商品房买卖合同草签Word文档格式.docx
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房屋买卖合同怎么签，签订房屋买卖合同要注意什么？
购房者在签了认购书交了定金以后，就要签订正式的房屋买卖合同了，房屋买卖合同怎么签，签订房屋买卖合同要注意什么？
在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。
房屋买卖合同怎么签才能维护购房者的权益，请您阅读下面的文章。
（一）购房者要注意关于定金的约定。
因何种原因退房以及后果如何？
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。
但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。
（二）购房者要看清合同主体是谁。
购房者由于缺乏法律常识，有时会忽略这样一些问题，比如代表发展商签约的人并不是开发企业而是中介，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。
（三）购房者要小心开发商的补充协议。
有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。
签补充协议在购房交易中很有必要。
但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。
（四）注意开发商约定的费用是否该缴纳
房地产开发对资金的要求很高，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。
而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。
比如有些发展商在尚未确定物业
管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。
（五）购房者要注意把自己提出的补充协议写进去
前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。
也不要轻信开发商的口头承诺，一定要将这些内容明确写进合同。
以上就是签订购房合同时需要主义的问题，大多数的中国人是拿自己一生积蓄来买房，这就意味着，签购房合同时一定要小心再小心、谨慎再谨慎。
除了要做到本文的介绍之外，还要具体问题具体分析一番，多动脑子，多看多听多想，您要是做到这些，一定可以顺利地签好购房合同。
如果对于开发商提供的合同条款不能把握，一定要咨询律师后在签，避免因为理解错误是自己的权益受到损害。
一般来说，签订购房合同要注意考察如下事项：
一、开发经营企业资质问
开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
二、开发经营企业经营销售房预售应当向消费者出示商品房预售许可证售楼广告和说明必须载明商品房预售许可证的批准文号。
如果是现房需注意其是否具有房地产产权证（大产证）。
三、要明确注意合同条款注明
房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。
四、消费者要注意自身付款能力
买房一定要充分考虑自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。
五、注意附近相关楼盘的价格及周围的规划
更要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
此外，在商品房预售情况下，企业应当与消费者签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
消费者应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，此点在预售合同中应予明确交付时间。
无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。
专家提醒，房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
房子在任何中国人的心中都代表一种多情感的符号，它是家、是父母，指示着温馨和安全。
因此，签订购房合同注意什么，如何签买房合同，怎么签？
意义重大，一定要竭尽全力签订一份尽量完美的合同，完美合同是完美家园的第一步。
如果您实在不放心，可以聘请专业房产律师帮您打理一切，构建一个幸福祥和的家。
签订购房合同的注意事项，签订购房合同要注意哪些问题
一、签订购房合同前的注意事项
首先我们要明确一个问题，购房合同指的是购房者与开发商之间约定权利义务的合同，所以签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定。
但现在很多开发商会让中介公司代理，中介公司是不能以自己的名义签定购房合同的。
所以在此提醒您，如果您是和中介公司签订购房合同，一定要注意看中介公司有没有开发商的授权。
除此之外，还要注意下面几个问题：
（一）审查开发商是否“五证”齐全
在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，也就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。
如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了需要去产权登记部门办理产权登记。
这里要特别提醒您，最主要的是两证，是国有土地使用证和商品房预售许可证。
