房地产基础知识.docx
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房地产基础知识
房地产基础知识讲义
房地产基础知识培训讲义
第一部分：
房地产基本制度与政策3
一、概述3
（一）房地产3
（二）房地产的重要性3
（三）房地产基本认识3
（四）房地产业4
（五）房地产业的社会地位和作用4
二、我国房地产制度4
三、国有土地使用权出让制度5
四、房地产广告6
五、房地产税收制度与政策7
第二部分：
房地产开发经营与物业管理13
一、概述13
二、房地产开发经营程序14
三、房地产物业管理制度与政策15
第三部分：
房地产建筑基础知识16
一、建筑的分类16
二、建筑构造知识17
第四部分：
房地产名词解释29
一、房屋性质分类29
二、建筑结构分类29
三、房屋建筑楼层分类29
四、房屋用途分类31
五、房屋面积术语31
六、商品房销售名词32
七、房地产交易税费35
八、房屋功能细分术语36
九、建筑物比率定义38
十、房屋修缮术语39
十一、城市居住用地名词解释39
房地产基础知识培训讲义
第一部分：
房地产基本制度与政策
一、概述
（一）房地产
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。
房地产包括土地和建筑物两大部分。
房地产存在有三种形态：
单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的“房地”。
（二）房地产的重要性
是为人类生产、生活所必需的，是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。
（三）房地产基本认识
对一块土地的基本认识
对建筑物的基本认识
1）坐落位置
2）面积大小
3）形状
4）四至
5）土地权利状况
6）利用现状
7）规划设计要求
8）生熟程度
9）地质、水文和气象资料
10）其他
1）坐落位置
2）面积大小
3）建筑层数和高度
4）用途
5）建筑结构
6）建筑装修
7）附属装修
8）建成年月：
维修保养情况及完损程度
9）外观
10）平面布局
11）产权状况
12）其他
（四）房地产业
房产与地产有机结合所组成的统一体。
从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，是一个综合的产业，属于第三产业。
房地产业的细分行业主要包括：
房地产投资开发、房地产中介服务和物业管理。
其中房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等。
（五）房地产业的社会地位和作用
地位：
房地产业是建筑业的重要组成部分，可以给人们提供生产、生活、工作、休闲、娱乐的空间和场所。
为国家提供积累，是国家重要的经济组成部分，在我国已经成为国家经济总体走势的晴雨表。
作用：
房地产业是国家经济收入重要组成部分，为城市建设积累财富，最大限度的利用土地资源，提供就业机会，有助于社会的安定团结，并可以改善投资环境，从而带动其他相关产业的快速发展。
二、我国房地产制度
（一）城市住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革
城市住房制度改革的3个重要阶段：
1978~1990住房改革摸索试点阶段。
1991~1994住房制度改革全面推进和配套改革阶段。
1994开始至今，住房改革深化和全面实施阶段。
（二）城市土地使用制度的改革
城市土地使用制度改革进程：
第一步：
80年代开始征收土地使用费，主要在广州、深圳试行。
第二步：
81年开始土地使用权出让和转让，首先在深圳试行，后全国推
广。
第三步：
制定地方性土地使用权出让和转让法规。
第四部：
1990年发布《土地使用暂行条例》。
第五步：
1994年7月5日，正式颁布《中华人民共和国城市房地产管理
办法》，明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期制度。
（三）房地产两书制度：
房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、《住宅质量保证书》内容：
工程质量监督部门核验的质量等级，保修项目和保修期限，用户报修的单位，答复和处理的时限等。
2、《住宅使用说明书》内容：
开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位。
结构类型。
装修、装饰注意事项。
上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。
有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。
门、窗类型，使用注意事项。
配电负荷。
承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。
其他需要说明的问题。
三、国有土地使用权出让制度
（一）国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（二）国有土地使用权出让方式，是指国有土地的代表通过何种形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。
主要方式有：
