物业服务合同附件.docx
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物业服务合同附件
附件1：
规划平面图
附件2：
物业构成明细
类型
幢数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅
多层住宅
别墅
商业用房
工业用房
办公楼
车库
会所
学校
幼儿园
用房
合计
备注
附件3：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、；
11、。
附件4：
物业共用设施设备明细
1、绿地平方米；
2、道路平方米；
3、化粪池个；
4、污水井个；
5、雨水井个；
6、垃圾中转站个；
7、水泵个；
8、水箱个；
9、电梯部；
10、信报箱个；
11、消防设施；
12、公共照明设施；
13、监控设施；
14、避雷设施；
15、共用天线；
16、机动车库个平方米；
17、露天停车场个平方米；
18、非机动车库个平方米；
19、共用设施设备用房平方米；
20、物业服务用房平方米；
21、；
22、。
附件5：
武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）
一、综合管理服务
服务级别
序号
服务内容
服务标准
四个级别均适用
基本要求
（1）签订规范的物业服务合同。
（2）财务管理规范，账目清晰。
（3）有完善的员工岗位职责与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、服务质量管理制度。
（4）建立小区物业管理档案（包括业主资料、房屋、设备等档案）。
（5）物业项目经理持证上岗，电工、消防、特种设备管理等岗位作业人员持证上岗，员工统一着装、挂牌上岗。
（6）公示企业营业执照、资质证书，主要服务人员姓名、岗位和照片，服务内容和服务标准，收费项目和收费标准，报修和投诉监督电话。
（7）对违反房屋安全、治安、消防、城管、环保、特种设备管理等规定的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门。
（8）有公告宣传栏，宣传内容包括物业管理政策法规，消防、治安、房屋安全等内容。
一级
1
办公条件
设置物业服务中心，有专门的业主或使用人接待场所。
2
接待时间
（1）每天不少于10小时业务接待，其他时间设置值班人员。
（2）提供24小时客服电话服务。
3
投诉处理
对意见、建议在24小时内答复，对求助、投诉及时处理，有效投诉回访率90%以上。
4
客服人员
配客服专员，每人服务户数应不高于300户。
5
客户服务
（1）每季度公示物业服务合同履行情况。
（2）重要物业服务事项应在主要出入口、各楼栋单元内公示，履行告知义务。
（3）有宠物管理制度，设置宠物管理标识。
6
信息化管理
应用计算机、互联网等现代科技手段搭建信息化管理平台。
7
质量检查
每月组织1次项目服务质量检查，每年组织1次业主参观设施设备机房。
8
服务满意率
（1）开展业主访问，每年访问率不低于80%。
（2）业主满意度调查每年不少于2次，满意率80%以上，结果公示。
9
文化建设
宣传栏内容每年更新不少于4次。
10
人员培训
建立培训体系，管理、服务人员每年不少于48小时培训。
二级
1
办公条件
设置物业服务中心，有接待前台。
2
接待时间
（1）每天不少于8小时业务接待，其他时间设置值班人员。
（2）提供24小时客服电话服务。
3
投诉处理
对意见、建议在2个工作日内答复，对求助、投诉及时处理，有效投诉回访率80%以上。
4
客服人员
配客服专员，每人服务户数应不高于500户。
5
客户服务
（1）每半年公示物业服务合同履行情况。
（2）重要物业服务事项应在主要出入口、各楼栋单元内公示，履行告知义务。
（3）有宠物管理制度。
6
信息化管理
应用计算机、互联网等现代科技手段搭建信息化管理平台。
7
质量检查
每季组织1次项目服务质量检查。
8
服务满意率
（1）开展业主访问，每年访问率不低于50%。
（2）业主满意度调查每年不少于1次，满意率70%以上。
9
文化建设
宣传栏内容每年更新不少于3次。
10
人员培训
建立培训体系，管理、服务人员每年不少于30小时培训。
三级
1
办公条件
设置物业服务中心。
2
接待时间
每天不少于8小时业务接待。
3
投诉处理
对意见、建议在3个工作日内答复，对求助、投诉及时处理，有效投诉回访率60%以上。
4
客服人员
配客服人员。
5
客户服务
（1）每年初公示上一年度物业服务合同履行情况。
（2）重要物业服务事项应在主要出入口公示，履行告知义务。
6
质量检查
每年组织1次项目服务质量检查。
7
服务满意率
业主满意度调查每年不少于1次，满意率65%以上。
8
文化建设
宣传栏内容每年更新不少于2次。
9
人员培训
管理、服务人员每年不少于12小时培训。
四级
1
办公条件
有固定的办公场所。
2
接待时间
周一至周五8小时业务接待。
3
投诉处理
对意见、建议在5个工作日内答复，对求助、投诉及时处理。
4
客服人员
配客服人员。
5
服务满意率
业主满意度调查每年不少于1次，满意率60%以上。
6
文化建设
宣传栏内容每年更新不少于1次。
7
人员培训
管理、服务人员每年不少于8小时培训。
二、物业共用部位与共用设施设备管理服务
服务级别
序号
服务内容
服务标准
四个级别均适用
基本要求
（1）建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养、定期安全检查制度。
（2）建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全，运行、检查、维修养护记录应每月归档；对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理记录；雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
（3）水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范。
（4）小区内危险部位设置警示标识或防范设施。
（5）共用设施设备配有专人管理；有国家规范的，应达到规定的保养标准；设备用房整洁，各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全。
（6）小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅。
（7）每年巡视1次梁、板、柱等结构构件可见部分，外观出现变形、开裂等现象时，应提示相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。
（8）建立装饰装修管理制度。
装修前，依规对装修方案进行审核、备案，告知装饰装修的禁止行为和注意事项，签署装修服务协议，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
一级
1
房屋本体及共用部位
（1）每半年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
（2）每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等。
（4）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。
（5）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。
2
建筑附属构筑物
（1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。
每月巡查1次大门、围墙、围栏等。
发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，3日内完成维修。
（2）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。
（3）水景使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施，确保功能完好，无安全隐患。
3
装修管理
（1）每天不少于1次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。
（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在3日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。
4
标识与安全警示
（1）主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。
