上半年深圳房地产市场发展分析14DOC.docx

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上半年深圳房地产市场发展分析14DOC

2010年上半年深圳房地产市场发展分析

背景：

引：

在经济危机下，2009年楼市通过一系列救市政策刺激，楼市从复苏到一路飙升，再到房价上涨过快，而2010年4月17日“新国十条”出台，让过热的楼市迅速降温，房价下行调整。

时至年中，随着新政不断的深入，在买卖双方的博弈中，房地产市场正发生了新的变化。

面对乱象丛生的楼市，下半年深圳楼市走向如何？

政府是否出台后续调控政策？

房价是否保持坚挺？

企业如何完成销售计划？

在楼市降价的喊声中，买房人如何满足自身住房需求？

2010年下半年的楼市充满了期待……

住宅篇

六月楼市进入新的阶段，一转下挫的势头，开始向积极的方向发展。

虽然一二手房供应量大幅减少，但是从楼市成交量来看，一手楼市在大型开发商降价的引导下，中小型开发商也加入到降价阵营中，促进一手房成交出现转折性回升，并且降价效应开始传导到二手房市场，部分区域有明显的降价，买卖双方正打破僵持局面。

深圳二手房/片区典型楼盘

上半年度/一手房市场

2010年上半年度成交量有一定幅度的下跌，同比2009年上半年，成交套数减少约64.98%，成交面积减少约67.25%；环比2009年下半年度，成交套数减少约49.33%，成交面积减少约51.32%。

2010年上半年度一手房成交价格，较2009年上半年有大幅上涨，同比上涨70.86%,环比2009年下半年度，一手房成交价格上升9.11%。

2010年上半年度，各区域成交量较2009年上半年度相比，均有不同程度的下跌，其中罗湖区跌幅最大，同比下降80.28%；环比2010年上半年度，也呈现全线下跌，也是罗湖区跌幅最大，环比下降约75.12%。

2010年上半年度各区域成交价格，同比2009年上半年度，成交价格有较大涨幅，其中盐田涨幅最大，同比增长131.94%；环比2009年下半年度，呈现全线下跌，其中跌幅最大的是罗湖区，下跌约27.12%。

2010年上半年度，深圳市二手房成交量保持平稳。

同比2009年上半年度，成交套数减少2.1%，成交面积增加0.4%；环比2009年下半年度，成交套数减少37.92%，成交面积减少35.76%。

2010年上半年度各区二手房成交量均出现不同程度的波动，同2009年下半年度相比，成交量有较大的降幅。

商业篇

引：

六月商业地产延续五月增长行情，在未受到新政冲击下，继续发挥其独特优势，已成为各路资本的投资热点。

一些开发商开发的项目也开始由售转租，这样，一方面持有物业成为银行优质客户，便于融资，另一方面，持有经营物业可求得稳定的升值回报。

2010年上半年度，各区域成交量对比中，关内外的差别明显，关内四区成交量少于关外两区，关外成交量占全市成交量的八成以上。

2010年上半年度，深圳一手商铺成交均价对比中，罗湖区成交均价遥遥领先于其它区域，宝安区成交均价最低，仅为10910元/平米。

2010年上半年度二手商铺成交走势来看，罗湖区成交量最多，盐田区保持低成交量。

2010年上半年度，各区域一手写字楼成交均价对比中，除盐田区未成交外，罗湖区以微弱优势领先于宝安区、福田区、南山区，而龙岗区均价最低。

2010年上半年度，从二手写字楼成交量对比来看，成交量90%以上集中在关内，其中福田成交量最多，约占全市总成交量的五成以上。

预测篇

引：

回顾2010年上半年的房地产市场，经历一路飙升到持续低迷的过程，政府一纸发文《坚决遏制部分城市房价上涨的通知》，让一度上涨过快的房价，得到有效控制，结束了飞涨的牛市，时至2010年7月，新政不断的深入，面对乱象丛生的楼市，2010年下半年楼市如何走向呢？

从2009年春节过后，房价从出现缓慢回升到一路飙升，到2010年3月地产投资过热，从房地产阶段性调控政策失效，房价出现飙升失控的苗头，到房地产泡沫化加剧及房价上涨过快上升到政治层面上，引起中央高度重视，并发文，坚决遏制房价过快上涨，执行差别化信贷政策，引导合理的住房需求，让房地产回归到自住需求上。