协议、招标、拍卖三种。
（三）国有土地使用权出让年限
用地类型
使用年限（年）
居住
70
工业
50
教育、科研、文化卫生、体育
50
商业、旅游、娱乐
40
综合或其他
50
四、房地产广告
（一）房地产广告制度
房地产在开发经营环节中，广告推广在该过程中占有及其重要的地位，根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告应当遵守以下原则：
1、遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人们共和国城市房地产管理法》、《中华人们共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
2、必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众。
3、不得含有封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染、不得有悖社会良好风尚。
（二）房地产广告禁止发布的几种情况：
1、未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。
2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。
3、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以上其他形式限制
房地产权力的。
4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。
5、权属有争议的。
6、违反国家有关规定建设的。
7、不符合工程质量标准，经验收不合格的。
8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。
五、房地产税收制度与政策
（一）税收特性与分类
税收具有强制、无偿、固定的特性。
我国现行的房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、固定资产方向调节税、营业税、城市建设维护税、教育附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
（二）税收明细
房产税
1、概念：
房产税是指以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
2、纳税人：
房产税由产权所有人缴纳。
产权人属全民所有的，由经营管
理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权存在悬疑未解决的，由代管人或使用人缴纳。
3、课税对象和征税范围：
房产税课税对象是房产。
房产税征税范围为城
市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
4、课税依据：
（1）从价计征：
即按房产原值减除一定比例后的余值计征。
减除部分为
房产原值的10~30%，具体幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。
（2）从租计征：
即对出租房产以房产租金收入为依据计征。
租金收入指
房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入、实物收入和劳动报酬。
出租公房不适用从租计征。
5、房产税税率：
依照房产余值计征的，税率为1.2%；依照房产租金收
入计征的，税率为12%。
6、免征房产税的房地产项目：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房地产。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
（4）个人所有非营业用的房产。
（5）经财政部门批准免税的其他房产。
包括：
各类学校、医院、托儿所、
幼儿园自用的房产；毁坏不堪的房屋和危险房屋；大修停用期间的房屋；作营业用的地下人防设施；微利企业和亏损企业的房屋；中小学校及高等学校用于教学及科研本身业务的房产。
城市土地使用税
1、概念：
以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收
的一种税。
2、纳税人：
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个
人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和个人等。
3、课税对象和征税范围：
课税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围
内的土地，包括上述范围内的国有土地和集体所有土地。
具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。
4、计税依据：
以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
5、适用税额和应纳税额的确定：
城镇土地使用税采用分类分级幅度定额
税率。
大城市0.5~10元/平米；中等城市0.4~8元/平米；小城市0.3~6元/平米；县城、建制镇、工矿区0.2~4元/平米。
