万科商品住宅小区车位权属问题的法律指引.doc
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万科企业股份有限公司
编号
VKSJFW07-12
名称
商品住宅小区车位权属划分的操作指引
版本
A/1
第5页共5页
编制
张春丽
更改
颜雪明
审核
颜雪明
批准
郁亮
生效期
2007年08月9日
商品住宅小区车位权属问题的法律指引
住宅区车位所有权和收益权的归属问题一直以来都是社会关注和争议的焦点。
2007年10月1日即将生效的《中华人民共和国物权法》，作为一部基本法却对车位这一具体财产的归属作出规定，可见这个问题的重要和敏感。
对万科来说，车位权属问题不仅涉及到巨额的资产，更关系到公司的诚信和社会形象，因此必须十分谨慎地操作。
2004年4月，集团审计法务部曾就此问题制定了《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》。
现结合物权法规定，重新修订该指引，请各经营单位照此执行。
遇有情况特殊需要变通时，应提前将方案和理由报集团销售和风险管理部门。
一、车位、车库应当首先满足业主的需要
这是物权法关于车位问题的一项基本原则。
实践中如何体现，目前最高立法、司法和行政机关都没有明确的规定。
从一些专家的观点来看，主要应当做到以下几点：
1、按规划指标建足车位。
这也是开发商的法定义务。
随着业主对车位问题的重视程度提高，少建车位将引发重大的投诉。
在规划及施工时一定要保证车位数量不低于规划指标，分期开发的，车位的分期配置比例要合理。
2、控制租售对象。
1）开发商销售车位，只面对小区业主；出租车位对象可以是业主或者使用人。
不向其他人销售或者出租车位。
即便是小区业主，也不支持以投资为目的的购买和租赁。
原则上只向每户出售或者出租一个车位。
业主以其他业主名义购买或者租赁的，我方不予干涉。
2）房屋承租人租用产权属于开发商的车位的，租赁期限不应超过其承租房屋的租赁期限。
3）在业主公约和车位租售合同中都要明确约定，购买人或承租人不得将车位转让、出租给业主或使用人以外的人。
二、各种类型车位的产权约定
根据物权法第七十四条第二款的规定，规划内的车位可以出售、出租、附赠。
结合万科的传统作法和客户关系考虑，对地面、地下、架空、人防四类车位的产权，建议作出如下处理：
1、红线内规划的露天停车位
此类车位过去万科均未主张产权。
虽然物权法规定，凡规划车位开发商均可处分，但目前社会公众对此仍有争议。
从实际情况看，这类车位除了占用土地之外，并无太多的建设投资。
从避免纠纷的角度，宜按以下原则处理：
1）对少数位置特殊、与特定房屋有天然密切联系、适于附赠的露天车位，可以附赠给该房屋买受人，以提高该房屋的使用功能和性价比。
2）其它露天车位，均约定为业主共有。
3）对附赠车位的具体位置，应在销售前明确，并在销售信息展示中明示。
4）为商业设施规划的露天车位，可以根据项目不同情况，约定为全体业主共有，或商业业主共有。
5）有附赠车位的房屋买卖合同，在补充条款中载明：
“位于××的×号车位随本合同项下房屋附赠。
将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件，登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
其它房屋的买卖合同补充条款中载明：
“本期（小区）内规划的露天车位，除已在销售现场公示并在相关买卖合同中约定附赠的以外，属于本期（小区）业主共有。
”
2、地上车库、地下停车位、架空层停车位
除专属于特定房屋的车库，随房屋产权一并转移外，此类车位所有权属于开发商。
操作时应注意以下要点：
1）依照集团成本管理规定，单独核算成本。
2）在所有的买卖合同、销售资料中明示：
“本期（小区）内的地上车库、地下停车位、架空层停车位为出卖人投资建造，所有权属于出卖人。
出卖人本着首先满足业主需要的原则，对车位进行销售（出租），售价（租金）另行约定。
