最新版9087《房地产经营管理》网上作业与课程考试复习资料Word格式.docx

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目的性调查

描述性调查

因果性调查

B

[单选题]当时间序列具有明显的变化趋势时，需要用到 

对演法

算术平均数预测法

加权平均数预测法

指数平滑法

[单选题]以下不属于风险型决策方法的是 

多目标决策

决策树法

最大概率法

期望值法

[单选题]不是反映房地产开发资金占用情况的主要指标的是 

销售收入增长率

流动资金周转率

流动资金占有率

自有资金增长率

[单选题]某公司在实验设计时，首先选择若干经销商并检查其每周销售情况；

然后举办展销会并测量其可能的销售额；

最后，将该销售额与以前的销售额相比较，作出最后决策。

这种实验设计是 

简单时间序列实验

重复时间序列实验

前后控制组分析

阶乘设计

[单选题]相对于黑白电视机而言，纯平彩色电视机属于 

全新产品

换代产品

改进产品

仿制产品

第三次作业

[判断题]人力资源管理是企业劳动人事管理的重要构成部分。

[判断题]适应性检查可分为特殊适应性检测和业种适应性检测两类。

[判断题]面谈不属于适应性测试。

[判断题]偏差定级法是按正态分布曲线划分能级的方法。

[判断题]企业人事培训有干部培训和工人培训两种。

[判断题]岗位培训是指单一知识或技能的培训。

[判断题]行为科学不属于现代企业管理理论。

[判断题]企业领导的能力主要在于正确处理人际关系。

[判断题]需要层次理论不属于激励理论。

[判断题]强化理论认为行为是对所获刺激的函数。

[单选题]从事征地等经营工作的人员属于 

业务人员

工人

工程技术人员

管理人员

[单选题]边际利润是销售收入减去什么后的余额 

固定成本

变动成本

总成本

边际成本

[单选题]以下不属于职务评价方法的为 

排列法

分等法

权重法

评分法

[单选题]马斯洛需要层次理论中最高层次的需要是 

安全的需要

社交的需要

自我实现的需要

尊重的需要

[单选题]以下不属于刺激物对行为强化的类型是 

惩罚

正强化

自然消退

表扬

[单选题]在预测一种新产品的销售情况和现有产品在新的地区或通过新的分销渠道的销售情况时，最好采用 

专家意见法

市场试验法

时间序列分析法

直线趋势法

[单选题]不同的促销工具对购买者知晓、了解、信任和订货等不同购买准备阶段的作用是不同的，其中在信任阶段，对购买者影响最大的是 

广告

销售促进

宣传

人员推销

[单选题]以下不属于销售价格定价方法的是 

价值补偿法

成本导向定价法

需求导向定价法

竞争导向定价法

[单选题]为避免一些不必要的麻烦，在实行外汇管制的国家，中国公司转移产品进去时宜采用 

中等定价

高定价

转移定价

低定价

[单选题]企业为了使预期的销售定额得以实现，还要采取相应的鼓励措施，其中最为常见的是 

奖金

旅游

佣金

销售竞赛

第一次作业

[判断题]管理的目的在于追求更高的经济效益。

[单选题]《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：

国家建设征用基本农田以外耕地多少公顷以上，由国务院批准 

50

35

40

70

[判断题]经营管理的职能包括战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公共关系职能。

[判断题]开发职能的第二层次是指关系企业发展能力的开发。

[判断题]正确的效益观念是以经济效益为中心、经济效益与社会效益、环境效益相结合的观念。

[判断题]长达10年以上的目标为远期目标。

[判断题]经济效益是企业一切经济活动的出发点和归属。

[判断题]房地产开发与房地产经营没有任何关系。

[判断题]法律环境是房地产经营的一个重要环境。

[判断题]自然环境包括地理位置、气候、社会服务等。

[判断题]流通过程的经营是房地产经营的三个基本环节之一。

[单选题]在春节、中秋节、国庆等节日即将来临的时候，许多商家都大作广告，以促销自己的产品。

他们对市场进行细分的方法是 