税额计算公式：
年应纳税额=应纳土地面积×适用税率
6、免缴土地使用税的城镇土地：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。
（2）由国家财政部拨付事业经费的单位自用的土地。
（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地。
（4）市政街道、广场、绿化带等公共用地。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免
缴土地使用税五至十年。
（7）由财政部另行规定免缴的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
耕地占用税
1、概念：
对占用耕地从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。
2、纳税人：
凡占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人，都是耕地
占用税的纳税人。
3、课税对象和范围：
棵树对象为因建房或从事其他非农业建设而占用的
耕地。
4、税率：
耕地占用税率实行定额税率。
具体如下：
（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，
每平方米税额为2~10元。
（2）人均耕地在1~2亩（含）的地区，每平米税额为1.6~8元。
（3）人均耕地在2~3亩（含）的地区，每平米税额为1.3~6.5元。
（4）人均耕地在3亩以上的地区，每平米税额为1~5元。
5、计税依据：
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定
税额一次性征收。
6、加成和减免税：
（1）加成税收：
a．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适税额可以适当提高，最高不超过规定税额的50%。
b．对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。
（2）减免税范围：
a．农村居民占用耕地新建住宅，按规定减半征收。
b．部队军事设施、铁路线路、飞机场跑道、停机坪、学校、幼儿园、敬老院用地免税。
c．农村烈士家属、革命残废军人、革命老根据地、少数民族聚居地和边远贫困山区生活困难的农户按规定用地可减税或免税。
d．水库移民、灾民、难民建房占用耕地免税。
土地增值税
1、概念：
是指对转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物取得的增值
额征收的一种税。
2、纳税人：
凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入
的单位和个人，均为土地增值税的纳税人。
包括各类企事业单位、国家机关、社会团体及其他组织、个体经营所得、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。
3、征税范围：
土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及
其附着物。
4、课税对象和计税依据：
课税对象是转让房地产所取得的增值额。
土地
增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。
转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
5、扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价值。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项。
6、税率和应缴纳税额计算：
土地增值税实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
应纳税额=土地增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目50%，未超过100%的部分，税率为40%。
应纳税额=土地增值额×40%－扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。
应纳税额=土地增值额×50%－扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
应纳税额=土地增值税×60%－扣除项目金额×35%
契税
1、概念：
契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，就当事人订立
的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人征收的一种税。
2、纳税人：
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税
人。
3、课税对：
课税对象为发生产权转移变动的土地、房屋。
4、税率：
契税税率为3~5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市
