江苏省建筑市场分析报告.docx
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江苏省建筑市场分析报告
江苏省建筑市场分析报告
1 概述
1.1江苏省地理及行政区划
江苏省 东濒黄海，西连安徽，北接经济强省山东，东南与富庶的浙江
和上海毗邻。
全省总面积 10.26 万平方千米，占全国总面积的 1.1%。
其中
平原面积 7.06 万平方千米，水面面积 1.73 万平方千米。
截至 2011 年末，
全省辖 13 个地级市， 55 个市辖区、 26 个县级市、 24 个县 ，省会南京。
表一 江苏省行政区划
市 名
各级
市单
位数
县级单
位数 县 县级市 市辖区 镇
乡
全 省3910524265587798
南 京 市1132011290
无 锡 市38026320
徐 州 市3103251130
常 州 市37025370
苏 州 市611056600
南 通 市48233992
连云港市174035330
淮 安 市184049124
盐 城 市395221030
扬 州 市47133707
镇 江 市46033400
泰 州 市56042756
宿 迁 市153027529
1.2江苏省经济及财政实力
江苏省 2011 年实现地区生产总值 48604.3 亿元，仅次于广东，位居中
国第二。
按可比价格计算，比上年增长 11%，增幅高于全国平均增幅 1.8
个百分点。
这已是江苏经济连续 20 年保持两位数增长。
固定资产投资完成
26000 亿元，增长 20%以上。
2011 全年地方财政一般预算收入 5147.9 亿元，比上年增长 26.2%，增收
1068 亿元。
全年完成固定资产投资 26299.4 亿元，比上年增长 21.5%。
在固定
资产投资中，国有及国有控股投资 5789.8 亿元，增长 15.8%；外商港澳台经济
投资 3311.4 亿元，增长 11.5%；民间投资 17198.2 亿元，增长 25.8%，其中私
营个体经济投资 9719.1 亿元，增长 25%。
民间投资占固定资产投资的比重达
65.4%，比上年提高 2.2 个百分点。
全年新开工项目中亿元项目 3457 个，完成
投资 5800.6 亿元，比上年分别增长 33.5%和 69.2%。
200 个省级重点项目进展
顺利，一批重大产业、民生、环保项目顺利建成或加快推进。
表二 江苏省各地级市主要经济指标
GDP 排序地级市2011 年度
GDP（亿元）
2011 年度一般预
算收入（亿元）
2010 年度一般预
算收入（亿元）
1苏州105001141812
2无锡6900739526
3南京6140781556
4南通4100421300
5常州3600402286
6徐州3600316224
7盐城2760259184
8扬州2630234166
9泰州2002214152
10镇江1967194138
11淮安1345190135
12连云港1150157111
13宿迁101512790
省直属
征收--180128
47709*53553808
注：
*由于资料来源不同，所采用的数据可能有所差异，但大致情况及排序是准确的
表三2010 年江苏省各地级市固定资产投资情况表
城市城镇固定
资产投资
房地产开
发投资 #住宅
新增固定
资产
商品房屋销售
建筑面积（万平
方米） #住宅
南京市区2410.25724.63551.331408.49729.56668.34
无锡市区1481.85452.30318.161036.97698.33591.92
徐州市区966.43126.61105.26753.95341.43310.71
常州市区1213.93401.22272.65835.18755.92640.11
苏州市区1106.27426.03316.831269.14556.13456.02
南通市区643.15181.66127.17404.11407.85374.55
连云港市区378.5069.9952.97209.54201.06178.29
淮安市区491.93130.5294.33221.25357.21308.40
盐城市区393.2785.0059.79278.82243.69197.82
扬州市区383.5589.6772.13322.75315.68291.61
