房地产市场需求问题.docx

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房地产市场需求问题

当前房地产市场需求问题分析及对策

【摘要】：

当前我国房地产市场需求问题表现主如果大体性需求不能有效取得保障，投机性需求严峻致使房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。

而造成房地产市场需求问题的深层次原因主如果制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。

针对上述原因，本文提出了改善当前房地产需求的对策。

【关键词】：

房地产；市场需求问题；解决对策 

　一、引言 

　　马斯洛需求层次理论以为：

人类的需求水平是由生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现从低向高不断进展的，若是人类在低层次的需求长期得不到知足，则其需求水平会倒退和下降。

按照马斯洛需求层次理论，居民的住房需求作为人们的最大体的生活需求之一，若是长期得不到知足，则其生活水平将不进反退。

若住房需求占用了家庭消费的大量财富，则无益于家庭生活水平久远的提高。

现今，城镇家庭居民的主要开支或需求有四大部份即：

教育投资、养老保障、医疗保障和住房需求，住房需求是最大体的一项需求。

因此，必需保障居民的大体住房需求并联不断改善居民的住房需求，才有利于使居民的需求水平向更高的层次进展，才有利于提高整个社会的生活水平。

当前我国房地产市场尤其是商品房价钱上涨速度过快，与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机气氛严峻，居民在住房消费方面的支出占家庭总支出中的比重太高，既限制了居民在其它方面的消费需求，也严峻透支了家庭未来的消费能力。

本文通过对当前房地产市场需求问题进行了分析，最后提出了相应的对策。

本文中所指房地产市场特指知足家庭居住需求的房地产市场。

二、我国当前房地产现状

当前我国房地产市场进展主流是健康的，对房地产市场形势的评价必需联系宏观经济整体形势来进行。

无论从房地产业是我国重要支柱产业、仍是从住房在全面建设小康社会阶段是我国居民最重要的消费需求来看，房地产业形势与国民经济进展整体走势都是息息相关的。

    从经济周期的角度看，一般来讲，一个国家房地产过热或出现泡沫往往不可能是独立现象。

典型的进程是经济过热、金融膨胀在先，由此引发股市过热，出现信贷过于扩张和通货膨胀，创造出房地产过热或出现泡沫现象所需的经济环境、金融基础和亢奋的投机心理背景，由此致使房价快速上扬，以自己利用为最终购房目的的消费者比例下降，真正以房地产开发为购买土地最终目的的投资者比例下降，而以倒卖赚取价差为买地买房目的的投机者比例明显上升并占有相当高的比重。

由于房地产过热是在通货膨胀的经济过热大背景下发生的，为了抑制通货膨胀而采取的紧缩性宏观调控政策使信贷收缩，房地产泡沫所依赖的资金链出现断裂，随着物价整体水平（通货膨胀率）下降，房价也大幅下挫，房地产泡沫随之破裂，这种"击鼓传花"式游戏的最后接棒者（参与炒作的公司或个人）成为最终受害者。

日本80年代末90年代初房地产过热的情形是如此，香港1997年前后房地产泡沫的情形也是如此，我国1993年房地产过热一样是以经济过热、通货膨胀为背景，美国仍在发生中的房地产过热也是以网

络经济过热、股市过热为先导的。

三、当前房地产市场需求问题分析 

　　当前我国房地产市场的需求大致能够分为大体性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。

其中，大体性需求是指一些为了知足低收入家庭生活大体需要的住房需求：

改善性需求是指在知足大体需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求：

投资性需求是指在大体住房需求或改善性需求知足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。

扩大家庭收入的购房需求：

而投机性需求则是利用多余的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短时刻内追赶利润最大化的一种追利需求，本文以为，房地产的投机性需求是一种破坏性需求，应通过相关调控政策来予以抑制。

　　当前我国房地产市场的需求问题可归纳为：

大体性需求不能有效取得保障，投机性需求严峻致使房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求，而致使这些问题产生的原因主要有以下几方面：

