某市桥东区地块改造开发建设项目可行性研究报告.docx
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某市桥东区地块改造开发建设项目可行性研究报告
某市桥东区地块改造开发建设项目
可
行
性
研
究
报
告
XX市桥东区块改造开发建设项目
可行性研究报告
第一章 总论
一、项目背景
（一）项目名称
本报告分析研究对象为：
XX市桥东区块改造开发项目。
（二）项目承办单位概况
该改造项目承办人为“XX市XX工程建设有限公司”。
该公司经XX市人民政府（2005）313号抄告单和XX市财政局国资（2006）10号函批准，由XX市土地收购储备中心出资，于2006年2月注册成立的，注册资金为人民币3000万元整。
该公司目前主管部门为XX市桥东区块开发建设领导小组（该小组是市委、市政府为确保桥东区块改造开发建设项目顺利实施而专门设立的机构，由市长担任领导小组组长，下设开发建设指挥部，负责指导、协调项目建设所涉及的各项工作，由副市长担任总指挥）。
（三）可行性分析研究报告编制的依据
1、XX市人民政府建设函（2005）57号《关于公布2005年度XX市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》；
2、《关于XX市基准地价更新结果的批复》（浙土资函（2006）9号）；
3、XX市人民政府建政（2003）29号关于印发《XX市征用集体所有土地实施办法》的通知；
4、XX市人民政府关于印发《XX市实施〈XX省城市房屋拆迁管理条例〉若干规定的补充规定》的通知（建政（2003）18号）；
5、XX市人民政府办公室（2004）268号《关于征（使）用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策》；
6、《XX市人民政府关于加快城区工业企业搬迁的若干意见》（建政（2004）6号）
7、XX市城市总体规划、XX市桥东区块城市设计；
8、《XX省建筑工程预算定额》（2003）、《XX省安装工程预算定额》（2003）、《XX省市政工程预算定额》（2003）、《XX省建设工程收费定额》（2003）；
9、XX省建筑工程计价暂行办法；
10、XX市建筑工程造价信息。
二、项目总概况
（一）项目地点和环境状况
本项目地点及范围是：
位于XX市新安江街道，东起320国道和XX大桥、南依新安江水、西至白沙路和白沙大桥、北为严州大道、靠牛头山体。
规划用地面积约为1495亩，总拆迁房屋面积为18.38万m2，住户1311户，企事业单位15家。
其中：
集体土地住宅拆迁面积5.46万m2，拆迁215户；国有地住宅拆迁面积5.83万m2，拆迁户1067户；商业用房0.133万m2，拆迁户29户；企事业单位拆迁面积6.84万m2，企业15家；需拆除违章建筑1.6万m2。
该项目地处XX市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。
由于历史的原因，厂区、居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后，尤其是2家大型化工厂，不仅给周边环境、居民生活环境造成污染，而且也存在着巨大安全隐患。
为改善城市交通状况和人居环境、保障城市的安全、加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置，XX市委、市政府拟对新安江街道桥东区块实施拆迁、企业搬迁基础设施配套改造。
（二）项目开发的主要思路
对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益一部分用于企业搬迁、居民拆迁安置，另一部分用于基础设施配套建设和公益事业建设，以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。
（三）规划及建设条件
1、规划设计
根据市政府批准的由XX大学设计的《XX市桥东区块城市设计方案》，通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施、配套设施的建设，未来该地区将建设成为一个滨江特色突出、公共服务设施完善和集中，金融商业氛围浓郁、人居环境优良的集商业、文化娱乐、商务办公、旅游信息、休闲、宾馆为一体的XX市现代化城市功能区和城市公共中心区域。
2、场址建设条件
①、地形、地貌情况
桥东区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有一定的高差，但相对平坦。
自然高程在25米—60米之间。
