于某工业园区西区
1.1.6建设期限：
A区二期，2010年11月～2011年10月
B区，2010年4月～2011年8月
C区，2011年～2014年
1.1.7建设单位情况
某工业园区于2003年经临潼区政府批准成立，是某市政府和临潼区委、区政府确定的以装备制造业、机械加工业为主导的工业园区，园区位于全国发展改革试点小城镇—某街道办事处，整个园区以铁路编组站为依托，以108国道为轴心向两翼纵深发展。
某工业园区占地2.9km2，2015年规划占地3.78km2。
目前入园的各类企业已达70余家，有装备制造业、机械加工、电力设备、石油机械、乳品、饮料、油脂制造、纺织、建材、包装容器等10余类。
现在园区企业规模不断增大，建设力度正在加快，园区2009年工业总产值达到29.5亿元，工业总收入26.8亿元，上缴国家税金1.23亿元，安置农村剩余劳动力7800余人，占到全街道农村劳动力的25%。
某工业园区是某省100个重点发展县域工业园区之一，2010年已向某省工业和信息化厅申报创建2010年省级新型工业化示范基地。
1.1.8项目提出的理由
随着某临潼区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为临潼区项目投资依托和新的经济增长点的某工业园区也取得了长足发展和显著成就。
某工业园创建于2005年，经过5年来的开发建设，现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。
园区不仅成为了某最具活力的地区之一，而且也成了促进临潼区区域经济发展的强有力的推动器。
随着某工业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。
为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，工业园区管委会在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在某工业园区建立标准化厂房工业园，即新型工业化产业示范基地标准化厂房工业园。
建立标准化厂房工业园区是某市经济社会发展的客观要求，有利于拉动某工业园区以及附近区域的经济增长，有效推进临潼区城市化进程和某市经济结构的调整、优化和升级，大力促进某市“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进某市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
总之，随着我国改革开放的深入及关中—天水经济区的规划实施，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。
1.2项目概况
1.2.1建设地点及建设条件
项目所在区毗邻某镇编组站，该站是西北地区最大的路网性编组站，车站全面建成TIMS现车管理系统，实现了运输管理的信息化、现代化，是某枢纽规划总图惟一的路网性编组站。
在2009年某编组站成为亚洲最大的编组站。
某是西北唯一的小城镇综合改革试点镇。
某交通四通八达。
陇海、西延、西韩、西康和西南铁路在这里交汇于此。
108国道和新闫公路在境内纵横穿越，西潼高速公路横贯东西，并在境内设有互通式立交桥。
某距某航空港咸阳国际机场仅50公里，距闫良机场20公里，距斜口机场15公里，交通条件十分优越，四方通衢，令各方商家追捧不已。
某通讯便捷，城镇基础设施齐全。
8000门程控电话直通海内外，移动通讯、无线寻呼、宽带网络畅通无阻。
城区主干道宽阔平坦，庆山路、工业园区路、南北大街等数条大道纵横交错，地下排水设施齐全。
1.2.2建设规模与目标
进行标准化厂房建设，配套建设办公、水、电、气外部接入等辅助设施，达到入驻企业只需要设备到位即可开工生产。
A区：
一期厂房建筑面积10475m2，二期厂房建筑面积22022m2，办公楼建筑面积2160m2。
占地85亩，总建筑面积34657m2。
入驻某风鼓、标缝类企业。
B区：
厂房建筑面积9080m2，办公楼面积5200m2，露天加工场地4500m2，总占地面积68亩，总建筑面积14280m2。
入驻通用设备机械加工类企业。
C区：
厂房建筑面积13500m2，实验厂房2250m2，仓储库15750m2，高新技术研发、办公楼和园区管理、物流管理楼建筑面积均为2250m2。
占地100亩，总建筑面积36000m2。
入驻高新技术企业并为园区及周边企业提供物流信息服务。
1.2.3技术经济指标
技术经济指标见下表1—1。
表1—1技术经济指标
序号
名称
单位
数量
一
A区
实际用地面积
m2
56695
总建筑面积
m2
34657
其中
一期厂房建筑面积
m2
10475
二期厂房建筑面积
m2
22022
办公楼建筑面积
m2
2160
绿化面积
m2
6000
建筑密度
%
61.1
容积率
1.18
绿化率
%
10.6
二
B区
实际用地面积
m2
45355
总建筑面积
m2
14280
其中
厂房建筑面积
m2
9080
办公建筑面积
m2
5200
露天加工场地
m2
4500
绿化面积
m2
6800
建筑密度
%
41.4
容积率
0.74
绿化率
%
15
三
C区
实际用地面积
m2
66667
总建筑面积
m2
36000
其中
厂房建筑面积
m2
13500
实验厂房建筑面积
m2
2250
仓储库建筑面积
m2
15750
技术研发、办公楼
m2
2250
园区管理、物流办公
m2