（一）市场发育不成熟，市场监管制度滞后，影响了居民住房需求的实现 

　　自1998年我国实行市场化分派住房改革以来，房地产业经历了20余年的进展时刻，市场发育仍不成熟，尚未形成有效的市场竞争机制。

开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行比赛。

而在后续开发、衡宇供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和知足客户的需求，到了终端销售。

更是为了疯狂追赶利润，而随意改动销售价钱。

在政府方面，为了实现经济增加的目标和扩大地方财政收入，对土地拨划和计划缺乏全面科学管理：

经适房和廉租房建设掉队，并在开发建设和交易中缺乏监管，乃至出现了违法违规现象，低收入人群的住房需求难以取得有效实现。

（二）开发商利用房地产商品的特点和对衡宇终端销售拥有绝对控制权，以攫取最高利润为目的，置一般居民消费能力于不顾 房地产商品是开发周期较长的产品，开发商一般能够利历时刻差来赢取更大的获利空间，一是能够利用开发时刻与交付使历时刻差来提前计算销售价钱溢价，二是能够利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。

且在最终销售上，一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源，待价而沽，尽可能拖延销售时刻，或延迟开盘时刻，以达到提价的目的。

2008年5月31日。

国土资源网在其官网上发布《国有建设用地利用权出让合同》示范文本，该合同要求“明确填写建设项目的动工时刻、完工时刻。

属于商品住宅项目的，原则上开发时刻最长不得超过3年。

”可是那个政策具体实施起来也有必然的困难，一是项目规模有大小之别，开发时刻有别，使得政策在实施中灵活性不够：

另一方面。

即便项目开发完毕，销售任务不必然能完成，开发商仍能够利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时刻和供给量，以达到控制价钱和攫取利润之目的。

（三）衡宇供给结构不合理，制约了一般居民的住房需求 

　　衡宇供给结构的不合理表此刻：

一是衡宇房型面积过大，且大户型面积住房占整体住房供给中的比重偏高，以致整体衡宇售价较高，从而使一般购房者望而却步：

二是衡宇结构设计不合理，有些开发商乃至将面积在90m2以下或是100m2以下的设计成一居室，与当前一般居民住房消费需求结构不一致：

三是离城市中心近或交通便利的衡宇多设计为高级住宅，使一般购房者只能到偏离市中心的地方购房，增加了其交通费用等生活本钱。

而开发商之所以供给如此的衡宇结构，一是利用土地资源的稀缺性来进行炒作，吸引衡宇投机需求者和高收入者进入市场：

二是利用其拥有衡宇的最终销售权来左右市场需求：

三是利用其区位资源的垄断性优势，尤其是与其周围的商业、教育配套设施来提升房价，控制衡宇供给结构。

虽然在2006年国务院公布的“国六条”中第一条规定：

切实调整住房供给结构，重点进展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

在国务院2007年24号文件中也提出了两个70％即：

土地供给的70％给保障性用房，建筑套型面积70％控制在90m2以下。

但在实际中，这些政策并未被严格执行。

衡宇户型偏大、设计结构不合理、地理位置散布不妥等制约了一般居民的住房需求。

　　（四）居民间收入差距较大，大部份中低收入人群住房需求的消费能力不足，中低收入家庭购房困难，高级商品房销售困难，结构性供求矛盾在部份城市比较突出。

按照国际经验，进展中国家高级物业在房地产业中所占的比例在5%-10%左右比较适合。

近几年我国政府严格控制高级物业的投资，高级物业所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投资比例开始上升。

但部份城市片面强调以地生财，减少乃至取消了经济适用住房建设，造成平均房价太高，有的城市经济适用住房供求比达1：

8当前，我国城镇居民的基尼系数也达到了以上，表明我国居民的收入差距已通过大（国际上以为基尼系数为表示收入差距较大）。

而大部份中低收入人群住房消费能力与当前的高房价形成反差。

居民收入差距过大有许多因素，可是居民收入差距过大的重要原因之一就是社会保障乏力，居民应对的家庭开支不仅有医疗，教育，养老，最重要的一项支出就是住房消费支出。

当前的公积金制度虽然能给予必然的保障，可是远远不能知足家庭的住房消费需求，而且有些企业并未给予职工住房方面的保障。

而收入差距过大，也致使市场上商品房开发商更愿意为高收入人群提供住房，而低收入人群的住房只能依赖政府的廉租房和经济适用房建设。

因此，在调控房地产市场健康、稳固进展的同时，也应关注城镇居民的住房保障需求，完善和推动国家的廉租房制度和经适房制度，增加对低收入人群的住房补助。

（五）部份地域土地供给过量，房地产开发面积过大，超过本地经济进展需要和居民有效消费需求，存在潜在市场风险。

房地产投资的增幅与销售的增幅相较，应该要保证能够在进展中不断消化同期上市的商品房。

但今年，在天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地域，都出现了投资增幅高于销售增幅20个百分点的情形。

