政府物业标书.docx
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政府物业标书
第一部分
商务部分
一、法定代表人资格证明书
单位名称：
深圳市中信物业管理有限公司
地址：
深圳市深南中路1093号中信办公楼23楼
姓名：
性别：
年龄：
职务：
系深圳市中信物业管理有限公司的法定代表人。
为签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标人：
深圳市中信物业管理有限公司
日期：
年月日
二、投标文件签署授权委托书
本授权委托书声明：
我系深圳市中信物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托深圳市中信物业管理有限公司的为我公司签署本项目已递交的投标文件的法定代表人的授权委托代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。
代理人无转委托权，特此委托。
代理人：
性别：
年龄：
身份证号码：
职务：
投标人：
深圳市中信物业管理有限公司
法定代表人：
授权委托日期：
年月日
三、投标函
致：
**市政府采购中心
1、根据已收到贵方的招标编号为的物业管理项目的招标文件，遵照《******政府采购条例》和《**网上政府采购管理暂行办法》等有关规定，我单位经考察现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、技术规范、图纸及其他有关文件后，我方愿以开标一览表中的投标报价并按招标文件要求承包上述项目并修补其任何缺陷。
2、如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价％保函或上述总价％由具有独立法人资格的经济实体企业出具的履约担保书作为履约担保，共同地和分别地承担责任。
3、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
如果在投标有效期内撤回其投标，其投标保证金将全部被没收。
4、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。
5、我方理解贵方将不受必须接受你们所收到的最低标价或其它任何投标文件的约束。
投标人：
深圳市中信物业管理有限公司
单位地址：
深圳市深南中路1093号中信办公楼23楼
法定代表人或其委托代理人：
邮政编码：
电话：
手机：
传真：
开户银行名称：
开户银行帐号：
开户银行地址：
开户银行电话：
日期：
年月日
四、投标人情况介绍
序号
项目
内容及说明
备注
一
营业执照
扫描件附后。
1
注册年度及注册编号
注册年度：
****年***月***日
注册编号：
***********
2
注册资金（万元）
****
3
经营场所
物业管理；兴办实业；国内商业、物资供销业
4
有效期
****年**月**日～**年**月**日
二
税务登记证
扫描件附后。
1
税务登记证编号
国税：
*********
地税：
**********8
三
资质证书（若有其他资质证书，可按表格格式扩展）
扫描件附后。
1
证书名称
中华人民共和国物业管理企业资质证书
2
批准单位
中华人民共和国建设部
3
等级
壹级
4
批准时间及编号
（建）10501782005年3月1日
5
有效期
长期
四
经营状况
扫描件附后。
1
2003年经营收入
*********
2
2004年经营收入
************
3
2005年经营收入
****************
五
管理项目经验
1
符合面积要求的管理项目数量
3（具体举两例如下）
2
项目A
项目名称
*********
项目单位
*************
管理建筑面积
********平方米
扫描件附后。
3
项目B
项目名称
************
项目单位
***********
管理建筑面积
******8平方米
扫描件附后。
六
得奖或评优项目
1
得奖或评优项目数量
****（具体举两例如下）
2
项目A
项目名称
*******
奖项名称、等级及颁发单位
***********
扫描件附后。
项目规模及性质的简要说明
建筑面积：
****平方米、共***层、***年获得全国城市物业管理优秀办公楼
3
项目B
项目名称
*******
奖项名称、等级及颁发单位
全国城市物业管理优秀示范办公楼、国优、中华人民共和国建设部
扫描件附后。
项目规模及性质的简要说明
建筑面积：
