临安房地产市场月报.docx
《临安房地产市场月报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《临安房地产市场月报.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
临安房地产市场月报
临安12月份市场月报
一、宏观政策研究
（一）近期与房地产相关的主要政策、新闻解读
为了更好的了解宏观房地产市场，营销策划部定期摘抄与房地产相关的主要政策、新闻，并进行解读。
序号
时间
标题
主要内容
政策解读
1
12/11
11月份
宏观经济数据
⏹CPI：
同比上涨5.1%，创28个月新高
⏹PPI：
同比上涨6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%。
⏹固投：
11月份固投210698亿元，同比增长24.9%，比1-10月份加快0.5个百分点。
⏹消费：
11月份，社会消费品零售总额13911亿元，同比增长18.7%，比10月份加快0.1个百分点。
1-11月份，社会消费品零售总额139224亿元，同比增长18.4%，比1-10月份加快0.1个百分点。
⏹信贷：
11月份新增本外币贷款6142亿元，其中，人民币贷款增加5640亿元，外币贷款增加85亿美元。
人民币贷款余额47.43万亿元，同比增长19.8%，比上月末高0.5个百分点，比上年同期低14.1个百分点。
⏹12月初，中央政治局会议为货币政策定调，由适度宽松转为稳健，而随着昨日中央经济会议的召开，以及统计局将11月数据提前至今日（休息日）公布，以及央行此前的惯例，市场普遍认为央行会在昨日加息，但靴子仍未落地，央行选择了第六次上调准备金率。
⏹食品价格上涨和居住类价格上涨幅度比较大，他们推动了同比的CPI上涨。
11月份，食品类上涨了11.7%，拉动CPI上涨3.8个百分点，贡献率是74%；居住类价格在11月份同比上涨5.8%，拉动CPI上涨0.9个百分点，贡献率是18%；这两项合在一起就使贡献率达到了92%。
食品价格中11月份粮食上涨11.7%，食物油上涨14.3%，水果上涨28.1%，蛋类上涨17.6%，从这些食品价格的变化来看，我们可以感觉到像水果、鸡蛋、这些与季节有关的产品涨幅比较大。
也就是说11月份物价上涨中有相当一部分与季节性的变化有关，因为进入冬季后对肉、蛋、菜的消费要增加，反映在供求上有些变化。
4
12/15
1－11月全国房地产市场运行情况
房地产开发完成情况
开发投资：
前11月，全国房地产开发投资4.27万亿元，其中7成投向商品住宅。
11月当月，房地产开发投资4628亿元。
房屋施工面积：
38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；
房屋竣工面积：
达到4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。
完成土地购置面积：
前11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。
11月当月，土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。
通过解读1-11月房地产开发完成数据，我们可以得出以下结论：
⏹1-11月，全国开发投资、施工面积和完成土地购置面积均有大幅增长，但住宅竣工面积仅增长了11.4%。
可以预测在今年下半年和明年，市场供应量将大大增加，有利于缓解紧张的供求关系，从而有利于减缓房价的增长速度。
商品房销售情况
1-11月销售面积：
达成8.25亿平方米，同比增长9.8%；其中，商品住宅销售面积增长54.4%;办公楼销售面积增长39.2%;商业营业用房销售面积增长39.1%。
1-11月商品房销售额：
达到4.23万亿元，同比增长17.5%。
其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。
⏹11月新调控政策接踵而来：
月初的停止三套住房公积金贷款，月中的“限外令”，以及央行先后两次上调存款准备金率。
调控政策的叠加效应加剧了楼市的两极分化。
房地产开发企业资金来源情况
1-11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%[2]。
其中,国内贷款8994亿元,增长40.2%;利用外资413亿元,下降31.4%;企业自筹资金15909亿元,增长18.3%;其他资金22854亿元,增长76.6%。
在其他资金中,定金及预收款13347亿元,增长66.5%;个人按揭贷款7009亿元,增长130.1%。
1-11月，房企开发资金仍呈渠道多元、高速增长的特点。
其中自筹、定金及预收款、个人按揭贷款占比超过74.6%，银行开发贷款仅占18.6%，且前者的增幅远超后者。