镇江市区510.4173.4144.89395.29210.80162.81
泰州市区338.1056.9847.15314.80185.90171.81
宿迁市区238.2464.2042.11204.12181.74144.93
城乡建设局
规划局
住房保障和
房产管理局
城市管理局
园林（市政）
管理局
南京市
住房和城乡建设委
员会
规划局
住房保障和
房产局（二
级局）
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
（旅游园林
局）
无锡市
建设局（挂建筑工
程管理局牌子）
规划局
住房保障和
房产管理局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
市政和园林
局
徐州市
城乡建设局
规划局
住房保障和
房产管理局
城市管理局（挂
城市行政管理执
法局牌子）
市政园林局
常州市
城乡建设局（挂建
筑工程管理局牌子）
规划局
住房保障和
房产管理局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
园林绿化管
理局
表五 江苏省建设系统 部门设置情况
1.3江苏省建筑市场
江苏省是经济大省，同时也是建筑大省，截止2010 年全省共有建筑施
工企业 8949 个，从业人员 591 万，建筑业总产值 12405 亿。
表四2010 江苏省建筑业现状
地 区
建筑施工企业个数
（个）
从业人员数
（万人）
建筑业总产值
（亿元）
200920102009201020092010
全 省86648949519.00591.7710264.9412405.90
南京市1409151752.2560.351346.621643.31
无锡市58159823.3625.47437.60499.50
徐州市38936430.6933.75431.58535.72
常州市57556429.6936.12595.77735.49
苏州市1428145454.0356.281078.241275.58
南通市91189096.20107.192183.232731.22
连云港市23121417.3317.89269.96330.16
淮安市45862432.3737.81474.86571.88
盐城市62266838.8842.41542.57649.44
扬州市82474364.0770.701297.591553.43
镇江市36137412.9115.40281.81321.19
泰州市60464051.8766.671094.741264.10
宿迁市27129915.3521.72230.37294.90
苏南43544507172.24193.633740.044475.07
苏中23392273212.14244.564575.565548.74
苏北19712169134.62153.581949.342382.10
江苏省建设系统包括三个层次，分别是江苏省住房和城乡建设厅，各地级市住房和
城乡建设局（下设多个单位，见表五） ，各县级市住房和城乡建设局。
苏州市
住房和城乡建设局
（挂地震局牌子）
规划局
市容市政管理局
（挂城市管理执
法局牌子）
园林和绿化
管理局
南通市
城乡建设局（挂建
筑工程管理局、园
林管理局、地震局
牌子）
规划局
住房保障和
房产管理局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
（建设局挂
牌）
连云港
市
城乡建设局（挂园
林局牌子）
规划局
住房保障和
房产管理局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
（建设局挂
牌）
淮安市
住房保障和城乡建
设局（挂建筑工程
管理局牌子）
规划局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
盐城市
城乡建设局
规划局
住房保障和
房产管理局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
扬州市
城乡建设局（挂建
筑工程局、古城保
护办公室牌子）
规划局
住房和房产
