六安市控制性详细规划通则.docx

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六安市控制性详细规划通则

六安市控制性详细规划通则

（试行）

六安市城乡规划局

六安市规划设计研究院

二〇一六年八月

第一章总则

第二章建设用地

第三章规划管理单元

第四章建设强度

第五章建筑间距

第六章建筑退让

第七章城市绿地与生态

第八章建筑与景观风貌

第九章公共设施

第十章道路交通

第十一章地下空间及综合防灾

第十二章市政设施

第十三章附则

附录A名词解释

附录B计算规则

附录C高层建筑日照分析规则

附表：

六安市建筑物配建停车指标一览表

第一章　总　　则

1.1制定目的

为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，推动我市绿色集约节约发展，根据国家及地方相关的法律法规、标准规范，结合本市实际，制定本通则。

1.2编制依据

以《中华人民共和国城乡规划法》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》《城市用地分类与规划建设用地标准》《安徽省城乡规划条例》《安徽省城市控制性详细规划编制规范》等国家和省相关法律法规、标准规范及《六安市城市总体规划（2008-2030年）》为依据。

1.3适用范围

本市城市规划区范围内城乡规划编制、城乡规划管理及各项建设工程在满足有关法律、法规、技术标准和规范的同时，还应符合本通则。

本市各县（区）可参照执行。

1.4编制组织

六安市控制性详细规划（以下简称控规）体系分为“控规通则”和“地块图则”二个层级。

“控规通则”是有关城市建设开发的通用性控制与引导，“地块图则”是关于具体项目地块建设开发的个案性规划管理规定。

“地块图则”的编制应以规划管理单元为基本单位进行研究制定，可根据城市建设时序、市场开发需求等，分期、分批编制。

1.5编制管理

城市规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列，其中，法定规划的编制应由具有相应城市规划编制资质的单位承担。

控制性详细规划由市规划部门组织或会同区人民政府、政府其他业务主管部门编制；城市重点地段的修建性详细规划由市规划部门组织编制；城市一般地段的修建性详细规划由区人民政府、政府其他业务主管部门或开发、建设单位组织编制。

第二章　建设用地

2.1　用地分类

用地分类划分，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定执行。

2.2城市建设用地适建范围

为保障用地性质的主导用途，避免功能混杂，应按2-1表中适建比例、适建范围的规定进行控制。

符合本表要求的，仅需表达单一用地性质。

表2-1城市建设用地适建比例及范围表

类别代码

类别名称

适建比例

适建范围

大类

中类

R

R1

一类居住用地

住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的85%（计容面积）

住宅、幼儿园（托儿所）、小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

R2

二类居住用地

R3

三类居住用地

住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的80%（计容面积）

住宅、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

A

A1

行政办公用地

办公建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）

办公、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

A2

文化设施用地

文化设施建筑面积不低于总建筑面积的70%（计容面积）

文化设施、小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

A3

教育科研用地

教育设施建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）

教育设施、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

A4

体育用地

体育设施建筑面积不低于总建筑面积的80%（计容面积）

体育设施、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

A5

医疗卫生用地

医疗卫生设施建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）

医疗卫生设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

A6

社会福利用地

社会福利设施建筑面积不低于总建筑面积的90%（计容面积）

社会福利设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

A7

文物古迹用地

A8

外事用地

A9

宗教用地

B

B1

商业用地

商业建筑面积合计不低于总建筑面积50%（计容面积）

商业、办公、酒店、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

B2

商务用地

办公建筑面积合计不低于总建筑面积50%（计容面积）

办公、商业、酒店、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

B3

娱乐康体用地

B4

公用设施营业网点用地

B9

其它服务设施用地

M

M1

一类工业用地

厂房建筑面积不低于总建筑面积的80%（计容面积）

厂房、办公用房、生活配套用房、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

M2

二类工业用地

M3

三类工业用地

W

W1

一类物流仓储用地

仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的85%（计容面积）

仓库、物流建筑、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

W2

二类物流仓储用地

仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的85%（计容面积）

仓库（堆场）、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

W3

三类物流仓储用地

仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的85%（计容面积）

仓库（堆场）、可附设的市政设施、可附设的交通设施。

S

S1

城市道路用地

S2

城市轨道交通用地

交通设施、可附设的市政设施、其他配套辅助设施。

S3

交通枢纽用地

交通设施建筑面积不低于总建筑面积的70%（计容面积）

交通设施、商业、可附设的市政设施、其他配套辅助设施。

S4

交通场站用地

S9

其它交通设施用地

U

U1

供应设施用地

U2

环境设施用地

U3

安全设施用地

U9

其它公用设施用地

G

G1

公园绿地

绿地用地规模不低于总用地的90%。

如建设其他设施，容积率不得超过0.1。

小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

G2

防护绿地

市政设施、交通设施

G3

广场用地

广场用地规模不低于总用地的90%。

如建设其他设施，容积率不得超过0.1。

小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。

2.3混合用地

2.3.1混合用地是指当土地使用功能超出本通则2-1表中单一用地性质的适建用途和适建比例要求，需要采用两种或以上用地性质组合表达的。

用地代码之间采用“+”连接，如R2+B1等。

2.3.2在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与服务设施用地、交通设施用地、市政公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。

