实施城中村改造的优势困难及对策.docx

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实施城中村改造的优势困难及对策

实施城中村改造的优势、困难及对策

　　“城中村”改造是推动城乡一体化和社会主义新农村建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程。

根据“先行试点、稳妥进行”的原则，街道城中村改造试点的马家路村已进入住户签约阶段；我们周边的新华、新塘等村，也在主动筹备之中。

本村围绕“城中村”改造也做了一些先期工作，并安排在下阶段开展实质性工作。

　　城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循八大原则：

　　1、实行分步改造原则。

　　2、实行区块改造自求平衡原则。

　　3、敬重绝大多数被改造户意愿的原则。

　　4、实行补偿价格与市场接轨原则。

　　5、实行政策平衡原则。

　　6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

　　7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

　　8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

　　下面围绕本村推动城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。

（一）实施城中村改造的优势

　　周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：

一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

　　一、良好的区位优势

　　1、优越的地理位置。

周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇马路，与古塘街道接壤；北靠市教化园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。

宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。

地形规划，易于设计规划。

　　2、良好的商业价值。

新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建立临街店铺650米左右。

宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建立临街店铺500米左右。

如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。

本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，简单形成连片居住小区，具有较高商业价值。

　　二、逐步转变的群众观念

　　1、村民对拆迁具有肯定接纳性：

本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教化园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。

又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期限制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。

因此，对旧城改造具有较高接纳性。

　　2、村民具有初步的集约居住理念：

随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广阔村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

　　3、村民对城中村改造具有肯定的思想基础。

XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有肯定的基础。

　　4、马家路村的试点和新塘、新华村的推动，对村民具有促进作用。

马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。

周边兄弟村的主动行动，在肯定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

　　三、党员、干部、群众形成基本的共识。

实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。

从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经验了三波高潮：

第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农夫的生产力得到全面解放，农夫发家致富；其次波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教化园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建立住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了肯定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

　　从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丢失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。

周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了苍老时期。

周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

　　四、实惠的政策激励

　　在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等实惠政策，在政策层面保证了城中村改造的胜利。

（二）推动城中村改造面临的问题

　　城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农夫与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益安排问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公允补偿问题等。

这些因素交织在一起，确定了城中村改造的性和艰难性。

在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益安排、改造操作这三个方面问题的困扰：

　　一、村民理念层面的问题

　　1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上迟疑不定。

很多村民迫切盼望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，迟疑不定，影响改造进度。

　　2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。

很多村民特殊是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家志向。

他们对新奇、集约化的多、高层住宅怀有肯定的畏惧心理；胆怯在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。

一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对变更居住方式也很不情愿。

　　3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。

相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题非常惶恐。

他们既担忧自己的就业，更担忧以后的经济收入。

特殊是以靠房租收入谋生的村民，更为担忧：

本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。

现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后究竟有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。

　　4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。

有些村民担忧政府、村的改造承诺不能完全兑现，担忧城中村改造半途而废，担忧改造达不到预期的经济、社会目标。

村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。

同时对改制后的股份合作社是否能够真正担当起第三次利益安排和物业保障的任务也心存疑虑。

　　5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。

部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。

认为一辈子拆迁可能只有一次，盼望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严峻阻碍城中村改造的进程。

　　二、利益安排层面的问题：

　　“城中村”改造中的冲突还集中出现在利益再安排时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再安排、再调整的问题。

主要表现为：

　　1、土地、房产利益安排错综困难。

随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。

而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁困难的土地、房屋关系。

此外，还存在着村民、集体、（开发商）、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次安排、其次次安排、第三次安排等操作环节的公允公正问题。

　　2、各类成分人员利益安排界限理清困难。

城市化推动过程，实质上是农夫发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部共享受，哪些人不能享受，具有相对困难性。

如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有肯定难度。

　　三、改造操作层面的问题：

　　1、党员、干部在思想相识上存在肯定的差异。

在党员、干部中肯定程度地存在着三种思想。

一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最终完成，城中村不肯定能搞得成。

我们假如启动了，搞不成，那就大失面子了。

二是怕麻烦思想。

认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样困难，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信念不足。

三是简洁化思想。

对工作艰难性相识不足，对城中村改造想象得过于简洁。

　　2、改造建设成本昂扬影响财务平衡。

长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和运用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。

又由于规划限制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。

另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧全部空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。

在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。

由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。

如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满足，是城中村改造能否顺当推动的最大制约因素。

　　3、改造阅历不足影响公允效益。

推动城中村改造是一项非常困难而又艰难的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，状况困难。

由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推动机制阅历，摸着石头过河，简单出现偏差。

　　（三）城中村改造的对策与建议

　　城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。

我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。

一是坚持通过建立完备体制、提高协同实力，来确保改造的公允效益。

二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造主动性，广泛发动村民深化参加，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演化，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面；

　　一、统一党员、干部、村民代表的相识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

　　1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。

要认清形势，树立信念，明确相识到城中村改造既是挑战好是机遇。

既要有抢抓机遇、勇于担当的志气，也要有科学决策、按规律办事的才智。

要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度相识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的剧烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

　　2、从组织人事入手，形成机制。

村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门主动协作解决城中村问题。

组建一套特地班子，制定一套适合本村状况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。

同时制定城中村改造教化培训安排，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化学问专题培训；对一般村民进行通识培训，提高他们的相识水平和城市化意识。

　　3、协同协作，构建高效推动机制。

城中村改造是一项非常艰难的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。

政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好将来远景，做好指导、规划、宣扬、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。

改造过程成为在街道的统一领导和细心组织下，协同协作，高效推动的行为。

同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公允效益。

　　二、观念引导、激发村民主动参加

　　1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导