世联横岗君逸酒店开发项目贷款评估报告给银行73页.docx
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世联横岗君逸酒店开发项目贷款评估报告给银行73页
评估报告名称：
深圳市横岗投资股份有限公司
君逸酒店开发项目贷款评估报告
评估报告编号：
X0602号
评估机构：
深圳市世联房地产评估有限公司
评估日期：
项目评估负责人：
梁兴安——世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、注册房地产估价师、注册土地估价师
周晓华——世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、估价顾问部经理、注册房地产估价师、造价工程师
项目评估参加人员：
赖琳玲——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部项目经理，注册房地产估价师、注册土地估价师
姜巽——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部物业顾问
肖建龙——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部
附表1：
借款人基本情况表
附表2：
项目评估情况表
附表3：
项目开发成本估算表
附表4：
项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表5：
项目投资计划估算表
附表6：
资金来源与运用表
附表7：
损益及利润分配表
附表8：
现金流量表（全部投资）
附表9：
贷款偿还期测算表
附表10：
敏感性分析表
一、报告摘要
1.1评估假设和限制条件
1、本次评估项目为深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西的君逸酒店，对项目各楼层功能分布及经营面积的统计分析参考深圳市君逸酒店筹备处撰写的《深圳市君逸酒店可行性研究报告》。
2、截止评估时点，项目的权益主体为深圳市双义发实业股份有限公司，贷款主体为深圳市横岗投资股份有限公司（为深圳市双义发实业股份有限公司的股东之一），本次分析未考虑权益主体与贷款主体分离对本项目的操作及银行还款的影响。
3、因酒店用地与其他住宅等用地未分割，在成本测算求取地价时，我们先根据龙岗区基准地价测算出宗地的完全地价，按实际缴纳地价所占完全地价的百分比，计算酒店商业地价的总额。
4、根据贷款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷款第三年起（2005年7月起），每个季度偿还500万元，至2008年6月止，贷款全部清偿。
在此我们依据酒店经营收入优先偿还贷款进行测算，不考虑还贷期间各股东的利润分配。
5、我们是根据项目100%权益下进行经济测算。
1.2项目评估说明
1、评估说明事项
深圳市横岗投资股份有限公司于2003年6月计划向中国农业银行深圳分行申请6,000万元贷款，贷款期限为5年，用于君逸酒店项目装修工程及支付工程款。
该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。
2、主要评估依据
（1）《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》
（农银发[2001]193号）
（2）《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》
（农银发[2001]230号）
（3）《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：
建标[2000]205号）
（4）《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：
计投资[1993]530号）
（5）中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定
（6）开发商取得的项目批文及用地建设法律文件
（7）开发商提供的项目方案设计说明等资料
3、项目简介
君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，在G08213-34号宗地上，总用地面积7,6247.9㎡，该宗地包括居住用地等其它用途，根据《深圳市土地使用权出让合同书》中记载，其中酒店总建筑面积为44,000㎡。
该项目楼高28层，其中1～4层为裙楼，5层为酒店设备层，6～26层为客房层（无14层），27～28层为酒店行政楼层，29层为自助式餐厅。
酒店设有地下一层停车场，提供220个停车位。
项目于1992年底开工，1994年因国家经济政策宏观调控的影响而停工，1995年重新施工，至1996年主体全部完工后，又因资金不足而停工。
1999年3月开始外墙装修，同年底外墙装修工程完工。
