房地产开发项目经济评价报告Word下载.docx
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建筑面积：
143000平方米总投资：
70827.45（71041.74，71256.03）万元）
经计算，本项目的主要经济指标如下：
平均单位成本：
4952.97（4967.95，4982.94）元/平方米总销售收入：
106287.00万元平均销售单价：
7000元/平方米税后利润：
16736.12（16644.23，16552.34）万元财务净现值：
12373.42（11396.21，12202.86）万元内部收益率：
48.09%（46.99%，投资利润率：
17.47%（17.25%，
二、项目市场分析：
投资环境分析：
东北地区，历年经济增长在全国处于中下水平。
随着国家振兴东北计划的实施，这种情况有望得到改观。
东北地区由于历史原因，其工业化水平和城市化水平都比较高，只是由于多年来企业经营效益低下，地区经济不振，同时由于传统住房制度的限制，使得这种地区的房地产投资偏小。
一旦东北经济得到振兴，经济体制改革得到深入，东北地区的房地产需求讲得到很大的释放。
尤其是辽宁和吉林两省，具有比较大的房地产投资价值。
市场分析大连市房地产市场状况大连是一座美丽整洁的海滨城市，地处辽东半岛南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相望，北依东北三省和内蒙古东部腹地，素有"
东北之窗"
"
北方明珠"
之称。
是中国北方乃至东北亚地区重要的港口、贸易、工业、旅游城市。
这几年，大连港口城市优势日趋显现、各项经济指标持续走高、生活质量的不断提升，使得当地房地产市场需求也在不断发生变化，过去"
人适应房"
的格局已经打破，"
房适应人"
成为市场的导向。
随着福利分房制度的取消、住宅消费“散户时代”的到来，以及各种配套金融制度的完善和普遍实施，如今大连的房地产住宅市场不再风平浪静。
具体表现在：
开发商的开发热情非常高涨，位于市内四区的高、中、低档的住宅项目纷纷上马，新楼盘不断涌现，掀起了住宅建设投资的高潮，另外，开发商更加注意住宅产品的品质提升，从小区规划、环境景观设计、单体外型以及户型设计等方面下功夫，努力从住宅建设开发中真正体现“以人为本、以环境为本、以科技为本”的开发理念，使我市的住宅开发水平比前几年有了较大的发展。
本项目所在地区市场分析本项目所在的甘井子区，位于中国辽南半岛南端，东临黄海，西濒渤海，环抱大连市区，海岸线长152.6公里，陆地面积502平方公里，总人口50万。
改革开放以来，经过２０多年的快速发展，甘井子区已经形成了较为合理的产业布局及发展规划，尤其是近几年，随着新星绿城、泉水新区等北部楼盘的推进，更多高标准楼盘在北部的崛起，大钢、大化的即将搬迁，北部居住环境和生活设施配套及居住环境的大力改善乃至各种市政建设利好，都使得人们将视线聚焦北部、聚焦甘井子区，根据交易所提供的数据显示，甘井子区的房地产交易件数窜升较快，件数总量、交易面积总量、成交额总量占其他四区之首。
而反观其他区，无论是交易面积、件数、额度都尾随甘井子区之后、并呈现不同程度滑落的态势，甘井子区"
主战场"
的优势特质和居住价值正在为更多的人所认知。
三、目标市场选择：
、目标市场细分：
目前购买商品住宅的消费者大体可以分为三种类型，即实际家用型、投资型、投机型。
他们在消费动机、成分构成、消费决策等方面各有其特点。
现分析如下：
）实际家用型购房目的主要为满足实际居住的需求，如自住、给亲人住或养老度假等，他们的购房行为往往深思熟虑，用较长的时间在市场上寻找和比较适合的楼盘，对楼盘的具体要求较多，细节考虑周到，如：
物业素质：
包括位置、采光、朝向、装修标准、自身配套、实用率、物业管理等；
周边配套情况：
包括有交通状况、学校、医院、菜市、超市等；
价格：
实际用家大都是有预算之后才购房，购房款多是他们储蓄资金的大部分，故一般而言，他们对价格比较看重，常常会多方搜集资料、反复比较，尽管不同用家对物业素质等有着不同感性倾向，但“价廉物美”始终是其共同追求的目标；
升值潜力：