②、工程地质与水文条件
桥东区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地基承载力一般为12∽20吨/M2。
桥东区块临近新安江，属钱塘江流域。
新安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈透底。
区块内基本无自然溪流和水塘。
③、气候条件
桥东区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。
年平均气温16.9℃，年平均总积温6180℃，无霜期254天。
年平均降水量为1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均湿度78%。
常年多东北风，平均风速1.8M/S。
④、交通运输条件
桥东区块主要通过东西向的桥东路连接各地块，其西端接白沙路，东端可通往溪头区。
原桥东路现状：
全长1510米，现状路面宽5—12米，泥路面、砼路面混杂。
原浇砼路面已破损严重、道路纵坡大、弯路多、路况差、事故隐患多。
排水设施极不完善。
遇上下班人流高峰期堵塞严重。
（四）项目投入总资金及效益情况
1、项目投入总资金
经估算项目投入总资金9.64亿元。
2、效益情况
（1）经济效益：
经估算改造项目总投资96427万元，项目收入125512万元，收支相抵后尚有留余，为计29085万元人民币。
（2）社会效益：
通过改造、群众居住环境得到改善，消除了城市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快了城市化进程。
（五）主要技术经济指标
（1）财务内部收益率：
（2）财务净现值：
6000
（3）投资回收期5年。
三、问题与建议
1、存在的主要问题
①区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和进度直接影响了开发的效益。
对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有一定难度的。
②区块改造、拆迁涉及千家万户，必定会损害一部分人的利益，更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本，而且也会造成不良的社会影响。
③由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场的进一步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地的供应上有一定的难度，而且融资也存在较大的压力。
2、建议
①政府应组成强有力的综合协调班子，全面负责协调、处理区块改造过程中遇到的困难和问题，不要因为互为扯皮、推委而影响改造项目开发的实施。
②在加大企业搬迁力度的同时，要研究企业通过搬迁如何做大、做强的相关扶持政策，以增强企业搬迁的信心，对此不仅可加快企业的搬迁进度，又使企业在搬迁后得到长足的发展，而且又降低搬迁成本。
③拆迁安置工作是天下最难事之一，应本着“以人为本”和“公开、公平、公正”的原则，严格按国家法律法规制定相应的拆迁安置办法，正确处理好搬迁成本控制和改善百姓生活条件的关系。
使百姓通过搬迁不仅改善了居住环境，而且使生活条件也得到一定的改良。
④处理好国家宏观调控政策的落实和进一步规范本地房地产市场，促进地方持续发展的关系，使开发工作有计划、有步骤、有序稳妥地进行，尽量降低政策风险、融资风险。
四、项目实施的作用和意议
（一）通过项目的实施改善了城市交通状况，完善了城市基础设施配套和城市功能配置，加快了XX城市化进程。
XX市区对外交通原只有新安东路和白沙路二条东、南出口对外联接，而新安路、新安东路也是城市唯一的一条主干道，随着人民生活水平的不断提高，交通拥挤、出行难已成为一个突出的矛盾。
而桥东区块工业、生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于市政府城市建设实现“东扩南拓”目标中“东扩”的中间节点上。
为此，通过改造形成与新安东路平行的严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网的通行能力和服务水平，破解了“行路准”的矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使城市东、西二区域得以贯通，创造了良好的休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。
