房地产经纪人辅导资料经纪活动方式特征房地产经纪人考试doc.docx

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2011房地产经纪人辅导资料：

经纪活动方式特征-房地产经纪人考试

经纪人以赚取佣金为目的，赚取佣金是通过提供中介服务实现的。

经纪人提供中介服务的方式，即经纪活动方式主要有居间、行纪和代理三种。

经纪人以赚取佣金为目的，赚取佣金是通过提供中介服务实现的。

经纪人提供中介服务的方式，即经纪活动方式主要有居间、行纪和代理三种。

我国《民法通则》、《合同法》对居间、行纪和代理都有具体的规范，权利义务规定也十分明确。

但这三种方式只是经纪人与委托人之间的合约，不是经纪人与第三方（相对交易方）之间的协议。

经纪人的经纪活动离开了合法方式和途径，就等于脱离了国家法律的保护。

所以，掌握并熟练地运用这些方式，是经纪人执业的重要前提。

一、居间：

居间又叫中介，是双方当事人约定一方按照对方的要求提供订立合同的机会或为对方提供订立合同的中介服务，而由对方支付报酬（佣金）的委任关系，这种委任关系是通过签订居间合同来确立的。

在这个委任关系中，一方当事人是委托对方完成一定的服务的人，是委托人;而对方当事人则是接受委托，完成一定委托事务的人，称之为居间人或居间经纪人。

居间合同既是商品经济时代的产物，也是一种渊源已久的商业现象。

通常人们俗称为“牵线搭桥”、“穿针引线”、“对缝”、“撮合”等经纪活动，就是对居间的形象描述。

对于居间合同，我们可以从以下几个方面来理解其法律特征;

第一，居间合同以委托人委托居间人（居间经纪人）完成某种服务为目的。

在这里，居间经纪人要做的只是两件事，即为委托人报告订约机会，或为委托人与第三方签约提供的媒介服务。

第二，居间经纪人在居间合同中处于中介人的地位，并不为委托人作意思表述，也不介入委托人与第三人所签订的合同关系。

在这里，居间经纪人既不是委托人订立合同的代理人，也不是为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人，只是一个纯粹的中介人。

第三，居间合同是有偿合同。

居间是一种以赚取佣金为目的的中介活动，在居间这种委任关系中，委托人需向居间人给付佣金，居间人则以收取从事居间活动的佣金为其营业目的。

第四，居间合同为诺成合同、不要式合同。

在订立居间合同时，只要委托人与居间人的意思表示一致，居间合同即可成立，无需以居间人先行报告订约机会或提供签约媒介服务为条件。

居间人通过向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，属于合同的履行问题，与居间合同属于诺成合同的性质无关。

居间合同的成立可以采用口头形式，也可以采用书面形式，无需采用特定形式。

居间经纪人在与委托人确立居间委任关系时，应该首先考虑采用书面的合同形式。

第五，居间经纪人对委托人与第三方所订立合同的后果，一般不承担法律责任。

但如果在居间合同中居间人承诺了某种特定的专业审查义务，而居间经纪人未尽审查义务或审查失误的，要承担相应的法律责任。

二、行纪：

行纪是指当事人一方接受另一方的委托，以自己的名义为另一方的利益实施一定的法律行为并获得佣金的委任关系，这种委任关系通过行纪合同确立。

这种委任关系有两方当事人：

一方是接受委托以自己的名义为委托人从事贸易活动的行纪人，如各类拍卖典当公司、进出口公司、期货公司就是行纪经纪人;农村经纪人以自己的名义联系好客户，将农户的农产品趸买趸卖，进行统一的交易，也是行纪的形式。

