国际大酒店项目可行性研究报告.docx
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国际大酒店项目可行性研究报告
1总论（以酒店业为例）
1.1项目概况
1、项目名称
金华市**县***国际大酒店项目
2、承办单位
****实业发展有限责任公司
3、拟建地点
浙江省金华市**县经济开发区**大街东段（**大街以南，西邻**铁路）
4、建设性质
新建
5、建设内容与规模
建设“***国际大酒店”一座，建筑面积90000平米，高15层；商务会所（含健身场馆设施等休闲娱乐项目）一座，建筑面积19200平米，高8层；民用住宅两座，建筑面积共56000平米，层高10层。
建筑总面积为165200平米。
6、建设年限
16个月
7、概算投资
35,698.88万元
8、效益分析
投资收益率11%，全部投资回收期9.43年
1.2承办单位概况
1、单位名称
**县**实业发展有限责任公司
2、注册地址
**县
3、经营范围
****
4、注册资本
400万美元
5、公司类型
民营有限公司
6、企业负责人
赵奇支
7、项目负责人
王得贵联系电话：
133****5642
1.3主要经济指标
表1-1项目主要经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一、
主要建设指标
1
项目用地面积
M2
33950
50.9亩
2
规划总建筑面积
M2
165200
2.1
其中:
酒店建筑面积
M2
90000
2.2
商务会所建筑面积
M2
19200
2.3
住宅建筑面积
M2
56000
3
硬化地面面积
M2
10444
4
建筑系数
%
41.24
不含硬化地面
5
容积率
4.87
6
绿地率
%
28
7
停车位
个
300
8
项目定员
人
300
9
项目建设期
年
16个月
10
项目达纲年份
年
2013年
二、
主要经济指标
1
项目总投资
万元
35698.88
1.1
其中：
固定资产投资
万元
35628.88
1.2
其中：
铺底流动资金
万元
70.00
2
酒店会所项目年销售收入
万元/年
7098.32
正常年
3
酒店会所总成本费用
万元/年
3378.22
正常年
4
酒店会所利润总额
万元/年
3392.70
正常年
5
酒店税收总额
万元/年
1222.83
正常年
6
酒店会所项目投资回收期
年
9.43
静态
7
酒店会所投资利润率
%
11.00
正常年
8
住宅项目经营收入
万元
15960.00
9
住宅项目税收总额
万元
2039.27
10
住宅项目净利润
万元
1283.74
1.4分析结论
1、本项目为酒店及商务会所建设和住宅开发项目，对环境不造成不良影响，符合国家的规划政策和产业政策，也符合**经济开发区发展和产业布局规划。
2、作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的***国际大酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层，建成后将成为**开发区的标志性建筑。
因此，本项目的建设，对提高**文化旅游业档次和水平，增加**的城市综合实力，塑造**良好的城市形象，促进**县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
3、本项目可为开发区企业和居民提供住宅、酒店餐饮及休闲娱乐服务，同时拟采取开设超市等便民服务措施，满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
4、作为能突出体现本地文化旅游资源特色的高档酒店建设项目，本项目必将成为**经济开发区的一个建设亮点，成为**招商引资的一个典范，其建设更可带动**现代服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
5、酒店会所项目建成后可以安排直接就业人数300人，间接就业人数80人左右；人均增加收入1.60万元/年，同时，可以增加税收1223万元/年，社会效益十分显著。
6、项目的各项建设条件具备，性价比高，推广价值较为显著。
7、各项主要财务经济指标合理可行，经营安全性较高，是一个投资见效较快，具有很好社会效益和较好经济效益的建设项目。
2
项目背景及建设的必要性（酒店）
2.1项目背景
2.1.1文化旅游业方兴未艾
1、文化旅游业发展的产业基础
旅游业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。
进入二十一世纪以来，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点，旅游业作为第三产业的重要组成部分，是世上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”，得到了我国政府的高度重视。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
随着我国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：
中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。
2、文化旅游业的含义及发展的意义
文化旅游是指通过旅游实现感知、了解、体察人类文化具体内容之目的的行为过程。
文化旅游，是最近几年才出现并流行的一个名词，它的出现与游客需求的转变密切相关。
中国文化旅游可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。