2002年4月开始室内装修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为60%，预计项目于2003年7月竣工开始对外营业。
目前酒店的2～4层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从2003年开始计）。
1.3承贷主体简介
企业名称
深圳市横岗投资股份有限公司
住所
深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼
法定代表人
李智勇
注册资本
11,800万元
企业类型
股份有限公司
股东构成
深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额2,243万元，出资比例19.01%
深圳市横岗股份投资有限公司工会：
出资额1,180万元，出资比例10%
深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司：
出资额937万元，出资比例7.94%
深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额733万元，出资比例6.21%
深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司：
出资额623万元，出资比例5.28%
深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额491万元，出资比例4.16%
深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额368万元，出资比例3.12%
深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额317万元，出资比例2.69%
深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额139万元，出资比例1.18%
经营范围
投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；地块号为G07212-14的房地产开发经营。
营业期限
1990年3月10日至2040年3月10日
成立日期
1990年3月10日
资质证书
2002年项目开发企业第50名
贷款企业是由横岗镇九个行政村和横岗经济发展有限公司、横岗镇投资管理公司、深圳市横岗投资股份有限公司工会委员会共十二个单位参股投资组成。
公司经过近十年的经营运作，已形成以“三来一补”、合资、合作企业为基础，房地产为主导；建材经营、宾馆、酒店娱乐、商贸、自营工业企业为辅的多元化企业集团；曾被深圳市政府评为“深圳市最大集体企业”第二名。
截止2002年底，公司资产总额达4.86亿元，净资产3.08亿元，2002年实现税后利润4,234万元。
目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆（未评星），为横岗镇内经营时间最久的宾馆。
宾馆占地12,837平方米，拥有96套客房，宾馆还配有中西餐厅、多功能会议厅、多功能歌舞厅、卡拉OK厢房、健身、美容美发室等设施。
客房入住率约为65%，以商务客为主，主要集中在周一至周五居住。
1.4评估结论与建议
1.4.1、评估结论
1、项目地理位置较好
君逸酒店位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，为横岗的发展的新中心区。
2、方案可行性
横岗镇经济发展迅速，工业发展前景较好，区内与港澳台地区及国外商务交流较多，目前区内无星级酒店可提供高档次的服务，存在市场空缺。
3、建设合法
该项目的宗地号为G08213-34，已付清地价款，并办理了宗地的《房地产证》。
地块目前已取得《建设工程项目开工许可证（挖孔桩）》、《深圳市规划国土局规划设计要点》、《深圳市龙岗区计划统计局文件》、《建设工程施工许可证》、《深圳市建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（室内装饰工程部分），项目开发手续基本合法。
4、建设资金到位，建设工期有保障
君逸酒店总投资为23,322.12万元，项目已投入建设资金10,300万元（其中自用资金约6,000万元，其它为施工单位垫资），农行贷款6,000万元，尚余4,300万元，主要来源于企业自有资金。
因酒店主体及外装修已全部完工，内装修工程也已过半，因此建设工程有保障。
5、项目经济效益良好
具体指标见下表
表1：
主要经济指标表
序号
名称
单位
数据
项目设计规模
1
总建筑面积
㎡
44,000
1.1
酒店总面积
㎡
44,000
酒店自营面积
㎡
——
2层出租面积
㎡
2,424.3
3层出租面积
㎡
2,424.3
4层及夹层出租面积
㎡
2,850.19
项目经济数据
1
总投资
万元
23,053.73
其中:
财务费用
万元