管理局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局、数字化城
管监督办公室牌
子）
园林管理局
镇江市
住房和城乡建设局
规划局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
园林管理局
（挂南山风
景管理委员
会牌子）
泰州市
住房和城乡建设局
（管理“建筑工程
管理局”）
规划局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
宿迁市
住房和城乡建设局
（挂建筑工程管理
局牌子，管理“园
林绿化管理局、住
房公积金管理中心”
）
规划局
城市管理局（挂
城市管理行政执
法局牌子）
（建设局管
理机构）
交通系统主要单位包括：
省交通工程建设局（高速公路为主） 、省交通
运输厅公路局 （国省级干线公路及连接线）、省交通运输厅航道局、省长江
大桥建设指挥部（重大工程）、江苏省交通控股有限公司（高速公路为主，
融资平台）以及各地级市交通局。
1.4江苏省 “十二五 ”规划行业相关内容
根据江苏省十二五规划相关内容：
在轨道交通建设 方面：
“加快南京、苏州、无锡城市轨道交通建设，推
进常州、徐州、南通等城市轨道交通规划和建设，积极开展南京都市圈轨道
交通规划研究。
”
在重点 航空港 方面：
“以南京禄口和苏南硕放两个枢纽机场为核心，进
一步增强空港运输能力。
完成南京禄口国际机场二期和苏中江都机场工程，
实施苏南硕放国际机场、徐州观音机场、南通兴东机场和盐城南洋机场等扩
建工程，加快推进连云港机场迁建工程 ”
在公路网建设 方面 ：
“重点实施全省干线公路网络、过江通道、高速公
路网络完善及主骨架扩容工程建设，加强路网衔接，完善农村公路网络。
建
成泰州长江大桥、崇启大桥、南京长江四桥、临海高等级公路和宿迁至新沂
等高速公路；开工建设沪通和五峰山公铁过江通道、崇海大桥以及苏锡常南
部等高速公路，实施沪陕高速公路江广段、京沪高速公路淮江段、沿江高速
公路常州至太仓段等扩建工程；加快推进京沪高速公路新沂至淮安段等扩容
工程前期工作，组织开展泰州至常州过江通道、南京长江五桥等项目规划研
究工作。
”
2江苏市场区域分析
2.1江苏市场 区域重点划分 原则
江苏区域 市场主要包括 江苏及周边地区， 与其他区域市场不同，江苏
公司是直接以省为区域命名的，因此要对各个地级市进行分析，寻找工作
的突破口， 为此 江苏公司 对各地级市 情况进行了综合 调查 分析，包括：
各
地级市经济发展水平 、当地政府 财政情况、地方 负债率 、地理位置、 固定
资产投资现状及潜力 、集团在当地的影响、 当地竞争对手实力等 因素 给予
量化 评分，然后根据对建筑市场的影响情况给予权重，算出综合得分，根据
综合得分，将江苏 13 个地级市 根据重视程度 进行市场划分 。
2.2各地级市综合因素分析
2.2.1各地级市经济 情况 分析
各地级市经济情况包括：
各地级市经济发展水平 、当地政府财政情况、
地方负债率。
其中 能反应 各地级市经济发展水平 的指标是 各地 GDP，根据
表二中 2011 年江苏省各地级市 GDP 数据 ，以苏州地区为 10 分，计算与苏
州的相对比值， 可以计算出个地级市得分。
同理，各地级市政府财政情况根
据表二中 2011 年江苏省各地级市一般预算收入计算（同样以苏州为10 分）
。
各地级市地方负债率数据比较难获得，这里 采用两种方式评估：
方式一 ，
因为地方负债情况直接影响到工程付款情况，因此 根据施工合同中进度款
的支付情况确定得分（比如南通市区工程进度款支付80%则得 8 分，盐城
地区工程进度款支付 50%则得 5 分）。
方式二，计算各地级市 城镇固定资产
投资与一般预算收入的 比值 ，以比例最低的得分最好得 10 分， 当对比率即
为各地的得分。
然后平均方式一、方式二得分，得到地方负债综合情况得分。
2.2.2 各地级市建筑市场情况分析
各地级市建筑市场情况主要包括：
各地级市 固定资产投资现状及潜力、
地理位置优势、当地施工企业情况及主要竞争对手等。
其中各地固定资产投
资现状及潜力 主要 通过表三中 城镇固定资产投资 进行量化（方法同上，以
最大的为 10）。
地理位置主要参考与上海的距离 ，可以得到下表。
