秦皇岛房地产市场总体状况分析报告Word格式文档下载.docx
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据调查,无论是XXX的嘉远SOHO公寓、博维27°
空间,高层小户型,还是开发区的青馨家园三期紫晶苑系列小户型都很受市场欢迎。
二手房中小户型房源更是中介和买家争抢的“猎物”。
4、规划宏伟,各区发展不均衡,供需关系略有紧X
在国家统计局发布的“2005中国综合实力百强城市”XX榜上有名。
为实现体现“十一五”时期XX发展在整个环渤海地区的战略地位,打造环渤海经济圈发展中的新亮点,着力做好城市规划和工业布局,加快县城和重点镇发展;
紧紧抓住项目建设不放松,加快山海关古城保护开发。
为加快城市建设,改善居民住宅条件,XXX仅现有住宅项目约为70多个,在售项目超过30个,除海港区、开发区较为集中外,其余分布在各城区。
下面,我们按照房价从高到低和区块分布状况,把XX市大致分为四个区域,对其具体现状逐一加以介绍和评述。
首先是海港区。
位于XX市中心,东临山海关,西连北戴河。
距华北东北之要冲,素有“京津门户”之称,是XX的精华所在。
该辖区内的XX港是中国北方重要的对外贸易港口,是世界最大能源输出港之一,加之此处为沟通东北三省与京津地区的重要交通枢纽和中转站。
短短几十年来,高楼大厦鳞次栉比,道路宽敞,交通顺畅,经济发展日新月异,为了满足人们日益提高的生活需求,房屋从经济适用房到住宅公寓,从商品房到联派别墅,从廉租房到酒店、写字楼,从多层到小高层、高层,从平层到复式、跃式,楼市呈复杂性、多元化发展。
旺盛的市场需求是拉动该区域房价上涨的主要因素之一,房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小区各项配套设施的更加齐备,也是导致房价升高的因素。
进而带动了整个XX房价的上涨。
该区域核心部分为大汤河与新开河之间所辖区域,以此为中心,其西部和东部构成展开的双翼,分别沿XX大街西段到西环路附近(西港镇);
另一条沿东环路以东直至山海关。
这里的房价由内向外,由南到北,由东到西逐级递减,单价波动在每平方米2800~4800元之间,且多为内销住宅楼。
东翼主要有南李庄、工人南里、煤港里等,因开发较早有一定的成熟度,但多数楼房楼龄过长、格局不合理,所以价格方面会打折扣,明珠城项目就是针对这个问题开发的,单价在2900~3600之间,为广大工薪阶层所接受。
西翼坐落着燕山大学、XX石油分院、XX建材职业技术学院、奥体中心等,日前有大量开发项目落户于此,社区日趋完善,在单价上形成了一个小高点。
两河之间区域是XX房地产市场的主力场所。
XX市政府职能机关集聚于此,商业繁华,交通十分便利,有很多成规划的住宅小区,如天洋新城、新世纪小区、在水一方、秦皇小区等,很多新村也都迁至此处,城市旧改项目纷纷上马,如备受关注的服务里旧改项目“金龙·
中央胜境”,将打造集住宅、商业、写字楼、会所于一体的大规模建筑集群。
该区域是中心腹地,社区配套、商业人气都相对旺盛,是集工、商、贸于一体的现代化城区。
因此此地房价有标杆作用,可以以此预测分析整个地区。
目前市场预售单价围绕在3000~3800元/平方米之间,部分地区已突破4000元/平方米,今年户型形成两极分化趋势,倾向于小户型,一室一厅和两室一厅增多;
因地方减少关于多层项目用地的审批,小高层和高层也受到广大市民的青睐;
二手房市场持续升温,随着相关管理政策的完善和实施,已购公房大量上市,房源将继续放量,梯度消费格局逐步形成;
现代化商业楼也随着商业模式的巨变,有着不俗的表现。
其次为经济开放区。
它的X围为一O二国道和西环路围成区域。
近年来,在政府相关政策的扶持下,大批的外资、外商、科技公司、入驻此地,带动地价迅速上扬。
总体上交通相对便利,成网络分布,东西交错,井然有序。