非最主要考虑因素，除非买家自身考虑短期内换楼。
总体而言，实际用家是较理性的消费者，一般的购房考虑时间较长，落定速度慢，且偏向选择现楼和短期楼花物业。
）投资型购房主要出于看好物业前景，希望物业保值、升值或作长线收租之目的，部分非自己居家。
他们的主要考虑因素有：
物业升值潜力：
位置、交通、用料、配套、档次情况、发展商背景、宏观投资环境等皆为反映物业升值潜力的主要因素；
物业租金回报率：
高回报可减轻部分贷款利息，亦有利于长线投资，故物业若能提供可观的租金回报，对投资者的吸引力较大。
前期投入资金：
即按揭贷款额度，一般投资者都抱着分散投资的心态入市，他们不愿意将大量资金积压于一个投资项目上，宁可付出利息亦不希望前期投入资金过多，故按揭成数愈大，愈能使其尽快落定认购。
随着经济的快速发展，人们的投资意识逐渐增强，投资有升值潜力的高档商品住宅无疑是一种风险较低的投资形式。
2006年大连的地产市场中，众多的外地消费者大多是看好大连的地产前景，才选择品质高、环境好、规划和管理完善、价格合理、开发商有实力的楼盘投资。
）投机型购房目的为看好物业前景，唯要求于物业入伙前转让图利，注重“短线炒作”。
相对而言，其比投资者所冒的风险更大。
其购房考虑的主要因素有：
前期投入小、付款期长：
投机者一般要求前期投入的资金要尽可能少，且付款周期尽可能长，以便于他们于短期内炒卖有足够时间，并因此达到以小博大、获取利润的最终目的。
影响投机者认购物业至为关键的要素，因为若物业条件上佳，则短期升幅效应会更显著，同时大大降低投机风险。
购房考虑时间：
投机者购房不会考虑诸多细节问题，较之用家而言，落定速度较快。
在中国大陆进行房地产投机的大多为香港人，受亚洲金融风暴影响，港人自顾不暇，目前在内地市场已鲜见香港投机者，而内地人士受传统观念等因素影响，极少涉足商品住宅的投机市场。
综上所述，我们认为：
林语家话的目标消费群中，实际家用型会占一个较大的比例，其次是投资型。
投机型很少，基本不用考虑。
、目标客户定位：
）主力客户群我们将主客户群定位于中等以上收入、以大连市区为主的私营企业主、高级教育科研人员、外企高级白领等。
他们部分拥有一部以上轿车，30%以上属于二次置业者，有颇丰厚的固定收入，预计年收入不低于8万元，他们强调生活的舒适性，对居住品质的挑剔超过对性能价格比的权重。
）扩展客户群项目扩展客户群定位于大连周边如开发区、金州、旅顺等地的客户，因被项目内在品质所吸引，或对项目所处自然环境向往，他们的交通工具为公务车或私车，对交通方便程度要求很严，购买目的以自用为主。
）其它目标客户另外，集团消费虽已不再是住宅市场主流，但不排除某些经营状况较好的企业或部队会有小批量购买行为，因此在户型设计上要考虑多样性与均好性，以便在推广时采用有针对性地推销方式。
）目标客户特征该区域住宅产品的主力客户群应主要分布于大连市区，预计占85%以上，其次是大连周边地区的成功者，再次是大连地区以外的其他城区的客户。
从年龄结构来看，25-45岁的人占绝大多数，约占到80%；
客户文化程度普遍偏高，本科以上的占70%强，大多数客户拥有私家轿车，收入水平中等偏高，多采用贷款方式购房。
职业主要以私企业主、高级教育科研人员、IT业及高新技术产业骨干为主。
）选购本项目动机：
认为本项目周边的自然环境优越；
注重居住环境品味及居住品质，认同本项目的独特性；
认为本地区有发展潜力；
信赖发展商及项目政府背景；
认同本产品规划设计功能及附加值优于区域内其他产品；
为本项目性能价格比所吸引；
由于目标客户所在的区域、年龄、职业特点都相对集中，所以对产品的偏好接近一致，容易形成“扎堆儿”现象，假如都以80万元的房子作为目标，恐怕有80%以上的人都会采用贷款形式。
所以要注意付款方式的宣传与营造。
注意销售过程的服务意识的树立，增强已成交客户的口碑效应。
四、项目市场定位：
项目SWOT分析：
、优势分析（S））政策支撑，潜力无限。
市政府提出的建设“大大连”的具体举措是：
实施“西拓北进”计划，把大连城区西拓到旅顺、北进到金州、开发区，构筑"
两城三星"
组团式城市空间布局。
位于北部的大纺区域是连接“主城区”与“新市区”的“枢纽”，区域位置十分优越。