一定要看准确，是预售许可证是决定你们双方买卖合同是否成立，国有土地使用者则决定后面能不能办理到房屋产权证。
还有，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
（二）查看合同的具体内容：
购房合同是出现纠纷时最直接的法律依据，因此合同的内容尤其要注意，在签订正式的商品房买卖合同时要注意看以下合同条款：
1、房屋基本信息是否与认购书中一致，合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋；
2、付款方式以及如果没有依约付款的责任怎样承担等问题；
3、看清约定的违约金是如何表达的，是千分之几、是万分之几、还是百分之几，是按日计算的、是按房屋总价款计算的、还是以实际付款作为基数的，这
些问题很重要，没违约就好，一旦发生违约情形，开发商总会拿约定条款不明确来为自己找推脱理由。
4、房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿；
5、产权登记的期限，看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据，因为如果用“工作日”，必然会使实际交付时间延长；
6、看清楚争议解决的方式。
仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。
在此提醒您，合同的内容已经涉及专业的法律知识了，我们普通购房者对其中的名词可能都很难把握，最好邀请专业的律师陪同，将合同条款具体解释清楚，确定自己可以接受在签订购房合同，避免日后出现纠纷。
二、签订购房合同还要注意哪些问题？
（一）签订补充协议，把售楼书和其他广告宣传的内容写进补充协议里去，以防收房时发现房子与广告宣传有天壤之别，却没有依据要求开发商退房或者承担相应的责任。
（二）明确贷款办不下来的话，双方的责任。
现在贷款办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确责任划分，避免出现纠纷无据可依。
（三）办理产权证的时间也要明确在合同里，避免开发商拖延办理。
（四）应该明确装修标准，如果开发商广告的是精装修，或者样板间是品牌的，那么就必须对装修的标准予以明确。
不要含糊表述为使用进口品牌，或请注明装修公司，一定要明确使用什么品牌，什么装修公司来装。
提醒您一定要注意这一点，以免精装修变成“惊装修”。
（五）关于公摊建筑面积，有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪部分，确定公摊的位置。
开发商有很多赠与购房者的情况，实际上有时是公用的面积。
（六）退房的责任。
一旦退房，由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内要求开发商退还全款，包括银行的利息、违约金等。
最后，还需要提醒您注意，如果您购买的是现房，在办理房屋产权证时，一定要注意看清开发商销售的房子是否就是你认购、并且所要买的房子。
篇二：
签和正式签纸质合同的区别
开发商手续齐备就能办理签，开发商在开发商处得电脑上填写合同，然后来我局进行打印，签合同打印出需要买受人与开发商签字盖章就可以备案。
签是一种方式，《商品房买卖合同》才是实体的。
签的意思是说通过络和房管局联同步签订《商品房买卖合同》，就如你所说，签完之后所有条款都以制式的形式打印多份，确认无误后，在后面签上我们的名字和手印.这就是《商品房买卖合同》。
现在都是这样签的，以避免一房多买.
上签合同与纸签合同实质是一样的，区别只在于合同签订的方式不同而已。
一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。
首先需要进行购房资格审核，审核通过后，才能进行签备案。
对于签备案，一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。
如果开发商的实际成交价格高于其在房管局的一房一价备案价格，签备案则无法通过。
所以，请您先向开发商了解详情，从而判断您购房合同签备案的问题。
篇三：
商品房合同备案管理
商品房合同备案管理
编号：
1.目的：
规范商品房预售管理简化程序，提高办事效率为我公司后期按揭回款打下基础。
2.定义：
商品房联机备案：
是指通过联机备案专将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同即时报房地产管理部门的备案方式。
商品房备案：
3.商品房买卖合同备案需提报的资料：
商品房买卖合同原件6份；
合同信息备案摘要原件
6份；
客户身份证复印件1份；
客户首付款发票验原件交复印件1份；
商品房买卖合同备案表原件1份；
备案表.xls
4.商品房买卖合同备案流程：
联机备案
销售人员与准业主草签《商品房买卖合同》
客服专员对草签合同的内容及客户相应的资料进行审核，并签字确认准许上备案
客服专员依据草签合同进入“新郑市房地产管理局联机备案”，选择正确的房号，通过络在线填写《商品房买卖合同》并设置密码（为了方便管理我公司统一设置客户的合同密码为“0”）。
上提交合同后，管理系统自动生成合同编号。
打印正式的《商品房买卖合同》（商品房买卖合同一式六份；
合同信息备案摘要一式六份），同时联机备案管理系统自动备案。
维修基金的开户与缴存
新郑市房管局要求《商品房买卖合同》备案之前必须缴维修基金，所以在备案环节有一项维修基金的缴存。
新郑市房管局大厅5号窗口现场备案
向房管局工作人员提交《合同信息备案摘要》和待备案的《商品房买卖合同》