1,242.95
2
资金筹措
万元
其中：
自有资金
万元
15,600
农行借款
万元
6,000
经营收入
万元
1,453.73
3
经营收入
万元
390,463.38
4
经营成本及费用
万元
240,928.65
5
利润总额
万元
126,481.00
6
所得税
万元
18,972.15
7
税后利润
万元
107,508.85
财务评价指标
1
税前成本利润率
%
7.84%
2
税后成本利润率
%
6.66%
3
全部投资内部收益率（所得税后）
%
8.70%
4
全部投资财务净现值
万元
9,572
5
全部投资动态回收期（所得税后）
年
21.17
6
借款偿还期
年
5
注：
①以上经济效益以委托方提供之设计方案分析测算；
②上表为考虑2～4层裙楼出租经营，酒店客房及自助餐厅自营情况下的经济效益指标。
根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好，财务上具有可行性。
1.4.2、项目风险及建议
本贷款项目存在的主要风险为：
①因2～4层分租经营，承租方为个人，其经营能力及管理水平无法考查，而酒店的整体经营对酒店经营成败有极大的影响，分租部分经营状况的好坏直接影响到酒店的入住率；
②贷款主体作为酒店管理者，无大型星级酒店的经营经验，带来酒店的经营风险；
③项目的贷款主体与权益主体分离的风险。
银行应有效监控该贷款，专款专用；跟进酒店的装修情况，保证酒店按时营业，同时项目经营收入优先用于偿还贷款，化解贷款风险，确保项目贷款回流。
项目具有较好的市场前景和经济效益。
经评估，贷款经济效益较好。
建议银行在有效控制风险的前提下，可对贷款企业提供贷款额度人民币6,000万元，用于完成本项目的开发，贷款期限5年。
二、贷款企业评估
2.1贷款企业概况
表2：
贷款企业情况简介表
企业名称
深圳市横岗投资股份有限公司
住所
深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼
法定代表人
李智勇
注册资本
11,800万元
企业类型
股份有限公司
股东构成
深圳市龙岗区横岗镇物业发展公司，出资额3,968万元，出资比例33.63%
深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额2,243万元，出资比例19.01%
深圳市横岗股份投资有限公司工会：
出资额1,180万元，出资比例10%
深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司：
出资额937万元，出资比例7.94%
深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额733万元，出资比例6.21%
深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司：
出资额623万元，出资比例5.28%
深圳市龙岗区横岗镇四联经济发展公司，出资额552万元，出资比例4.68%
深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额491万元，出资比例4.16%
深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额368万元，出资比例3.12%
深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额317万元，出资比例2.69%
深圳市龙岗区横岗镇西坑经济发展公司，出资额248万元，出资比例2.10%
深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额139万元，出资比例1.18%
注册号
4403011026412
经营范围
投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；地块号为G07212-14的房地产开发经营。
营业期限
1990年3月10日至2040年3月10日
成立日期
1990年3月10日
房地产
资质等级
2002年项目开发企业第50名
注：
本表来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》、《深圳市房地产开发企业资质证书》（副本），股东构成根据企业提供的深圳市工商物价信息中心《核准内资有限责任公司注册登记的有关资料》。
贷款企业深圳市横岗投资股份有限公司，成立于1990年3月10日，是股份有限公司，注册资本金人民币11,800万元。
截止2002年底，公司资产总额达4.70亿元，净资产3.08亿元，2002年实现税后利润4,313万元。
贷款企业具有深圳市房地产项目开发企业资质，近年来完成开发了华侨新村住宅区、联建商住楼、康乐花园、梧桐花园住宅区等，2001年建设的雅景苑项目已全部售罄，2002年新建的时代商城项目已封顶，目前计划整体招商，出租经营。