地理细分

人口细分

心理细分

行为细分

[单选题]以下不属于企业经营效益的是 

社会效益

物质效益

经济效益

环境效益

[单选题]在经营目标中，中期目标的期限为 

10年左右

5年左右

3年左右

7年左右

[单选题]以下不是房地产经营特点的是 

商品出售后的用途是不加限制的

房地产商品不可移动

房地产商品交易要受到种种限制

涉及许多复杂的产权关系

[单选题]以下不属于房地产经营风险来源的是 

国家风险

市场风险

个人风险

企业风险

[单选题]国家推广的住宅区管理模式是 

开发公司管理型

三结合管理型

街道办事处管理型

物业管理型

[单选题]按照国土资源部发布的71号令，到2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用什么方式出让经营性土地使用权 

招标出让

公开拍卖

协议出让

邀请招标

[单选题]土地受让者甲从政府手中取得一块土地，合同规定使用年限为50年，甲用了5年，现在甲把这块土地转让给乙，乙使用这块土地的年限为 

45

55

[单选题]以下不属于现代企业组织形式的是 

矩阵制

事业部制

直线职能制

多维制

第四次作业

[判断题]投资收益率法属于静态分析法。

[判断题]企业的生产经营活动是一个动态过程。

[判断题]促进的含义为激起顾客的购买欲望。

[判断题]电视属于广告媒体。

[判断题]房屋的残值是房屋失去使用价值后，所剩余的物质的价值。

[判断题]房地产租赁价格由租赁成本、税费及利润构成。

[判断题]房地产销售价格由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利率构成。

[判断题]促销的基本目的在于推销商品或服务。

[判断题]成果激励是指按职工的工作成果进行奖励或惩处的手段。

[判断题]惩罚是一种典型的负强化。

[判断题]销售成本取决于销售价格。

[判断题]长期经营计划是具有战略意义的计划。

[判断题]销售利润率是指房产销售利润额与销售额之比。

[判断题]计划指标是本期以数字表示的目标水平。

[判断题]房地产市场运行机制，主要有市场机制、计划机制和法律机制。

[判断题]房地产一级市场又称土地转让市场。

[判断题]房地产市场的供给富有弹性。

[判断题]广义的房地产市场是指房地产商品交易的场所。

[判断题]市场功能是指市场机体所具有的职能。

[判断题]市场是商品集聚和交换的场所。

[判断题]经理是企业的最高行政领导人。

[判断题]分工协作原则是设计和建立组织结构的最高准则。

[判断题]有限责任公司由5个以上50个以下股东共同出资设立。

[判断题]中外合营企业包括中外合资经营企业和中外合作经营企业。

[判断题]房屋出租方有保障承租人合法使用房屋的义务。

[判断题]“认地不认人”不是土地使用权转让的原则。

[判断题]出让土地使用权的市场称为一级土地市场。

[判断题]居住用地的土地使用权出让年限是五十年。

[判断题]房屋销售和房屋租赁是房地产交易的主要形式。

[判断题]新区开发包括土地征用、城市基础设施建设和城市建设。

第五次作业

[论述题]7.请简述房地产市场机制中的法律机制。

要点：

（1）法律机制是指一种有机联系和制约关系；

（2）法律机制在房地产市场运行中有着特殊作用；

（3）当前房地产法规正相继出台。

[论述题]6.请简述培育和发展房地产市场的重要意义。

（1）有利于加速经济体制的深化改革；

（2）有利于其他各类市场的发展；

（3）有利于促进土地资源优化配置；

（4）有利于促进城市建设投入产出的良性循环；

（5）有利于促进对外开放的进一步扩大。

[论述题]5.经营分析的内容包括哪些方面？

（1）企业经营效益分析；

（2）企业经营状况分析；

（3）企业经营环境分析；

（4）企业经营决策分析；

（5）企业素质分析。

[论述题]4.请分析房地产销售的渠道。

（1）直接渠道；

（2）一级渠道；

（3）二级渠道。

[论述题]3.行为科学的主要观点是什么？

（1）有关"

社会人”的观点；

（2）有关"

士气”的观点；

（3）有关"

非正式组织”的观点；

（4）有关"

