XXXX年上半年标杆房地产企业市场分析报告10页.docx

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XXXX年上半年标杆房地产企业市场分析报告10页

2010年上半年标杆房地产企业市场分析报告

标杆房企内外交困实质性价格下调启动

2010年上半年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。

对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使下半年的行业形势更为严峻。

全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。

1）经过一年的高速建设期，今年全年可上市量将大幅超过往年，供应高峰

将在4季度出现;

2）广州、上海、深圳、成都、重庆等储备相对集中的城市下半年将先行打响价格战;

3）各类型开发商应对策略有别，万科、保利、金地等低储备类企业将先行

出现价格调整;

4）趁低吸纳优质项目的良机来临，仍然遵循现金为王原则，下半年房企降

价将成为主流趋势。

一）四重压力迫改弦易辙成交率先触底房企消极推盘

2010年上半年，全国住宅市场在3月中旬起的短暂反弹后，受4月下旬一系列调控政策影响而迅速萎缩。

中原监测的十家标杆房企也未能幸免，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。

6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。

今年上半年，十家标杆房企总成交面积达1295万平方米，同比2009年上半年缩减

17%销售金额约1444亿，同比2009年上半年减少18%

标杆房企上半年的推盘策略也伴随市场变化而迅速调整：

一季度成交量反弹带动4月标杆房企新增供应量大增，高出2009年同期水平。

而新政出台之后,

各房企立即放缓供应量，导致原本应处于供应旺季的5,6月新增供应量大幅回落。

新政出台之初，大部分房企选择观望态度，坚守价格，加重了买卖双方市场的僵持局面。

在销量下滑近一个月之后，需要加快存货周转率的部分房企，率先在部分项目中展开促销，降价幅度约在5%~10%对深圳、上海等地销售市场的短暂反弹影响积极。

销售冷却，推盘放缓、成交结构性调整（投资需求比重高的高端住宅受新政影响更为强烈），这三重因素叠加作用，新政后各开发商的收入均受到一定程度

影响。

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融资陷入困局内地渠道受阻

房地产开发行业对于外部融资的依赖性非常高。

然而从国内融资环境来看,

从去年第三季度开始，尤其是今年4月新政颁布以后，开发商的国内融资途径遭遇围堵。

由于2009年三季度开始地王愈演愈烈，打击囤地捂盘现象成为当时调控政策的重点。

9月国土资源部正式介入房地产企业上市和再融资的审批之中，主要

负责审核上市房企土地是否存在违规现象及是否符合融资条件等。

在此之后，以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。

2010年4月国务院再次发出通知，要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管，主要措施针对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，要求商业银行不得发放其新开发

项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

5月26日，国家税务总局又发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，从细节上再次巩固政策执行力度，缩小开发商避税的空间，敦促开发商减少土地储备，加快土地开发。

尽管政策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁，但对于土地储备平均消化需7年左右的十家标杆房企而言，无异于告停。

因而，今年以来，各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各

投资机构成立基金的形式觅得资金支持。

由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25%

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从上半年标杆房企所获融资渠道来看，外部融资所占比例超过80%，外资银

行、基金、债券成为淡市下获取资金支持的主要途径。

在此前提下，海外上市的房企资金方面具有较大优势。

今年上半年新获得融资的标杆房企仅5家，其中除金地集团是内地上市企业外，其余4家均为海外上市企业。

因而，内地上市房企的融资显得尤为艰难，非上市公司获得外部资金更是困难重重。

在这一背景下，即使开发商目前手握重金，离开畅通的外部融资渠道后，想在逆市中求得生存发展仍显得十分不易。

同时，由于内地楼市遭遇调控，房企海外融资的成本也有所提高，单笔融资金额减小，中央政府是否会重启“限外”政策等因素均将影响其海外融资的前景。

综上而言，自身资金回收的重要性更加凸现，从行业的健康发展角度来看，降价销售、把握主动将成为各房企的理性选择。

低位战略储地资金需求徒增

中原监测的十大标杆房企今年上半年的购地金额达到857亿人民币，高出了2009年同期的水平3倍，总可建面积达2381万平方米。

其中保利、万科、中海、富力、绿城土地支出较高。

2009年三季度开始，在宽松的融资环境和政府支持下，房企在销售、融资市场均获得资金支持。

大型开发商在全国范围内大举拿地,各地“地王”频现，而这一趋势也延续到了2010年的一季度。

新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。

从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所回落，整个土地

下半年

市场已渐趋理性。

然而，在当前观望情绪浓厚、成交量低迷以及融资受限的大环境下，开发商在土地市场上的举动将会更加谨慎，土地价格有望回落。

对全国布局的大型开发商来说，在地价低位时补充土地储备，不失为长期发展的理性选择，但近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉，致使购地的资金需求及成本徒增，因而主动降价获取销售回款，将是最积极、成本最低的融资途径。

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数据来源：

中原行业监测系统，中原集团研究中心

供应高峰在即降价压力难挡

2008年的市场调整，使整体房地产市场库存大增，于是2008年下半年后开

发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期。

随着2009年市场回暖及

经过一整年的活跃销售，至2009年底，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖，这一供求矛盾也加剧了房价的上涨。