”
3）在车库、车位买卖合同中，明确“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
3、地下人防车位
开发商投资修建的人防工程，所有权和收益权属于开发商。
此类车位与普通地下车位的区别，仅在于它负担了平时使用不得妨碍战时人防功能的法律义务，战争状态时，国家有权征用。
操作时应注意以下要点：
1）在销售信息和所有的商品房买卖合同中明示：
“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，所有权属于出卖人。
”有的地方政府不允许销售人防车库，也不允许在合同中约定人防车库产权归开发商的，或者强制要求开发商必须向政府移交人防车库的，则可以在商品房买卖合同中变通约定为：
“本期（小区）地下车库属于人防工程，由出卖人投资建设，不属于业主共有财产。
”
2）在销售或者出租人防车库的合同中，要特别约定：
“本车位属于人防工程，平时只能作停车使用，不得改作其它用途，不得影响其防空效能。
战时国家有权征用。
”
3）在允许销售但尚不具备办证条件的地方，应在买卖合同中约定：
“将来具备登记条件时，买受人自行办理车位产权登记，出卖人提供相关证明文件；登记时需支付的相关费用，由登记申请人承担”。
三、规划之外增设的停车位。
规划以外，占用业主共有的道路、绿地或者其他场地改造的车位，属于业主共有。
这部分车位多数是交付后随着使用的需要而增设，故在销售时不涉及明确权属等问题。
但在改建时，要取得该区域多数业主同意，并不得损害相邻业主的利益。
四、其它注意事项
1、避免在《土地使用权出让合同》中对车位作出不利约定。
鉴于多数土地使用权出让合同由政府单方面确定条件，无协商修改的余地，如果其中约定了地下、人防、架空车位属于业主共有或无偿使用，我方就要在成本上妥善处理，不要再作任何收益的考虑。
在土地使用权出让合同有协商可能的情况下，应争取在其中约定为“人防车位、地下/架空层车库的权属依照物权法规定”或者“人防车位、地下/架空层车库的权属由开发商与买受人约定”。
2、广告宣传要避免误导。
除非每户附赠一个车位的情况下，即使车位比达到1：
1，也不能在广告和其它宣传资料中说“每户一个车位”，以避免让客户误认为每户附赠一个车位。
要准确宣传车位（车库）的权属和数量，属于开发商所有的，要明确告知未来是出售还是出租。
如宣传“可买可租”，日后必须给业主提供租或买的两种选择，而不能由我方确定只卖或是只租。
3、对政府不合理的规定不宜对抗。
地方政府违反物权法原则作出车位权属或管理的错误规定的情形相当普遍。
这种情况下，我方不宜与之对抗，如其要求是刚性的，则应服从，但可以通过恰当途径沟通，表达我方利益诉求，争取其修改不合理的规定。
相信随着物权法的深入人心，这种情况会逐渐减少。
4、销售已出租的车位，要尊重承租人的权利
已出租的车位要销售时，承租人有同等条件下的优先购买权。
出卖人应当书面通知承租人，并取得承租人放弃优先购买的答复或者证明。
未保障承租人优先购买权的销售合同，承租人有权申请法院撤销。
出租车位售出后，承租人仍有权按原条件使用至合同到期，此期间的租金归买受人所有。
我方不能以车位售出为由，强迫承租人退租，或者未经协商一致，而单方面调换其它车位。
强行收回或者改变租赁条件，是损害承租人用益物权的行为，要承担侵权赔偿责任。
5、销售或租赁车位，要考虑客户关系和日后管理的负担。
车位的租售安排关系到众多业主的实际利益，也是影响客户关系的重要因素，因此在方案确定前应与客户关系部门、物业管理公司周密研究，把握好销售和出租的比例和节奏。
在实现经济利益与维护客户关系发生冲突的情况下，优先考虑客户关系的维护。
附：
相关法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
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