2250
绿化面积
m2
8000
建筑密度
%
54
容积率
1.01
绿化率
%
12
该项目仅是标准化厂房建设，未有具体设备固定资产的详细投入值，故在此不对投资强度进行计算核定。
1.2.4投资估算和资金筹措
该项目总投资为22602.62万元，其中：
建安直接费14495.95万元，其它费用1469.51万元，预备费2235.16万元，征地费3542万元，建设期利息860万元。
该项目总投资22602.62万元，资金筹措方式为：
由某街道办地方财政每年列支20%，其余由项目建设单位自筹解决。
1.2.5经济效益和社会效益
本项目建设标准化厂房、仓库、办公及其它配套设施，以出租厂房、仓库、办公及其它配套设施等形式为入驻企业服务。
收取企业、园区双方均能接受的出租价格，园区不以获取大量租金为目的，租金只用于保证园区的正常固定资产折旧（折旧年限30年，残值5%）715万元、园区管理及勤杂人员开支160万元、公共部分等基本维护、维修、保养150万元，做到园区持久、持续、高效的运转。
项目建成后在正常运营期内年营业收入为1095.28万元，
项目建成后，可以极大提升某工业园区的承载量，提高某的对外形象，增加招商引资的筹码和基础，预计3个园区每年可以孵化出10～15家中小企业，从而提供1.2万个就业岗位，为社会创造较多的就业机会，缓解当地的就业压力，很大程度上解决社会的就业问题，具有较明显的社会效益。
项目完成后，预计每年可以增加工业总产值10亿元，税收1亿元。
1.3研究范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。
1.4报告编制依据
⑴中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；
⑵中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；
⑶中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；
⑷中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；
⑸建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；
⑹《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》
⑺委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。
⑻项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。
1.5结论与建议
1.5.1结论
标准化厂房建设项目的建成将为各生产企业提供更大发展空间，有利于各生产企业引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品质量，提高企业的竞争力，同时可为社会提供就业机会，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。
因此，项目建设是必要的，也是切实可行的。
项目各项主要经济指标均在同类行业平均水平之上，因此认为该项目在技术、经济、社会效益上都是可行的。
1.5.2建议
本项目具有较好的经济效益和社会效益，项目单位在当地也具有相当的实力和良好的社会信誉，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。
为了控制和规避投资风险，应抓住现在的大好时机，继续加大宣传力度，提高工作质量，完善相关的软、硬件设施，采取切实可行的措施，以实现工程项目预期的经济效益和社会效益。
建议加快上马的同时，加强未来园区的规划设计，对项目成本进行实时监控，聘请专业顾问公司对方案进行优化，规避投资风险，以提高项目的效益。
2市场及项目建设的必要性可行性分析
2.1项目建设的必要性
建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。
美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为10个方面的效应：
充分利用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城镇便利的交通运输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市场、有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。
美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。
联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。
只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。
因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。
建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。
随着经济社会的不断发展和对外经
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