从这一数据我们可以得出结论：
开发企业筹资能力大大增强，对银行的依赖性已大幅减低。
5
12/15
11月份房屋销售价格指数
70个大中城市房屋销售价格指数
11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。
其中新建住宅销售价格上涨9.3%。
二手住宅销售价格上涨5.6%。
11月份新房售价环比10月上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。
说明各地调控政策出现小幅效果
11月份国房景气指数
11月份,全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.78,比10月份提高0.75点。
11月份的景气指数小幅走高，仍然处于高位运行且高于去年同期水平。
6
12/11
前三季度，30个城市卖地收入9000亿元，同比增70%
11月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。
1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。
4月起，土地市场成交量同比增幅均保持50%以下，8、10两个月出现同比负增长的现象。
9月住宅用地楼面均价达到全年最高的2395元/平方米，10月骤降至1617元/平方米，11月上升到2135元/平方米，使10月成为全年住宅用地楼面均价走势的第三个。
在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。
预计12月的土地市场供应总量将进一步上扬，迎来本年度最后的供地高潮。
解读结论
中国社会科学院发布2011年《经济蓝皮书》指出：
1、2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。
房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。
2、从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看，2010年1~8月,住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6%。
全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。
考虑2010年后4个月需求不变，预计全年住宅房价涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。
3、2010年城镇居民人均可支配收入，约为18900元，农民工年均工资为19200元。
按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。
其中,城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。
按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在3~6较为合适，而按照目前的收入比水平，直接后果就是,85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。
二、杭州房地产市场表现
1、杭州房地产房地产销售
杭州主城区2010年11月新增商品房面积28.85万平米（2697套），销售商品房45.99万平米（3678套），供应量大幅萎缩，但成交量却增长明显，其中新增面积环比下降60%，销售面积环比上涨24%。
11月份主城区商品房供需从2.07直降到了0.62，降幅之大显示供需矛盾的不断的尖锐，市场表现优异，受宏观政策的影响逐渐减弱，对于通胀的逐渐担忧，消费者仍然将房地产作为投资保值的首选。
而本月开盘的楼盘品牌开发商受欢迎程度尤为强烈。
龙湖滟澜山、保利江与海和中海紫藤苑等开盘就被一抢而空。
大部分楼盘销售率普遍在70%以上，虽然优惠较少。
同时随着下沙、申花等板块地块楼面价的不断冲高，未来房价再次形成了上升空间，导致了房价继续坚挺。
调控的难度继续加大。
2010年11月杭州主城区共成交商品房3678套，同比去年11月下跌32%，环比今年10月上涨21.7%，成交均价基本持平，依然高位运行。
今年11月杭城共有21个楼盘开盘，开盘量比10月减少了5个，部分楼盘由于受新政影响都进行了延期开盘。
21个开盘楼盘中，有12个楼盘销售率在5成以上，8个楼盘销售率超7成，其中，金地•自在城、星汇荣邸销售率均为80%，龙湖•滟澜山达到84%，贝利•栖溪公馆和雅戈尔•御西湖销售率都超过9成。
2010年11月开盘楼盘成交信息（截止11月31日）
楼盘名
开盘时间