房管局工作人员对待备案的每一份《商品房买卖合同》进行审验并在上确认备案通过。
房管局工作人员在每一份《商品房买卖合同》封皮的左上角及《合同信息备案摘要》的左下角加盖《新郑市房地产交易中心合同备案专用章》并在《合同信息备案摘要》右下方的经办人处签字盖章确认备案成功。
篇四：
商品房买卖合同生效
房屋买卖合同的成立与生效
房屋买卖合同的成立与生效
案情介绍
本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。
XX年8月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋，同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看，并于次日下午与甲签订《协议书》。
该《协议书》订明：
甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋），价额为30万元人民币；
XX年9月5日去房屋交易所及丁处交易，丙于XX年9月22日前把房款30万元交齐；
XX年8月30日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。
《协议书》签订后，丙没有依约于XX年9月5日到中介公司丁处及交易所交易，亦没有交纳中介费。
XX年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议，并于同月18日到房管局登记备案。
审判结果
一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但相对人丙有理由相信甲有代理权，因此构成表见代理，《协议书》有效。
由于原告没有依约于XX年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而继续委托中介公司出售房屋，两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辩权，应予支持。
原告认为两被告没有依约将房屋售予，应承担违约赔偿责任的请求不予支持，由于违约首先在于原告，两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自行承担。
为此，判决驳回原告的诉讼请求。
二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同意，其合同依法应为无效。
为此，判决驳回上诉，维持原判。
评析
关于本案的一、二审判决，在理论上都有一些瑕疵。
本文试作探讨。
一、《协议书》的性质
本案的《协议书》是房屋买卖合同，其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。
《合同法》第12条第1款规定：
“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
”这里规定的是合同的一般条款，并不意味着合同必须具备的“主要条款”。
“主要条款”说曾被规定在《经济合同法》第12条第1款，在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正确。
我国现行法，究其实旨，系采国际通行作法，将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围之内。
笔者认为，关于合同条款的讨论，主要是针对合同是否成立的问题。
从上述“主要条款”的角度出发，合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢？
这是有的。
当事人、标的及其数量是合同的必备条款。
否则，连谁是交易人都不清楚，就无法确定权利的享受和义务的承担，发生纠纷也难以解决；
没有标的和数量，合同根本不可能成立。
其他的条款则均仅为一般条款，不是合同的必备条款。
从合同成立的角度，只是合同程序，其事项作如何约定，并不涉及到条款的实质内容，因而也不决定合同效力。
如果已经具备必备条款，则应认定其为合同，而非预约；
此点为两者的基本区别。
在本案中，《协议书》的内容，可逐项分析如下：
第一，当事人是否具备。
买、卖双方分别为丙和甲。
由于只是合同程序，套用诉讼法上的用语，是“程序上适格”，而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为能力，即不涉及其实质内容。
因此，《协议书》的当事人已经具备。
第二，标的和数量是否明确。
标的约定为讼争房屋。
因此，《协议书》的标的和数量均已明确。
基于此二点，房屋买卖合同已经成立。
有观点认为其不具备地方规章中规定采用的格式合同形式，因而不能认为是房屋买卖合同，笔者认为这种观点拘泥于合同形式，并据此否定当事人的意思表示，违反私法自治原则，因
而是不正确的。
第三，除上述必备条款外，《协议书》还约定有下列条款：
交易价款为30万元人民币，由买受人丙于XX年9月22日前把房款30万元交齐；
出卖人甲不得将该房屋再卖给别人；
具体交易时间为XX年9月5日。
这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。
二、《协议书》的效力
合同效力的取得，不是来源于当事人的约定，而是由法律所赋予的，反映出法律对该约定的价值判断。
所谓合同的生效，是指只要合同具备一定的要件后，便能产生法律上之效力。
《合同法》第44条第1款规定：
“依法成立的合同，自成立时生效。
”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。