从文化旅游兴起的背景和概念来分析，在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。
**县具有丰富的旅游资源，拥有为数众多的文化古迹，文化旅游业的发展潜力巨大。
2.1.2休闲娱乐产业增长潜力巨大
休闲娱乐业是指包括电子游戏游艺、台球娱乐、健身康体按摩、KTV迪厅、桑拿水疗、棋牌、健康睡眠、水上运动以及钓鱼用品等在内的产业业态。
据专家分析，当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。
从世界范围来看，目前休闲娱乐业已发展为世界重要的支柱产业，在发达国家占有相当大的比重。
从我国的发展情况来看，中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步，我国政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。
从产业发展的环境来看，目前，我国休闲娱乐业面临前所未有的发展机遇。
据中投顾问发布的报告显示，去年一年，国内九大休闲娱乐行业的产品年贸易额高达6500亿元，投资休闲娱乐产业渐成趋势。
据悉，中国休闲产业经济正在逐步成型，台球娱乐、KTV迪厅等九大休闲娱乐行业，这些行业均以60％以上的年增长率快速发展。
随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。
2.1.3房产业仍将高速增长
住宅是人们的最基本的生活资料之一。
我国房地产业起步于上个世纪九十年代初期，针对当时我国房地业发展严重滞后的状况，政府出台了一系列措施，鼓励房地产业的发展，使得房地产业在我国国民经济中的地位越来越高，对国民经济的贡献率逐步增大，在此基础上，我国逐步提出了把房地产业作为国民经济支柱产业来发展的指导思想，到今天，房地产业已经成为我国最重要的国民支柱产业之一。
在促进房产业发展的因素里，人口的增长和城镇化进程起着极为重要的作用。
在过去30年，我国一直保持了较快的城镇化进程，2009年达到46.6%，城镇新居民催生了大量的住房需求，在1998年住房货币化改革之后，国内商品住宅竣工面积一路走高，2000年到2009年CAGR达到13.58%，除08年出现轻微负增长以外，多数年份均保持了15%以上的高增长。
由于我国的城镇化将是一个长期的渐进过程，也是一个必然的趋势，因此，预计未来几十年内我国的房产业仍然将保持每年两位数以上的的增速。
2.2建设的必要性
2.2.1提升城市形象，促进**县文化旅游业的发展
作为历史文化名城，**具有得天独厚的历史、人文、生态方面的文化旅游资源优势，拥有深厚的文化底蕴和独特的***品牌魅力，**完全可以利用这些资源，以独特的视角挖掘文化资源“富矿”。
大力发展**的文化旅游产业，可以极大地推动**现代服务业发展，促进经济和产业结构升级。
旅游业务一般由三部分构成：
旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业，这三部分称为旅游业的三大支柱。
酒店或宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层之高，建成后将成为**开发区的标志性建筑，因此，本项目的建设，对提高**文化旅游业档次和水平，增加**的城市综合实力，塑造**良好的城市形象，促进**县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
2.2.2有利于发挥对**经济开发区的服务和配套作用
浙江**经济开发区规划范围为东至二环东路，西至规划一号路、行政西路，南至马洪干渠、平尹公路，北至规划二号路，总规划面积22.2157km2。
其规划性质被县委、县政府明确为“现代化的工业区和新城区”，规划内容为以工业为主体，生产、生活相对配套，功能相对完善的综合性工业区。
该开发区将通过对开发区内现有村庄进行就地、就近安置的方法，形成3个居住组团，预期2020年将达到9万人。
根据**的十一五规划，开发区拟建设成为“功能齐全、设施完善，集生产、休闲、娱乐、行政管理与服务于一体的现代化工业区和人民富足、环境优美、经济繁荣、社会稳定的新城区”。
本项目选址位于**县经济开发区**大街东段，在**大街以南，西邻**铁路，该地块规划为发展商业地产和服务业。
本项目根据开发区的规划，拟建设住宅、酒店、商务会所及健身场馆，为开发区企业和居民提供住宅、文化旅游及娱乐设施，同时拟采取开设超市等便民服务措施，以满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
2.2.3带动**现代服务业发展，增加地方税收，促进就业
现代服务业作为朝阳产业，在繁荣经济、安置就业、富裕群众、加快发展中的作用越来越重要。
为此，近年来，**县委、县政府一直高度重视服务业发展，县十二次党代会明确提出了“建城聚商”战略，**有关部门提出要把加快服务业发展摆在更加突出的位置，加快构建与经济社会相统一、与先进制造业相配套、与城市化进程相协调、与群众需求相适应的现代服务业体系。
同时，还明确提出了商贸业要创出品牌、流通业要做活做强、旅游业要破题上路的具体发展思路。
作为**一个建设投资较大，建设档次较高的酒店及休闲娱乐类项目，本项目必将成为**经济开发区的一个建设亮点，成为**招商引资的一个典范，其建设更可带动**服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
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市场调查与分析（物流园为例）
3.1**业
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