精品最新天津商业地产未来走向.docx

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精品最新天津商业地产未来走向

浅谈津城商业地产的未来走向

曾几何时，房地产行业悄然倾向商业，因其大势所趋、因其利润丰厚、因其形象，或者皆而有之。

但是谁也不能否认商业需要良好的大形势，就如同谁也不能否认顺势之下的商业地产仍旧会有成功与失败之分…… 

　　以环渤海为中心的中国北部经济中心，继珠三角、长三角之后迅速崛起，四大直辖市之一的天津占据着该经济圈的核心位置。

　　从1992年开始，天津连续13年保持GDP年均两位数的增长。

2003年人均可支配收入突破万元。

　　2003年，天津社会消费品总额首次突破千亿元，相较2002年同期，增长14.1%。

2003年的天津全市商品房销售面积突破1000万平方米，相较2002年增长55%。

2004年1-3月份商品房销售面积增长120.5%。

　　天津市政府正在围绕海河两岸、奥体中心等区域，以每年百亿元的巨资投入到市内综合交通、外围高速交通、城市整体环境等城市建设项目中。

　　从天津目前宏观经济的发展前景来看，国内生产总值和外商投资的增长，为房地产提供了基础的推动力。

　　在天津，商业、商业地产面临着前所未有的发展机遇。

2004年中国房地产城市讯息预测发布会上，天津被房地产专家评为继北京、上海等大城市之后，最具潜力的发展区域。

一切迹象均在说明，在天津，商业、商业地产面临着前所未有的发展机遇。

良好的大形势下，谁能把握时机，谁可求得第一桶金，谁就可问鼎天津商业地产！

　　逐鹿天津 

　　2004年可以说是天津商业地产方兴未艾的一年，房地产行业的发展、城市基础建设的投入、奥运概念的深化、和居民消费能力和意识的提升都成为推动商业地产发展的因素。

　　2003年天津全市共有137个商业地产项目投入建设投资总额69亿元，比2002年分别提高20%和33%。

2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。

刚刚闭幕的“2004商业房地产展”，五天协议成交商铺面积13万平方米，协议成交金额20亿元。

商业用房供需两旺。

世界发达国家相比，天津人均商业面积仅为0.7平方米，尚差0.5平方米。

与其他发达城市相比，03年天津商铺平均每平米售价5588元，和北京、上海、广州等城市商铺每平米15000多元的均价尚有一定距离，需求空间巨大。

市场在成熟，需求在不断积累膨胀。

天津商业地产在此形势下，呈现几种态势：

　　其一、规模大、投资大。

随着对WTO承诺的保护期结束，2005年零售市场的全面开放，目前天津正在实施的商业地产项目已达400多万平方米，超过5万平方米的就有12个，如：

万达商业广场，投资12个亿，总建筑面积15.5万平方米，；南开铜锣湾广场26万平方米。

投资超亿元的有18个：

如红桥区红星美凯龙家具建材广场、和平区伊都锦商厦、河西区宁发商城、河西区天津月星国际家具广场、塘沽区巨川金海岸等； 

　　其二、和城市的快速发展同步。

对于定位于环渤海经济商贸中心的天津而言，奥运和入世所带来的机遇、新的政府班子、新的政策和思路，以及和周边城市发展水平的差距都为整个城市的快速发展提供了动力和空间。

城市的高速发展和扩张带动城市周边地区新的商圈的形成。

　　其三、根据商务部和建设部有关规定的要求，城市商业网点的规划要配合城市的经营，商业地产开发的社会作用更多的体现在推动城市功能和整体布局的发展上，天津海河两岸改造工程就带动了周边诸多商业项目的兴起。