合同的成立必须具备成立要件，前已述及；
但合同成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的法律效果，则非合同当事人意志所能决定。
只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。
《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。
《民法通则》
第55条规定：
“民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。
在本案中，就前二项而言，《协议书》均已具备；
就第三项而言，《协议书》是否属于具有违法性的合同，其可能影响的因素，主要有如下两个方面：
第一，是否经登记。
《合同法》第44条第2款规定：
“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”根据《城市房地产管理法》第60条第3款前段规定：
“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。
因此，房屋买卖合同必须经过登记才能生效，如未登记的，即不生效力（区别于无效）。
这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因，也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。
但是，对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同，在当事人之间是否生其效力，法律并没有为我们指示出篇二：
登记不应是房屋买卖合同的生效要件
登记不应是房屋买卖合同的生效要件
[案情]
张某一套两室一厅的住房，地处市中心的商业繁华地段。
由于另有住房，决定将房子卖掉。
他的朋友王某知道后愿以50万元的价钱买下此屋，并且购房心切，既不愿再提高买价，又怕他人将房屋抢先买走，遂将一份预先拟好的“房屋买卖协议”拿出，要求张某在上面签字。
协议书上载明，买方愿出50万元的价钱买下此房，卖方不得再将房屋转卖，王某一周后付款。
张某在协议上签了字。
等到第三天，邻居李某也知道了张某要卖房的事情，并且说自己愿意出55万元购买此房，并说可以立即付款，张某见他出的价钱高，便同意将房屋卖给他，在交完钱后，双方便到房屋登记管理部门办理了过户手续。
李某一家在办完手续后立刻住了进去。
这时王某闻讯而来，拿出自己手上的“房屋买卖协议”，主张李某买房在其后，房屋早巳答应卖给他，因而李某的买房行为无效，要求其搬迁出去。
[评析]
关于张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效，王某能主张何种权利，形成多种观点。
一种观点认为，房屋买卖合同签定即生效，办理过户手续只是房屋所有权转移的要件。
王某不能取得房屋，因为李某已取得房屋所有权，但该买卖协议是有效的，张某应对王某承担违约责任。
第二种观点认为张某与王某房屋买卖合同有效，张某与李某签订合同有恶意串通的情况，王某可请求人民法院认定其合同无效，并请求卖主履行交付房屋和办理过户登记义务。
从案件情况看，第二份合同的买受人应当知道第一份合同的存在，而以稍高价格取得房屋，应当认定为其与房主系恶意串通，（后一买受人知道第一份合同存在，卖方也明知第二份合同的后果
及对前一买受人的损害，而双方仍然为之，就能认定恶意串通）该买受人不是善意取得房屋，侵犯了前一买受人的债权。
前一买受人可以后一买受人与房主恶意串通主张二者的买卖合同无效。
因其依第一份合同只享有债权，不享有物权，不能直接请求后手买受人向己返还房屋，其欲想获得房屋，须在法院确认后一合同无效及后手买受人的房产证被撤销后，才能请求卖主履行交付房屋和办理过户登记义务，在依法取得所有权后，才可对侵权人行使物上请求权。
第三种观点认为，本案中，张某与王某签订的房屋买卖合同无效。
根据《民法通则》第72条：
财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
房屋作为不动产，我国民法对其所有权的转移是采取“登记生效主义”。
买卖合同的要义，即在于合同标的物所有权的转移，或者说没有标的物所有权的转移也就无所谓买卖，人为将所有权的转移与买卖行为割裂，无疑是使买卖只余空壳，无法落实。
民法通则关于不动产所有权转移的特别规定（登记主义），应当视为对于房屋买卖的要件性规定，这是合理的扩大解释。
一般情况下，合同因双方当事人意思表示一致而成立，但法律规定采取登记生效主义的合同，其自登记之日起生效。
《城市私有房屋管理条例》第6条规定：
“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
”只有完成登记，才发生房屋所有权移转效力。
房屋买卖合同不只是一种简单的要式合同，若缺少过户登记这一法定要件，合同是无效的。
本案中，张某与王某只是签了一份“房屋买卖协议”，既未付款，又未去登记，当然就无法在法律上限制田红将房屋卖给后来要来买房的人李某了。
并且李某不仅付了款，且去房管部门登了记，所以李某的买房行为有效。
既然张某与王某的房屋买卖合同不具有法律约束力，当然就不能要求张某赔偿所谓违约金了。
第四种观点认为，本案属于缔约过失责任。
双方当事人订立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同
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