其中。

出现部份地域土地供给过量的主要原因，一是计划、土地管理权限下放，致使多头供地；二是地方政府不顾本地经济进展水平和实际需要，靠出让土地筹集弄"政绩工程"所需资金。

虽然上述问题目前只是在局部地域存在，但必需充分熟悉局部过热问题的危害性，避免它蔓延成全国性问题。

四、解决当前房地产市场需求问题的对策 

　　综上所述，当前我国中房地产市场需求问题的深层次原因在于我国房地产市场化改革中制度不完善、缺乏监管、市场发育不成熟，城镇居民收入差距过大等原因造成的，而为保证房地产市场的健康进展和合理需求的实，现，应尽力做到保障大体性需求、进展改善性需求、鼓励投资性需求、抑制投机性需求四个方面，具体对策如下：

（一）改善土地和商品房的供给环境，尽可能保证商品房供给与需求的同步进展 

　　第一，对于土地的划拨和开发需要相关政府部门合理计划和有序进行，做好市场预测工作，保证土地的平稳供给，使之与市场需求相协调。

第二。

通过限制开发周期和上市时刻，保障供给的持续性。

房地产市场的供给从取得土地到建设成商品房需要较长一段周期，跟其它产品的生产周期不同，因此，只有保障商品房产品供给的持续性，才能保障迫切性的住房需求的实现。

为此，通过开发时刻和上市时刻的限制，能够避免开发商捂盘惜售，’变相举高房价，推延衡宇上市时刻，故意制造产品紧缺气氛，引发人们购买的恐慌心理，从而产生盲目购买行为的出现。