目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆（未评星），为横岗镇内经营时间最久的宾馆。
宾馆占地12,837平方米，拥有96套客房，宾馆还配有中西餐厅、多功能会议厅、多功能歌舞厅、卡拉OK厢房、健身、美容美发室等设施。
客房入住率约为65%，以商务客为主，主要集中在周一至周五居住。
2.2经营者素质
表3：
贷款企业管理层人员情况表
姓名
职务
性别
出生年月
户籍所在地
学历
毕业院校
职称
李智勇
董事长
男
1969.11
深圳
大专
华南农业大学
--
魏兆渊
总经理
男
1952.7
深圳
大专
深圳大学
--
陈泽彬
财务总监
男
1963.9
深圳
大专
广州大学
会计师
陈薪华
工程部经理
男
1952.9
深圳
高中
--
--
王鹏
销售部经理
男
1974.11
深圳
大专
浙江美术学院
--
贷款企业下设行政办、外经部、工程部、业务办、财务部、售楼等，部门设置齐全。
贷款企业现有员工323名，其中工程技术人员20人，企业经营管理者总体素质一般。
2.3单位采用会计政策
（1）会计制度：
执行《房地产企业会计制度》。
（2）会计年度：
采用公历年度，即从1月1日至12月31日为一个会计年度。
（3）记账基础和计价原则：
会计核算以权责发生制为基础，以历史成本为计价原则。
（4）记账本位币和外币业务核算方法：
以人民币为记账本位币。
发生外币业务时，采用发生当日的汇价折合为人民币记账，年末对货币性项目余额按年末市场汇价进行调整，由此产生的折算差额计入当期损益。
（5）现金等价物：
指三个月内到期，易于转换为已知金额现金，价值变动风险小的短期债券投资。
（6）坏账核算方法：
坏账核算方法采用直接转销法，发生的坏账损失直接计入管理费用。
（7）固定资产计价及其折旧方法：
固定资产标准为使用期限在一年以上的房屋建筑物、机械设备、运输设备及其他与生产经营有关的设备、器具和工具，以及不属于生产经营的设备，但单位价值在2,000元以上，并且使用期限超过两年的实物资产。
各类固定资产按取得的实际成本计价，固定资产折旧采用平均年限法计算。
2.4税收政策
该公司是营业税纳税人，适应的主要税种和税率如下：
营业税为营业额的5%；城建税，税率为交纳流转税的1%；企业所得税，税率为应纳税所得额的15%。
2.5企业财务状况及偿债能力评估
1、企业财务状况
贷款企业近三年财务指标见下表：
表4：
企业财务指标表
单位：
万元
财务指标
2000年
2001年
2002年
2003.5.15
基本
财务
指标
总资产
41,043
42,522
47,019
50,444
总负债
16,304
14,482
16,174
19,396
净资产
24,739
28,041
30,845
31,048
流动资产
30,222
29,640
21,443
23,906
流动负债
16,204
12,882
16,174
18,083
期末存货
18,149
17,184
8,518
8,939
期初存货
——
18,149
17,184
8,518
销售收入
16,833
15,577
19,393
3,617
净利润
3,425
3,483
4,313
139
现金净流量
8,819
5,481
6,406
利润总额
3,682
3,646
4,589
143
财务费用
62.24
45.35
343.87
23.82
销售成本
11,981
10,894
12,771
2,264
偿债
能力
流动比率
1.9
2.3
1.3
1.3
速动比率
0.75
0.97
0.80
0.83
资产负债率
39.72%
34.06%
34.40%
38.45%
利息保障倍数
60.2
81.4
14.3
7.0
营运
能力
存货周转率
132.03%
61.66%
99.38%
25.94%
资本积累率
189.18%
106.46%
104.88%
100.33%
赢利
能力
资产净利润率（资产收益率）
8.34%
8.19%
9.17%
0.28%
销售利润率
21.87%
23.41%
23.66%
3.95%
利润增长率
——
1.7%
23.8%
-96.8%
近3年总资产平均净利润率
8.57%
——
注：
表中“基本财务指标”来源于贷款企业提供的近三年的财务报表和截至2003年5月15日的会计报表，2000-2002年度财务报表已经审计，2003年5月15日的会计报表未经审计。
偿债能力分析
贷款企业的财务报表反映，该企业近三年来的资产负债率远低于房地产行业平均水平（约60％左右），主要是因为企业的主要收入除来源于房地产出租、出售外，还有工缴费，企业每年有稳定的6,000～7,000万元工缴费收入，长期偿债能力较强。
2000、2001年存货量占到总资产的比率在40~45%，略低于一般房地产开发企业的指标，主要是因为企业主要经营业务并不是房地产开发经营。
2002年存货量大幅减少主要是因为开发建设的雅景苑项目销售情况较好，存货量大幅减少；