****平方米、占地面积：
****平方米、共***层、1998年获得全国城市物业管理优秀示范办公楼
七
其他（投标人认为需补充的其他说明）
1
五、开标一览表
项目名称
投标总价
（元/年）
备注
深圳市中信物业管理
六、物业管理费表构成明细报价
（单位：
元/月）
管理费构成测算
序号
项目
费用
1
人工费用（含管理人员、护理人员、保安、食堂等各类人员费用）
2
行政费用
3
房屋维护
4
公共设施维修
5
共用设备维修
6
安全保卫费
7
环境清洁卫生费
8
绿化服务费
9
办公家具与专用设备维护费
10
公共场所管理费
11
会议服务费
12
管理设备分摊及固定资产折旧费
13
管理佣金
14
其他
15
税金
每月合计
全年合计
元
物业管理费明细
一、人工费用
1．工资类：
2．福利类：
3．社保类：
合计：
（元/月）
二、行政费用
1．办公费用：
2．办公用水电费：
3．通讯费：
4．车辆费用：
5．其他：
合计：
（元/月）
三、房屋维护
四、公共设施维护
五、共用设备维护
（一）供配电及发电系统
1．变压器、高压环网柜及管网维护
2．高低压配电柜及管网等维护
3．动力及楼层照明配电箱维护
4．发电机维护
5．照明系统
6．
合计：
（二）弱电系统
1．保安监控系统维护
2．防盗报警系统维护
3．停车场管理系统
4．
合计：
（三）消防系统
1．消防水泵、喷淋泵、稳压泵及其控制电路、管道、闸阀等维护
2．送、排烟风机、风阀、风管及其控制电路维护
3．感应系统维护
4．消防主机、联动柜控制设备维护
合计：
（四）电梯系统维修保养费
合计：
（五）给排水系统
1．沟、渠、池、井、管道疏通及污物抽排
2．生活水泵、污水泵、雨水泵及控制电路、管道维护
3．洗手间、开水间设备维护
合计：
（六）空调系统
1．新风系统维护
2．空气集中处理系统和风机盘管维护
3．冷却泵、冷冻泵、冷却塔及其控制电路、管道、闸阀等维护
4．空调水处理
5．中央空调主机及其控制电路维护
6．运行消耗品（不含水、电）
合计：
六、安全保卫费
七、环境清洁卫生费用
（一）楼内清洁
1．大堂及楼层、走道、办公室、会议室清洁、除污用工具、清洁用剂
2．大堂及楼层走道地面定期打蜡、抛光耗材
小计：
（二）楼外广场及地下停车场清洁
楼外广场及地下停车场清扫及定期冲洗用工具及清洁用剂
（三）办公楼外墙清洗
办公楼外墙每年一次整体清洗及年中局部清洗
（四）环境消杀
蚊、蝇、虫、鼠消杀防治
合计：
八、绿化服务费
九、办公家具与专用设备维护费
十、公共场所管理费
十一、会议服务费
十二、管理设备分摊及固定资产折旧费
一至十二项费用总计：
十三、管理酬金：
十四、其他
十五、税金：
综合计算，单价为元/m2·月，费用约元；全年费用总计元。
投标单位：
深圳市中信物业管理有限公司
第二部分
技术部分
第一章管理服务方式、运作程序及实施文件················14
第一节管理方式和工作计划··························15
第二节人员的配备、培训与管理（附人员资格证书）········19
第三节制度和档案的建立与管理······················30
第四节房屋管理与维护·····························33
第五节共用设备管理······························37
第六节公共设施管理······························59
第七节安全保卫管理·······························62
第八节清洁卫生管理·········································64
第九节绿化管理····································70
第十节办公家具与专用设备管理································73
第十一节公共场所管理·········································74
第十二节会议服务·············································75
第十三节其它·················································78
第二章相关服务计划···································79
第三章补充文件·······································81
第一章
管理服务方式、运作程序及实施文件
全面导入ISO9001：
2000/ISO14001：
2004/OHSAS18001：