）交通便利，路网发达。
6路、8路、410路、514路、516路、523路、建设街――20高中、泉华小区――长兴市场等多路公交车均可到达。
同时仅需15分钟到20分钟即可到达青泥洼商圈、西安路商圈及体育场、星海公园、新开路、建设街、电视大学等主要区域。
）配套齐全，休闲方便。
项目既远离了市中心的喧嚣，依傍周围诸多自然景观，又提供了诸多周边配套，免去了远行办事的困扰。
社区周边农贸市场、银行、酒店、商店、医院、邮局、药房、洗浴中心等生活配套以及南部附近高云街菜市场、便利店、干洗店、洗浴中心等生活配套均一应俱全，使业主尽享便利生活。
）小高层主力，迎合市场。
大连的风速很大，楼盘需要大空间让房子通风，同时需要更为完美的采光效果，人们上下楼亦要方便，因此在大连市的房地产发展过程中，小高层产品已经成为中高档住宅的中流砥柱。
项目以9至10层的小高层作为主力户型，迎合了绝大多数大连市民对于住宅的需求。
）厚重建筑，灵性景观。
项目以景观作为主要卖点，聘请国际知名的德国景观建筑师事务所做小区的景观设计，延续了项目地块的历史文脉。
特有“岛屿式景观”，两楼之间拥有平缓起伏的丘陵，用纹路美观的条石圈定，岛上花木茂盛，绿意昂然，给人以新鲜感。
建筑物的长宽比例基本符合数学上的黄金分割理论，看上去美观舒服。
建筑里面简洁平实，没有过多的装饰，充分体现出现代住宅建筑的实用与美观。
立面采用暗红色的优质仿粘土面砖，显得高贵、厚重、稳健。
）亿达地产，值得信赖。
亿达集团在大连地区拥有良好的信誉和口碑，由亿达集团投资开发的众多小区均取得了不错的销售业绩。
亿达集团所开发的项目注重质量和细节，赢得了业主的好评，凭借亿达地产的知名度和认知度，项目能够在客户的潜意识中有不错的印象。
、劣势分析（W）项目离周水子机场较近，飞机起飞降落时会有一定的噪音和震动，产生一定的噪音和空气污染，使客户有顾忌购买的心理。
）林语家话作为住宅，受规模和地理位置所限，生活配套设施不可能靠自身来完善，要依赖周边的市政配套建设，与社区未来的规划相关，这是开发商难以掌控的因素。
）项目作为新地块的开发，原有的区域定位对消费者的购房心理有一定影响，要使消费者认同该区位的发展需要一个过程。
、威胁分析（T）项目在同一时期拥有万科城市花园等相似类型、相似市场定位的楼盘推出，对项目造成了一定的竞争压力和威胁。
现对其主要竞争对手做一定的研究：
）万科城市花园万科城市花园，万科地产旗下最著名最悠久的高档住宅品牌。
万科城市花园东近西北路，北接可口可乐公司，西侧为辽宁省警校，南侧为新生路。
总占地面积16.2万平方米，总建筑面积22.4万平方米。
建筑结构采用框架形式，产品类型以五层为主，辅以部分小高层，并包括了一条独立的商业步行街。
90平方米左右的两房和130平方米左右的三房两厅两卫为主力户型，并推出万科集团获得国家专利的“情景花园洋房”产品。
首期推出产品全部为五层多层，户型包括二房一卫、三房一卫、三房二卫等，面积在80-160平方米之间。
其整体高品位社区形象的塑造及产品定位的极其相似，会给我方造成较大的影响（且在一切都未定的情况下，项目的可塑性更强、策略更容易随着市场竞争的变化而调整），是本项目最有力的竞争对手之一。
）福佳新城福佳新城位于大连主城区与开发区的交通枢纽部位，西临泉水居住区，海岸线西侧为前盐港，东侧是棉花岛港，总建筑面积约200万平方米，全海景的规划，将以住宅、别墅为主，局部配以高层设计。
福佳新城将建成城雕式的建筑群体，福佳集团着力将其打造成为一座高品质、低密度，集居住、商务、旅游、办公为一体的生态式新城区。
该项目目前市政条件较差，正处于修建市政道路状态，部分产品与我们的主力产品建筑形式相似，且社区规模大又有政府背景，不得忽视，但地理位置、自然条件不如我们，虽会造成一定的客户分流，但不会有太大影响。
）鹏辉新天居“鹏辉新天居”位于大连市甘区北部南关岭板块，坐落于南关岭北市集团万盛购物广场西侧，总规划建筑面积为18万平方米左右。
周边医院、银行、邮局、电信等配套一应俱全。
此外，由于城市建设脚步的加快，南关岭已经成为大大连西拓北进的重要区域，是政府规划的综合交通枢纽，这里将成为未来大连新的城市交通中心。
