房地产估价报告工业房产成本法.docx

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房地产估价报告工业房产成本法

房地产抵押估价报告

估价项目名称：

******有限公司位于******

房产抵押价值评估

估价委托人：

******有限公司

房地产估价机构：

山西同业房地产咨询估价有限责任公司

参加估价的注册房地产估价师：

******

估价报告编号：

晋同房评报字[201*]第*F***号

估价报告出具日期：

二○一*年**月***日

致估价委托人函

******有限公司：

我公司接受贵方的委托，为了抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用成本法对贵方所属的位于******，总建筑面积******平方米的房产在价值时点201*年**月***日的抵押价值进行了评估。

估价目的：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

经评定，估价对象在价值时点时的正常市场价值为人民币元整（RMB:

*******元）；

估价对象在考虑法定优先受偿款后的抵押价值为人民币元整（RMB:

*******元）。

具体见《估价结果明细表》（下页）。

估价有关情况和说明，请见附后的估价报告。

本估价报告使用期限至201*年**月***日止。

另请特别关注估价报告中的价值内涵和假设和限制条件及变现能力分析。

此致

法定代表人：

山西同业房地产咨询估价有限责任公司

二〇一*年**月***日

估价结果明细表

房产证号

幢号

结构

用途

层数

建成年代

建筑面积（m2）

评估单价（元/m2）

评估总价

（万元）

1

2

3

4

5

6

……

合计

一、估价师声明……………………………………………………4

二、估价假设和限制条件…………………………………………5

三、估价结果报告…………………………………………………7

（一）估价委托人………………………………………………7

（二）房地产估价结构…………………………………………7

（三）估价目的…………………………………………………7

（四）估价对象…………………………………………………7

（五）价值时点…………………………………………………9

（六）价值类型…………………………………………………9

（七）估价原则…………………………………………………9

（八）估价依据…………………………………………………10

（九）估价方法…………………………………………………10

（十）估价结果…………………………………………………11

（十一）注册房地产估价师……………………………………12

（十二）实地查勘日期…………………………………………12

（十三）估价作业日期…………………………………………12

四、估价技术报告…………………………………………………13

五、附件……………………………………………………………21

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对提供资料的真实性、完整性以及产生的后果负责，我们仅对操作过程及采用方法的公允性负责。

8、注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名

日期

***

**********

***

**********

估价假设和限制条件

一、假设前提条件

1、***合法有偿取得估价对象房地产，并支付有关税费。

2、估价对象房地产作为工业用途，得到最有效利用。

3、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、任何有关估价对象的运作方式及程序符合国家和地方的有关法律、法规。

5、估价对象房地产于价值时点未设定租赁权、抵押权等他项权利。

6、估价对象房地产于价值时点未设定其它法定优先受偿款。

7、估价委托人提供的《房屋所有权证》等资料复印件真实、合法、有效，估价对象房地产无司法机关查封、行政机关禁止转让情形，房地产权属清晰，无纠纷。

二、限制条件

1、本报告估价结果是在本次估价特定的估价目的下形成的，即为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不对其他用途和目的负责，若改变用途或估价目的，需对估价对象重新评估。

2、本报告估价结果是在现行正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观调控政策发生变化、政策调整及遇有不可抗力对房地产价值可能产生的影响。