2000、2001年企业的流动比率处于合理水平，2002年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小，短期偿债能力较强。
营运能力分析
贷款企业近三年的存货周转在1～2年左右，因为该企业所开发的房地产项目属中小等规模，此存货周转速度在房地产企业中属于正常水平。
盈利能力分析
企业近三年的总资产盈利平均净利润率为8.57%，从2000~2002年盈利指标看，企业近年盈利情况较好。
2、企业贷款情况
截止2003年4月31日，该企业的短期借款余额为10,520万元，长期借款余额为1,300万元，合计为11,820万元。
贷款银行
金额（万元）
贷款期限
贷款方式
贷款利率（%）
建行
200
2002.9-2003.9
担保
5.841
1,000
2003.1-2004.1
抵押
5.841
中行
400
2002.8-2003.8
担保
4.8175
400
2002.10-2003.10
担保
4.8175
信用社
800
2002.8-2003.8
担保
6.2775
800
2002.9-2003.9
担保
6.2775
800
2003.3-2004.3
担保
6.2775
1,300
2003.1-2008.1
抵押
6.2775
工行
2,500
2002.7-2003.7
担保
4.8675
农行
500
2002.7-2003.7
担保
5.841
750
2002.8-2003.8
担保
5.841
500
2002.9-2003.9
担保
5.841
300
2002.11-2003.11
担保
5.841
发展行
200
2002.12-2003.12
担保
5.7525
招行
2,000
2003.3-2004.3
担保
5.841
合计
2.6企业已开发项目、在建项目及土地储备
表5：
企业开发项目汇总表
类别
项目名称
项目位置
建筑面积（万㎡）
投资总额（万元）
竣工时间
/销售时间
销售额
（万元）
销售率
完工项目
康乐花园
横岗镇乐园路
11
17,000
1999/1999
22,000
100%
梧桐花园
横岗镇六约
9
12,000
1997/1997
15,000
95%
君逸酒店
横岗镇政府北侧
3.7
21,787
2003.7/
在建项目
时代商城
康乐花园
1.2
3,500
2003.9
企业2002年度完成房地产投资总额为3,370万元，商品房销售收入3,477万元，利润总额为4,589万元.。
2.7贷款企业综合评价
1、财务状况
贷款企业企业每年有稳定的6,000～7,000万元工缴费收入，长期偿债能力较强；2000、2001年企业的流动比率处于合理水平，2002年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小，短期偿债能力较强。
2、企业发展前景
该企业为横岗镇各村合作成立的股份有限公司，经营各村属物业的出租、房地产开发等，有稳定的租金收入来源，目前尚有保安村大福工业区的土地储备，具有一定的发展潜力。
三、项目概况与背景
3.1项目概况
1、项目位置
君逸酒店位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，距深惠路约300米，附近有横岗镇政府、市规划国土局横岗管理所、横岗水厂等市政部门，及八达工业村、横岗村第一及第二工业区、六约工业区、鹏基工业城等多个大型工业区。
项目地块四至如下：
东侧：
锦冠华城二期住宅区及雅景苑；
南侧：
绿化广场、横岗镇政府；
西侧：
锦冠华城二期住宅区；
北侧：
红棉一路，隔路为丽晶中心及贤合村村民自建房。
图片1：
项目位置图
图片2：
东侧—锦冠华城住宅项目
图片3：
南侧—绿化广场，地下为停车场
图片4：
西侧—隔小区路与锦冠华城相邻
图片5：
北侧—隔小区道路与锦冠华城相邻
图片6：
北向景观开阔
图片7：
南向景观——镇政府及黄竹坑水库
2、项目简介
君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西G08213-34号宗地上，总用地面积7,6247.9㎡，该宗地包括居住用地等其它用途，根据《深圳市土地使用权出让合同书》中记载，其中酒店总建筑面积为44,000㎡。
该项目楼高28层，其中1～4层为裙楼，5层为酒店设备层，6～26层为客房层（无14层），27～28层为酒店行政楼层，29层为自助式餐厅。
酒店设有地下一层停车场，提供220个停车位。
项目于1992年底开工，至1996年主休全部完工，1999年3月开始外墙装修，同年底外装修工程完工。
2002年4月开始室内装修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为60%，预计项目于2003年7月竣工。
目前酒店的2～4层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从2003年开始计）。
图片8：
项目夜景
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