　　其四、特色为核心理念的小型主题商业地产的异军突起。

随着客户消费群体的观念的日渐成熟和消费水平的提升，商业项目的主题性和专业性逐步成为消费者的关注点。

比照欧美商业地产的发展过程，特色化的主题商业地产才是一个长远的趋势。

在天津各大商家，包括房地产商，竞相逐鹿。

可以推断，不久的将来，一个新的格局将在碰撞中诞生。

　　商业地产步向何方 

　　一个良好的整体市场环境和政策背景为2004年商业地产的发展提供了一片沃土。

但是真正的赢家只会是属于那些经过深思熟虑，深度了解市场、了解消费者的人。

纵观国内的商业地产市场，目前其产品依据其规模、功能基本可以分为以下几种形式：

　　一、城市运营式地产：

指超大体量的商业项目，此类项目从业态和功能的分布上体现出了微型城市的概念，每个项目都可以成为一个城市独立的商圈。

　　二、大型商业地产：

主要是指面积在5万平米以上，具有shopping mall概念的地产项目。

其特色是规模大、因为可以通过自身内部的业态调节形成的商圈效应，所以对于周边消费环境的依赖性较小。

　　三、小型商业地产：

主要是指面积在2-5万平米，依靠项目的主题特色来吸引消费者地产项目。

由于规模的限制，无法依靠业态的综合配比来吸引各种层级喜好的消费者，所以小型商业地产往往拥有极强的主题调性，业态定位上也有很强的倾向性和专一性。

　　四、社区配套商业：

此类商业地产的体量一般都不超过1万平米，都是作为中高档楼盘的底商和中心街区而存在的。

一般都辅以社区会馆作为配套设施。

配套商业一般都是随住宅一起销售的，在这种行业态势背景下商业地产的开发理念应逐步体现出和城市协调发展、强化定位概念和突出社会效益和共赢理念三大趋势。

　　首先，所谓的和城市协调发展是指一个成功的商业地产是要建立在对城市的定位、城市的功能布局和整体规划、城市的文化背景和历史底蕴以及消费者的行为习惯的深度的理解和体会上的。

城市的定位决定了商业地产的整体发展走向；城市的功能布局和整体规划影响到项目的区位选址；城市的文化背景和历史底蕴对小型商业地产的主题和业态有着决定性的作用；消费者（包括投资者和经营者）的行为习惯则是整个项目需求基础，所有的设计和经营都是以此为出发点的。

成功的商业地产对城市的经济是能够实现一个拉动和影响的反作用的，在满足城市功能的拓展的同时强化城市的辐射力和吸引力。

　　其次是定位概念在商业地产的开发和运作中日益得到深化和重视。

　　对于商业地产而言，定位是主题的先决因素。

只有明确了所服务的消费群体，才能从而确定项目的主题内涵。

特别对于小型商业地产项目，定位是一个至关重要的因素，是一个决定性的因素。

没有主题的小型商业地产项目是无法生存的。

所以每个小型商业地产必需有一个鲜明的主题。

这个主题是在对城市文化和消费者习惯深刻理解上一种提炼，其直接决定业态的有机的配比和划分。

　　最后，就是商业地产开发中社会效应和共赢理念的日益突出。

　　和住宅地产仅由开发商和消费者两个环节简单价值链相比较，商业地产开发者要面对的是开发者?

投资者?

经营者?

消费者之间的一个巡回式价值体系。

销售不再是我们的最终目标，作为开发商要更多的关注社会效益的最大化和整体效益实现，考虑如何在和投资者、经营者、消费者之间实现共赢。

　　以我特色称诸候 

　　一看上谷的成功市场空间的拓展在于对市场的深入思考，对项目的分析把握。

我们对项目的运作是建立在对城市的理解、对行业的理解、对项目的理解和对三级客户，投资者、经营者和消费者的深入理解和思考的基础上的。

　　与社会协调的开发理念 

　　对城市文化和宏观经济的理解决定了我们的开发理念不只是单纯的在做一个地产项目。

商业地产必需和社会协调发展，兼顾多方面的利益才能获得持久的源动力。

所以我们的开发理念是对社会负责，实现社会效益的最大化。

和投资者、经营者、消费者实现共赢。

　　具有鲜明的客群针对性的项目定位 

　　定位是主题的先决条件，它直接决定了一个项目是为谁打造，为谁服务的。

定位的成功与否直接关系到项目的成败。

根据对城市文化和消费者的理解，上谷项目将目标定位客户群为30-45岁的城市白领阶层，针对他们的消费娱乐需求提出了“消费＝娱乐＋美食＋休闲”的消费新观念，不仅有效的依托了天津浓厚的饮食文化，更将传统文化和时尚消费有机的结合到了一起。