1999三个先进、科学的国际管理体系；
针对服务需求提供一系列有特色的物业管理服务；
实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的共管模式；
借鉴星级酒店“细微服务”、“人性化服务”概念；
结合****市******办公楼物业特点，采用先进的管理手段，有针对性地对设备设施、安全、清洁绿化、房屋本体等实行重点管理；
通过人性化的环境塑造、有特色的便民服务、规范化的专业服务及有效的CIS，提升****办公楼“为人民服务”整体形象；
最终目的，保证为****办公楼提供高水平的物业管理。
第一节物业管理方式和工作计划
第一小节管理方式
一、管理定位
管理定位：
“四个体现”和“一个标准”
四个体现：
现代高效便捷环保
现代：
展示******办公楼现代化、人性化的服务形象。
高效：
塑造进取、创新和富有效率的******办公楼公众形象。
便捷：
为******办公楼提供便利、快捷的优质服务。
环保：
树立注重环保的******办公楼文化内涵和社会形象。
一个标准：
借鉴星级酒店“细微服务”、“人性化服务”概念
星级酒店共同的特点就是在经营管理中有一套科学、严格、规范的管理制度和操作方法，有一支高素质的员工队伍，从而保证了酒店服务的高质量。
因此将“星级酒店”科学、严格、规范的管理和操作，移植和融入物业管理，借以全面提升物业管理服务质量；通过吸收和借鉴星级酒店“微小服务”、“人性化服务”等竞争创新理念，根据******办公楼服务需求的不断变化，更新服务手段；增加服务“产品”数量，提供更加全面细致的服务等措施的实行，从而使客户得到优质服务的享受。
中信物业在管理******办公楼时充分体现了人性化的服务，并将这一管理理念在******办公楼充分运用。
二、服务管理方式
中信物业接管******办公楼后，拟实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的共管模式，聘请******有关人员做为楼物业管理监督员，共同参与管理。
这种服务模式能够清晰的明确三方的责、权、利，从而使各项工作有条不紊的进行（见下表）。
共管模式
1、监督机构——******
对物业管理处的管理行为进行监督。
（1）组织对管理工作的抽验、检查，审查管理效果。
（2）可通过会议或其它形式，评审******办公楼物业管理状况、交流意见。
（3）可即时就管理中的问题向物业管理处或中信物业投诉。
（4）对管理中的重大事项进行审议。
2、责任机构——中信物业
是******办公楼物业管理目标的最终责任人，负责对******办公楼物业管理状况的整体监控和指导，就******办公楼的物业管理状况对******负责。
3、执行机构——******办公楼物业管理处
分别是******办公楼物业管理的具体实施机构，对******办公楼和中信物业负责，确保******办公楼物业管理的各项工作达到既定目标。
第二小节工作计划
**办公楼工作计划图
修定管理方案
前期介入
组建机构
交接验收
正式入驻
通过对***办公楼建筑、设备设施及周边环境全面深入的调查研究，拟定初步的管理方案。
在前期介入中,管理人员和工程技术人员对建筑工程质量和在今后投入使用中可能出现的问题，提出书面整改意见,督促施工队进行整改。
熟悉设备、设施调试、操作、养护，实现顺利接管。
收集设备的备件、易损件、技术说明书、图纸等，并归类存档。
按照**办公楼各建筑使用功能及物业管理的要求，修改已初步拟定的管理方案，使其成为切合现场实际管理的方案。
机构设置的原则是精干高效、一专多能。
设立**办公楼物业管理处，在**市***和中信物业的领导下，对***办公楼进行全方位的物业管理。
由管理处主任、工程技术人员等组成验收组，全面对**办公楼的建筑及设备设施进行验收，同甲方、监理方、施工方做好交接及记录工作。
交接验收工作完成后，中信物业正式进驻**办公楼，实施专业化物业管理。
按管理方案、中信物业管理体系和有关规章制度全方位进行物业管理。
现场调查
日常运作
第二节人员的配备、培训与管理
第一小节人员的配备
一、人员配备表（详见下表）
******办公楼管理处人员设置将充分做到合理降低人工成本，工作中又可以互相支援。
******办公楼物业管理处人员配备表
**人
**人
**人
**人
注：
工商局办公楼管理处人数合计为**人。
二、各岗位人员职责和素质要求
工程技术人员曾从事三年以上物业管理工作；安全人员在公司内部挑选诚实、可靠、精明、强干的业务骨干；清洁绿化人员在公司内部挑选业务精、形象佳的人员。
岗位
职责
具备条件
备注
主任
全面负责******办公楼的物业管理工作，协调与相关部门的关系。
