住宅项目设计各阶段的成本控制重点指引.docx

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住宅项目设计各阶段的成本控制重点指引

住宅项目设计各阶段的成本控制重点指引

一目的

总结设计各个阶段的成本优化的方法，提高设计管理部门设计师在设计各阶段的成本管理意识。

二适用范围

适用于概念设计、规划设计、方案设计、扩初及施工图设计、合约谈判配合及施工配合等各阶段的成本优化工作。

在设计阶段的成本优化主责部门为设计管理部，投资管理部、合约管理部、营销管理部及项目管理部等部门配合进行成本优化工作；

三工作程序

3.1前期设计管理阶段成本控制重点

3.1.1设计条件

设计管理部会同投资管理部、发展管理部、营销管理部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三个方面信息。

1）政府规划要点：

根据政府规划要点，得到如下信息：

项目

指标

项目

指标

总用地面积

容积率

建设用地面积

建筑密度

总建筑面积

绿地率

计容面积

限高

住宅面积

户数

商业面积

总机动车位

配套服务面积

地下机动车位

地下建筑面积

非机动车位

人防面积

建筑四向退界要求

日照要求

出入口数量及位置要求

2）土地属性：

如红线外噪音、景观、市政管线，水电燃气各种处理站容量位置距离等，道路、公交站点等；

红线内场地竖向标高，植被、地下管线、高压线、拆迁、地质和四向退界等。

项目

详细描述

备注

市政解决方案（水、

电、气、道路）

市政污水

明确距红线的距离，是否组建污水处理站；

市政给水

明确距红线的距离

临水

明确距红线的距离

永久电

明确距红线的距离

临时电

明确距红线的距离

市政燃气

明确距红线的距离，是否组建燃气处理站；

出入道路

大致了解市政道路情况，及未建道路的建设计划

公交站场

红线内土地情况

场地高差情况

1、明确场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度

植被情况

明确场地内植被情况，是否有可以保留的树木，估算景观成本

河流、箱涵情况

明确场地内是否有河流、箱涵，河流，估算改造费用

高压线情况

明确场地内是否有高压线（高压伏输），估算改造费用

输油管等市政情况

明确场地内是否有输油管、市政设施等

市政道路情况

明确场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准

拆迁情况

了解拆迁进度

地质情况

了解场地内地质情况

红线外土地情况

噪音情况

考虑是否需要考虑防噪玻璃或隔音墙

可视景观

明确场地周边的景观情况，决定是否需要改造可视景观

3）市场定位：

会同营销管理部，产品类型与档次、面积区间、户型配比、楼型要求、产品附加值（赠送等）、立面风格、车位配比、商业要求和初步售价分析等。

成本关注重点：

★场地内的特殊地形，如河流、箱涵、高压线等，明确其处理办法及估算改造成本。

★车位计算方式及建造方式，是否计算容积率，会所是否可售。

★外水电燃气需要重点关注距离、容量等影响建设费用。

★山地建筑必须估算边坡支护以及土方工程的工程量和成本造价。

★大型地库工程必须估算基坑支护工程量和造价。

3.2设计单位考察与选择

a、根据项目定位，明确设计风格，根据设计单位擅长的设计类型进行筛选。

b、必须考虑设计单位过程交流的便利性。

在选择施工图设计单位时，对异地设计单位的选择尤为慎重。

c、在考察方案设计单位的同时，须及时进行施工图设计单位的考察和选择。

d、建议采用设计总包形式，在合约中明确总包设计单位的工作内容及责任，强调设计管理中总包单位的设计总协调角色（总包单位须具备相关专业丰富知识和成本管理能力）。

目前钢结构、幕墙、铝合金门窗、景观、室内工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。

施工图设计单位仅负责土建及水暖电等部分的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更和返工，，致使施工进度延误和成本增加。

