前期物业管理服务协议Word下载.docx

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此协议签订之日起视为乙方同意授予甲方服务、管理、监督的权利；

3．建立健全本物业的物业管理档案资料；

4．有权制止违反本物业管理制度、《临时管理规约》及其他规定的行为；

5．物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理服务责任转让给第三方；

6．按规约中的规定依据本协议向乙方收取物业管理服务等相关费用；

7．编制物业管理服务计划及财务年度计划；

8．提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订《房屋装饰装修管理服务协议》；

自协议签订之日起，视为乙方承诺遵守《协议》的全部内容，由乙方承担违规装饰装修的全部责任，并同时授权甲方对乙方装修房屋的活动进行指导和监督，在乙方违规装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失的，乙方向遭受损失的第三人承担赔偿责任，乙方确认甲方对装修的审批、查验为善意的管理，甲方因此不承担任何责任；

9．向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

10．乙方授权甲方自行或允许并管理他人在园区内开展多种形式的经营活动（包括但不限于利用园区公共区域的相应位置设置具有经营性质的广告牌），并取得相应的收益，以弥补物业管理服务费的不足；

11．甲方不承担乙方的人身和财产安全的保管、保险责任；

12．在保证满足其他业主使用的前提下，乙方同意甲方利用本物业区域的公共场地，对外开展停车服务；

本物业区域内的业主和非业主使用人在本物业区域的公共场地停车，车位使用人应与甲方签定专项合同，所得收益用于弥补物业管理服务费用的不足；

13．自业主委员会选聘其他物业服务企业或签订新的物业管理委托合同之日起，本协议终止；

自本协议终止时起7日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

二、乙方的权利和义务

1．参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2．监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议；

3．遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》中的相关规定；

4．依据本协议向甲方交纳物业服务费、车辆占位费等相关费用；

5．装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理服务协议》及有关装修管理规定；

6．不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应按价给予赔偿；

包括但不仅限于以下内容：

（1）地上车库：

地上车库不得改变使用功能，地上车库只可用于存放车辆和物品，不得存放易燃易爆等危险物品，不得将地上车库改做住人或经营用，否则会妨碍其他业主正常使用异产毗邻物业和公共物业的权利，并会妨碍物业公司对小区内秩序的正常维护，从而侵犯小区内全体业主的共同权益；

地上车库的内、外装修须遵守《房屋装饰装修管理服务协议》及有关装修管理规定。

（2）一层私家花园：

乙方只有对一层私家花园的使用权，不得改变使用功能，一层私家花园服从甲方统一管理；

一层私家花园的绿化设计和物品布置须将方案报甲方同意后方可实施；

绿化植物不易过高过大以免影响自己及相邻业主的正常生活。

（3）公建、室外露台、消防通道和消防连廊：

公建、室外露台、消防通道和消防连廊为公共部位，为全体业主共同所有，不得改变使用功能，不得侵占，不得在以上空间和部位搭建房屋及堆放物品、饲养宠物等，否则会对以上空间和部位造成损害，妨碍甲方对小区内公共部位的维护和管理，并会对相邻业主的物业和人身安全造成不利影响，侵犯小区内全体业主的共同权益。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知甲方，经甲方同意后方可施行。

7．转让房屋时，提前半个月通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议，并交清转让前的物业管理服务费用及委托方的其它相关费用；

8．本协议对乙方的规定同样适用于乙方的共居人、受让人、承租人、受雇人及来访者等（以下称第三人），即使业主与第三人建立了包括使用、维护、改造其所有的物业在内的各种法律关系时，若有第三人违反甲方各项规定的行为，业主即对第三人的行为承担连带责任；

造成损失的，应承担民事赔偿责任；

9．本着安全、公平、合理的原则，房屋的共用部分、公用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合；

因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任；

业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备造成相邻关系人的财产损失的，责任人应当予以修复或赔偿；

10．异产毗连房屋管理：

（1）乙方不得在屋面、楼道、走廊等共用部位堆放杂物；

（2）乙方不得以任何借口阻止甲方维修公用设施设备；

（3）乙方不得擅自拆除、改建房屋及设施设备，如确需拆改的须经有关行政主管部门同意批准后，经甲方审批，在保证安全和不影响其他用户正常使用、符合国家消防环保等规定的情况下进行改建，改建施工由申请方自行负责，凡因改建施工不当引发的后果由申请改建方负责，未经申请而改建施工的，甲方将上报并协调行政主管部门视其情节轻重予以处罚；