2010年4月17日，新政出台，楼市迎来了调整的转折点，从4月后半段至整个五月，在严厉的调控政策下，市场观望情绪渐浓，一二房成交量急速下降，楼市如至冰点。

在楼市“寒冬”中，一些开发商迫于资金压力开始降价，首先恒大旗下楼盘85折发售，率先扛起了降价的大旗，取得不俗的销售业绩，随后佳兆业推出特价单位，其业绩超过预期，再到地产龙头万科大降价，稳住地产销售额第一的地位，随后一些中小型开发商也加入降价的阵营中，参与降价促销的楼盘逐渐增多，刚性需求开始渐行入市，一手房市场出现价跌量升局面。

在楼市进入新的阶段中，开发商降价范围扩大，降价幅度更多，预计下半年一手房成交量将稳步回升。

在一手房降价效应传导下，二手房房价有所松动，一些业主动调低实际成交价，预计下半年二手房成交量将走出低迷趋向平稳。

对于2010年上半年的商业地产而言，时势造就机遇，由于住宅市场受新政的打压，大量的投资客撤离，而未受到新政冲击的商业地产，正成为各路资本追逐的新目标。

预计2010年下半年的商业地产将延续上半年增长行情，在特区一体化利好下，一些关外商业地产价值将得到较大的提升。

一手楼交易——价跌量升

2010年上半年的房地产市场，经历一路飙升到持续低迷的过程，4月17日新政，让一度上涨过快的房价，得到有效控制，结束了飞涨的牛市，一手楼市迅速跌入冰点。

在一手房成交量持续走低的行情下，一些开发商迫于资金压力，刚性需求人群开始降价入市，再到万科的降价，促进一手房成交量出现转折性的回升。

2010年下半年度，预计一手房成交量将企稳，价跌量升范围扩大，主要是有两方面，一方面是大型开发商开始降价，正掀起新一轮降价潮，降价促销楼盘增加；另一方面，上半年捂盘的项目和2009年大多数开发商调高开工计划的项目将在今年下半年推向市场，使得市场供应量大幅增加，将缓解供求格局，房价出现整体下调可能性加大，一手房成交量将企稳。

二手楼交易——价降量稳

2010年上半年二手楼交易，从紧跟一手房上涨行情，二手房量价一路小跑，自4月17日新政后，随即出现二手房抛售的现象，其成交量应声下跌，房价高位盘整；到6月，整体二手房降价幅度不大，成交量持续低迷。

不过，在不同的区域表现不同，从深圳各区二手房成交情况来看，地理位置优越、生活配套设施完善、新盘供应少的片区成交量较平稳，拥有中心位置和学区房的二手房区域抗跌性较强。

2010年下半年，预计二手房将出现价降量稳，一方面是受一手房降价潮影响，业主主动降低实际成交价，价格出现明显松动；另一方面是有更多优质房源推向市场，市场供应量增加，缓解供求格局，二手房成交量止跌回升。

写字楼——租售平稳

2010年上半年，对写字楼租售来说，住宅投资受政策打压，一些投资客逐步转向商业地产，促使写字楼出现租售火爆，而各大开发商开始增加持有物业比例，一些商业地产由售转租，市场供应量减少，总体成交量有小幅回落，而写字楼租赁市场持续火爆，并出现租金节节攀升。

2010年下半年度，预计6月份的写字楼交易将出现小幅增长，租赁市场保持上涨势头。

在特区一体化利好政策下，关外写字楼价值得到提升，如宝安中心区、龙岗中心区等写字楼的优势明显，将吸引更多投资客的偏爱，写字楼租售将日趋活跃。

商铺——租售两旺

2010年上半年度商铺市场，同2009年相比，成交量有一定幅度的增加，主要是新政让住宅市场迅速降温，一时各路资本转向商铺投资，那些地段优越，人气旺盛的商铺，更是众多投资者的首选。

2010年下半年，预计商铺市场成交量稳步增加，一方面是因为特区一体化利好，关外的商铺市场价值得到提升，特别是地铁沿线物业将更受投资者追捧，将迎来租售两旺；另一方面是随着写字楼供应减少，将有更多资金注入商铺市场，助推商铺市场租售更趋活跃。