建筑设计院设计流程.docx

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建筑设计院设计流程

第一章建筑专业设计流程

电梯选型与装修标准方案

泛光照明方案

外立面材料方案

结束

住宅外立面方案

公建单体方案

住宅裙楼平面方案

开始

前期资料收集

总体规划与户型设计方案

市场定位与产品策划

一、前期资料收集阶段

市场调研

现场踏勘

取得设计条件

综合分析总结，完成考察报告

开始

结束

1、取得设计条件

取得以下基础文件、设计依据：

建设用地规划许可证、规划用地红线图、规划设计要点批文、地形图、（原有地质勘探资料）、市政工程设施规划资料、现有市政基础条件及道路坐标标高等。

2、市场调研

对当地房地产市场、主要竞争楼盘进行调研，综合从规划特点、气候特色、户型特点、当地房地产发展程度、销售情况等方面进行调研。

3、现场踏勘

分析了解场地条件、周边环境、交通情况等。

4、综合分析总结，完成考察报告，作为市场定位与产品策划决策依据。

二、市场定位与产品策划阶段

宏观规划评估方案

规划经济评估

市场定位

产品策划决策并通过集团审批

开始

结束

1、市场定位

明确楼盘档次定位，初步确定户型指标、户型结构、户型比例、设计特色具体要求。

2、宏观规划评估方案

作出不同容积率、密度，不同层数，不同类别产品（别墅、类别墅情景洋房、小高层住宅、高层住宅、一梯几户等）的宏观性规划评估方案。

3、规划经济评估

对不同类别产品、不同环境的产品假设其销售价格，再对宏观规划评估方案计算其总销售额。

根据总销售额、工程管理成本、年供应量、工期、项目总周期等对不同的宏观规划评估方案做出综合评估分析总结。

4、产品策划决策并通过集团审批

经规划经济评估，确定产品策划，明确规划要求、环境要求、产品类型、户型比例、户型指标、户型结构等。

三、总体规划与户型设计方案阶段

规划总平面方案设计

组织方案讨论并通过集团审批

户型方案设计

公共配套设施规划（含地下室、各类功能配套设施等）

总平面规划报建图

开始

结束

综合管线与设备用房规划并通过集团审批

二图一书（或四图一书）详规报建

人防规划设计并通过集团审批

二图一书批复后提供综合管网与人防规划报建图

归档，由设计中心取得批复意见后实施

四、住宅裙楼平面方案阶段

取得当地商业等行业市场调研结果或前期销售情况

开始

结束

裙楼平面方案设计

方案讨论（须销售、策划参与）并通过集团审批

归档并向设计中心交底

五、住宅外立面方案阶段

小区整体风格方向性研究策划并通过集团审批

开始

结束

平面进行窗与空调位优化设计

外立面模型设计通过总工室批准

外立面效果图通过总工室批准并通过集团审批

最终方案设计成果（四个立面图）设计完成

归档并向设计中心交底

模型制作并报集团审批确定

六、公建单体方案设计阶段（含独立各类设备用房如配电房、水厂等）

重要公建由总工室提出设计任务书并通过集团审批

开始

结束

单体平面通过集团审批

单体平立面方案通过集团审批

最终方案（含四个立面、平面）设计完成

归档并向设计中心交底

七、外立面材料方案阶段

拟提出材料方案

开始

材料效果质量、造价分析和比较，通过总工室批准

制作完成材料方案与确认书

组织评审与上报通过集团审批

结束

归档，交设计中心、招标中心与工程部各一份

八、泛光照明效果设计阶段

确定整体效果、经济方面、方向性定位

开始

夜景效果图设计

总工室通过后上报集团审批，归档

结束

夜景效果图交设计中心设备部

设备部、招标中心组织设备施工图设计与招标

综合评审确定

九、电梯选型与装修标准设计阶段

公建项目从各类厂家中拟选电梯型号

开始

住宅项目根据施工图井道尺寸，在长期合作厂家产品资料中选型

结束

装修标准向厂家询价

现场选装修标准并组织厂家出具轿厢装修效果图

电梯选型与装修标准（含效果图）报集团审批

归档并送设计中心、招标中心一份

第二章设计中心建筑专业设计流程

开始

单体建筑方案阶段

初步设计阶段

施工图阶段

资料准备及提交阶段

施工跟进阶段

竣工图阶段

结束

一、单体建筑方案阶段

开始

单体建筑方案的交接及交底

平、立面方案细化设计

地下室建筑方案报批

单体建筑方案报建图

结束

1、单体建筑方案的交接及交底

（1）单体建筑方案的交接

①交接内容：

单体建筑外观效果图；

单体建筑全套平、立、剖面图；

批复后的小区修建性详细规划总平面图。

②交接方式：

由方案中心提交设计中心建筑部相关楼盘项目负责人。

（2）单体建筑方案的交底

方案中心提交方案后7日内，负责组织向设计中心交底。

2、平、立面方案细化设计

（1）建筑部建筑专业负责人组织设计人复核建筑方案的内容是否满

足详规批复的要求及国家、地方的规范、规定。

（2）建筑部建筑专业负责人负责督促方案中心确定楼盘的档次定位、

楼盘的分期开发建设顺序、主要的外墙材料等内容。

设备部依据相关

资料完成设备规划及布点、完成单体修改并反馈到方案中心。

（3）建筑部建筑专业负责人组织结构、设备等其他专业人员完成相

关专业的初步设计方案。

（4）建筑部建筑专业负责人组织各专业人员进行单体建筑的平、立

面方案细化设计，并将最终的平、立面方案细化设计成果反馈给方案

中心。

3、地下室建筑方案报批

建筑部建筑专业负责人根据任务书要求进行地下室方案设计，并

组织各专业人员对地下室建筑方案进行优化设计，并将设计成果上报。

4、单体建筑方案报建图

（1）前期资料收集准备

建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复、方案中心确定的外立面方案等内容，作为本专业的设计依据。