大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。
管理员
负责***办公楼的人事、档案管理，
大专以上学历，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，爱岗敬业，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。
维修工
负责设施设备维护工作。
熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系，有相关职称证书和物业管理上岗证。
清洁
绿化工
负责******办公楼室内外清洁、绿化工作。
初中以上文化程度，年龄20～35岁，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。
安全员
负责******办公楼的治安、消防和车辆管理工作。
高中以上文化程度，退伍军人（党员优先），年龄20～25岁，身高1.70米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。
会议
服务员
为******各类会议、典礼、仪式提供服务
高中以上文化程度（女性），身高1.60米以上，年龄20～25岁，面容皎好，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。
第二小节培训与管理
一、培训
培训，作为中信物业内部管理运作重要内容之一，通过长期的不断探索和实践，已形成一套规范化的运作体系，并成为中信物业不断发展壮大的内在优势。
通过培训，公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人员；专业经验丰富，操作能力强的中层管理人员；工作技能扎实，具备敬业精神的基层作业人员。
这些人力资源的优势必将是圆满完成合同期内管理目标的重要保证和推动公司专业化、规范化发展的坚实基础。
一、培训目标
为了提升******办公楼的物业管理水平，必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍，确保这一管理目标的实现。
二、培训计划
为使管理处全体人员在接管******办公楼后能迅速适应环境，进入工作状态，开展各项工作，接管前中信物业将集中组织培训。
正式接管后，伴随着客户进入数量的日渐增多，一系列管理服务问题将会陆续出现，为了确保管理人员严格按程序操作，掌握好管理的原则性和灵活性，确保服务水准，必须进行更深一层的培训，具体内容包括：
◆怎样有效处理住户投诉；
◆怎样有效杜绝违章；
◆如何切实提高服务水准；
◆怎样当好班组长；
◆如何有效调动员工工作积极性；
其他需要培训内容可从以下三个方面来进行考察：
1、回首过去：
从人员素质、精神面貌、工作规程、程序、工作效率、完成工作的指标、器具损耗等方面进行分析、比较，从而决定是否需要进行再次培训。
2、注意现在：
从员工的工作状况、工作效率、服务态度、客人意见（投诉或表扬）、基层管理人员执行管理的情况、人际关系的变化来发现培训是否必要。
3、展望未来：
随着社会的不断进步和科学的不断发展，随着人们生活水准的不断提高，必然要采用一些新技术和新的服务方式、方法，使办公楼的管理、服务水准达到一个新的高度。
故而必须要有远见，提前抓好这方面的培训工作。
三、培训方式
1、自行办理培训：
举办物业管理相关专业培训班，提高员工专业知识水平。
2、外送培训：
主要是选派骨干人员参加行客户管部门组织的各项专业技能培训，为全脱产形式。
3、参观学习：
根据******办公楼物业管理业务发展和管理工作的需要，定期组织中层管理人员、基层业务骨干到国内知名物业管理小区、香港等地参观学习，开拓视野。
4、专题研讨会：
组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例举行专题研讨，总结探讨出较好发管理途径。
5、岗位轮训：
主要是通过不同岗位管理人员的双向交流，培养一专多能，提高综合管理水平。
6、鼓励自学：
鼓励员工利用业余时间学习与岗位相关的各类专业技术知识，倡导比、学、赶、超的良好学习风气，不断提高员工自身专业技术和综合素质。
中信物业所属员工凡通过自学或利用业余时间参加培训取得结业证、上岗证或毕业证的公司将予报销全部学费。
四、培训类型
（一）岗前培训
1、入职引导
新员工在上岗前，管理处主任为其安排入职引导人（一般为岗位直属上级），引导新员工熟悉工作环境，了解工作范围、岗位职责、规章等。