表六2010 年各地级市负债情况分析表
序号地级市固定资产投资与
地方 预算 比值
地方负债
情况 2
地方负债
情况 1
地方负债
综合情况
1苏州1.3610.068.0
2无锡2.824.875.9
3南京4.333.154.1
4南通2.146.487.2
5常州4.243.254.1
6徐州4.313.264.6
7盐城2.146.455.7
8扬州2.315.966.0
9泰州2.226.155.6
10镇江3.703.754.4
11淮安3.643.754.4
12连云港3.414.054.5
13宿迁2.655.155.1
表七 各地级市经济情况分析表
GDP 排序地级市经济发展水
平情况
财政收入
情况
地方负债
综合情况
1苏州10108.0
2无锡6.66.55.9
序号
单位
注册地
序号
单位
注册地
1
江苏常鑫路桥工程有限公司
常州
17
南通路桥工程有限公司
南通
2
江苏海通建设工程有限公司
连云港
18
苏州交通工程集团有限公司
苏州
3
江苏恒基路桥有限公司
南京
19
江苏中瑞路桥建设有限公司
苏州
4
江苏江南路桥工程有限公司
无锡
20
无锡路桥集团有限公司
无锡
5
江苏交通建设（集团）有限公司
南京
21
无锡市交通工程有限公司
无锡
6
江苏捷达交通工程集团有限公司
淮安
22
徐州市公路工程总公司
徐州
7
江苏润扬交通工程集团有限公司
扬州
23
盐城市路桥建设工程有限公司
盐城
8
江苏省交通工程集团有限公司
镇江
24
宜兴市交通建设集团有限公司
无锡
表九 注册地在江苏的公路一级企业
3南京5.96.84.1
4南通3.93.77.2
5常州3.43.54.1
6徐州3.42.84.6
7盐城2.62.35.7
8扬州2.52.16.0
9泰州1.91.95.6
10镇江1.91.74.4
11淮安1.31.74.4
12连云港1.11.44.5
13宿迁11.15.1
表八各地级市固定资产投资及地理位置分析表
资量化情况地理位置
1苏州4.610
2无锡6.18
3南京106
4南通2.710
5常州5.08
6徐州4.05
7盐城1.66
8扬州1.66
9泰州1.46
10镇江2.16
11淮安2.05
12连云港1.65
13宿迁1.05
当地施工企业情况及主要竞争对手 主要考虑 施工总承包 一级企业。
其
中公路一级资质企业有 32 家，包括：
序号
地级市
主要竞争对手
情况
得分
1
苏州
强
2
2
无锡
较强
4
3
南京
强
2
4
南通
较弱
8
5
常州
一般
6
6
徐州
一般
6
7
盐城
一般
6
8
扬州
一般
6
9
泰州
较弱
8
10
镇江
一般
6
11
淮安
较弱
8
12
连云港
较弱
8
13
宿迁
弱
10
9
江苏苏辰公路工程有限公司
苏州
25
中铁二十局集团第一工程有限公司
苏州
10
中城建第二工程局集团有限公司
南京
26
中交一公局第二工程有限公司
苏州
11
江苏省镇江市路桥工程总公司
镇江
27
泰州金马建设工程有限公司
泰州
12
江苏华晨路桥有限公司
无锡
28
江苏四通路桥工程有限公司
苏州
13
路桥华祥国际工程有限公司
连云港
29
江苏港通路桥集团有限公司
苏州
14
南京东部路桥工程有限公司
南京
30
江苏瑞桓建设有限公司
南京
15
南京交通工程有限公司
南京
31
江苏嘉隆工程建设有限公司
宿迁
16
南京市路桥工程总公司
南京
32
中铁四局集团第二工程有限公司
苏州
此外还要考虑 到央企、其他地区施工总承包一级及以上资质企业在江苏
市场的分公司、办事处等。
根据初步统计，在江苏省建设系统备案的企业中，市政一级资质的
323 家，市政特级资质的 5 家，公路一级的 90 家，公路特级的 7 家。
（其
中有重复，即很多企业是市政、公路均有的）
对各地区 主要竞争对手情况综合考虑，分为强、较强、一般、较弱、弱，
并给与相应的 2、4、6、8、10。
表十 主要竞争对手情况
2.2.3 其他影响 情况分析
除了当地经济发展水平、各地级市建筑市场情况外， 影响区域市场开
拓的影响还包括集团在当地的影响（当地政府对上海城建、路桥集团的认同
度）、当地人脉的关系、当地政府的政策引导、是否采用预选承包商制度等。
这些因素在综合考虑的情况下，要给予各地以一定的修正。
2.3各地级市综合 评估