（二）是市政府贯彻“三个代表”和“以人为本，构建和谐社会”的重要实践。
由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下几个方面：
①企业用地尤其是一些有一定污染的化工企业用地与居住用地混杂；②建筑密度高、道路狭窄，排污、交通等配套设施无法完善；③建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低；④年久失修，违章建筑多，存在严重的安全隐患。
通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限度改善了人民群众的居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻“三个代表”重要思想和“以人为本，构建和谐社会”的重要实践。
（三）是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展的重大战略
桥东区块北靠牛头山、南依新安江，具有明显的区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后的代名词，严重地影响了“全国优秀旅游城市”的形象。
通过改造的桥东区块，使城市融于山水之间，其不可多得的自然景观，和沿江休闲设施的配套，充分体现了“山水意识”、“天人合一”的多层面山水之美，营造出“诗意栖居”的城市环境。
同时通过改造，统一规划将彻底改变目前破旧的，建筑与周边自然环境极不和谐、极大浪费土地资源的现象，打造出体现江南山、水特色的精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值，实现土地价值最大化和可持续的发展。
（四）是加快城市发展，维护城市安全的需要
桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业的存在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计；从宋绍兴31年（公元1161年）到1999年839年中，就有水灾400多次，平均每二年发生一次水灾，每8年发生一次大水灾。
新安江水库自1960年4月竣工运行以来，共泄洪6次。
尤其上世纪94年、95年、96年连续三年开闸泄洪，造成桥东区块洪水灾害较为严重。
通过改造区块内所有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患，提高了城市防洪能力，维护了城市的安全。
（五）是城市建设、尤其是旧城改造的示范区
到目前为止，XX如此大规模的旧城改造尚属第一例，对旧城改造无经验可言。
旧城改造是一项既要对百姓负责，又要对政府负责，既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要强调经济效益的综合性工程。
桥东区块改造打响了我市大面积旧城改造的第一炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验的工程，他若能成功运作不仅会将桥东区块建设成为生态景观示范区、休闲旅游示范区、品牌居住示范区、景观商业示范区，而且将为XX市大面积旧城改造起到示范作用，其意义深远。
第二章项目的规划设计
一、区块规划目标
将桥东区块建设成为：
滨江特色突出、公共服务设施完善、金融商业氛围浓郁、人居环境优良的XX市现代化城市功能区。
成为XX的生态景观示范区、休闲旅游示范区、品牌居住示范区、景观商业示范区。
二、规划功能定位
根据XX市城市总体规划确定的发展目标和桥东区块的发展条件，采取：
“统一规划、统一征用、统一搬拆迁、统一开发、分批建设”的方式，建成以商业金融、休闲娱乐和旅游接待三大功能为主的主城区新中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市休闲游览地。
三、规划主要经济技术指标及土地利用状况
（一）主要分经济技术指标
规划总用地面积 1495亩
总建筑面积 1014592m2
建筑占地面积 13065m2
容积率 2.68
建筑密度 34.50%
绿化率 42%
（二）规划建设用地情况 表1
序号
用地性质
用地面积（亩）
百分比
1
居住用地
535
46
2
商办用地
21
2
3
商业金融业用地
172
15
4
文化娱乐用地
17
1
5
医疗卫生用地
96
8
6
道路、广场用地
256
22
7
市政公用设施用地
41
4
8
绿化用地
23
2
9
建设用地合计
1161
100
10
水域
333
11