另一方是委托行纪经纪人以行纪经纪人的名义为其从事贸易活动并向受托人支付佣金的委托人。

行纪合同关系具有以下主要法律特征：

第一，行纪合同是诺成合同、双务合同和有偿合同。

行纪合同关系中，行纪经纪人负有为委托人办理买卖或其他商务交易的义务，而委托人则负有给付佣金的义务。

双方当事人互享权利和互负义务。

行纪合同关系只需要双方当事人之间的意思表示一致即告成立，是诺成合同;但是，行纪经纪人在确立居间合同关系时，应尽可能采用书面合同形式。

第二，行纪经纪人以自己的名义，为委托人从事交易活动。

在行纪这种委任关系中，行纪人是以自己的名义来办理行纪业务的，如代购、代销、寄售等业务，就是行纪经纪人以自己的名义进行的商务活动。

在农村的行纪活动中，代购代销、委托购销和产品运销等行纪纪营形式较为普遍。

由于农村以户为单位的生产特点，单独农户难以有较大的生产规模，因此以行纪的形式与数量众多的农户确立委任关系，以行纪经纪人的名义对外统一经营，是农村行纪经纪人提升竞争优势，搞活农产品销售的有效做法。

第三，行纪经纪人的交易决策应为委托人的利益计算。

在行纪这种委任关系中，所发生的权利义务最终要归属于委托人，因此，行纪经纪人在为与第三人的交易作决策时，要审慎计算委托人的利益。

根据我国《合同法》第418条规定：

“行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。

未经委托人同意，行纪人补偿其差额的，该买卖对委托人发生效力”。

行经人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。

没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，该利益属于委托人。

第四，行纪经纪人按照委托人的指示采购和销售的物品，其所有权归委托人。

第五，行纪经纪人自己承担交易行为所产生法律后果。

在行纪委任关系中，行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。

第三人不履行义务致使委托人受到损害的，行纪人应当承担损害赔偿责任，但行纪人与委托人另有约定的除外。

需要强调的是国家实行特许经营的商品和服务在未经许可的情况下，经纪人不得以行纪的方式开展经纪活动。

三、代理：

代理又可分为法定代理、指定代理和委托代理，经纪人一般适用委托代理的形式。

委托代理是经纪人业务中最为普遍的形式，农村经纪人在许多情况下都是以委托代理的方式进行。

代理是指经纪人接受委托人的委托，以委托人的名义，在约定的范围内处理委托事务，委托人向经纪人支付服务报酬。

代理经纪人在委托范围内对代理的事务不承担法律责任，责任是由委托人自己来承担。

委托代理合同的主要法律特征：

第一，委托代理关系的确立以委托人与受托人之间的相互信任为前提。

委托人要承担受托人依委托授权所进行的民事活动的后果，所以委托人对受托人的选任，是以他对受托人的办事能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为前提的。

受托人愿意接受委托，也是基于为委托人服务的自愿以及对自己办事能力的自信。

所以，在委托代理关系中，如果任何一方不再相信对方，都可以解除或终止委托代理关系。

第二，委托代理合同的内容是由受托人用委托人的名义和费用处理或管理委托人的事务。

委托代理是一种典型的提供服务的合同。

委托合同订立后，代理经纪人在委托的权限内办理受托人的事务应以委托人的名义进行，其后果直接由委托人承担。

代理经纪人即受托人，在委托权限内所实施的行为，等同于委托人自己的行为，受托人办理受托事务的费用也由委托人承担。

第三，委托代理合同为诺成合同。

委托代理合同自双方当事人意思表示一致时，即可成立并生效，不以物的交付或当事人实际履行为合同成立生效的要件。

第四，委托代理合同为不要式合同。

当事人订立委托代理合同可以根据实际情况选择口头、书面或其他适法形式。

从这个意义上说，委托代理合同为不要式合同。

经纪人在与当事人订立委托代理合同时，依有关规定应采用书面的合同形式。

第五，委托代理合同关系中，受托人依委托所进行的民事活动的后果由委托人承担。

居间、行纪、代理是经纪人执业的主要三种经纪方式。

随着社会经济的发展和科学技术的进步，经纪人的活动方式也在不断变化。

互联网、电子商务等新工具、新技术的出现，无疑为经纪人的事业带来了崭新的空间。

网络咨询服务、搜索引擎等现代技术的应运和普及，正在使传统的经纪方式发生革命性的变化。

经纪人正在突破一对一的经纪活动方式，通过网络技术他们可以同时与更多的委托人建立关系，为更多的客户提供中介服务。