人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
5、减免征税的情形：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地，房屋用于办
公、教学、医疗、科研和军事实施的，免征。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房
屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减免契税。
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、
渔业的生产的，免征。
（6）依据我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协
定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
第二部分：
房地产开发经营与物业管理
一、概述
（一）房地产开发含义
房地产开发，就是一种使土地和房屋不断地出于开发、改造、在开发的一种活动。
（二）房地产开发的特征
1、综合性
2、周期长
3、地域性
4、投资大
5、风险性
（三）
房地产开发分类
二、房地产开发经营程序
（一）
房地产开发企业经营过程：
一是生产过程的经营，二是流通过程的经营。
（二）房地产开发阶段任务
阶段
主要工作内容
投资决策
分析阶段
a投资机会寻找，选择项目
b进行项目可行性研究
前期工作阶段
a分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划用途及获利能力情况
b获得土地使用权
c征用土地、拆迁安置
d筹资计划
e规化设计及建设方案的制定
f获得规划及配套部门的许可
g对拟建的项目寻找预租（售）的客户
h初步确定目标市场、租金或售价
i估算工程量和成本
j与承包商初步洽谈承包事宜
k开发项目保险事宜洽谈
项目建设阶段
a通过招标、确定施工单位
b组织施工
c聘请监理单位对项目实施监理
d做好市政、公共设施配套项目
e竣工验收、交付使用
租售阶段
a房屋租售
b物业管理
三、房地产物业管理制度与政策
（一）物业及物业管理概念
1、物业，是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋及其附属设备、配套设施以及与此相关的场地。
它可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、商业大厦、标准工业厂房、仓库等。
2、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
3、物业管理的围绕核心主题是：
“服务”
（二）物业管理与传统房屋管理的区别
项目方式
专业物业管理
传统物业管理
管理单位性质
企业单位
事业单位
物业产权
个人产权（产权多元）
国家财产（产权单一）
管理手段
经济、法律手段
行政手段
管理任务
维修养护、综合服务
维修养护
管理经费
自己筹集、收取管理费和多种经营
低租金和大量的财政补贴
服务性质
有偿服务
无偿服务
双方关系
代表业主管理
业主（租户）主导型
代表国家管理
房管部门主导型
管理观念
为业主（租户）服务
管理租用户
管理方式
社会化、专业化的管理
分散的部门管理
经济模式
市场经济管理模式
计划经济管理模式
从管理体制、管理内容、管理机制、管理对象的产权关系、管理单位与住户的关系比较：
业务类型
业务内容
基本业务
a房屋的建筑、修缮、改造；b物业的附属设备、设施的维护、保养与更新；c相关场地的维护与管理；d消防设备的维护、保养与更新
专项业务
a治安保卫；b清洁保洁；c庭院绿化；d车辆管理
特色业务
a代办各种公用事业费；b代购车、船、机票；c代订送报纸杂志；代聘请家教、保姆、家庭护理；e代室内保洁；f业主或使用人委托的其他服务
经营业务
a室内装修；b电器维修；c商务中心；d代理经营；e咨询、中介；f房屋交换；g其他
（三）物业管理内容
前两项是物业管理的基本工作，是物业保值、增值和为业主和使用人提供基本的居住、工作和生活环境必不可缺的，后两项在基本工作的基础上进一步拓展，从深度和广度上进一步满足业主和使用者的需要。
第三部分：
房地产建筑基础知识
一、建筑的分类
序号
分类标准
划分类型
说明
1
按建筑的使用性质分类
民用建筑
供人们居住及进行社会活动等非生产性的建筑物。
它包括居住建筑和公共建筑。
工业建筑
提供人们进行生产活动的建筑。
包括生产用建筑及辅助生产、动力、运输、仓储用建筑。
农业建筑
供人们进行农牧业的种植、养殖、贮存等用途的建筑
2
按照建筑高度或层数分类
住宅按层数分类
低层住宅
1～3层
多层住宅
4～6层
中高层住宅
7～9层
高层住宅
10层以上
其他民用建筑按建筑高促分类
普通住宅
建筑高度不超过24m的民用建筑
高层建筑
十层及十层以上的住宅，建筑高度超过24m的公共建筑
超高层建筑
建筑高度超过100m的民用建筑
3
按照建筑结构形式分类
承重墙体系
由墙体承受建筑的全部荷载，适用于内部空间较小，建筑高度较小的建筑
骨架承重
由钢筋混凝土或钢组成的梁柱体系承受建筑的全部荷载，墙体只起到围护和分隔的作用
内部骨架承重
建筑内部由梁柱体系承重，四周由外墙承重
空间结构承重