随着新火车站项目的不断深入，我市还将配套优化这个地区的交通布局、区域功能、建筑布局、环境保护等工作。
南关岭区域将是大连未来的领袖板块、金字高地。
“鹏辉新天居”盘踞潜质区域。
目前该项目销售走势良好，欲在正式开盘后上调价格3%左右，预计该项目会对项目前期预售产生一定影响，造成部分客户分流，我们必须在产品定位上与之区分开来。
结论：
通过以上竞争个案的研究不难发现，本项目的竞争对手和可替代产品较多（上述的还不包括奥林园四期、西山阳光水岸、龙畔金泉等同样具有竞争力的楼盘），今年的北甘井子区将成为一个房地产市场上没有硝烟的战场。
以我们的地理环境及自然优势，在项目内部环境的细琢上还有很大的可塑空间。
只有增加产品的附加值并进行市场化的运作，才可立于不败之处，实现利润最大化。
、机会分析（O））根据大连住宅市场目前的状况，住宅市场经济型住宅与舒适型住宅的分界线在120平左右，低于这个面积的住宅，我们称它为经济型住宅，它被广大客户认可，大多客户都能承受，买的起；
反之，高于120平的住宅，我们称它为舒适型住宅。
项目以120平作为主力户型，有利于迅速抢占市场。
）有投资潜力的高档住宅的需求将会增加。
大连市的房地产市场从2003年开始进入高速成长期，经济形势和房地产市场（尤其是商品住宅）发展趋势看好，随着大连市进一步开放和城市环境的改善，其作为东北最大的对外港口和经济活动中心的地位将更加突显。
项目具有一定的升值空间，能够吸引一部分买房投资者。
）大纺区域是目前房地产开发热点区域，发展前景看好。
产品定位：
纯自然的、重视细节的、舒适的高尚景观居住社区。
其内涵包括：
、田园化——即都市中的田园由于项目容积率较低，有大量的绿地，最符合田园式人性化住宅定位。
同时在国外硅谷园高科技区的高尚居住环境无不是田园风格的，没有工业化城市的烦躁，只有静谧和恬淡的城镇生活气氛。
这个居住社区应是让在市区工作的人们自由生活、栖息的乐园。
这种住宅代表着新世纪住宅的发展趋势，是经得起市场起伏考验的。
、细节化——即追求精致风格成功人士认同“细节决定成败”的理论，用细节诠释居住品质，将精细的做事风格、关注细节的产品主义态度融入到社区建设之中是细节化的目标。
很长一段时间以来，房地产开发圈内弥漫着一种浮躁的情绪，把几乎全部的精力放在了协调关系、拿地、建设施工、宣传促销上，而忽略了对产品细节的设计、落实和处理，而最为重要的，就是如何让住在房子里的人享受一种居住空间舒适度的同时，感受一下细节的人文关怀，感受一种精神生活的舒适度。
用细节打造居住品质，势必引领行业的发展，让人们找到实至名归的舒适。
、智能化——即田园中的都市随着Internet时代的到来，信息化作为一种技术上的突破，在人类历史上起到了一种划时代革命的作用，一定会改变整个人类社会的生存方式，也将不可置疑地改变人的居住行为。
先进的智能化设施和高速的通讯网络，能满足现代人追求效率和充分享受科技带给人类的方便。
这种产品定位旨在让每一位居住者都能在最大限度地享受自然的同时，享受到现代文明美好的一面，使成功者诗意般地栖居。
形象定位：
超时代生态纯住宅定位说明：
、超时代的内涵是运用国际最先进的规划理念，户型设计超前，智能化超前，管理模式超前。
、追求居住环境更接近大自然，更符合自然生态是大趋势，除了在地理位置的选择之外，在人工环境营造、新材料和新环保技术应用方面也突出生态概念。
、纯住宅更能体现高档次、高品位、私密性、温馨和人性化，更容易保证安全和安宁。
五、方案规划设计：
、建筑形式定位：
项目共规划有21栋楼，以9至10层的小高层作为主力产品，辅以3栋高层建筑建设在社区正前方位置，既给人以错落有致的感觉，又使得社区整体沉稳、凝重，体现建筑的壮美和气势。
、户型定位：
大连是北方海滨城市，冬冷夏热、四季分明。
对通风、采光、保暖、防潮要求很高，所以所有的户型均要求南北向的设计，大开间、短进深。
为保证采光，南向全落地窗，客厅开间4200，窗宽3000。
北向卫生间，厨房窗离地1100高，北卧室窗离地900高，保证光线的同时，最大程度提高保温性能。
项目采用一梯两户的设计，户型面积范围在98-160平方米，从二室到四室。
在小高层的一层与顶层部分，设计别墅式跃层设计。
基本设计如下：
