XX业主大会议事规则草案DOC 19页.docx

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业主大会议事规则

（草案）

为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本业主大会议事规则。

   第一章总则 

   第一条（业主大会的组成） 

   本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

   本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。

   第二条（业主大会宗旨） 

   本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。

   第三条（与相关部门和居民委员会的关系） 

   业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。

   业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

   在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

   住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

   业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。

   第四条（物业管理区域基本情况） 

   一、业主大会名称：

上海市南汇区美林小城业主大会 

   业主委员会办公地址：

沪南公路3468弄2支弄306室 

   二、物业管理区域范围（四至及附图）：

东至沪南路，北至上南路，西至双浜河，南至周邓公路（规划中） 

   三、物业类型：

___住宅、商业用房_____________ 

   （住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业） 

   四、物业管理区域概况：

   占地面积：

_250766.6_平方米，房屋总建筑面积：

_350000__平方米，其中住宅__305090_平方米，_3120__套，非住宅__20925__平方米，_112_套。

第二章业主大会 

   第五条（业主大会议事内容） 

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； 

（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业； 

   （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； 

   （四）决定业主大会诉讼事宜； 

   （五）选举、罢免业主委员会委员； 

   （六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； 

   （七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告； 

   （八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案； 

   （九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 

   （十）改变和撤销业主委员会的不当决定； 

   （十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施； 

   （十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

   第六条（业主大会会议形式） 

   业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。

   第七条（集体讨论议事的方式） 

   采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第__二___种方式:

（一）由全体业主参加业主大会会议; 

（二）由业主推选业主代表参加会议。

   推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：

   平均每60到70户推选一名业主代表

   第八条（业主代表的职责） 

   业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

   第九条（表决票的送达） 

   鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：

（一）当面领取或送达，并由业主签收； 

（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送； 

   （三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内； 

   属前款第

（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。

   表决票按上述约定送达全体业主。

   第十条（业主大会表决形式） 

   本业主大会采用以下第___一_或_二____种形式进行表决：

（一）设投票箱：

在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：

由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。

   （三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。

   （四）传真。

   已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为__同意大多数业主意见_。

视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。

   第十一条（业主大会会议与会业主的计算） 

   业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算。

   业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。

   第十二条（业主大会定期会议） 

   业主大会每_壹__年召开一次定期会议，召开时间为二月份。

   第十三条（业主大会临时会议） 

   下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议； 

（二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数____30_____%的； 

   属第一款第一项情形的，应符合下列条件：

有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。

业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。

决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。

逾期未作出决定的，视作提议有效。

业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。

   属第一款第二项情形的，业主委员会应在_30_日内召开业主大会会议，补选缺额委员。

业主委员会委员全体辞职的，由街道办事处（乡镇人民政府）和房地产管理部门组织业主推荐产生召开业主大会临时会议的筹备组成员，由筹备组负责组织召开业主大会临时会议。

   第十四条（召开业主大会会议的程序） 

   业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作 

   业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。

根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。

（二）发布公告 

   业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。

   （三）征询意见或投票表决 

   采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应在投票日期日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。

   （四）回收统计意见 

   业主委员会（换届工作小组）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

   （五）通报大会议事决定 

   业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

   业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

   业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

   第十五条（业主、业主代表的代理） 

   业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者__委托代理人_参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__0.1___%。

（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

   业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

（一）_书面委托为准__

   第十六条（提议再次召开业主大会会议的限制） 

   业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在____六个____月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

   第三章业主委员会 

   第十七条（业主委员会职责） 

   业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业服务企业的方案; 

（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； 

   （三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； 

   （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； 

   （五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； 

   （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； 

   （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； 

   （八）对违反管理规约的行为进行处理； 

   第十八条（业委会委员条件） 

   业委会委员由70周岁以下、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

   业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：

（一）违反《物业使用规约》有关房屋租赁使用规定的； 

（二）违法搭建建筑物、构筑物的； 

   （三）擅自改变物业使用性质的； 

   （四）拒交物业服务费的； 

   （五）拒交维修资金的； 

   （六）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。

   第十九条（业主委员会组成和任期） 

   业主委员会设委员__7___名，其中主任1名，副主任__2__名。

主任、副主任在全体委员中选举产生。

   业主委员会每届任期__3__年，委员可以连选连任。

   第二十条（业主委员会会议） 

   业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）业主委员会每___一个___月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。