区域
房源量
户型
开盘均价（元/㎡）
预定+成交量
含预定成交率
丽园1.2.6.7#楼
11月8日
上城
130
140-380
48000
89
68.46%
筑品金座
11月8日
西湖
129
46、145
26000
46
35.66%
和达城
11月8日
下沙
96
85、114、139
16000
61
63.54%
美地兰庭14.15#楼
11月7日
余杭
254
75-89
7200
7
2.76%
和家园阅山22.23#楼
11月8日
西湖
64
180
31000
29
45.31%
复地连成21.22#楼
11月11日
余杭
267
50.89.100
13000
0
0.00%
梧桐燕庐11#楼
11月13日
之江
118
86
16000-180000
13+45
49.15%
金地自在城乐活湾
11月13日
西湖
29
230
35000-42000
3
10.34%
中海紫藤苑
11月13日
西湖
325
74-139
16000—18500
216
66.46%
贝利·栖溪公馆
11月13日
余杭
116
129、135、140
8600
19+87
91.38%
保利江语海
11月13日
下沙
165
83-110
16000
1+191
116.36%
金石华城1#楼
11月17日
余杭
189
89、98
7600
1+52
28.04%
御西湖5#楼
11月17日
市心
62
89、159
40000
57
91.94%
君临天下5#楼
11月19日
余杭
306
53-60
18000
3
0.98%
星汇荣邸1#楼
11月20日
滨江
224
87
16800
144+22
74.11%
绿城蓝庭蔷薇院2、3、6、7#楼
11月20日
余杭
66
90、140、240
14000
37
56.06%
香颂乐苑荷香居4幢
11月21日
余杭
72
86.126
10559
4+41
62.5%
上尚庭1.2.3#楼
11月21日
拱墅
266
90-180
24000
40
15.04%
中意名仕苑1-5#楼
11月22日
临平
132
130-150
14000
51+36
65.91%
远洋公馆10#楼
11月27日
拱墅
100
225-235
40000
6+15
21.00%
自在城鹭影洲19#楼
11月28日
西湖
203
110.148
19000
70+7
37.93%
蒙卡岸3.4#楼
11月28日
闲林
181
128
13300
0
0.00%
紫桂公寓
11月29日
余杭
78
83.160
10346
1
1.28%
三、临安2010年楼盘成交概况
1、总体成交形势分析：
2、个盘2010年销售情况
锦城街道
百合公寓
临安钱王房地产开发有限公司
1
132
2,800
锦城街道
宝亿·御景园
临安锦迅房地产开发有限公司
49
4,916
3,612
锦城街道
春天
杭州地上房地产集团…
20
2,961
10,800
锦城街道
点点公寓
杭州临安金磊房地产有限公司
1
186
2,000
锦城街道
丁香南苑
杭州顺达集团房地产有限公司
13
2,273
5,968
锦城街道
枫林晓城
杭州地上房地产集团
2
164
5,259
锦城街道
广业金禾嘉园
临安金禾房地产开发有限公司
119
16,511
5,875
锦城街道
恒晟·左邻右里
浙江恒晟置业有限公司
6
147
3,708
锦城街道
黄金水岸
杭州屹翔房地产开发有限公司
38
6,137
8,596
锦城街道
回龙公寓
临安市山水房屋开发有限公司
13
1,121
1,101
锦城街道
江南商城
浙江恒伟房地产开发有限公司
10
362
5,843
锦城街道
锦南公寓
临安大众房地产开发有限公司
88
10,751
4,745
锦城街道
锦绣钱塘桂雨轩70…
浙江锦绣钱塘房地产有限公司
1
395
19,079
锦城街道
锦绣山水苑
临安市锦绣房地产有限公司
2
258
5,147
锦城街道
锦竹苑
临安市海翔置业有限公司
38
2,633
2,677
锦城街道
林水山居
杭州海杰德房屋开发有限公司
49
2,151
4,056
锦城街道
临溪佳苑
临安市佳伟房地产开发有限公司
4
824
7,236
锦城街道
玲珑花园
临安市玲珑房地产开发有限公司
118
14,993
5,429
锦城街道
钱王文化广场锦玉园…
临安绿城置业有限公司
225
36,737
13,593
锦城街道
瑞麒佳苑
杭州瑞麒置业有限公司
104
10,643
3,959
锦城街道
时代风景苑
杭州元晟置业有限公司
30
2,874
6,142
锦城街道
水岸明珠
临安市天阳置业有限公司
9
678
4,772
锦城街道
水岸阳光
临安市天阳置业有限公司
130
13,018
4,913
锦城街道
顺达·丁香苑
杭州顺达集团房地产有限公司
1
228
5,000