）进门区域尺寸为2500*1100。
设计上合理尺寸要求为进深：
2100―2700（2-3个步距），宽度：
1100―1700（2-3个人并排），因此这个尺寸刚好达标，如低于这个尺度人会感觉不舒服，比较局促。
）客厅尺寸为4200*5000。
客厅要求有良好的视野（宽大的落地窗，外阳台）和宽敞、自由、流动的空间，合理尺寸为开间3900-4800，进深4500-5400。
）卧室3300*4500，净尺寸3100*4300。
我们一共设计有五种户型，基本户型为A型，其他四种户型的设计都源于这个设计，只是B户型多了1个南向的卧室，可以做一个书房，或者给喜欢阳光的老人、孩子，C户型3室2厅1卫，比较适合三口之家或者三代居，D户型3室2厅2卫，更现代、更舒适、更卫生；
E户型更加突出厨房餐厅的功能，可以满足对传统户型有偏好的顾客。
三室两厅一卫：
110-120平方米；
三室两厅两卫：
130-140平方米；
四室两厅两卫：
150-160平方米。
、环境景观设计定位：
聘请国际知名的景观建筑师事务所做小区的景观设计，以延续项目地块的历史文脉。
设计岛状的坡地景观，社区中心大型的中央水景主题景观，北侧设有带状水景区，增加小区的灵动性。
打造充满异国情调的，三季有花、四季常青的岛状主题景观，携位置以及高层优势，中央水畔主景观带一览无余。
、智能化应用：
）可视对讲系统：
所有楼统一管理，中心机房设管理监视机，每个出入口设可视对讲主机，户内提供一部可视对讲分机。
可实现住户、访客与物业管理者三方通话。
）电视监控系统：
在小区的大门口、主要道路、地下停车场、首层电梯间、电梯轿箱内、大堂处设置摄像机，实现集中监控、录像及记录查询。
）周界报警系统：
在小区围墙上加装主动红外对射探头，24小时防范不法之徒翻越围墙。
）电子巡更系统：
对于面积比较大或住宅楼分布比较复杂的社区，设置定时巡逻路线，规范保安人员行为，保障社区公共场所安全。
）家庭智能系统：
实现三表出户；
家庭防盗报警系统，包括煤气泄露报警、红外报警、紧急呼叫、玻璃破碎报警、门磁报警；
家电远程控制。
六、实施进度计划：
、建设期：
项目开发时间以同类建筑平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况。
本项目总建筑面积143000平方米，考虑施工进度预计建设期为：
前期6个月，施工期18个月，建设期共24个月。
销售期：
根据同类项目的一般销售期确定，本项目销售期预计为1.5年，从地上主体结构部分施工达到预售条件起计算。
（看书上的表，要抄那份进度表！
七、项目基础数据估算与资金筹措：
、成本分析：
）土地成本由于林语家话项目土地是通过挂牌的方式取得的，在此之前并没有居民居住，因此土地成本即为土地出让金的总额。
土地出让金共计24923万元。
根据相关报表我们得到林语家话项目的土地总价款为24923万元，按楼面平均价格为1253元/平方米。
）建安工程费在这个项目中，21栋楼其中18栋为小高层建筑，3栋为高层建筑，而大连的小高层建安工程费约为1500元/平方米，高层建安工程费约为1800元/平方米。
则建安工程费总计为22062.86万元。
前期工程费工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。
工程前期需要办理各种手续、许可证，进行招投标，进行可行性研究、勘探设计，同时，建临时工地需要水电、建筑，而在开工进行建设时会制造噪音，干扰周围居民，这些均需要在项目开工之前进行处理、补偿。
前期工程费总计为2772.20万元。
基础设施配套费基础设施配套费包括供电、供水、暖气、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，总计为4530.16万元。
公建配套费本小区要建成一个包括小学、商贸、银行、餐饮及地下停车、体育健身等配套设施完整的小区，在公共建筑配套上需要达到一定的标准。
与工程配套的有：
小学、银行、邮局、菜市场、餐饮店、购物便利店、体育健身活动场所、地下停车库、
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