加之与市区距离有近,很多新兴住宅小区规划、物业、服务更加完善,如富康家园、华苑新居、漓江花园、宝佳花园等,配套也较为齐全,相信随着重点中学一中、七中在开发区安居落户,又会吸引大量为子女教育置房的父母。
该区域以商品房为主,居民多为一次置业,为解决生活问题或做结婚之用。
位于开发区均价在每平方米2800元的青馨家园便是其中的典型代表。
(可参见附件二)
北戴河区位于渤海之滨,毗邻海港区,系国务院批准的国家级海洋自然保护区,是远近驰名的疗养胜地。
今年3月24日又推出戴河生态花园计划,做好景观带建设,营造和提高戴河两岸生态游览景观区环境。
北戴河区充分发挥独有的暑期优势,以旅游带动地方经济,别墅、公寓成为该地区房产的卖点;
但也正是由于受季节性影响显著,流动人口加大,在本地区定居的人口数量不大,本地市场需求有限;
但受国内房产大环境和周边房价的影响,房价窄幅攀升,如XX路、联峰路、联峰北路三条城市主干道黄金交割点上的海滨花园,一开盘就吸引了不少买家。
山海关区地处东北、华北、环渤海三大经济区的交汇处,北依燕山,南临渤海,是连接东北、华北的交通枢纽。
是座历史悠久,文化遗存众多的国家级历史文化名城,也是国内外著名的旅游区。
政府为了保持古城的原貌,对该区域的住宅高度进行相关的限制。
形成了现代与历史并存的格局,由于街道过于狭窄,交通不便,支柱产业单一化,就业机会少,经济发展缓慢。
人口流失严重,房市一直较为低靡。
近两年来随着城市规划日趋合理、旧城改造的开展、周边房价迅速崛起,带动部分人口回流,如今商品房平层起价2480元/m²
,均价可达2600元/平方米。
据分析,在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,住房需求呈现很强刚性,目前出台的政策措施对需求影响不大,房地产市场需求持续旺盛。
在国家宏观调控背景下,市场供给增幅仍将呈下降趋势,因此供求偏紧局面仍将维持。
其最终结论如下:
1.低价位小户型受追捧,绝大数工薪阶层买房是不会超过30万这个心理底线的。
2.商业地产模式开始变革,传统的商业中心随着市场的变动发生转移,选择有升值潜力地段的楼盘,将会给人们带来意外的惊喜。
3.XX房价上涨和土地、原材料价格上涨有很大关系。
据估算XX房屋销售价格中土地成本占60%。
土地是稀缺资源,其不可再生性决定了供应量将会逐渐减少,根据供求关系原理,土地价格还将会升高,因此房价现在还看不出下调的迹象,至少3到5年内不会下调。
随着2008年奥运会的临近,作为足球分赛区的XX,其京津后花园的效应将会得到充分发挥,届时将会有大批京津人士到XXX安家置业,在需求的强劲拉动下,今后XX房地产市场无疑继续走高。
二、房地产开发项目资料
项目一:
项目名称
航顺园
项目位置
燕山大街与西港路交叉路口
开发商
航顺房地产开发XX
物业公司
航顺物业XX
建设规模
小区共四个楼座,192户,多层6+1,建筑密度达24.9%,楼间距32.8/42.8米
结构形式
砖混结构,层高2.8米
户型
50~150m²
销售价格
起价3066元/m²
,均价3330元左右/m²
。
下房1200元/m²
物业费
0.5元/m²
·
月
入住时间
2007年11月
项目二:
广顺青年城
红旗路玉峰里东侧
广顺地产开发公司
占地35亩,建筑面积4.67万m²
,7栋6+1和1栋11+1的小高层
62~158m²
均价3200元左右/m²
尾盘,现房销售,部分少量大平米住宅
项目三:
新丰嘉园
红旗路环岛北侧
新丰房地产开发XX
共361套,10栋多层和1栋26层小高层
55.31~133.58m²
多层均价3500元/m²
,高层均价3400元/m²
下房1300~1500元/m²
1元左右/m²
项目四:
翡翠新居
和平大街与红旗路交叉路口西行200米
伟圣房地产开发XX、华盾房地产开发XX
7栋多层6+1和1栋小高层
51.45~129.69m²
多层均价3500元左右/m²
项目五:
华盾凤凰城