2.3.3鼓励在城市各级中心区、商业与公共服务中心区，客运交通枢纽及重要的滨水区等区域的土地混合使用，并符合环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调的原则。

2.3.4在城乡规划编制及管理过程中，当土地使用功能需要规划为混合用地时，宜参照表2-2，有条件兼容的方可混合使用。

表2-2常用土地用途混合使用指引

用地类别

鼓励混合使用的用地类别

可混合使用的用地类别

大类

中类

居住用地（R）

一类居住用地（R1）

A4

二类居住用地（R2）

A1

B1、B2，A4

三类居住用地（R3）

A1

A4，W1

商业服务业用地（B）

商业用地（B1）

R2

办公用地（B2）

R2

公共管理与服务设施

用地（A）

文化设施用地（A2）

A1，B2，A4，A3

体育用地（A4）

A1，B2，A4，A3

工业用地（M）

一类工业用地（M1）

W1

A1，B2，R3

二类工业用地（M2）

W1

物流仓储

用地（W）

普通仓储用地（W1）

M1

A1，B2，R3

市政公用设施用地（U）

供应设施用地（U1）

G1，A4，S4

环境卫生设施用地（U2）

G1，A4，S4

2.4建筑基地最小面积控制

2.4.1　新区建设、旧区改建应成片开发，不宜零星建设。

建筑基地未达到下列最小面积的，不宜独立建设：

（1）6层及6层以下住宅为3000平方米；

（2）7～18层住宅建筑为4000平方米；

（3）19层以上住宅建筑为5000平方米；

（4）建筑高度小于或等于24米（不含市政配套公建）的公共建筑为3000平方米；

（5）建筑高度为大于24米的公共建筑为4000平方米；

（6）工业、仓储建筑最小开发地块为2000平方米。

2.4.2建筑基地未达到2.4.1条规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城乡规划主管部门可予核准建设：

（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法与周边土地整合的建设项目；

（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（3）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

（4）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。

（5）被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆复建。

2.5居住建筑底部建筑性质控制

居住建筑的底部不宜建设大型的商业建筑，严格限制在居住建筑的底部建设农贸市场；中心城区范围内限制底层小型商业，二或三层以上为住宅的混合性建筑。

第三章　规划管理单元

3.1管理单元划分

3.1.1　管理单元划分目的

为便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，将中心城区划分为若干管理单元，以管理单元作为控规编制项目的基本单位。

3.1.2管理单元划分原则

（1）管理单元的划分应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围，相邻管理单元范围不相重叠并无缝衔接。

（2）以街道及社区行政管辖范围为基础，结合自然要素（河流等）、主要交通道路、铁路、重要基础设施等空间要素划定。

3.2核心控制

3.2.1　主导属性控制

（1）主导属性是管理单元主导功能的概括与描述，是城市总体规划用地功能在管理单元上的落实和体现。

（2）凡与管理单元主导属性相同或相符的项目应鼓励建设，凡与主导属性不相容的项目需严格控制或禁止建设。

3.2.2建设容量控制

（1）建设容量是指管理单元内各地块开发建设的建筑总量的控制，作为核算公共服务设施、公用设施容量的基础，规划确定的单元建筑总量原则上不允许突破。

（2）在规划执行中，前期开发地块建设量突破或少于规划图则规定时，应对后期开发地块建设量进行调整，使该单元建筑总量控制在规划图则规定的范围之内，实现总量动态平衡。

3.2.3人口容量控制

单元人口容量是城市总人口在管理单元上的落实与分解，也是管理单元落实公共设施和基础设施配套规模的依据，规划确定的管理单元的居住人口规模原则上不允许突破或较大幅度减少。

第四章　建设强度

4.1建设强度分区

4.1.1　城市建设开发强度分区是在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展策略所对应的城市空间开发强度控制要求。

4.1.2　城市建设用地开发强度共分为四类区，按表4-1执行，用于指导城市建设用地的容积率确定。

表4-1　城市开发强度分区等级表

等级

主要区位特征

开发建设

特征

容积率

适宜值

一类区

城市