e、在设计合约中，须明确设计人员施工配合阶段的具体方式，尤其是结构设计师、景观设计师和室内设计师的现场服务。

3.3规划设计管理阶段成本控制重点

1）建筑、结构方面

a、总图规划

综合考虑开发周期，临建和永久建筑。

避免（临时建筑，项目临水、临电、临时道路）重复建设。

b、路网布置

·路网应简洁合理，减少路网的不合理曲折（不利管线铺设而增加建设费用）。

·优化出入口位置和数量，考虑周边环境及客户使用，避免入伙后客户投诉而增加整改费用。

c、停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）

·地面露天车位最大化

·停车方式。

车位平面最优化的原则，车位建造成本由低到高顺序：

地面露天车位<首层架空车位<地上独立车位<半地下车位<地下车位，结合容积率综合考虑。

·停车位体形控制。

注意停车位的净高及单位车位面积指标。

d、控制不可售的公建及配套设施面积

·满足土地政府规划要求即可。

·提升附加值而多建的面积，综合考虑营销管理部意见，以及地方建筑面积计算规范，避免“虚报面积”而招致政策以及报建验收风险。

·严格按照市场定位确定商业面积、开间和进深。

e、综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小、出入口的设置，考虑后期管理费用。

提前考虑物业管理用房，做好预留预埋。

f、场地土方设计

·结合周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则，尽可能使场地土方挖填平衡确定场地标高。

·在土方工程实施前，设计管理部会同项目管理部出具现场等高线图，提交设计单位确定合理的设计标高并估算土方填挖工程量，以及挡土墙的长度、高度等，再由合约管理部估算工程费用，以及档土墙成本，提交公司决策。

g、山地建筑应结合地形特点确定产品类型

·根据山体高差区定产品类型

·控制土方开挖工程量

·山地建筑需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。

h、山地建筑在规划设计阶段必须比选边坡支护方式。

·结合山体实际情况及设计高差明确边坡支护方式

·边坡支护方式成本递增顺序一般为：

自然土方放坡<预应力锚杆+混凝土喷设<毛石挡墙<混凝土挡墙。

i、山地项目的住宅道路设计须考虑护坡工程量。

j、确定赠送面积。

会同营销管理部，严格按照市场定位合理设计。

2）机电方面

a、电梯选型，综合营销部门意见，考虑分区、载重和速度方案，附加功能的选取须慎重。

b、结合营销部门意见，确定电梯轿厢装修标准

c、主要设备选型及管材选型

d、须考虑市政管网的接口

3）景观、室内方面（另详）

成本关注重点：

★根据定稿规划方案，更新定位阶段的成本控制目标和成本预测明细表。

★必须清晰项目的开发分期，严格按照政府明确的指标要求和规划设计规范设计。

★设计管理部必须提前考虑相对准确的基坑支护、山地边坡支护以及土方工程量，并及时提供至投资、合约部门，以保证项目盈利预测的准确性。

3.4方案设计管理阶段（户型、立面等设计）成本控制重点

1）建筑、结构方面

a、建筑方案选型

·尽量选择中海成熟户型，尽可能避免不规则户型平面而带来成本的增加。

·高层建筑平面尽可能对称布置，有利于结构设计并降低造价。

·考虑抗震及成本要求，避免过深外天井和过多的外挑构件。

·注意控制屋顶造型的设计。

b、结合销售、成本等因素确定各种层高，地库，首层以及标准层等。

c、窗积比控制。

严格按照集团下发窗积比控制标准，在方案阶段须让设计单位进行节能初步计算，以便及时进行户型门窗的优化，避免后期成本难以控制。

d、结构方案优化

·设计管理部、发展管理部等审核柱网布置、结构形式、人防设计、地库设计等，选择最优结构方案。

e、山地建筑应结合地形特点确定产品类型

·根据山体高差区定产品类型

·控制土方开挖工程量

f、山地建筑在规划设计阶段必须比选边坡支护方式。

·结合山体实际情况及设计高差明确边坡支护方式

·边坡支护方式成本递增顺序一般为：

自然土方放坡<预应力锚杆+混凝土喷设<毛石挡墙<混凝土挡墙。

g、确定赠送面积

·会同营销管理部，严格按照市场定位合理设计。

2）机电方面

a、设计管理部会同发展管理部，尽可能尽快明确水电燃气的设计条件，避免重复设计而增加设计费用。

b、估算供配电布置多方案比较，设计方案的确定需考虑供电等垄断行业因素，避免优化工作不到位。

同时需根据场地的实际情况区别对待。

c、管线的布置须考虑与市政条件的接驳。

3）景观、室内方面（另详）

成本关注重点：

★项目建筑师进行户型和立面设计时，必须及时结合结构设计要求，避免既成事实而造成不必要的成本增加。

★设计管理部会同发展管理部、合约管理部和项目发展部，必须组织进行地库方案、地下结构方案、基坑支护设计方案、山地边坡方案等专项设计汇报，及时确定最优化方案。

★设计管理部必须明确外立面各种装饰材料（外门窗、面砖、石材、栏杆、屋面瓦、入户门和车库门等）限额控制指标，避免因重复设计和选样而造成时间和设计成本上不必要的浪费。