领导能力”的观点。

[论述题]2.干部培训有什么重要意义？

（1）是提高企业效益的迫切需要；

（2）是企业人才资源开发的中心环节；

（3）是企业战略发展的重要基础。

[论述题]1.请简述人力资源管理的基本内容。

（1）招聘和录用；

（2）调配和使用；

（3）人事考核；

（4）晋升与奖惩；

（5）教育与培训。

第六次作业

[论述题]6.房地产经营决策的重要作用是什么？

（1）经营决策的质量关系到企业的生死存亡，兴衰成败；

（2）决策是经营管理的核心。

[论述题]5.矩阵制的企业组织形式有什么特点？

优点：

（1）强调只派一位负责人综合管理，有利于目标的实现；

（2）拥有多方面的专业人才，能充分发挥专业职能人员的作用；

（3）使用人才具有弹性；

（4）管理效率高。

不足：

（1）领导的意见如果不一致，会使职工无所适从；

（2）人员变动较大。

[论述题]4.房屋承租方的权利和义务分别是什么？

权利：

（1）有合法使用承租房屋的权利；

（2）有要求保障房屋安全的权利；

（3）有对房屋承租的优先续租权与购买权。

义务：

（1）有按期缴纳租金的义务；

（2）有对房屋妥善保管的义务；

（3）应当信守房屋租赁合同。

[论述题]3.购房的主要程序包括哪些方面？

（1）确认资格；

（2）签订房屋买卖合同；

（3）付款成交；

（4）房地产过户。

[论述题]2.土地使用权转让的条件是什么？

（1）只有国家出让的土地使用权才能转让；

（2）只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让；

（3）土地使用权转让应当签订合同；

（4）土地使用权转让必须办理过户登记手续。

[论述题]1.简述房地产经营管理的财务职能。

财务职能的核心是资金的运用和管理，任何企业的经营过程都伴随着资金的运动过程。

主要包括：

（1）资金筹措职能；

（2）资金管理职能；

（3）资金运用职能；

（4）经济核算与经营分析职能。

第1章第1单元作业

[论述题]

（一）什么是房地产？

其特征是什么？

房地产是房产和地产的总称，在物质上是由土地、土地上的建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分组成，从法律上讲，房地产本质上是以土地和房屋作为物质存在形态的财产。

房地产的特征包括：

（1）位置的固定性；

（2）构成内容的复杂性；

（3）规格的非通用性；

（4）使用的耐久性；

（5）单位价值高；

（6）保值增值性；

（7）不可毁灭性。

[论述题]（三）房地产经营的内容有哪些？

房地产经营涉及的内容非常多，广义的房地产经营内容包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的经营活动。

1.国有土地使用权经营；

2.房地产开发经营；

3.房地产销售经营；

4.房地产代理经营；

5.房地产租赁经营；

6.房地产抵押、典当与拍卖经营；

7.房地产信托经营；

8.物业管理；

9.房地产中介服务。

[论述题]

（二）什么是房地产经营？

其特点是什么？

狭义的房地产经营是指建筑地块和房屋建筑物的流通过程和售后管理，广义的房地产经营是指房地产企业全部的经济活动，即生产活动和经营活动，包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的活动。

房地产经营的特点包括：

（1）生产周期长、投资数额大；

（2）经营业务具有复杂性；

（3）价值实现过程的多样性；

（4）经营活动的政策性强；

（5）经营活动风险性大。

第2章第2单元作业

[多选题]5.关于投资类型的选择，下列哪些说法是正确的 

土地投资的风险最大

住宅投资的风险最小

商业设施投资的风险主要来自区域的商业发达程度

商业设施与写字楼的投资对区位地段的要求非常高

ABD

[论述题]1.什么是房地产投资？

房地产投资的特征有哪些？

房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。

其特征主要包括：

一是投资巨额性，二是投资回收期长，三是流动性差，四是抵御通货膨胀影响能力强，五是受政策影响性大，六是影响房地产投资的风险因素多，七是金融作用强，八是投资回报率高。

