自考资产评估习题.docx

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自考资产评估习题

自考资产评估习题

LT

关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。

该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。

但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料

2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。

年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）

要求：

（1）计算资产重置成本 

（2）计算实体性贬值额  （3）计算功能性贬值

     （4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）

（1）资产的重置成本＝500×400÷500＝400万元

（2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％ 实体性贬值额＝400×40％＝160万元

 （3）功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×0.621＝659632.0448元

 （4）评估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元

例4  某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。

具体资料如下：

  该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。

经调查分析确定：

按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。

经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。

又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。

（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。

年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）

要求:

试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。

（1）重置成本＝500万元 

（2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63% 

   实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元

成新率＝1－68.63%＝31.37%

（3）功能性贬值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523万元

  （4）评估价值=500－343.15－14.29523=136.28077元

2．运用现行市价法评估固定资产的价值。

假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。

使用现行市价法确定设备的评估价格。

评估值为 250000－（250000－250000×4%）÷12×5=150000元

3．实物资产长期投资的评估。

例。

甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期限为10年，评估时剩余投资年限为五年。

投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。

预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。

投资方所在行业的平均投资收益率为12％，求甲企业该设备投资的评估值。

12%的复利现值系数为

1   2   3   4   5

0．8929

   0．7972

   0．7118

   0．6356

   0．5675

 评估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0.5675=35.005万元

4.可转换优先股的评估 甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：

20转换成乙企业的普通股股票。

优先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10%。

企业适用的折现率为12%。

评估优先股的价值。

（假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年）

转换时普通股的市场价格=5×（1+10%）5=5×1。

611=8。

055元

优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330元

评估价值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F，10%，4）=4500×3。

170+48330×0。

687=47467.71元

5．土地使用权评估的成本法

例：

某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为42。

2元/平方米，土地开发费为：

50元/平方米，税费为49。

1元/平方米，投资的资金月利率为0。

915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。

试评估该宗地的价格。

（1）土地的取得费用=42.2元/平方米

（2）土地开发费为：

50元/平方米

（3）税费为49.1元/平方米

（4）投资利息=（42.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米

（5）资金利润=（42.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米

（6）土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米

（7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米

（8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元

6．土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）

一住宅楼，建筑面积为5000平方米。

预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。

预计售价：

9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。

求：

地价。

楼价＝5000×9000＝4500万元元

建筑费＝3000×5000＝1500万元

专业费＝15000000×10％＝150万元

销售管理费＝4500万×2.5％＝112。

5万

税费＝4500万×6.5％＝292.5

利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万

利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万

地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万

地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万

7．运用收益还原法评估房地产价格

例：

待估对象的基本情况是：

写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。

试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

（1）总收入=60000×12=720000元

（2）总费用=180000元

（3）总收益=720000-180000=540000元

（4）房屋纯收益=1500000×（10%+2%）=180000元 2%为房屋年折旧率

（5）土地纯收益=540000－180000=360000元

（6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=4404054。

47元

8．运用残值法（割差法）评估商誉的价值。

某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。

根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％，。

采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。

要求：

试确定该企业商誉评估值。

折现率10%的复利现值系数

1   2   3   4   5

0．9091 0．8264

   0．7513 0．6820 0．6209

商誉的评估价值=

某设备购建于1998年5月，账面原值200万元，2002年5月对该设备进行了一次技术改造，投资20万元，2004年5月评估，恰在评估之前，由于工人操作不当造成该设备传动齿轮严重受损。

经评估人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍可继续使用10年。

损坏的传动齿轮价值占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价为4.4万元，调换费用约1万元，评估人员经进一步调查了解以下情况：

（1）从1998年5月到2004年5月国内该类设备价格没有明显变化；

（2）由于该设备在2002年经过技术改革，因此在功能上与新近出厂的设备没有什么差异。

要求：

（1）根据上述资料计算该设备的重置成本；

（2）计算该设备的有形损耗额；

（3）计算该设备的评估值。

1、重置成本＝200+20+4.4+1＝225.4

2、有形损耗＝重置成本*（1-成新率）＝225.4*（1-10/14）＝64.4

3、评估值＝重置成本-有形损耗＝225.4-64.4＝161

我觉得这道题目的重置成本应当是220万

可修复引起损耗的贬值4.4+1

不可修复220*6/16=

评估值220-5.4-220*6/16

∙考例1、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，评估基准日为1999年6月30日。

1995年至1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。

　　解答与分析：

首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100×120%／105%+10×120%／115%＝100×1.14+10×1.04＝114+10.4＝124.4（万元）

　　被估设备加权投资年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4＝466.4÷124.4＝3.74（年）

　　采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。

　　（3.74×60%）÷（3.74×60%+6）＝2.24÷8.24＝0.27或27%

　　本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减）。

功能性升值=0.1×12×（1—33%）×（P/A，10%，6）＝0.8×4.36＝3.49（万元）

　　采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14

　　评估值=［124.4×（1-27%）＋3.49］×（1－0.14）＝（90.81＋3.49）×0.86＝81.09万元

　　请注意，［124.4×（1-27%）＋3.49］不能写为［（124.4＋3.49）×（1-27%）］，因为采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发