★必须明确景观各分项科目的限额控制指标。

★重视方案阶段的审图，包括日照、楼间距等。

★室外综合管线设计方案须及时提交景观设计单位。

★室内设计方案须及时提供土建设计单位，以便设计单位结合装修方案直接进行相关的建筑、结构和机电方案的设计。

3.5扩初设计管理阶段成本控制重点

1）建筑、结构方面

a、明确结构含量控制指标。

提供设计单位“扩初设计任务书”，明确结构含量设计额度。

b、复核建筑控制指标，如窗积比、外墙面砖、涂料、石材比例等，会同合约管理部，控制在限额指标内。

c、配合设计单位进行户型节能计算方案的比较，选择成本最优的方案组合。

在平面方案基本确定的情况下，节能方案经济性优先顺序通常为：

减小窗户面积>加厚外墙保温材料>外墙聚苯颗粒砂浆>无机保温砂浆>聚苯板>采用LOW-E玻璃。

若非特殊要求，不得采用LOW-E玻璃。

d、应进行多方案基础形式比选。

根据详勘报告，会同发展管理部、合约管理部审核设计单位的基础类型及基础设计的经济合理性。

一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：

天然浅地基基础、复合地基浅基础（有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。

e、结构含量指标审核。

根据设计院提供钢筋含量及混凝土含量指标审核是否控制在目标成本范围内，并及时反馈设计单位，以便进一步优化。

遇到特殊情况确实需要超标的要报主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。

2）机电方面

a、估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。

b、配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选优化。

c、系统选型和材料档次定位须明确。

d、设备对建筑功能和外立面有影响时，须及时反馈建筑专业，进行综合考虑。

2）景观、室内方面（另详）

成本关注重点：

★设计管理部必须明确外立面各种装饰材料（外门窗、面砖、石材、栏杆、屋面瓦、入户门和车库门等）限额控制指标。

★扩初设计任务书的制定，明确结构各项指标含量设计的额度。

★户型平面节能计算。

最优化选择门窗及外墙保温材料。

★应进行多方案基础形式比选。

3.6施工图设计管理阶段成本控制重点

1）建筑、结构方面

a、提供设计单位“施工图设计任务书”。

审核工程做法（设计图纸和说明）与交楼标准的统一，避免因两者不一致而造成的重复施工。

b、材料的选择和确定

·根据项目的定位、产品类型选择材料，合理进行成本匹配的材料选择。

·审核立面排砖图，明确材料和施工完成面的尺寸，减少断砖的损耗。

·减少栏杆、门窗种类，尽可能统一尺寸和型式。

提高标准化产品的使用程度，减少材料的损耗，有利于合约分包工程价格的谈判。

c、设计管理部组织发展管理部、项目发展部、合约管理部，进行施工图图纸的内部会审，再进行招标工作，减小招标图纸与实际施工图纸工程量的误差。

d、尽量赶在工程项目开工前进行，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。

e、若为精装修交付项目，其施工图纸必须严格比对精装修施工图，必须确保土建施工图与精装修施工图的一致，尤其是管线和机电位置以及门窗位置等，避免施工完成后的返工而造成工程浪费。

f、审核施工图纸的重点内容：

·审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，重点核对建筑间距以及与相关建设项目之间的间距尺寸有无矛盾。

·审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、水、暖、电等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。