（2）方案报建图

建筑部建筑专业负责人组织设计人完成单体建筑方案报建图（包括“报建通”、报建电子文件），并协助开发中心填写有关报建表格。

（3）建筑设计标准表的备案

建筑部建筑专业负责人负责协调方案中心等部门，并根据单体工程的特点组织设计人完成建筑设计标准表的填写工作。

建筑设计标准表的填写内容是深化设计阶段的指导性文件和设计依据。

（4）消防报建图

建筑部建筑专业负责人负责组织、协调设备专业完成单体建筑消防报建图（包括消防设计说明、设计图纸等），并协助开发中心填写有关报建表格。

二、初步设计阶段

开始

概算编制

人防外委设计

初步设计文本

初步设计专家评审答疑

单体建筑施工报建图

各专业平面细化设计

各专业平面细化成果报审

结束

1、初步设计文本

（1）前期资料收集准备

建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体报建批复（规划、消防、人防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、方案中心确定的外立面方案（包括效果图、材料方案等），作为各专业的设计依据。

（2）人防外委设计

建筑部建筑专业负责人负责咨询有人防设计资质的设计单位，并负责完成外委人防设计合同的签定工作。

外委人防设计初步设计阶段成果的提供时间不能妨碍初步设计文本按计划完成。

（3）概算编制

建筑部建筑专业负责人负责协调概预算专业按时提供概算文件的编制成果。

（4）初步设计文本

建筑部建筑专业负责人负责协调各专业完成初步设计（包括设计说明、设计图纸的汇总）。

2、初步设计专家评审答疑

（1）资料准备

建筑部建筑专业负责人负责协调各专业提前准备评审会文件资料（包括演示文件）。

（2）专家意见回复

建筑部建筑专业负责人负责组织设计人按时参加评审会，并积极回应专家意见和建议。

3、单体建筑施工报建图

（1）资料准备

建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复、单体报建批复（规划、消防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）、初步设计的批复、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、材料方案等），作为各专业的设计依据。

（2）单体建筑施工报建图

建筑部建筑专业负责人组织设计人完成单体建筑施工报建图（包括报建通），并协助开发中心填写有关报建表格。

（3）幕墙等专业外委设计

单体建筑施工报建图完成后，建筑部建筑专业负责人负责咨询有幕墙设计资质的设计单位，并负责完成外委幕墙设计合同的签定工作。

外委幕墙设计成果的提供时间须满足公司开发建设、招标及其他工作计划的需要。

建筑部建筑专业负责人负责协调泛光照明等设计单位，配合幕墙设计图纸，按照开发建设计划及施工现场的需要，及时提供电管预埋图。

（4）原则上方案中心最终确定的外立面方案（包括外墙材料、效果图等）不得修改。

若方案中心需要修改，必须由方案中心上报科技发展中心总经理审批同意。

4、各专业平面细化设计

（1）资料准备

建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体报建批复（规划、消防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、初步设计的批复、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、材料方案等）、营销策划中心等部门的反馈意见等，作为各专业的设计依据。

（2）建筑标准

建筑部建筑专业负责人负责督促方案中心确定单体建筑标准（包括电梯的型号规格、外立面门窗的颜色和材质、阳台栏杆的形式和规格及材质、外墙材料等内容）。

（3）各专业平面细化设计

建筑部建筑专业负责人负责组织、协调各专业人员完成各专业平面细化设计。

5、各专业平面细化设计成果报审

建筑部建筑专业负责人负责组织、协调各专业的设计、校对、审核人员对各专业平面细化设计的最终成果进行确认，并将设计成果上报。

三、施工图阶段

开始

施工审查图设计

施工图专家审查意见回复

施工图设计

结束

1、施工审查图设计

（1）资料准备

建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体方案报建和单体施工报建的批复（规划、消防、人防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、初步设计的设计文件及批复、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、相关材料方案等）、营销策划中心等部门的反馈意见等，作为各专业的设计依据。

（2）施工审查图

建筑部建筑专业负责人组织设计人完成单体建筑施工审查图（包括节能审查、人防等内容），并协助开发中心填写有关报建表格。

2、施工图专家审查意见回复

（1）资料准备

建筑部建筑专业负责人负责协调各专业提供施工图审查单位要求的各种文件资料（包括节能审查、人防等内容）。

（2）专家意见回复

建筑部建筑专业负责人负责组织设计人积极回应专家意见和建议，并及时按专家要求提供书面回复、补充说明、修改图纸等成果。

3、施工图设计

（1）资料准备

建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体方案报建和单体施工报建的批复（规划、消防、人防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、初步设计的设计文件及批复、施工审查图的设计文件及专家的要求和意见、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、相关材料方案等）、营销策划中心等部门的反馈意见等，作为各专业的设计依据。

（2）施工图设计

建筑部建筑专业负责人负责组织本专业设计人完成单体建筑施工图（包括人防）。

（3）原则上施工图的设计文件内容必须与施工报建图的设计文件内容保持一致。

若两者内容有出入，必须由设计中心及时与方案中心、开发中心等相关部门进行沟通、协调，并上报科技发展中心总经理审批。

原则上方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、相关材料方案等）不得修改。

若方案中心需要修改，必须由方案中心上报科技发展中心总经理审批同意。

四、资料准备及提交阶段

根据销售、策划等部门的需要，按照最新的单体建筑施工图（须反映修改变更内容），建筑部建筑专业负责人负责提供楼层销售平面图，并负责组织、安排本专业设计人对相关部门提供的资料进行复核