规划用地
1495
四、城市基础设施建设规划
区块内除道路外规划涉及管线综合的内容包括给水、污水、雨水、燃气、电力、电信电缆、有线电视电缆、路灯等8种管线。
（一）道路规划
区块内共有道路十三条，其中：
主干道严州大道一条、次干道五条、支路七条，道路总面积146938m2。
（二）供水规划
1、供水源：
区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。
2、供水方式：
供水管网采用主干管与树技状支管相结合的网络系统，管网系统采用生活与消防合并系统由严州大道城市给水主干管引入。
（三）雨、污管道规划
1、雨水规划
区块道路及地块雨水有组织排入自然排水系统（新安江）。
雨水管道在建筑物周围每隔一定距离预留雨水检查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，组织排至雨水检查井。
道路及广场雨水由雨水口收集，雨水口按规范布置。
雨水管材采用钢筋砼管。
2、污水规划
规划对地块污水实行管网收集，形成完整的排水系统，随着道路的逐步建设，同步埋设污水管道。
沿江滨路收集后，汇入新安江污水处理厂。
（四）电力规划
区块用的10KV配电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其分布组成环网、开环运行。
配电线路：
区块内10KV配电线，采用架空敷设与电缆地埋敷设相结合方式，在商业服务中心区、主要道路以及景观较好的地带采用地埋方式，其余地带可采用架空敷设。
路灯供电：
区块内路灯采用独立的供电系统，10KV变配电站尽可能结合道路东侧或南侧建筑物，布置在室内，低压线路采用电缆直埋的方式敷设。
（五）广播电视、通讯管网规划
1、通讯规划：
应远、近期相结合，分期建设通讯管线（主要包括管位、管孔和管干传输线缆）作为一种公共资源，应当加强其建设和管理。
为充分、合理、有效利用地下空间，应按城市网络布局，建设同步敷设通讯管线。
2、广播电视规划：
区块内规划设立有线、电视管线分别从严州大道引入，新建道路上埋设电视管线，以2-3支ф88.9PE管为主，网络分布密集区域适当增加管孔数量。
（六）燃气规划
规划从严州大道引入燃气干管，规划沿道路铺设燃气干管。
燃气管网采用中压二级管网，管道自调压站接出后呈环状布置，分管以技状布置。
第三章 改造项目开发工程概况
一、改造项目用地情况
整个改造项目开发规划用地约1495亩，其中：
需征用集体所有土地708亩，需企业搬迁后收回国有土地320亩、住户拆迁安置后收回土地230亩，由市土地收购储备划拨收得土地237亩，其中：
医疗卫生用地96亩，用于严州大道（桥东段）和立交桥工程建设用地75亩，用于拆迁安置房建设43亩。
二、改造项目拆迁安置、企业搬迁概况
（一）住户拆迁安置概况
1、住户拆迁概况
改造项目开发需拆迁住户约1311户，拆迁面积约13.03万M2，其中：
集体土地房屋拆迁215户，建筑面积5.46万M2；居民住户约1067户，建筑面积5.83万M2；商铺房29户，建筑面积0.133万M2；违章建筑约1.6万M2。
拆迁分二期拆迁：
第一期拆迁户269户，拆迁面积约1.81万M2。
其中：
集体土地房屋拆迁15户，建筑面积0.51万M2；国有土地拆迁面积1.30万M2，居民住户242户，建筑面积1.24万M2；商业用房12户建筑面积0.06万M2。
第二期：
拆迁户1042户，拆迁面积11.22万M2，其中：
集体土地房屋拆迁200户，建筑面积4.96万M2；居民住户825户，建筑面积4.59万M2，商业用房17户建筑面积0.07万M2；拆除违章建筑面积1.6万M2。
2、拆迁安置房建设概况
改造项目住房拆迁总面积约13.03万M2，需建设拆迁安置房面积约17.85万M2，其中：
集体所有土地住户需建安置房7.74万M2；国有土地住户建安置房10.11万M2；居民住宅需建安置房9.94万M2，需建商铺房0.17万M2。
分二期实施：
第一期建安置房3.2万M2，其中：
集体土地住户安置房0.74万M2；国有土地安置房2.46万M2；居民住宅安置房2.39万M2，商业用房0.07万M2；
第二期建安置房14.65万M2，其中：
集体土地住户安置房7万M2，国有土地住户安置房7.65万M2。
居民住宅安置房7.55万M2，商业安置房0.1万M2。
拆迁安置房建设用地约230亩，分别位于新安江街道洋府潭、周坞、茅山岗三处。
3、拆迁安置方案
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《XX省城市房屋拆迁管理条例》、《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁安置采取货币安置和产权调换安置二种方式。