主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集。

   （三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。

   （四）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。

   （五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。

   （六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

   业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

   第二十一条（业主委员会委员的资格终止） 

   业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：

（一）已不是本物业管理区域内业主的； 

（二）被司法部门认定有犯罪行为的； 

   （三）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的； 

   （四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的； 

   （五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； 

   （六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； 

   （七）严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的； 

   属于第

（一）、

（二）、（三）项情形的，委员资格自然终止，业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。

属于第（五）、（六）、（七）项情形的，经业主大会会议通过，其委员资格终止。

属于第（四）项情形，非全体委员辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员；业主委员会委员全体辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。

   第二十二条（业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理） 

   业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。

   业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。

    第二十三条（印章的使用管理） 

   业主委员会应当建立健全印章管理制度。

业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

   第二十四条（信息公告） 

   下列事项应当在___3___日内在物业管理区域内公告：

（一）业主委员会决定； 

（二）业主大会会议决定； 

   第二十五条（业主大会档案资料管理） 

   业主委员会应当建立档案资料管理制度。

业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

   第二十六条（资料和财物移交） 

   业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。

   业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

   业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。

   第二十七条（业务培训） 

   业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。

   第二十八条（业主委员会活动经费） 

   业主委员会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支，计__12000____元/年； 

（二）必要的日常办公等费用，计__1000____元/月； 

   （三）有关人员津贴，共计费用__0__元/月，具体支付对象如下：

（1）________，费用________； 

（2）_________，费用________； 

   （3）_________，费用________。

   业主委员会开展工作的经费来源采用下列第___一____种筹集方式：

（一）共有部分、共用设施设备经营收益的%合计24000元；

（二）每户业主每月交纳　　　　　　元。

经费收支账目由物业公司代为管理，经费收支每六月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

   第四章业主委员会的换届改选 

   第二十九条（改选原则） 

   各业主同意自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。

   第三十条（起动换届程序） 

   业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告物业所在地房地产管理部门，积极配合做好换届选举工作。

   第三十一条（成立换届改选小组） 

   各业主同意由居民委员会牵头，通过组织召开居民座谈会、楼组长会议等方式成立业主委员会换届改选小组（以下简称“换届改选小组”）。

   业主委员会换届改选小组成员条件同业主委员会委员条件。

   第三十二条（业主委员会候选人的产生） 

   业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。

   第三十三条（换届改选小组不履行职责的处理） 

   换届改选小组不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门责令其限期改正。

   换届改选小组逾期仍未履行职责的，业主可以请求相关部门组织业主重新组建换届改选小组。

   第三十四条（业主委员会不能及时换届选举的处理） 

   因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。

   第三十五条（矛盾调处） 

   在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。

   第五章附则 

   第三十六条（业主大会议事规则的生效） 

   本议事规则经______年____月____日业主大会会议讨论通过。

   本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。

修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。

   本议事规则未尽事项由业主大会补充。

业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

   物业管理区域附图：

 议事规则补充规定 

管理规约

（草案）

为了维护__美林小城___（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更以及业主委员会依法有序换届改选，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况制定本规约。

   本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。

   第一章物业的使用 

   第一条（业主的权利与义务） 

   业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。

   第二条（相邻关系） 

   各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

   第三条（物业的使用原则） 

   各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

   第四条（物业的装饰装修） 

   业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：

（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。

遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。

（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午8时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

   （三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

   （四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。

   （五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。

   第五条（物业转让、出租的相关事项） 

   居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

   居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。

不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

   业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

   违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主委员会可书面责成业主或承租人限期纠正；出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

   第六条（物业的用途） 

   业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。

擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

   第七条（违法搭建处置） 

   各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。

   业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告，举报电话：

_68067340（物业）、12319（城建热线）。

受侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。

   第八条（物业使用的其它约定） 

   业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

（一）车辆停放：

要遵从本物业区域的管理规则、停放规则； 

（二）电梯使用：

要遵从本物业区域的电梯使用管理规则； 

   （三）宠物饲养：

要及时申报领证和按时打免疫针； 

（四）阳台封闭：

要以不影响建筑整体外观的整洁，不超过外墙面为原则；

   （五）晒衣架安装：

只可以做伸缩形晾衣架；

   （六）禁止擅自安装卫星电视接受设施；

（七）生活垃圾要及时倾倒在指定的垃圾箱里，严禁随地乱扔。

   第九条（物业的维修养护）

   业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。

相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

   （三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起_3_日内作出是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意。

   业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

   （四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，物业服务企业可在公