建筑设计控制项目成本要点1007.docx

建筑设计控制项目成本要点1007.docx

《建筑设计控制项目成本要点1007.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建筑设计控制项目成本要点1007.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

建筑设计控制项目成本要点1007

建筑设计项目成本控制要点

1设计管理原则

1.0.1〖注重方案设计〗注重方案设计阶段的成本控制工作，方案设计对建设项目成本的控制起到决定性的作用。

1.0.2〖提高外部沟通能力〗外部约束条件是设计的重要依据，提高外部沟通能力是确保设计工作顺利进行的要素，相比其内部条件显得更加难以把握，把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。

外部沟通能力除与业主的沟通能力之外，还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业以及法定咨询单位沟通的能力。

1.0.3〖提高设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率，直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本：

1前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化，目的是设计工作不发生逆转；

2与业主方的有效沟通，共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性，是设计工作不发生逆转的保证；

3设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，尽可能做到无缝“接力赛跑”；

4设计组织的方法是作好进度控制，各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度，以及各专业间配合。

1.0.4〖性价比优先原则〗性价比是生产者追求的首要目标，投入是为了产出，生产是为了销售：

1不作不切实际的、性价比低下的追求；

2为追求项目特色及销售亮点，应事前测算投入产出比。

1.0.5〖设计控制〗设计差错控制及修改、变更控制：

1控制设计差错数量，列入设计考核指标；

2设计差错应尽可能消灭在实施前；

3设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设计的关键；

4事前确认修改、变更对建安造价的影响，减少实物返工。

1.0.6〖业主意见确认〗设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依据，在已有设计的条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成本的核心内容。

2设计前期准备

2.0.1〖设计提前介入〗项目决策是开发项目成本控制的前提。

设计单位提前介入业主的决策过程，参与土地投标前的可行方案研究，是控制开发项目成本的有效措施：

1密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持；

2及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重大修改；

3提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入可行方案。

2.0.2〖资料收集完备〗资料收集的完备程度决定不可預见费的多少，资料收集的内容包括：

1本案的土地证明；

2本案的详细性规划；

3与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求；

4场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点；

5左邻右舍现状及规划；

6现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测；

7地貌﹑地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要；

8相关的高压线﹑地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础设施资料；

9上水﹑下水﹑电﹑气的源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重；

10地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系；

11本案有无非常规的特殊问题。

2.0.3〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本，过多的户型定位增加系统整体的运作成本：

1各类户型的比例及户型品质的标准；

2户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性；

3市场对建筑风格的接受程度；

4较多采用受市场欢迎的成熟户型。

3分期建设设计管理

3.0.1〖分期设计管理目标〗在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设的项目设计管理争取的目标：

1总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求；

2建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求；

3设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求；

4环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求；

5应将样板区作为前期的首期考虑。

3.0.2〖分期设计衔接内容〗为满足前期的验收及交付使用，应作好相关设计内容的衔接：

1尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需改造的过境市政设施等相关的设计一并完成；

2注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能；

3注意在总图中临时施工道路的安排；

4考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验收及交付使用的需要。

设有中国特色的社会主义

4总图设计成本控制重点

4.1地质与总图设计

4.1.1〖场地初勘〗应在方案设计之前进行场地初勘，掌握持力层等地质状态，作为总图布置的重要依据。

4.1.2〖总图布置〗利用场地的现有资源，结合不同的地质条件，如较好的地质、较差的地质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式：

1避免在地质条件不适合的位置布置建筑；

2综合考虑高﹑低层建筑及地下车库布置的经济性；

3降低基础总造价；

4提高地下建筑利用率。

4.2地形与总图设计

4.2.1〖朝向与风向〗建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应综合考虑日照、通风、节能、遮阳等对建筑建设成本的影响，首选南北向布局，尽量避免东西向布局。

4.2.2〖挡土墙〗地形变化较大的场地，对各种挡土墙形式、高度进行分类、分级，应尽可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式，避免采用高大的挡土墙，以降底成本。

结合山地建筑实际情况及高差明确边坡支护方式。

边坡支护方式成本递增顺序一般是：

自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。

（注意:

挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。

）

4.2.3〖土方平衡〗结合场地地形特点，应尽可能做到土石方挖填平衡：

1挖方应计算地下建筑部分；

2填方应考虑松散系数；

3平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。

4.2.4〖竖向设计比较〗小区场地高差明显时，应作竖向设计比较进行经济分析。

地质初勘反映持力层等地质状态变化大的项目，应多作包含持力层状态的剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。

4.2.5〖建筑标高〗场地设计应与周边规划道路、场地相衔接，结合现状高差及地质状况，合理确定建筑布置及正负零标高，避免基础深挖及室内外高差过高。

4.2.6〖合理确定组团大小〗组团大小对成本的影响要点是：

（1）每个组团一般需要1-2个出入口；

（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。

合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。

减少建造成本及后期运营成本。

4.2.7〖小区出入口〗在满足规范及物业管理要求的前提下，应尽量减少出入口数量，既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。

同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。

4.2.8〖小区车行道路〗在满足车行交通、消防车行、车库出入等功能要求的前提下，控制道路宽度及长度。

道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。

4.2.9〖车库出入口〗合理选择地下车库出入口位置，尽量避免地面出现大体量的旋转车道。

5方案设计阶段成本控制重点

5.1设计条件

5.1.1〖明确主要设计参数〗除规划所给定的“设计条件”外，还应明确主要设计参数：

1建筑工程等级、设计使用年限；

2建筑层数、层高和建筑高度；

3防火设计建筑分类及耐火等级；

4人防工程防护等级、抗震设防烈度、屋面防水等级及地下室防水等级；

5住宅的套型和套数，包括每套的建筑面积、使用面积及阳台建筑面积。

5.1.2〖明确小区配套〗应明确小区必须配置的大门、围墙、门卫、公厕、垃圾站、居委会、物业用房，以及按照规划要求需配置的幼儿园、健身场地及设施、医疗站、物管用房、社区服务用房等设施。