根据上面对各地级市的综合分析，现将上面的情况给予汇总。
不管是
主要考虑各地的经济情况和现状（情况一：
经济发展水平情况 20 分、财政
收入情况 15 分、地方负债 20 分、城镇固定资产投资 15 分、地理位置 10 分，
主要竞争对手 10 分、其他情况 10 分），或者主要考虑市场潜力（情况二：
经
济发展水平情况 15 分、财政收入情况 10 分、地方负债 20 分、城镇固定资产投
资 10 分、地理位置 20 分，主要竞争对手 15 分、其他情况 10 分）。
得到各地
级市综合评估得分：
根据分析，不管是考虑现状还是考虑到市场的潜力，苏州、无锡、南通
三个城市是重点要开发的，其次是南京和常州。
因此按照这个原则，将江苏
省各地级市分为三类市场，具体见表十 二。
表十一 江苏各地级市综合评估
GDP 排序地级市情况 1 部
分
情况 2 部
分 其他
情况 1 综
合得分
情况 2 综
合得分
1苏州69.968.6776.975.6
2无锡55.956.3863.964.3
3南京53.248.85760.255.85
4南通49.858.651059.868.65
5常州41.7546.81051.7556.8
6徐州37.240.1542.245.1
7盐城34.4540.2539.4545.2
8扬州34.5540.45640.5546.45
9泰州33.9541.35538.9546.35
10镇江30.336.45737.343.45
11淮安29.9536.45534.9541.45
12连云港28.735.65533.740.65
13宿迁30.3538.8535.3543.8
注：
情况 1、情况 2 没有考虑其他，情况 1 综合得分 、情况 2 综合得分考虑了其
他的修正。
表十 二市场划分表
地级市备注
一类市场苏州、无锡、南通重点开拓
二类市场南京、常州全面辐射
三类市场 徐州、盐城、扬州、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁及周边一般参与
3江苏公司区域市场开拓情况
3.1江苏公司市场开拓规划
根据江苏省“十二五”规划以及各地财政、固定资产投资计划，制定了江
苏公司近、中、远期市场开拓计划：
近期（12~13 年）主要以苏州、南通、无锡为重点，开拓沪宁沿线、崇
启通道北沿（其中沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通
道北沿包括上海、南通、盐城、连云港等地）。
主要行业包括市政工程、交通工
程。
其中各地城市快速路高架化是集团公司的优势，也是市场开拓的重点。
计
划经营产值 10 亿。
中期（14~15 年）争取苏南地区全覆盖，并辐射苏中地区（包括苏州、
无锡、常州、镇江、南京、南通、泰州、扬州等地）。
主要行业除了市政工程、
交通工程外，加强轨道交通领域的开拓（常州、南通、扬州等地陆续要开新线），
同时有可能的话开拓水利工程领域（前提是拿到城建集团水利二级资质）。
计划
经营产值 12~15 亿。
远期（16~17 年）成为整个江苏重要的建筑力量。
在交通工程、市政工
程、安装工程、轨道交通、水利等领域有一定的市场份额。
计划经营产值
15~20 亿。
3.2各类市场开拓计划
2012 年江苏公司主要以沪宁线、崇启通道北沿两条线为主开拓市场。
其中
沪宁线包括上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京；崇启通道沿海包括上海、
南通、盐城、连云港等地。
同时两条线分别以苏州、南通为重点，向周边辐射。
包括江苏其他地级市以及安徽东南部、山东南部地区。
行业主要包括交通工程、
市政工程、安装工程、轨道交通等。
3.2.1一类市场
对于一类市场，即苏州、南通、无锡三地是江苏公司重点开拓的市场，准
备在 2012~2013 年两年的时间里，能初步做到每年至少有一个项目。
三地的经
营产值应该占整个江苏公司经营产值的三分之二以上，即 6~8 亿。
其中苏州和
南通两地都采用预选承包商制度，目前一公司已经进入南通预选承包商，争取
到 2013 年争取进入苏州预选承包
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