（4）本协议如遇国家政策发生变更或不可抗力影响，任何一方均不承担责任；

（5）未尽事宜可参照《临时管理规约》中的相关规定和执行国家相关规定，无规定由双方协商解决。

11．为保证小区整体建筑风格，不得改变房屋的外观结构，不得钻孔于非空调位置悬挂空调，自用房屋不得改变其居住的使用性质及其附属部位不得改变其原有居住使用功能及外观，不允许安装太阳能热水器及外置防盗网等；

12．业主、物业使用人在小区内不得从事以盈利为目的的各种经营性活动；

13.乙方及乙方委托代理人应保证其预留的联系地址和通讯方式有效，如发生变更，应以书面形式及时告知甲方，如因未告知产生的损失由乙方负责；

14．根据相关法律、法规，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

15．乙方有义务配合甲方对本单元公共管线、设施、设备等进行检查维修。

第二条　物业管理服务内容

一、物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护和管理

1．由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2．由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水主管道、落水管、公共照明设施、室外安防设施、室外通讯系统、消防设施、避雷设施、公共门窗、室外管井、楼牌、门牌、告示牌、信箱等；

3．由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备包括：

围墙、池井、园区内排水系统、园区内照明设施、园区内背景音乐系统、园区内安防系统、园区内通讯系统、由物业公司管理和维护的共用设施使用的房屋、物业管理用房、路牌、告示牌、车辆导向牌、绿化温馨提示牌、消防宣传牌、园区消防系统、园区门禁系统、园区道路、自行车棚、园区绿化、园区绿化浇灌系统、园区建筑小品、园区景观建筑、园区健身娱乐设施、园区桌椅、园区雕塑等。

二、环境卫生

物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管的疏通；

三、绿化

对植物、草坪进行定期剪枝、养护、喷洒农药；

四、秩序维护的内容和责任

内容：

1．协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序；

2．本小区协管工作（不负责业主私有部位财产的保管和保险责任）；

3．园区及停车场的车辆停放、出入秩序的管理。

责任：

1．小区内如有治安事件的发生，有向公安机关报告的责任；

2．小区内如有治安事件的发生，有协助相关部门调查的责任。

五、交通秩序与车辆停放

1．车辆进出实行验证、登记制度；

2．车辆需按规定路线行驶，进场后需按指定位置停放；

3．巡逻护卫负责疏通和维护小区内交通秩序；

4．禁止载有有毒、有害物品的车辆进入辖区；

5．保持良好交通秩序，无堵塞、占用消防通道现象；

6．机动车和非机动车辆分类停放，无乱停乱放现象。

1．确保停车场设施正常运行；

2．不承担车辆保管、保险责任（签订车辆保管合同的除外）。

详见《车辆管理细则》。

六、房屋装饰装修管理

详见《房屋装饰装修管理服务协议》

七、消防贯彻“预防为主，防消结合”的方针，对火灾等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和消防部门，并协助采取相应的措施。

1．消防监控中心设有专人24小时值班，室内配有必要的消防器材；

2．成立义务消防队并进行培训、演练，制订灭火作战方案；

3．在业主及物业使用人中开展预防火灾的宣传教育活动；

4．各项消防设施定期检查，使用正常；

5．发生火警及时通报，并协助消防部门救助。

第三条　物业管理服务质量

一、房屋管理

1．按政策规定和《临时管理规约》的约定，对房屋及配套设施进行管理服务；

2．房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象，对违反规划私搭滥建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理；

3．空调安装位置统一有序，无安全隐患；

4．除建筑设计有要求外，依据政府法规及《临时管理规约》对安装外廊及防盗网和屋顶平台护栏等行为进行管理；

5．房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理；

6．小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，各栋、单元门、户门及公共配套设施场地有明显标志。

二、设施设备维修养护

1．共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录；

2．房屋共用部位、共有设施设备小修一般在48小时内完成，急修在承诺的时间内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场；

3．水、电等设备的运行由专业人员严格执行操作规程及保养规范，消防设施设备完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急预案，进行消防演练；

4．道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全；

5．路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95％以上；

园区照明根据季节变化制定开关时间，并定时开关；

6．维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好；

7．对设施设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理措施，处理记录；

8．各设施设备用房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设施设备用房管理制度明确；

9．具有存在人身安全隐患的设施设备场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施；

10．在接到有关部门停水、停电通知后，及时公告通知用户。

三、公共秩序维护

1．小区主出入口24小时值班；

2．对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层露台等存在危险隐患部位，设置安全防范警示标志；

3．进出小区的车辆实施登记管理，车辆有序停放；

4．进出小区的装修工人、服务人员等实施发放临时出入证管理；

5．对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案；

6．协管员着装统一、戴牌上岗；

7．不负责业主私有部位财产的保管和保险责任。

四、卫生保洁服务

1．小区公共场所、场地、楼道、道路的主次干道保持卫生清洁；

2．及时清扫积水、积雪；

3．根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱等；

4．垃圾日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；

5．保证小区排放雨水、污水管道畅通；

6．小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝阻，报告并配合有关部门进行处理；

7．公共场所、草坪、地下车库、楼道内禁止存放杂物（包括冬储菜）等，如有存放者甲方视其为垃圾处理，不再另行通知业主；

8．根据当地实际情况配合社区居民委员会，定期开展有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生的消杀工作，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物（特别提醒：