再者，相关政府部门应增强对房地产市场的数据统计工作，做到房地产市场数据进一步透明化，真实有效发布相关数据，避免开发商单方面误导公众购买行为。

（二）改革房产税征收方式，调节商品房供给结构与需求结构的不平衡，限制投机性需求针对当前房地产价钱高居不下的现象，多数专家建议开征房产税来调控价钱。

我国当前房产税征收方式是依照居住面积全额征收，这无疑对承担当前高房价的已购房者是雪上加霜。

也有专家以为对拥有多套住房的购买者征收房产税，但在实际中利用他人名义购房的购买者大有人在，使得该办法难以真正奏效。

还有专家以为应该对大套型衡宇（90m2以上）征收房产税，但也可能出现炒房客重点投机中小户型，仍会造成市场价钱与实际价钱背离甚远。

故本文以为，开征房产税应综合以下四个方面进行：

　　1　购买者与户籍挂钩。

实行不同的税率。

非本地户口购房需要承担较高的房产税，因为这些人可能在自己户籍所在地拥有住房，通过这种政策限制提高了投机商的炒作本钱，减少市场上外地炒房团的投机性需求。

　　2　结合人均拥有住房面积来和住房总面积来计征房产税。

按照建设部2006年房产新政，以90m2以上为超大衡宇来征收房产税，若以城市家庭单位人数一般为3人来计算，人均面积即为30mz。

因此，本文建议对凡人均住宅面积超过30m2，且衡宇总面积在60m2以上的衡宇利用者征收房产税，以此限制大肆炒房的投机商进入市场。

　　3　结合衡宇的档次别离设置不同的税率和计征方式。

对于高级房、普通住宅实施高、低不同的计征税率和计征方式。

如对于高级住宅能够采用全额征税的方式，而对普通住宅则只对超标面积计征税收，通过不同征收办法来调节衡宇的供给结构。

　　4　采用累进制征税办法来计征。

对于超大衡宇依照起出面积实施累进制税收计征办法，调节居住土地的需求结合结构趋于合理，还能够有助于缩小贫富差距。

　　综合以上四方面来开展房产税，不仅能够对投机性需求进行打压，还能够借助税收的方式来调节当前供给衡宇结构与需求结构不相一致的矛盾。

　　（三）完善当前的经适房制度，推动廉租房制度来保障低收入人群的大体住房需求 

　　经适房和廉租房制度表现了社会公平的原则，能够较好解决城市低收入人群和外来务工人员的住房需求。

为此。

本文建议从以下几方面做起：

　　1　增强经适房的分派监管。

第一，增强内部人员管理，在法律法规上加大违规惩罚力度。

第二，要进一步完善经济适用住房供给对象的审核机制，主如果保证收入、财产和住房状况审查的真实性。

再者，要增强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

　　2　增强经适房的利用监管。

经适房是国家对低收入人群实现居者有其所的一种大体保障，一般应以知足自住性需求为目的，若是利用经适房用以出租和转卖获取收益的显然不符合与这项制度背道而驰。

建议对这种行为的衡宇利用者给予收回利用权利或征收土地差价和相应的交易税费。

　　3　踊跃推动廉租房制度来保障低收入人群的大体住房需求。

廉租房作为我国的一项保障低收入居民的住房大体需求和过渡性需求，需要按照各个地方的经济水平和市场需求来踊跃有效开展，并做好合理的区域计划。

　　（四）增加居民的住房消费能力，保障其住房的大体需求的实现和慢慢向改善性需求的过渡 

　　住房需求既然作为家庭的最大体需求之一，理应也给予相应的补助和保障，虽然目前我国实施了住房公积金制度，但相对于目前的高房价仍有为数很多的企业对职工的住房补助是无济于事。

尤其在当前我国城镇化水平不断提高的进展背景下，土地供给偏紧，需求趋势不减，房价居高而不下，通过加大房产补助，则能够有效增加居民的住房消费能力，改善当前的需求状况。

　　房产税的开征有利于缩减居民间的贫富差距，本文建议可将征收的房产税、营业税和其它相关税收用于加大居民的住房补助，使之取之于斯，用之于斯，利用税收的再分派功能，增加中低收入人群的住房消费能力，保障大体住房需求的实现和向改善性需求的过渡。

（五）.现行商品房空置面积统计办法应作调整。

目前，社会上对房地产过热的担忧，部份与商品房空置面积统计数量增加过快有关。

目前我国的统计办法只统计新建商品房的空置量，将完工尚未出售的住房全数统计进空置面积，即若是今天商品房验收完工，明天就成了空置面积。

实际上，任何商品都有一个周转需要的合理库存，完工上市一年内应属正常销售，1－3年为合理空置，3年以上为积存。

若是按照这种办法统计，我国的商品房积存面积比此刻的空置面积要少得多。

因此，我国房地产统计办法应作适当的调整以科学反映房地产运行情形。

我国目前没有空置率统计，但一些媒体简单地将累计空置量与近3年商品房完工面积之比作为空置率，并与不可比的国外空置率进行比较，缺乏科学依据。

至于以空置量乘上昔时房价推算的房地产占压资金或不良贷款更是牵强。

五、结论 

　　市场是由需求、购买者和购买力三者组成。

当前我国房地产市场有和大量的市场需求存在，购买力与房价的差距过大，表现了产品供给结构与市场需求结构不符，同时也说明了房地产市场进展与实际价值的背离。

但住房不仅是一种最大体的需求，也是一种安全性需求，必需予以保障。

按照以上分析，本文的结论可归纳为以下三点：

（一）增强房地产市场各环节的监管，重办违法违规行为，规范市场操作行为，限制投机性需求，踊跃完善和推动廉租房制度，实现“居者有其所”的大体目标。

（二）进一步推动房地产的市场化改革，形成良好的竞争机制和市场秩序。

通过房地产市场化进展模式，开产商能够随着市场需求能力和需求层次的提高来知足住房需求。

　　（三）鼓励适度的投资性需求。

经适房和廉租房远不能保证多样化的住房市场需求，通过投资性需求知足外来工作人员和刚参加工作、尚不具有购房能力的人群的住房需求。

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