2、入职培训
入职培训内容应包括：
公司概况、管理构架及经营理念介绍；公司人事行政管理规章制度；职业道德规范、员工守则；物业管理基础知识；质量/职业安全健康/环境管理体系基础课程、公司质量/职业安全健康/环境管理体系介绍；安全教育、消防知识及急救常识；公司管辖小区/办公楼参观。
（二）在职培训
1、管理处主任在职培训
培训内容包括：
企业管理知识；人事管理技巧；公共关系学；财务管理知识；相关电脑知识；物业管理相关法规；其他必须的知识。
2、管理及技术人员在职培训
培训内容包括：
质量/职业安全健康/环境管理管理体系文件及公司管理规章制度；相关专业知识及技能；管理艺术；沟通技巧；物业管理相关知识。
3、班长在职培训
培训内容包括：
管理技巧；专业知识及技能；质量/职业安全健康/环境管理体系文件；如何检查、督促员工工作；内务管理；质量意识及服务意识的培养。
4、普通员工在职培训
培训内容包括：
相关质量/环境/安全体系文件及公司管理规章制度；专业知识及技能；工作技巧及应急措施；消防安全知识；职业安全健康知识；敬业乐业教育。
（三）升职培训
此培训适用于工作表现良好，工作能力较强，拟提升到更高一级职位的员工。
升职培训内容包括：
拟晋升职务的职责及权限；拟提升职位的专业知识及技能；管理技巧。
（四）特殊（关键）工作人员培训
特殊（关键）岗位的员工必须接受相应的特殊工种培训、安全操作规程训练。
特殊工作岗位包括：
内部质量审核员；车辆管理员、电工、焊工、水箱清洗人员等。
（五）外送培训
根据******办公楼物业管理工作需要组织有关人员外送培训，受训人员须获得有关培训结业证书或提交受训报告报总经理审阅。
（六）质量培训
当质量计划有要求时，管理处应根据质量计划要求安排培训。
（七）体系文件培训
当体系文件发布或修改后重新发布时，管理处培训负责人应安排相关人员及时进行培训，以确保工作行为在受控状态下进行。
五、培训周期
培训是一个长期的、不间断的、循环的工作。
如图所示：
六、培训后的跟查及评核工作
1、员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，该员工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的员工进行督导和指正。
2、培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实操和书面考核两种形式；评核工作是在员工工作一段时间后，由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况并做好记录，以便员工直接上司、管理处主任或公司领导及时了解和掌握员工工作或思想情况，并作为评核培训成绩的依据。
******办公楼接管前员工培训计划
序号
培训内容
培训对象
授课人
1
******办公楼管理目标及模式
全体人员
公司各职能部门骨干
2
******办公楼管理规章制度
全体人员
3
******办公楼房屋验收移交程序
管理及维修人员
4
******办公楼治安保卫工作目标及作业程序
保安人员
5
******办公楼清洁卫生标准及作业程序
保洁人员
6
******办公楼装修管理办法
全体人员
7
******办公楼代客维修服务标准及作业程序
维修及客户
服务人员
8
工作技巧及服务语言规范
全体人员
9
消防职责及灭火作战程序
全体人员
10
******办公楼公用设施及设备维护标准及作业程序
维修人员
11
******办公楼相关手续办理程序
主管级人员
12
人际沟通技巧
全体人员
13
急救常识
全体人员
14
房屋建筑结构及维护要求
管理及维修人员
公司各职能部门骨干
15
******办公楼贯彻落实《条例》实施办法
管理及维修人员
二、人员的管理
企业只有管好人，才能做好事。
经营企业其实就是做人的工作。
可见，人员管理在企业管理中是非常重要的。
（一）、确定标准，严格招聘
中信物业的用人原则是：
特别能吃苦，特别能战斗，特别能敬业；重品德修养，热爱物业管理行业；重工作能力，要求一专多能；重学历水平，坚持在高学历中选择管理、技术人才。
结合福田******办公楼物业特点选聘高素质人才。
（二）、量才适用，合理配置
为最大限度地发挥人员的主动性和创造性，充分挖掘他们的潜能，中信物业对******办公楼管理处的人力资源进行有效配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。
中信物业规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，
升级会员 