（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每周检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。
5
公共照明设备管理
（1）楼内照明：
每日巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。
（2）楼外照明：
每周巡视3次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每半月调整1次时间控制器。
（3）应急照明：
每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。
（4）楼内外照明完好率应不低于95%。
6
供水、供电设备管理
（1）各设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次。
（2）供电、供水设备运行完好率99%以上，每10万平方米每年超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备设施故障）停水、停电不超过2次。
（3）接停电、停水通知后，1小时内通知业主。
（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。
每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。
7
消防设备管理
（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。
（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。
（3）每日对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于1%。
8
安防设备
（1）安防系统每月进行1次检修保养，运行良好，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。
全年运行完好率不低于95%。
（2）周界红外对射、门禁系统每日抽查功能有效性，每日抽检率不低于15%。
9
电梯管理
（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。
（2）每年至少进行2次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。
（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。
10
排水系统管理
（1）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查2次，并视检查情况及时清掏。
（2）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
11
业主报修
24小时受理业主或使用人报修，夜间有专人值守，处理紧急报修，水电等急修15分钟内到现场处理，一般修理2小时内处理。
维修回访率90%以上。
二级
1
房屋本体及共用部位
（1）每半年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
（2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等。
（4）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。
（5）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。
2
建筑附属构筑物
（1）每2个月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。
每2个月巡查1次大门、围墙、围栏等。
发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，5日内完成维修。
（2）每2个月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。
（3）水景使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，确保功能完好，无安全隐患。
3
装修管理
（1）每2天不少于1次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。
（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在5日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。
4
标识与安全警示
（1）主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。
（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。
5
公共照明设备管理
（1）楼内照明：
每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复。
（2）楼外照明：
每周巡视2次，一般故障12小时内修复；复杂故障5日内修复；每半月调整1次时间控制器。
（3）应急照明：
每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。
（4）楼内外照明完好率应不低于90%。
6
供水、供电设备管理
（1）各设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次。
（2）供电、供水设备运行完好率98%以上，每10万平方米每年超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备设施故障）停水、停电不超过3次。
（3）接停电、停水通知后，1小时内通知业主。
（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。
每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。
7
消防设备管理
（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。
（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。
（3）每周对消防主机、联动柜进行2次检查，系统误报率不高于2%。
8
安防设备
（1）安防系统每月进行1次检修保养，运行良好，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。
全年运行完好率不低于90%。
（2）周界红外对射、门禁系统每日抽查功能有效性，每日抽检率不低于10%。
9
电梯管理
（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。
（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。
（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。
10
排水系统管理
（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏。
（2）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
11
业主报修
24小时受理业主或使用人报修，夜间有人员值守，处理紧急报修，水电等急修半小时内到现场处理，一般修理8小时内处理。
维修回访率80%以上。
三级
1
房屋本体及共用部位
（1）每年检查1次外墙。
（2）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。
（3）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。
2
建筑附属构筑物
（1）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。
每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。
发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，1周内完成维修。
（2）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。