2009年2季度开始，市场的反弹促使全国房地产开工及投资均进入加速增

长。

自2009年一季度开始，全国房地产投资额已呈现同比反弹，直至2010年1季度同比增长达35%为近2年来的最高增速。

经历了1年多的施工期后，今年下半年无疑将迎来潜在供应的高潮期。

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若按2009年全国商品住宅投资额增长率18%®计，2010年十家标杆房企新增供应面积将达到2034万平方米以上。

即使受政策影响部分开发商会调整开工

节奏，但新政下政府对这部分土地转为有效供给管理将会十分严厉，开发商很难再像2008年底时那样，拥有调整推盘节奏的充分自由。

假设开发商自身调节对新增供应的影响为2%则今年新增供应面积至少将达到2000万平方米。

今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方

米，按以上预测，则下半年的推盘量将达到1200万平方米，即每月平均供应面积将达200万平方米以上。

从目前市场情况来看，预计这一供应

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（二）储地类型谋不同策略

按照目前十家标杆房企的平均土地储备，相当于7年的销售量，总体上并不缺地，但各家企业的差异较大。

万科的土地储备一直维持在3至4年左右的销售量水平，存货周转速率较为稳定，其“滚动开发模式”需要通过快速销售回款以增加土地储备，因而成为标杆房企中率先展开降价的企业。

新政之后部分城市采取招标形式拿地，尤其在北京，新政后60%勺土地流转将走招标流程，这对于政府关系良好的国企是重大利好。

预计下半年中，大型开发商，尤其是国企拿地将更加成为主流趋势。

标杆房企中具备国企背景的保利、中海等也有望获益。

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数据来源：

中原行业监测系统，中原集团研究中心

注：

土地可开发年数=2010年中土地储备可建面积/预计年度销售量

尽管快开发、高周转模式将成为新政后房企开发模式的趋势，但从各开发商

的经营策略看，各企业间存有差异。

通过对十大标杆房企近3年土地储备与销售规模的特征分析，大体可将其分为两类，即低土地储备型企业，与高土地储备型企业。

高储备型企业：

复地招商绿城雅居乐中海

要求并非迫切，而弊端则是由于在建项目成本较高，对于企业资金链有所影响；成交量长时间萎靡后仍需降价套现。

复地、招商属于其中销售量较低型企业，市场调控后期自有资金来源较为有限，而大量的待开发工程仍需资金支持，所以将会相对提前降价，以谋得企业的稳健运营。

这两家公司另一个共同点是各自有国企背景或母公司注资的优势，下半年在资金方面不会存在严重短缺，风险相对较低。

绿城、雅居乐、中海为高销售型企业，项目分布区域广、数量多。

整体市场

遭遇寒流时，可通过局部城市、或个别项目的价格调整来换取部分开发资金，它们对于价格的敏感度相对较低，不会出现大规模的全国性降价。

低储备型企业，素以追求快速开发快速周转为特点，后续的扩张资金需求迫切，对市场的变化敏感度更高，因而可能率先出现降价。

从目前市场表现来看，万科、保利已出现部分项目的打折活动，带来了一定效果。

下半年，伴随供应量的增加，土地市场低地价所带来的利益驱动，低储备型房企有望率先进行全国性实质性的价格调整。

三）聚集效应引价格竞争

考虑到地价水平，开发周期、开发条件、盈利空间等因素后，标杆房企2008年底以前所获得的土地储备将是今年下半年新增供应的集中区域。

而当前各标杆房企的土地储备量中，2008年底以前所拿土地约占总储备的65%~71%，2009年所拿土地约占20%~25%，今年新增加土地占总体储备量的11%。

从该指标来看，开发商储备的大部分土地价格不超过2年前地价水平，考虑到这2年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利，因此未来降价的空间在10%至15%具备可行性。

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数据来源：

中原行业监测系统，中原集团研究中心

根据各标杆房企2008年底以前所拿土地的目前存量情况及城市分布，反映

其今年下半年潜在供应的主要分布区域。

进入标杆房企数量较多，各房企土地储

备量大的城市，下半年的潜在供应量则较大，竞争也将更为激烈，降价可能性较

其他城市大。

在一线城市中，标杆房企总体在广州土地储备较高，并且有4家标杆房企可

售量分别在200万平方米以上，将会引发激烈的竞争。

上海是战略要地，唯一十

家标杆房企均有土地储备的城市，下半年各企业间的竞争会较为激烈。

但从单个

企业来看，储备量有限，导致过去两年中上海的土地热度始终居高不下,是房企增加土地储备的重点城市。

未来仍

北京、深圳总体土地储备量不高。

北京由于本地开发商优势明显,

进入壁垒

高，标杆房企市场份额有限，预期整体房价波动有限；而深圳土地市场整体规模

较小，但由于僻邻香港，市场较为成熟，开发商敏感进取，市场低迷时愿意采取降价来换回销量，因而也是下半年降价可能性较高的区域。

二线城市中，以西部重镇成、渝两地土地储备较高，进入的开发商数量多，且单个房企储备亦较高，下半年面临降价的可能性较大。

此外，杭州、天津、西

安、佛山、武汉各有房企拥有较大量储备，受业绩压力主导，相关房企可能会在当地择一些中低端项目先行降价。

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