此期间园区内宠物因误食消杀药物出现的后果由其主人自行负责）。

五、绿化管理及养护

1．由专业人员实施绿化养护管理；

2．对植物定期进行修剪、养护；

3．适时进行喷洒农药，预防病虫害；

4．绿化完好率达98%。

六、消防

1．消防设施、设备保持充足数量且使用状态有效；

2．消防通道畅通无阻。

第四条　物业管理服务费用

一、甲方向乙方收取物业管理服务费，以产权证的建筑面积为计费面积，如无产权证，以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》中注明的建筑面积为计费面积。

物业管理服务费收取标准：

1.住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.60元收取；

2.公建物业费按建筑面积每月每平方米2.40元收取；

3.地下车位的物业费按每个每月80元收取；

4.地上车库的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取；

5.地上车位的机动车占位费另行确定；

6.非业主、物业使用人的机动车进入小区按规定标准收取占位费每台每天5元（停放超过2小时开始收费）；

7.停车场只收取车辆占位费，乙方车辆须自行参加保险，如在停车期间所发生的划伤、丢失等事件一律由乙方自行负责。

二、物业管理服务费发生时间：

以房屋建设单位发出的《入住通知书》上确定的入住之日起开始收取物业管理服务费，若业主未按照入住通知书确定的入住日期而延迟收楼，物业管理费仍从入住通知书上确定的办理入住截止之日起开始计收；

三、因乙方原因空置房屋的物业管理服务费按100％向乙方收取；

四、乙方出租物业的物业管理服务费由乙方或物业承租方交纳；

五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费，并告知受让方的权利和义务；

六、物业管理服务费不包含装修期间电梯运料使用费，电梯运料使用费为每户200元，乙方办理入住手续时一次性缴纳；

七、乙方在入住时需预交一年的物业管理服务费，期满后再缴费时，每次缴费提前7个工作日预交，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；

八、由于业主委托代理人或物业使用人的原因，导致费用缴交延迟的，业主应按上述规定同样交纳滞纳金。

第五条　物业管理服务费的构成

1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3．物业管理区域清洁卫生费用；

4．物业管理区域绿化养护费用：

5．物业管理区域秩序维护费用；

6．办公费用；

7．物业管理企业固定资产折旧；

8．税金；

9．经业主同意的其他费用。

以上费用构成项目中不包括房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

第六条　维修基金的管理与使用

一、根据维修基金管理办法的有关规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按照乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第七条　其它约定的事项

一、甲方承担物业管理区域内公共财产和公共秩序的维护，对乙方的私人财产和人身安全不承担保管、看护和保护责任。

二、质量保证期内，乙方房屋出现任何质量问题，甲方应积极协助乙方与建设单位、施工单位联系，促使问题尽快解决。

三、售楼后，因乙方冬季停止供暖，使屋内墙体粉化、抹灰层脱落、配套设施损坏等造成的一切损失，均由乙方自行负责，甲方可协助乙方进行有偿维修。

四、房屋按国家规范验收后，不超过规范标准的自然龟裂，不在免费维修范围之内；

顶层裸露的防水层部位严禁铺装装饰层，否则造成后果由乙方自行负责。

五、乙方入住后，不得干扰本小区未完工区域的施工，应注意施工场所围挡警示标志，避开危险地带以确保自身安全。

六、乙方装修时不得破坏阳台封闭格局，否则因乙方装修所造成的窗口处渗水等甲方不负责维修。

七、乙方在居住过程中，因噪音、气味、污染、保温、下水堵塞等影响到其他业户的，乙方无条件进行整改，产生相应的损失由乙方自行承担。

第八条　广告牌设置及权益

一、非住宅设置广告牌及门市设置牌匾时，要报甲方申请并按甲方统一规划尺寸及样式执行；

二、执行长春市政府关于《长春市城市户外广告设置管理办法》；

三、公共部位的商业及公益广告牌经营收益补充小区的社区文化活动费用。

第九条　违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的违约责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退超收和乱收的费用及利息；

四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按日交纳千分之三滞纳金，或向人民法院起诉。

五、因未按规定交纳维修基金，或维修基金利息不敷使用时未按规定续交维修基金，造成物业失修失养导致物业产权人、使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法律责任。