3
装修管理
（1）每周不少于2次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。
（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在1周内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。
4
标识与安全警示
（1）小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。
（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。
5
公共照明设备管理
（1）楼内照明：
每周巡视2次，一般故障24小时内修复；复杂故障5日内修复。
（2）楼外照明：
每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复；每月调整1次时间控制器。
（3）应急照明：
每日巡视1次，发现故障，30分钟内组织维修。
（4）楼内外照明完好率应不低于85%。
6
供水、供电设备管理
（1）各设备系统每周检查2次，每月保养1次，设备房每2周清洁1次。
（2）供电、供水设备运行完好率98%以上，每10万平方米每年超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备设施故障）停水、停电不超过5次。
（3）接停电、停水通知后，2小时内通知业主。
（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。
每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。
7
消防设备管理
（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。
（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。
（3）每周对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于3%。
8
安防设备
安防系统每月进行1次检修保养，运行正常，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。
全年运行完好率不低于85%。
9
电梯管理
（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。
（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。
（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。
10
排水系统管理
（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏。
（2）化粪池每年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。
11
业主报修
24小时受理业主或使用人报修，紧急报修半小时内到现场处理，一般修理1日内处理。
维修回访率50%以上。
四级
1
房屋本体及共用部位
（1）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。
（2）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。
2
建筑附属构筑物
（1）每半年巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。
每半年巡查1次大门、围墙、围栏等。
发现损坏、堵塞等情况，应及时维修。
（2）每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。
3
装修管理
有专人巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。
4
标识与安全警示
对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。
5
公共照明设备管理
（1）楼内照明：
每半月巡视1次，一般故障24小时内修复；复杂故障1周内修复。
（2）楼外照明：
每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复。
（3）楼内外照明完好率应不低于80%。
6
供水、供电设备管理
（1）各设备系统每周检查1次，每月保养1次，设备房每月清洁1次。
（2）供电、供水设备运行完好率97%以上。
（3）接停电、停水通知后，2小时内通知业主。
（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。
每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。
7
消防设备管理
（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。
（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。
（3）每月对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于5%。
8
安防设备
安防系统每月进行1次检修保养，运行基本正常，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。
9
电梯管理
（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。
（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。
（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。
10
排水系统管理
（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏。
（2）化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。
11
业主报修
周一至周五受理业主报修，紧急报修1小时内到现场处理，一般修理2日内处理。
三、公共秩序维护
服务级别
序号
服务内容
服务标准
四个级别均适用
基本要求
（1）小区基本实现封闭式管理，配有专职的公共秩序维护员，24小时值班。
（2）建立公共秩序维护员管理规定、站岗值勤标准、巡逻值勤标准、交接班标准和要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度。
（3）制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、燃气泄漏、触电、人员高坠、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急预案。
（4）对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防车通道符合消防安全要求。
一级
1
监控中心
小区设有监控中心，提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防安全服务，24小时开通。
2
出入管理
各出入口24小时值班看守，业主出入高峰时段站岗执勤且不少于4小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
3
区域巡逻
重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录。
4
应急处理
接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员5分钟内赶到现场进行处理。
5
消防演练
每年组织物业服务人员进行不少于2次消防演练，其中有业主（使用人）参与的不少于1次。
6
员工培训
对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于150课时。
二级
1
监控中心
小区设有监控中心，提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中3项以上技防安全服务，24小时开通。
2
出入管理
各出入口24小时值班看守，业主出入高峰时段站
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