3、本次评估估价对象建筑面积依据了估价委托人提供的《房屋所有权证》（*房权证**字第*********号）上所载建筑面积，我们并未进行实地丈量。

4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容导致有关方面的损失，本公司不负任何责任。

未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

5、本次评估我们已对估价对象房地产权属证书的真伪以及是否与估价对象房地产现状吻合履行了必要的注意义务。

但估价师对影响房地产权属的法律和所有权问题不承担证明的责任。

6、本报告除正式估价报告外，其他复印、影印件均无法律效力。

7、本报告有效期为自报告完成之日起一年（即自201*年**月***日起至201*年**月***日止）。

8、本报告由山西同业房地产咨询估价有限责任公司负责解释。

三、特殊事项说明

1、价值时点时，估价对象房地产已设定抵押权。

考虑到重新设定抵押需注销现有他项权利，故本次评估未考虑现有他项权利对估价对象房地产价值的影响。

2、在估价报告有效期内如果估价对象自身状况或国家宏观经济政策、房地产市场状况发生重大变化而引起估价对象价值发生变化时，应对估价对象价值重新进行评估。

3、抵押期间，抵押权人应当关注估价对象因不可抗力因素或者其它原因造成抵押物价值的改变而可能产生的房地产信贷风险。

4、抵押权人要定期或在房地产市场价格变化较快时对估价对象价值进行再评估。

5、估价报告使用者应认真阅读并整体使用本报告，按既定的估价目的合理使用本报告。

6、估价对象作为**用房，其价值除受自身因素（实物因素、权益因素和区位因素）影响外，还受到制度政策、经济因素、社会因素、交易方式等外部因素的影响，特别是抵押期限届满抵押权人未受清偿而将估价对象房地产拍卖或者变卖处置的，其拍卖或者变卖价格受变现时间长短、处置方式、营销策略、处置税费种类、数额和清偿顺序的影响而不同。

处置资产现一般采取快速变现方式，在无其它法定优先受偿款的影响下，按其清偿顺序一般将产生评估费、拍卖佣金、交易税、契税及按规定应缴纳的其它费用，提请报告使用者注意。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

委托方：

******有限公司

地址:

******

联系人：

***

联系电话：

******

二、房地产估价结构

估价机构：

山西同业房地产咨询估价有限责任公司

机构地址：

**（县）市迎泽区迎泽南街鼎元时代广场

第G区28号A座十七层1704号

资格证书号：

【晋】房估02201034

法人代表：

王建民

联系电话：

（0351）83902558390259

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

（一）权益状况

1、房产登记状况

依据估价委托人提供的《房屋所有权证》（*************号）显示：

房屋所有权人：

******有限公司；房屋坐落：

******；丘（地）号：

******；产别：

****；填发单位：

******；填发日期：

201*年*月***日。

其他情况详见下表：

幢号

房号

结构

房屋总层数

所在层数

建筑面积（m2）

设计/规划用途

1

2

3

4

5

6

……

合计

******

2、他项权利状况

（未设定他项权利）依据估价委托人提供的有关资料，至价值时点时，估价对象房地产未设定抵押权等他项权利。

（已设定他项权利）依据估价委托人提供的有关资料，至价值时点时，估价对象房地产已设定他项权利（他项权利人：

*********，他项权利金额：

***万元，他项权利期限：

20**年*月**日起至20**年*月**日止）。

（二）实物状况

1、区域位置

估价对象位于。

东、南、西、北四至。

2、交通状况

（交通便利）估价对象*临***路（街），（东/南/西/北）距***路（街）约***米（公里），附近分布有***路（街）、***路（街）等道路，通有***路、***路、***路等公交线路，距**高速公路**出入口约***公里，距**火车站约***公里，交通便利。

（交通一般）估价对象*临***路（街），附近分布有***路（街）等道路，通有城乡公交车，交通一般。

（交通不便）估价对象*临***（支路），（东/南/西/北）距***路（街）约***米，未通有公交线路，交通不便。

3、区域特征

（产业集聚程度较高）估价对象位于******园（开发）区，园（开发）区概况，周边分布有******、******、******等企业，产业集聚程度较高。

（产业集聚程度一般）估价对象位于***（乡）镇，（乡）镇概况，区域内分布有******、******等部分企业，产业集聚度一般。

（产业集聚程度低）待估宗地所处区域为农村，区域内工业企业分散，产业集聚度低。

4、估价对象基本概况

幢号

设计/规划用途

结构

层数

层高（m）

建成年代

建筑面积（m2）

装修及设施状况

1

2

3

4

5

6

……

合计

******

纳入本次评估范围的估价对象为位于************幢，总建筑面积******平方米。

各幢具体情况详见下表：

五、价值时点

二○一*年**月***日

六、价值类型

本次估价采用的价值类型为房地产抵押价值。

房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价原则

（一）基本原则

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

2、合法原则

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

3、价值时点原则

价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

4、替代原则

替代原则要求估价结果