产权调换安置由拆迁人统一建造成套住宅用房安置被拆迁人，并结算被拆迁房屋与安置用房差价。
集体土地住房拆迁产权调换其安置房采用联体建筑和多层公寓楼住宅相结合，并采取临时过渡的方式进行拆迁安置，过渡期内由拆迁人支付临时过渡安置费。
国有土地拆迁户产权调换统一由拆迁人建造多层公寓住宅，并不采取临时过渡的方式统一安置。
（二）企事业单位搬迁概况
1、企事业单位概况
改造项目需搬迁企事业单位15家，占地332.72亩，建筑面积6.84万m2。
其中：
工业企业11家，企业占地面积约319.97亩，厂房面积5.35万m2；妇幼儿保健院等4家，企业事业单位占地约12.75亩，建筑面积1.49万m2。
2、企事业单位搬迁补偿方式
企业事业单位搬迁，工业企业均搬迁至市工业功能区，妇幼保健院等按城市具体规划进行选址，搬迁补偿均采用货币补偿方式。
三、基础设施配套建设概况
1、改造项目基础设施配套建设中有严州大道（桥东段）道路工程、江滨路等道路，道路总长度7482m，面积146938m2（具体见下表）。
表2
路名
功 能
宽度（m）
长度（m）
面积（m2）
备 注
严州大道
主干道
30
1435
43050
江滨路
次干道
20
1426
28520
严州支路
次干道
20
376
7520
支 路
15
400
6000
支 路
14
489
6846
一号路
支 路
16
425
6800
二号路
次干道
22
454
9988
三号路
次干道
22
410
9020
四号路
次干道
22
343
7546
五号路
支 路
14
291
4074
六号路
支 路
16
262
4192
七号路
支 路
14
218
3052
八号路
支 路
10
148
1480
新桥路
支 路
10
605
6050
二号路
支 路
14
200
2800
合计
7482
146938
道路建设工程必须同时进行给水、雨水、污水、电力、电讯、燃气、有线电视、路灯等8种管线的埋设。
2、严州大道跨320国道立交桥，总长度为666m，宽度为30m，有6匝道与320国道相连接。
其中：
主桥长316.6m，宽20.12m。
第四章 项目实施进度
一、桥东区块改造开发的步骤
由于区块改造开发涉及集体土地征用、住户拆迁安置、企业搬迁、基础设施配套建设等工作量大、涉及面广、资金投入量大、周期长等原因。
同时由于极需解决城市东西向交通拥挤的矛盾，因此，整个区域改造项目分为二期实施：
第一期为解决城市出行难的东西交通工程，工程内容包括严州大道（桥东段）道路工程、跨320国道立交桥工程、部分集体土地征用与工程相配套的拆迁安置工作等，时间为2004年底——2006年9月。
第二期为全面实施改造项目阶段，时间为2006年初至2008年年底。
二、项目实施进度计划表（详见表3）
项目实施进度计划表 表3
时间
年、季度
进度
项目
2005年
2006年
2007年
2008年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
第
一
期
工
程
项目建设报告
土地征用、拆迁工作
单位搬迁
安置房建设
基础设施配套建设
第
二
期
工
程
项目建议书及可行报告报批
规划方案论证报拟
集体土地征地及拆迁
国有土地拆迁工作
企业搬迁工作
安置房建设工程
基础设施配套建设
第五章 改造项目供地计划与依据
一、改造项目可供出让土地的依据
根据市政府批准的由XX大学规划设计的《XX市桥东区块城市设计方案》，在区块通过改造和土地整理后供经营性出让的土地面积约527亩，行政划拨地87亩。
二、改造项目用地概况（详见表4）
表4
项目规划建设用地（亩）
用地类别（亩）
经营性
用地
道路广场用地
绿化用地
行政划拨用地
其它
1161
527
256
23
87
268
三、未来几年供地计划（详见表5）
表5
年限面积
2007年
2008年
2009年
2010年
备注
527
90
120
200
117亩
四、经营性用地出让地价分析
1、XX城区近五年经营性用地年度平均地价状况（详见表6）
2、2006年（截止7月20日止）市区经营性用地地价状况（详见表7）
表6
年度
平均地价
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
平均地价
万元/亩
139.34
142.28
157.19
96.83
256.28
158.38
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