上海报批报建流程图及工作指引青浦区重点.docx
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上海报批报建流程图及工作指引青浦区重点
报批报建流程图
190/350
报批报建工作指引
根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：
一、土地获取及规划确定
二、建设工程规划许可证和开工证的申请
三、预售
四、交付和产证
根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：
一、土地获取及规划确定
该阶段包含的重要环节：
1.获取土地——签定合同
2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让
3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）
4.详规评审及批复
5.申请《建设用地规划许可证》
6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》
重点注意事项：
详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：
1、规划定界：
定界单位：
规土局定界队
所需时间：
10个工作日
控制要点：
规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异
审核资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
总办
申请单位营业执照
2
报建配套
土地定界报告
3
项目发展部
中标通知书、土地出让合同及附图
[返回]
2、申请规划编制要求：
批复单位：
规土局（审核部门：
规划科）
时间：
20个工作日
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
审核资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
申请表
2
报建配套
地形图2份
[返回]
3、申请详规批复
批复单位：
规土局（审核部门：
综合科）
时间：
从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
流程：
1、规划定界；
2、申请规划要求；
3、进行规划设计；
4、详规中期评审即详规评审会；
5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；
6、上报详细规划；
7、详规批复。
审核资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
填写修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告
2
设计部
规划文本8套
内容：
区位图8份、用地现状图8份、土地使用规划图8份、详细规划总平面图8份、交通及道路系统规划图8份、
绿地系统规划图8份、给排水系统规划图8份、电力电讯燃气规划图8份、防灾及地下空间利用规划图8份、分期实施规划图8份。
3
设计部
文本光盘（盖设计院章）
4
报建配套
控制性详细规划批复
5
报建配套
详规评审会议纪要
6
报建配套
国有土地出让合同及规划意见复函
附：
《项目用地条件流转确认表》
[返回]
4、申请《建设用地规划许可证》
发证单位：
规土局（审核部门：
建管科）
审核所需时间：
20个工作日（政府承诺40个工作日）
控制要点：
地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确
审核资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
填写建设用地规划许可证申请表
2
报建配套
用地范围测绘成果报告（规划定界报告）/选址意见书（青浦）
3
报建配套
地形图５份（划示道路红线、河道蓝线（青浦））
4
报建配套
国有土地使用权出让合同、详规批复及附图
5
报建配套
方案批复
6
报建配套
立项备案
[返回]
5、缴纳土地出让金
收款单位：
上海市房屋土地资源管理局
缴纳时限：
签订出让合同后60天内缴清
缴款依据：
土地使用权出让合同
经办部门：
项目发展部
控制要点：
缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）
6、缴纳土地补偿费
收款单位：
区土地储备中心
缴款时限：
根据合同约定
缴款依据：
根据补偿费合同
经办部门：
项目发展部
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7、缴纳契税
收款单位：
区财政局
缴纳时限：
缴清土地出让金、土地补偿费
缴款依据：
土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同
经办部门：
报建配套
[返回]
8、办理《土地证》
发证单位：
房管局（审核部门：
房地产交易中心）
办理所需时间：
25个工作日
控制要点：
出让面积、用地范围、用地性质、出让年限
关键点：
动拆迁许可证
审核资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
申请表
2
报建配套
用地批文、用地批准书及批文附图（原件）
3
报建配套
土地出让合同
5
报建配套
契税缴纳凭证
6
报建配套
地籍图2份
7
报建配套
建设用地规划许可证（原件）及附图
8
报建配套
土地勘测定界报告
9
报建配套
已付清土地使用权出让金或交纳土地租赁费的证明
10
报建配套
已付清动迁、配套等费用的凭证
[返回]
二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请
该阶段包含的重要环节：
1.方案设计、征询、批复
2.环评批复
3.扩初设计、征询、批复
4.立项备案
5.计划转正
6.施工图设计、审图、报建
7.卫生设计审核
8.民防规划证阶段审核
9.水务局河道蓝线复验
10.申请《建设工程规划许可证》
11.施工中标通知书
12.《建筑工程施工许可证》
重点注意事项：
设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
青浦区在此阶段的重要环节顺序为：