由钢筋混凝土或钢组成空间结构承受建筑的全部荷载，如网架、悬索、壳体
4
按照承重结构的材料分类
砖木结构
用砖石和木材建筑
砖混结构
用砖墙（柱）、钢筋混凝土板楼及屋面板作为主要承重构件
钢筋混凝土结构
建筑的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等均由钢筋混凝土制成，维护结构如外墙、隔墙等则由轻质砖或其他砌体组成
钢结构
主要承重结构全部采用刚才，具有自重轻、强度高的特点
二、建筑构造知识
（一）民用建筑的构造组成
民用建筑通常是由基础、墙体（柱）、楼板、楼梯、屋顶（包括隔热、保温、防水层）、地坪、门窗等七个主要部分组成。
基础：
建筑工程中，位于建筑物的最下面部位，埋入地下、直接作用于土层上的承重构件叫基础。
基础下面支撑建筑物总荷载的土层叫地基。
基础通常的类型如下：
1、条形基础。
当建筑物上部结构采用承重墙时，基础沿墙身设置，做成
长条形，成为条形基础。
2、独立基础。
当建筑物的承重体系采用框架结构或单层排架及钢架结构
时，其基础通常采用方形或矩形的单独基础，此基础成为独立基础。
3、井格基础。
在独立基础上，为了提高建筑物的整体性，防止柱间部匀
称沉降，常将柱下基础沿纵横两个方向扩展并连接起来，做成十字交叉的井格基础。
4、筏片基础。
当上部结构荷载较大，而地基承受力又较低，柱下条形基
础或井格基础已不能适应地基变形需要时，常将墙下或柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上，此基础就称为阀片基础。
5、箱形基础。
当钢筋混凝土基础埋深很大时，为了增大建筑物的整体刚
度，有效抵抗地基的不均匀沉降，采用由钢筋混凝土底板、顶板和若干纵横墙组成空心箱体基础，此基础称为箱形基础。
6、桩基础。
当建筑物场地的上部土层较弱，承载力较低而不适合在天然
地基上作浅基础时，宜采用桩基础。
桩基础由桩和承台梁（或板）组成。
墙体：
1、墙体分类
序号
分类标准
划分类型
1
按墙体在房屋中的位置
内墙、外墙、山墙
2
按墙体在房屋中的方向不同
纵墙、横墙
3
按墙体受力情况不同
承重墙、非承重墙
4
按墙体所用材料的不同
砖墙、砌块墙、石墙、混凝土墙
5
按墙体施工方式和构造不同
叠砌式、版筑式、装配式
楼板层和地面
1、楼板层。
是建筑物中水平分隔空间的结构构件，承受自重和使用荷载，将其传递给墙或柱，对墙体起到水平支撑作用。
具体划分：
钢筋混凝土楼板
现浇钢筋混凝土楼板（板式楼板/梁板式楼板/井式楼板/无梁楼板/压型钢组合楼板）
预制装配式钢筋混凝土楼板
装配整体式钢筋混凝土楼板
楼梯
楼梯是联系建筑上下层的垂直交通设施。
在高层建筑中，电梯是解决垂直交通的主要设备，但楼梯作为安全疏散通道仍然不能取消。
1、楼梯组成。
一般由楼梯段、楼梯平台和栏杆扶手组成。
2、楼梯划分类型
序号
分类标准
划分类型
1
按楼梯材料分
钢筋混凝土楼梯、钢楼梯、木楼梯及组合材料楼梯
2
按楼梯位置分
市内楼梯、室外楼梯
3
按楼梯的使用性质分
主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯及消防楼梯
4
按楼梯间的平面形式分
开敞楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间
5
按楼梯的平面形式分
单跑直楼梯、双跑直楼梯、双跑平行楼梯、三跑楼梯、双分平行楼梯、双合平行楼梯、转角楼梯、双分转角楼梯、交叉楼梯、剪刀楼梯、螺旋楼梯
6
按楼梯的结构形式分
板式楼梯、梁式楼梯、悬挑楼梯
7
按楼梯的施工方法分
钢筋混凝土楼梯、现浇钢筋混凝土楼梯、预制装配式钢筋混凝土楼梯
窗和门
1、窗的分类：
序号
分类标准
划分类型
1
按材料分
木窗、钢窗、铝合金窗、塑料窗、塑钢窗
2
按开启方式分
固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗
3
按窗所处位置分
侧窗、天窗
4
按窗的层数分
单层窗、多层窗
2、门的分类：
序号
分类标准
划分类型
1
按材料分
木门、钢门、铝合金门、塑料门、塑钢门
2
按开启方式分
平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、卷帘门、上翻门、升降门
3
按功能分
保温门、隔声门、防火门、防盗门
4
按所处位置分
围墙门、入户门、内门（房间门、厨房门、卫生间门）
屋顶
屋顶是覆盖于房屋最上层的外围保护结构，由屋面、屋顶承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。
屋顶要满足坚固、稳定、防水、保温、排水、隔热和抵御各种不良影响的要求。
常见屋顶结构及类型如下：
屋顶名称
构造及说明
坡屋顶
（屋面坡度大于10%）
双坡顶
主要由承重部分和屋面部分组成。
承重部分包括屋架、梁架、橼条等；屋面部分包括屋面板、防水层、挂瓦条以及屋面覆盖层等
四坡顶
歇山顶
平屋顶
（屋面坡度在2~5%）
主要由结构层和防水层组成，其他如隔热、保温、隔音、隔气等根据需要而设。
其结构层常为钢筋混凝土、防水层有柔韧防水（卷材防水）和刚性防水两种
曲面形屋顶
常用于体育、展览、工业及其他特殊建筑
平屋顶的防水构造：
1、刚性防水屋面。
是以防水砂浆或掺入外加剂的细实混凝土为防水层的屋面。
优点，施工简单、耐久性强；缺点，
升级会员 