六、本协议有效期内突发性紧急抢修排险工程费用，由甲方或其委托的物业管理企业先行垫付，按相关物业产权人拥有的建筑面积比例分摊，由甲方或其委托的物业管理企业负责于工程开工起15日内向乙方收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的千分之三按日交纳滞纳金。

甲方也可向当地人民法院提起诉讼。

第十条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十一条　在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十二条　本协议包括附件一《业主临时公约》和附件二《房屋装饰装修管理协议》。

本协议空格部分（自然情况部分）填写的文字与印刷文字具有同等效力，其它部位不得填写文字，本协议中未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十三条　本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁，或向当地人民法院起诉。

第十四条　本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。

第十五条　本协议自甲乙双方盖章签字之日起生效。

第十六条　本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方签字（盖章）：

乙方签字（盖章）：

年月日　　年　月　日

附件一

业主临时公约

为加强本小区住宅小区物业（以下简称“本物业”）管理，维护全体物业产权人和使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保证物业的安全与合理使用，根据国家和省、市的有关规定，制定本临时公约。

本物业区域内所有物业产权人、使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让物业时，应遵守物业管理法规、规章和规范性文件的规定。

二、遵守物业管理企业根据有关法规、规章、规范性文件制定的各项物业管理制度，接受并配合物业管理企业的其它各项管理制度，接受并配合物业管理企业的各项管理服务工作，并按《前期物业管理服务协议》的约定缴纳有关费用。

三、对物业管理企业的管理服务工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，也可根据《前期物业管理服务协议》的约定，要求售房单位协调解决。

发生争议的，可申请仲裁或向当地人民法院提起诉讼。

四、售房单位应按《住宅质量保证书》的规定承担保修责任及费用。

五、按有关规定交纳物业维修基金。

六、物业产权人承担单元房屋保修范围之外的自用部位、自用设备的维修、养护责任，费用自理。

委托物业管理企业进行维修、养护的，应按双方的约定支付相应费用。

七、维修房屋，各相邻方应积极支持、配合，不得人为阻挠维修，因阻挠维修，造成他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。

八、物业损坏已经或可能妨碍、危害公共利益或有碍外观统一、市容观瞻，有关各方应及时进行维修养护；

拒不进行维修养护的，所在地物业行政主管部门可以指定物业管理企业代为维修养护，费用由相关各方按规定承担并分摊。

九、物业管理企业按照《前期物业管理服务协议》的约定，负责房屋公共部位、共用设施设备的维修养护。

属人为造成物业损坏的，由造成损坏的责任人负责修复或赔偿经济损失。

十、物业产权人、使用人装修房屋时，应与物业管理企业签订《房屋装饰装修管理协议》，并按协议及有关规定实施装修。

十一、物业产权人、使用人转让、出租、转租物业时，应告知物业管理企业，同时要求受让方、承租方遵守本守则及物业管理规定，并承担连带责任。

十二、对承租方、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。

十三、在本物业管理范围内，禁止下列行为；

1、擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；

2、擅自建设建筑物、构筑物；

3、占用、损坏共用部位和共用设施、设备；

4、安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；

5、乱设摊亭、集贸市场；

6、随意停放车辆、乱抛垃圾、乱堆杂物；

7、践踏、占用绿地，攀折花木，栽种农作物；

8、排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音；

9、乱挂、乱贴、乱写、乱画；

10、聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其它不道德行为；

11、在房屋外墙面安装吊篮、安装护栏（一层除外，但不能超出墙体）。

在新建小区、高层建筑或主要道路两侧房屋的立面设置晾衣架；

12、违反规定饲养家禽、家畜及大型宠物；

13、法律、法规、规章规定禁止的其他行为。

十四、使用本物业区域内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等公共设施、场地时，应按规定交纳有偿使用费用。

十五、自觉维护物业的整洁、美观，保持共用部位、共用设备、设施的完好及道路的畅通。

十六、增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，积极参加社会保险，确定家庭财产和人身安全、

十七、弘扬社会主义道德风尚，互助互爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活秩序。

十八、物业产权人，使用人不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用，物业管理企业按合同约定可以加收滞纳金，也可以依法申请仲裁或向当地人民法院起诉。

十九、违反本守则及物业管理的有关规定，物业管理企业有权提出整改；

造成其他物业产权人、使用人人身伤害或财产损失的，责任人负责赔偿；

；

构成犯罪的，移交司法机关处理。

二十、本临时公约对本物业区域内的物业产权人、使用人具有同等效力。

物业产权人、使用人更换时，本临时公约继续对新的物