1.项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；
2.建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准书；
●指标如：
容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；
绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；
停车率——１００％；
建筑面积——准确性。
●公建配套如：
居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。
●规范性要求如：
建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。
各阶段报批指引
1、方案征询：
时间：
10---20个工作日
征询部门：
区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。
附：
《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》
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2、规划报批：
批复单位：
规土局（审核部门：
建管科）区政府、镇政府（宝山）
批复时限：
15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）
控制要点：
容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析
送审资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
立项批复或中标通知书
2
设计部
纸质地形图一份
3
设计部
总平面图两份
4
设计部
方案文本两份
5
报建配套
选址意见书或规划设计要求或土地出让合同
6
设计部
方案送审申请表
7
报建配套
各部门征询意见单
8
设计部
高层建筑附日照分析报告两份
9
设计部
分层面积表两份
10
设计部
电子地形图光盘一份
11
设计部
设计图光盘一份
12
设计部
电子报建光盘一份
13
报建配套
修详批复（调整意见）/土地权属调查报告书（宝山）
注意事项：
●设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。
●纸质地形图：
用墨线标注总图内容：
1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。
●总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。
●方案送审表及分层面积表加盖设计院章。
●建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确，如满足60分钟不满足65分钟日照需提供承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。
●集中绿地率达到15%，绿化率达35%，停车率达100%即可，数据不宜过大。
●规划经济技术指标必须符合详规批复要求。
●商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。
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3、环评批复
批复单位：
区环保局
批复时限：
从编制环评报告开始3个月
送审资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
环境影响评价报告（报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）
2
报建配套
立项批复或中标通知书
3
报建配套
排水许可证或排水接管许可证明
4
报建配套
公示
5
设计部
总平面图、总排水图各1份
[返回]
4、可研报告的编制及立项备案\可研备案（宝山）
编制单位：
投资咨询公司
批复单位：
区、市发展和改革委员会
批复时限：
1个月
控制要点：
经济技术指标必须和设计一致，投资估算不宜过大
送审资料：
青浦区
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
上海市企业投资项目备案申请表（建设单位盖章、所在地政府盖章）
3
报建配套
环评批复
4
报建配套
建设用地规划许可证及附图
5
报建配套
地形图
6
总办
营业执照、开发资质、组织机构代码证
7
报建配套
房地产权证、土地中标通知书、出让合同
8
设计部
总平面图、方案文本
9
财务部
资本金承诺（20%-35）
10
财务部
资金证明
宝山区资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套组
中标通知书
报建配套组
控规文件
5
总办
营业执照、组织机构代码证、资质证明
7
报建配套组
出让合同
报建配套组
环评初审意见
报建配套组
节能专评
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5、扩初征询：
所需时间：
20个工作日
征询部门：
区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。
附：
《项目用地条件流转确认表（扩初阶段）》、《扩初送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》
6、扩初批复：
批复单位：
区建交局（审核部门：
建设审批科）
市建交委（审核部门：
综合规划处）
批复时限：
区15个工作日、市20个工作日
青浦区流程：
扩初文本→建交委审核→分发各部门→开评审会→意见回复→出批复
送审资料：
序
经办部门
提供资料清单
1
报建配套
扩初申请报告及请示单
2
报建配套
国有土地出让合同
3
报建配套
项目建议书及可研批复
4
报建配套
相关部门扩初设计阶段审核意见
5
报建配套
原设计方案批文及总平面图（包括所附总平图及规划技术指标）
6
报建配套
土地批准文件（复印件）
7
设计部
扩初设计文本（总平面图及单位平、立、剖面23套），加盖市建委统一颁发的出图专用章及执业注册章
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