[论述题]2.房地产投资按物业类型主要分为哪几类？

主要分为五类：

一是住宅用房开发投资，相当长一段时期内，住宅将始终成为房地产投资的首选对象。

二是写字楼开发投资，随着经济发展，写字楼成为一些城市房地产投资的热点。

然而其风险较大，受经济景气循环状况的影响。

三是商场、酒店的开发投资，此类投资的投资回报率较高，通常是房地产投资的热点，但往往竞争激烈，投资风险很大。

四是工业厂房和仓储性物业开发投资，该类物业的适应性很差，投资风险相当高。

五是休闲性物业开发投资，指那些具有娱乐、休闲性的房地产项目，如健身中心、游乐场、剧院、电影院、养老院等。

[多选题]3.下列哪些不是风险的特征 

可控性

相对性

已知性

不确定性

AC

[多选题]2.按经济内容划分的房地产投资包括 

房地产直接投资

土地开发投资

房地产间接投资

房屋开发投资

BD

[多选题]4.关于时机选择，下面哪些说法是正确的 

房地产周期的上升阶段，是房地产开发的时机切入点

房地产周期的高峰阶段，是房地产开发的时机切入点

房地产周期的低谷阶段，是房地产开发的时机切入点

房地产周期的高峰阶段，是房地产销售的时机切入点

AD

[论述题]3.房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？

主要包括三类风险。

一是市场供求风险：

由于供给和需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险，又可以分为：

供给风险、需求风险和购买力风险。

二是财务风险：

由于各种财务因素变化而给房地产商品经营者带来的损失，分为通货膨胀风险、利率变化风险、资金变化风险、开发费用变化风险和税率变化风险。

三是地价风险：

地价是房地产开发成本的重要组成部分，包括一般地价风险、区域地价风险和个别地价风险。

[多选题]1.房地产投资三要素包括 

时机

心理

地段

质量

ACD

第2章第3单元作业

[论述题]3.什么是房地产投资风险的保险转移？

保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。

保险合同是赔偿性质的合同，当被保险人发生保险责任范围内的损失时，保险人应按合同所规定的条件进行赔偿。

目前我国涉及房地产开发的险种并不多，主要有建安工程保险、房地产开发责任险和房地产投资保险。

[论述题]2.幕景分析适用于哪些情况？

第一，提醒决策者注意措施或政策可能引起的风险及后果；

第二，建议需要监视的风险范围；

第三，研究某些关键性因素对未来过程的影响；

第四，当存在各种相互矛盾的结果时，应用幕景分析可以在几个幕景中进行选择。

[论述题]1.房地产投资风险分析的涵义是什么？

风险分析就是从系统的观点出发，纵观房地产项目所涉及的关键环节和项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成较简单的、容易被认识的基本单元，从错综复杂的关系中找出因素间的本质联系，在众多的影响中抓住主要因素，而且具体分析它们引起结果的严重程度。

[判断题]5.预租预售是房地产投资风险抑制的措施之一。

[判断题]4.盈亏平衡分析要评价NPV和IRR。

[判断题]3.头脑风暴法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析。

[判断题]2.传统的风险分析方法是从分析损失入手的。

[判断题]1.为有效防范房地产风险，必须首先正确认识和分析房地产投资风险。

第2章第4单元作业

[判断题]1.选择投资方案是房地产投资决策的中心环节。

[判断题]5.房地产投资组合的目的是为了分散房地产投资风险。

[论述题]

1.已知某房地产投资项目的现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为=10%，求该项目的内部收益率，并判断项目是否可行。

现金流量表（单位：

万元）

年份

1

2

3

4

5

6

现金流出量

250

2500

2600

400

450

500

现金流入量

--

700

800

1300

净现金流量

-250

-2500

-2600

300

350

1）当=10%时，NPV1=518.71万元

2）当=12%时，NPV2=-274.25万元

3）根据内插法的公式

该项目是可以被接受的。

[判断题]2.层次分析法是定性和定量相结合的决策方法。

[判断题]4.投资利润率法属于动态评价法。

2.已知某投资项目的现金流量如下表所示，求该投资项目的静态投资回收期。

7

8

200

1000

-1000

计算过程如下表：

计算过程表（单位：

净现金流量累积

-800

-500

-300

-100

1100

1900

因为在第5年净现金流量累积开始出现正值，所以

=（累计净现金流量出现正值的年份-1）+上期累计净现金流量的绝对值／当期净现金流量

=（5-1）+100／400=