锦城街道
太阳城花园
杭州星洲房地产有限公司
51
6,390
4,810
锦城街道
天松花苑
杭州天松房地产开发有限公司
23
3,189
4,559
锦城街道
同德公寓
临安同德房地产开发有限公司
7
591
2,711
锦城街道
万锦山庄
浙江天屹信息房地产有限公司
9
3,038
9,329
锦城街道
万马·樱花府第
临安万马蓝翔置业有限公司
27
3,306
5,215
锦城街道
万马·樱花雅苑
临安万宏房地产开发有限公司
125
12,462
5,239
锦城街道
万马公寓
临安万宏房地产开发有限公司
11
1,006
5,637
锦城街道
吴越山庄
杭州明新房地产开发有限公司
122
11,942
4,913
锦城街道
西墅花园
杭州西墅房地产开发有限公司
169
20,423
3,917
锦城街道
西雅园
临安亿擎联昌房地产有限公司
13
2,498
5,432
锦城街道
香溢公寓
上海香溢房地产有限有限公司
12
1,492
3,782
锦城街道
香樟名苑
临安百基置业有限公有限公司
29
1,910
3,510
锦城街道
祥和园
临安汇锦房地产经营有限公司
1
471
11,252
锦城街道
新都公园家
临安新都房地产开发有限公司
779
88,961
5,991
锦城街道
鑫盛忆家
杭州银鑫房地产开发有限公司
2
142
1,485
锦城街道
星港9月花园
杭州临安金磊房地产有限公司
30
2,805
6,981
锦城街道
怡情风景苑
临安市乐业房地产开发有限公司
2
274
3,685
锦城街道
樱花公馆
浙江天屹信息房地产有限公司
3
745
5,045
锦城街道
永隆公寓
桐庐县盛泰房地产有限公司
12
3,991
4,689
锦城街道
远洋山水花园
临安浙远房地产开发有限公司
58
10,109
6,428
锦城街道
筑境花园
临安三佳房地产开发有限公司
18
2,675
3,753
锦城街道
紫竹苑
杭州临安金磊房地产有限公司
26
1,409
4,190
数据更新：
截止2011年1月6日，标红位置为本月有销售增加楼盘
3、个盘销售分析
（1）御城
御城于10月中旬开始登记购房，采取不交定金只选购意向房源的形式锁定客户，售楼部目前推出预定的房源有多层和高层，高层预计于12月底开盘，目前均价6500/㎡左右，多层预计于明年1-3月开盘，目前告知客户均价约为7400元/㎡，平层官邸约10000元/㎡。
该楼盘操作明显存在问题，在实际过程中定价偏高，造成了事实上的客户流失。
从目前的市场反响看，风水角度和开盘价格均是消费者较为关注的不足之处。
直到2010年底尚未有成交信息放出。
（2）西墅花园
西墅花园已于12月底内部开盘，大多为西墅村原始住户购买，预定均价在6200左右；此项目由于地块特殊原因，成交价格相对市场价偏高。
西墅花园商业街于10月中旬开始接受报名。
商业总建筑面积：
3.5万方
商业形态：
沿街商铺（单间200-300方）、钱王综合文体中心（总体1.3万方、可分割）
简介：
西墅花园街区由西墅花园一期沿街商铺、西墅锦园（西墅花园二期）沿街商铺和钱王综合文体中心商业综合体组成。
钱王综合文体中心建筑面积1.3万方，商业形态主要有体育健身室内场馆和餐饮休闲娱乐功能组成；体育休闲场馆包括：
室内篮球场地2片、室内羽毛球、室内乒乓球、室内桌球及健身房等；
目前一期工程进度
（3）新都公园家
公园家二期11月初开盘，推出1#、2#、10#、11#楼共212套房源，目前已经成交174套。
1#、2#均为90方以内小户型，成交均价为5815元/平米
10#为110方左右三房，成交均价为6630元/平米；
11#为110方左右三房，成交均价为6350元/平米；
另推出12#为底商；
公园家一期目前工程进度
（4）绿城钱王文化广场锦玉园
在售10、6、11号楼，10号楼户型面积146-185方，均价12800元/方，全款99折，少量6、11号楼高层公寓，主推户型为146方、160方、185方，价格11000元/平方米，全款99折，整个小区将于2013年底统一交付。
绿城钱王文化广场锦玉园已推出300余套房源，成交181套，本月暂无成交。
成交均价为12531元/平米，作为绿城入驻临安的首个高端楼盘，虽然单价和总价均创下了临安公寓市场的最高点，但仍然获得了临安高端客群的较大认同，说明临安本地市场购买力较强，只要地段好、品质好的产品还是能得到市场认同。
本月新成交40套，成交均价高达14300元/平米。
（5）吴越山庄
吴越山庄9月30日推出85套房源，截止1月5日，已售20套，12月无成交，成交均价约4888元/平米
由于是老盘，开盘较为低调，同时销售量较差。
（6）绿城玉兰花园
位于城中街东段，滨湖板块，为绿城第二代高层公寓。
预计将于2011年二季度推出。
（7）公园城
位于苕溪北岸，离人民广场约1.2公里，35万方体量。
推出时间不详
升级会员 