　　上升到城市文化层次的主题定位和品牌打造 

　　对行业和项目的理解决定了我们的目标是做品牌而不是做项目。

香港房地产界有一句盛行的话是“没有主题的项目是无法生存的”，而我们将其上升为“没有文化的项目是无法持久的”。

项目的文化内涵成为了对项目主题的一个有益的和必需的补充支撑。

因为主题是有时效性的，而文化则是可以积累和沉淀的。

通过将项目的定位上升到城市文化层次才可以为一个商业项目的持续发展和价值链循环提供内在的动因。

上谷通过这种升华手段将餐饮文化、城市文化和项目定位有机的结合起来，从定位上赋予了项目持久的生命力。

　　多方传动的价值链体系 

　　对行业和消费者的理解决定了我们商业文化实质上是一种消费者的文化， 所以和住宅地产的以销售为价值链最后一环的模式不同，商业地产利益传动链是在开发商－－投资者－－经营者－－消费者之间的进行巡回式流动的。

消费者才是这个链条上最终一环，才是所有商业环节中最根本的动因，打动消费者才能带动经营者、影响投资者。

经营者的利润，投资者的收益和开发商快速现金回流都要通过消费者的购买行为来实现的。

　　因此，如何有效寻找针对人群，如何更好满足多方需求，如何使传动更为有效，如何在开发商业地产的时候合理的测算和预留各个环节的利益，如何使各方达成共赢，是每个项目操作中都应该深入思考的问题。

我们在操作上谷项目的时候，确立了以消费者为基点的三级客户打击模式。

　　环境选址和产品定位的统一 

　　上谷所在地原本既为餐饮业态为主的商业集中地。

所以项目立足于历史背景的主题对时尚消费进行推广，“熟地”的概念、周边成熟的居住群体和优越的人文环境对消费者、经营者和投资者的心理是一个直接的打击因素。

而且周边的地标性建筑?

?

天塔，和天津最大综合风景公园?

?

水上公园以及兴建中的市政重点工程地铁二、三号线将会为项目带来每日数百万人次的出行客流。

所以我们在确立产品定位的定位的时候根据其建筑外观特色和周边环境，将我们的产品定位于天津的地标性建筑。

　　建立在需求分析上的设施配套 

　　对行业和项目的理解决定了小型商业地产项目的定位直接影响到其配套设施内容，经营者的长期需求和业态差异是需要首先考虑的因素。

因此在上谷项目的前期准备阶段，通过对京津两地300多家商家的实地访谈，结合深入调研和数据分析的结果，对餐饮娱乐行业的经营需求做到的详细的了解和掌握。

所以上谷项目的配套设施，从电力负荷到空调、天然气系统，从监控系统到无线网络系统，无不是量身定做，充分贴合商家的需求。

如250w/平米的电力负荷配置充分考虑餐饮业的特殊要求等配置方案。

　　特色化经营和专业化的运营管理 

    锻造集团品牌是我们的战略之一，打造商业地产的品牌则是对此的有效支撑。

所以如何把一个商业地产品牌做实、做久，在进行品牌推广的时候兼顾其生命力和持续发展能力是每一个项目必需考虑的问题。

在上谷项目的实地操作中，这种目标直接反映在小型地产的运营管理思路和手段上。

　　通过对行业、项目和集团战略的理解我们总结出小型地产较之大型商业更多的依赖于整体推广，需要通过搭建消费者沟通平台并把握消费者市场，在一定程度上促动并服务于经营者与投资者。

因此，小型商业地产应本着充分做足“专”和“精”的发展思路，随着项目“特色”转变运营管理模式。

　　首先消费者是所有商业环节中最根本的动因，所有服务都应是为终端消费者而服务。

而目前市场上的经营者越来越关注于商业地产物业管理者的专业水平。

所以上谷项目针对以上两点提出了特色化运营管理的概念。

　　一方面针对小型商业地产项目依赖于整体推广运营的特色，与国际一流咨询管理公司“仲梁行”签订长期合作协议，以最先进的手段和理念对项目进行后期的运营管理，持续挖掘项目的商业价值。

　　为经营者提供的是收费透明公开化、服务专业效率化、硬件优质化的物业管理，以及详细而有效的商业街长期整体营销推广