玉峰北里
华盾房地产开发XX
多层和小高层
60~120m²
未定
2006年5月开工
项目六:
天洋新城
迎宾路106号(火车站附近)
天洋房地产开发XX
Ⅲ期8号12层、9号楼18层
钢筋混凝剪力墙结构,层高2.8/2.85米
50~120m²
均价3400元/m²
项目七:
新世纪小区
港城大街西段,红旗路西侧环岛旁
住宅建设开发XX
小区54号楼,高层,共18层,90户
塔式结构,一层五户
46~146m²
1层起价3068元/m²
逐层加价30元/m²
2007年3月
项目八:
世纪星园
海阳路与建设大街交汇处
世纪星房地产开发XX
近7万m²
,6+1、商铺
商铺8000元/m²
销售情况
2005年6月26日开盘,尾盘部分商铺出卖
项目九:
香格里
港城大街与迎宾路交叉口西100米路东
XXX晟基房地产开发XX
投资商
XX煤炭进出口集团
建筑面积10.86万m²
,共7栋,高层
尾盘,部分住宅待售
均价3800元/m²
下房2000元/m²
,面积4.5~20m²
月(含电梯费)
2006年6月
项目十:
中央·
胜境
文化路和建设大街交叉口,绿洲饭店对面
金龙房地产开发公司
建筑面积44万m²
商业、住宅结合
38~320m²
,2种跃层
项目十一:
昌德城
民族路18号
昌德房地产开发XX
占地10万m²
,建筑面积3万m²
,4栋小高层
框架式结构,层高3米,一层两户
Ⅱ期50~123m²
价格待定
0.95元左右/m²
月(不含电梯费)
Ⅰ期06年10月,Ⅱ期07年10月入住
项目十二:
美雅花园
海阳路地方铁路(小北站)对面
交通房地产开发XX
多层6+1
Ⅰ期现房66.63~145m²
;
Ⅱ期44.07~104.53m²
Ⅱ期起价2850元/m²
,均价3225元/m²
0.53元/m²
项目十三:
法国小镇
外贸宾馆以北200米路东
Ⅱ期小高层18层加多层6+1共14栋
框架结构
Ⅰ期56~89m²
Ⅱ期54~140m²
多层起价3050元/m²
,均价3400元/m²
,小高层均价3700元/m²
下房1200元/m²
Ⅰ期06年8月入住,Ⅱ期07年7月入住
项目十四:
嘉远SOHO
XX大街金三角商业区中段
嘉远房地产开发XX
占地17242.4m²
共二十层,地下2层,地上20层.1~3层大型综合商品楼,4层为办公楼,5~20层为住宅
复合式结构,楼高118米,层高4.9米
6种住宅户型38.28m²
43.68m²
~63.38m²
70.21m²
均价6800元/平米
楼盘情况
3月18号封顶开盘
项目十五:
博维27°
空间
海港医院对面
博维投资集团投资.博维地产开发
总建筑面积28877.9m²
,地下建筑面积3047.62m²
,高层共19层,6~19层为住宅,住宅面积28610m²
,共196套
层高4.8米,夹层式
45.43m²
/42.62m²
~71.76m²
/69.41m²
均价4600元/m
0.97元/m²
项目十六:
渤海明珠
XX大街中段/红旗路与西沙滩路之间
高层
板式结构,双电梯
60.67~158.77m²
17种户型
团购价格起价2800。
逐层涨20元/m²
07年,06年6月开盘
项目十七:
在水一方
汤河公园北边
五兴房地产开发XX
纤维里旧城改造工程
项目十八:
滨海城
位于文化南路以西,光明路以北,方大路以东
XXX方大房地产开发XX开发
占地293亩,总建筑面积24万m²
,主体由住宅区构成,周边临街有商业、办公楼、商务酒店等建筑7万多平方米。
多层主要为5+1样式;
小高层有8层、10层及11+1多种样式及部分高档跃层住宅。
2007年
项目十九:
金海湾·
森林逸城
从铁三处到归提寨火车道附近
五年分三期开发,占地966亩,共700户,28栋。
6+1,小高层、别墅
砖混结构,坡屋顶式
起价1748元/m²
,下房1100元/m²
(全部为集资团购房)
Ⅰ期2007年10月交付