还应考虑售房部今后的使用功能。

控制不可销售的公建及配套建设面积。

5.1.3〖明确品位和风格〗方案设计首先应明确小区的定位及风格，以及建筑的造型、色彩和主要外装饰材质。

5.2建筑形体

5.2.1〖建筑方案选型〗建筑体形不宜异形，其建筑平面宜成简单的几何图形，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。

1建筑平面反映的结构体系应理性、清晰，不出现结构抗震设计超限；

2平面宜简单、规则、对称，减小偏心；

3尽量避免或少出现结构转换或不规则结构；

4突出部分长度不宜过大；

5不宜采用角部重叠的平面图形及细腰形的平面图形；

6尽量少变形缝，不应开深槽；

7减少外墙长度；

8建筑竖向收、突不宜过大，并控制收、突高度；

9考虑建筑体形与节能的关糸。

10控制屋顶造型。

5.2.2〖体形系数〗注意住宅建筑的体形系数，如无特殊和必须，住宅建筑的主体应尽可能简洁，体形系数控制在0.45以内。

5.2.3〖标新立异建筑体形〗标新立异的建筑体形设计方案应注意以下事项；

1应与结构专业沟通，研究其结构方案是否可行；

2应与设备专业沟通，研究其技术方案是否可行；

3应研究其是否符合建筑防火的强制性规定；

4标新立异建筑体形的外皮，其材料、构造的价格往往较高，应测算其对造价的影响；

5应与业主沟通建筑造型的经济性，估算投入产出比，并获得业主认可；

6标新立异的建筑方案容易获得规划等审批部门的认可，未经上述五方面研究的概念方案不要草率上报，以免引起不必要的麻烦。

5.2.4〖确定合理层高〗结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%。

办公建筑设集中空调时层高一般为3.9米，不设集中空调时一般为3.6米。

5.2.5〖大尺度出挑〗为建筑造型在结构体系外附加大尺度构件、出挑空间时，应与结构专业沟通技术、安全上的可行性，并应与业主沟通建筑造型的经济性。

5.2.6〖窗墙比〗住宅建筑应减少不必要的大面积开窗，同时保证足够的通风面积。

卧室、书房等房间的窗墙比控制在0.5以内，起居厅的开窗面积也不宜过大。

5.2.7〖立面装饰〗建筑立面装饰在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。

5.3停车位

5.3.1〖合理确定停车方式〗车位建造成本由低到高的顺序为：

地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，应根据项目定位、管理规定及项目成本等因素合理确定。

5.3.2〖控制车均建筑面积〗车均占用建筑面积是控制地下车库成本的主要指标：

万科车均面积限定值

提高停车效率的措施

1）地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；

2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；

3）避免行车道靠地下室外墙布置；

4）避免布置平行或斜向车位；

5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；

6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；

7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

5.3.3〖环境下设车库〗环境下设置车库时，其覆土厚度应遵守园林绿化的规定，确保其计入绿地率的情况下，覆土厚度尽量减少。

5.4.4〖地下车库高度〗在满足设备安装的要求下，地下车库层高尽量降低。

万科地下车库层高控制参考：

5.4建筑节能

5.4.1〖建筑体形系数〗建筑体形系数尽量满足节能规范的限值，避免权衡计算增加节能成本。

5.4.2〖窗墙比〗同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。

控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。

建筑窗墙比尽量满足节能规范的限值，避免权衡计算增加节能成本。

5.4.3〖窗户选型〗窗户选型分为窗框选型和玻璃选型，窗框材质常用的有断桥铝和塑钢两种型材，断桥铝窗市场价大概比塑钢窗贵200元/㎡，对建筑外观要求不高的建筑可以首选塑钢窗。

对同一种型材的外窗，型材越厚，价格越高。

玻璃选型有限选用不同玻璃，LOW-e玻璃比普通白玻价格贵50元/㎡。

万科不同窗户造价比较

5.4.3〖保温材料〗在满足规范要求条件下，优先选用性价比高的保温材料。

保温材料的选择需获得业主的认可。

5.5人防设计

5.5.1〖人防规划〗人防规划应后的当地人防主管部分的认可。

5.5.2十层以下的建筑地下一层层高控制在3米以内，避免计入人防应建面积。

5.5.3人防建筑应规划在现有地下室内，避免为了人防增加地下室面积。

5.5.4人防如能异地建设，建议异地建设。

一般情况，地下二层人防造价为2800元/㎡，地下二层普通地下车库造价为2200元/平方米。

人防车库比正常车库造价多600元/㎡。

人防产权为人防办所有，车位不能出售，不能产生收益。

人防设计需结合异地建设费综合考虑，由甲方确定是否建设。

6施工图阶段成本控制重点

6.1〖施工图优化〗在完善施工图过程中要关注平面功能使用，对前期功能不合理的地方提出优化，尽量避免因功能不合理引起的二次设计：

1在保证产品品质的前提下，优化设计，减少不必要的复杂设计元素；

2推敲建筑构造施工工艺，在满足功能要求的前提下，合理设计，避免复杂工艺；

3择选质优、价廉、适合的建筑材料。

4减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度。

6.2〖节能比选〗配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：

在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为:

减小窗墙比---加厚外墙砌体材料---外墙保温板――采用LOW-E玻璃。

6.3严格执行公司质量验证制度，减少错漏碰缺。

避免后期返工和拆改。