·审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。

·审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。

·复核结构指标是否满足限额要求。

2）机电方面

a、重点审核室外综合管线图。

设计管理部组织发展管理部、项目管理部等进行图纸审核。

·着重考虑各管材的选择

·优化管线走向、长度等。

·优化检查井规格及井盖标准。

控制重型井盖的使用位置，除机动车道外的部位若非特殊要求严控采用重型。

井盖须尽量减少数量，可采用复合井盖、并井、埋井等方式。

·注意管网的埋深，减少动土量。

b、室内机电施工图审核成本要点：

·重点审核与精装修图纸的一致性。

如家具的布置与开关面板、插座、空调位等机电设计位置的合理性。

·重点审核厨房、卫生间及服务阳台的机电安装位置和数量。

·需要的预留洞、预埋件图中表示是否清楚（孔洞尺寸、位置等），避免返工。

c、室外管线布置及管线综合审查，避免管线交叉返工。

3）景观、室内方面（另详）。

成本关注重点：

★设计管理部必须在合约总包招标前，组织招标施工图的内部审图，并将修改完施工图再进行招标。

★土建施工图必须与精装修施工图一致。

★景观施工总图必须与土建施工总图一致。

★综合管线图必须及时反映到景观施工图中。

★根据景观施工图编制估算以及成本控制指标优化景观苗木配置。

★重点审查管线走向布置以及材料规格是否合理。

★重点审查各专业计算书是否合理。

3.7二次专项工程设计管理阶段成本控制重点

1）外门窗

a、根据项目定位、建筑特点及项目建安费用中单项控制指标等因素综合确定外门窗的档次及各种材料选择范围。

（常见门窗系统按成本高低排序依次为木铝复合>铝合金窗>塑钢窗）。

b、审核施工图门窗表、建筑图纸以及节能要求，简化窗型形式和种类，避免门窗面积过大和窗型过多过小。

c、在保证室内通风要求的前提下，尽量减少开启窗的数量。

并注意位置及开启方式。

d、二次深化的图纸的深度要求：

设计说明、分格图、断面、五金配件的选型图片及估算。

e、设计管理部组织发展管理部、项目发展部及合约管理部等部门进行深化图纸的审核。

会同深化单位在构造做法及材料选择上，将整窗的性能最大优化。

f、窗框材料和玻璃边部材料是影响门窗整体性能的关键，窗框和玻璃边部传导相对较高，应该选择热隔断性能好、低传导的窗框材料、绝缘间隔条和密封材料。

g、确定后的二次深化图纸须及时反馈至施工图设计单位进行设计变更。

h、设计管理部须会同设计单位进行实样的选择，并与发展管理部、营销管理部等确定材料。

i、所须封样的材料：

各种型材、玻璃、五金件、密封胶、发泡剂、螺栓、相关检测报告等。

j、中标单位须在合同约定时段内提供设计管理部完成深化图纸及施工技术方案。

2）外立面石材

a、设计管理部须审核排砖图以及建筑施工图中的相关图纸。

根据项目定位、建筑特点及项目建安费用中单项控制指标等因素明确石材种类、面状、所用部位、拼贴方式及面积。

b、外墙石材尽可能选择花岗石材，大理石不宜用于室外。

c、石材规格尽可能统一，结合石材的施工工艺选择适当尺寸，不宜过大。

d、二次深化的图纸的深度要求：

设计说明、排砖图、大样图（窗边、阴角、阳角、不同材料交接处等部位）、安装方式及估算。

e、设计管理部须第一时间组织发展管理部、项目发展部及合约管理部等部门进行深化图纸的审核。

并及时提交施工图设计单位，根据确定的各石材厚度校对结构预留尺寸以及与混凝土线角、窗边的尺寸关系等，保证实际完成面的效果。

f、确定后的二次深化图纸须及时反馈至施工图设计单位进行设计变更。

g、设计管理部须会同设计单位进行实样的选择，并与发展管理部、营销管理部等一同确定材料。

h、注意细部的防水要求。

i、所须封样的材料：

按实际规格做法及面状的各种石材、勾缝剂、粘结剂、防腐剂、金属龙骨和螺栓（干挂作法时）、相关检测报告等。

j、中标单位须在合同约定时段内提供设计管理部完成深化图纸及施工技术方案。

3.8合约分判配合阶段成本控制重点

a、设计管理部会同设计单位进行各种材料封样。

b、设计管理部组织发展管理部及项目管理部，及时提供招标技术要求至合约管理部。

c、配合合约管理部进行工程量的统计。

d、设计管理部会同发展管理部、项目发展部严格审核各项工程的技术标文件。

e、设计管理部必须参加各项工程的议标会议。

向招标单位明确各技术要求。

3.9施工配合阶段成本控制重点

a、须制定设计师现场巡视计划。

定期到工地现场。

b、设计管理部必须坚持样板先行原则,督促项目管理部及时在现场建立样板墙，待项目管理部完成后进行样板确认。

b、设计管理部项目建筑师必须参加项目例会。

c、设计变更

必须通过各部门流转，并经主管领导审批过后，才发至项目管理部，并同时抄送合约管理部。

d、专项工程如外墙涂料、面砖工程、石材等，设计管理部必须在上墙施工前及时向项目管理部技术交底，明确排砖图及各节点做法，同时将施工单位及项目管理部反馈意见及时通知深化设计单位，进行图纸修改。

e、专项工程如铝合金门窗工程等，设计管理部必须严格按所封样品，现场监督,发现问题必须及时通知相关部门。

f、景观、室内另详