年度行业分析报告房地产业.doc

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2010年年度行业分析报告——房地产业

风险提示：

以下观点和信息由建行上海市分行投资银行部提供，不能将此内容视为规范报告，更不构成对阅读者的任何实质性建议。

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读者依据上述内容做出经营决策，将自行承担风险与后果。

目录

一、2010年房地产市场急剧升温 3

（一）全年房地产开发投资高位增长 3

（二）全年商品房销售平稳增长 4

（三）房地产开发国内贷款占资金来源下降 5

（四）房屋销售价格环比持续上涨 5

（五）全国房地产开发景气指数继续走低 6

二、2010年上海房地产市场运行情况分析 7

（一）房地产开发投资快速增长 7

（二）房地产建设规模扩大 8

（三）房地产开发企业建设资金充裕 9

（四）商品房销售面积下降 10

（五）保障性住房建设力度加大 11

（六）竣工面积连续下降，供应不足的矛盾依然存在 12

（七）外环线以外新建商品住宅销售面积占近7成 13

三、国内房地产市场调控政策大汇总 14

四、未来房地产市场或理性发展 17

一、2010年房地产市场急剧升温

（一）全年房地产开发投资高位增长

2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%；全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。

12月房地产开发投资增速及新开工数据“双回落”。

12月份全国房地产开发投资额为5570亿元,增速明显回落,全年房地产开发投资增速呈现“M”型走势,比上年增长33.2%,符合全年35%左右的预期。

2010年12月全国房屋新开工面积1.86亿平方米,同比下降1.1%,基数影响是主因;2010年全国房地产企业完成土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长28.4%,土地购置费增长65.9%,企业开工意愿强烈,拿地热情不减。

由于2009年年底新开工明显回升，导致2010年最后两个月的新开工累计同比明显下滑。

全年来看新开工同比仍在高位，2011年全年供给将较为充足。

（二）全年商品房销售平稳增长

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。

其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

12月全国商品房销售微增,价格微涨,全年平稳增长。

12月单月全国商品房销售数据创历史新高。

2010年全年商品房销售额10201亿元,同比增长21.9%,与企业销售情况基本吻合。

12月份国家并没有出台调控政策,而近期的外部因素也有利于房价的继续上涨,因此房价增长并不超出预期。

从增幅来看,0.3%的增幅与上月持平,增幅并没有扩大的趋势,减少了进一步调控的风险。

（三）房地产开发国内贷款占资金来源下降

2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。

其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。

在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

地产贷款数据负增长,自筹资金和利用外资增速较高。

资金来源数据充分反映了当前房地产企业的融资环境。

12月份信贷量明显下降,对房地产企业资金来源形成明显影响,其中银行贷款收紧,国内贷款负增长44%;房地产企业自筹资金保持较高增速,利用外资近八个月增速明显增加;房地产企业资金来源中自筹资金增长45%,继续保持近几年的较高增速。

（四）房屋销售价格环比持续上涨

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。

其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。

其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。

12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

（五）全国房地产开发景气指数继续走低

12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。

行业景气度一年内持续回落,国房指数已接近100,预计在严厉的调控政策下行业指数还会不断走低。

二、2010年上海房地产市场运行情况分析

2010年，为了房地产市场长期稳定健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，从金融、土地、财税等各方加强规范管理，坚决抑制地价、房价过快上涨。

上海从房地产市场发展实际出发，把保增长与扩内需、调结构、促改革、惠民生有机结合起来，针对房地产市场出现的新情况、新问题，积极采取双向调控措施，在促进房地产市场健康平稳发展的同时，为保持经济增长发挥有效作用。

2010年，上海房地产市场运行主要有以下特点：

（一）房地产开发投资快速增长

2010年，上海房地产开发投资快速增长，自4月份以来，开发投资累计增幅始终保持在30%以上（见图1）。

全年完成开发投资1980.68亿元，比上年增长35.3%。

从商品房类型看，商品住宅投资1144.63亿元，增长38.5%，占总开发投资的62.7%；办公楼投资204.08亿元，增长8.7%，占11.2%；商业营业用房投资219.86亿元，增长18.3%，占12%。

图12010年上海房地产开发投资完成情况

2010年，上海房地产开发投资实现快速增长，主要有以下三方面原因：

一是保障性住房建设积极推进。

全年上海保障性住房完成投资335.4亿元，比上年增长72.3%，有力地推动了全市房地产开发投资的增长。

二是土地购置费快速增长。

全年土地购置费449.27亿元，比上年增长1.1倍，占房地产开发投资的比重为22.7%，成为拉动房地产开发投资快速增长的重要因素之一。

三是投资滞后效应。

受上年房地产市场销售较好和适度宽松货币政策双重影响，房地产开发企业加快项目建设进度引起投资增长的滞后。

（二）房地产建设规模扩大

随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模继续扩大。

2010年，上海商品房施工面积11295.03万平方米，比上年增长13.4%。

其中商品住宅施工面积7313.85万平方米，增长11.6%。

2010年，上海商品房新开工面积3030.59万平方米，比上年增长21.7%。

其中商品住宅新开工面积2111.11万平方米，增长22.7%。

但是，受前几年商品房在建规模下降的影响，上海商品房竣工面积呈下降的态势。

2010年，上海商品房竣工面积1941.25万平方米，比上年下降7.8%,但降幅自下半年以来逐步收窄。

其中商品住宅竣工面积1685.35万平方米，下降7.5%。

（三）房地产开发企业建设资金充裕

项目建设资金到位情况良好。

由于受上年银行信贷规模扩大影响，2010年，上海房地产开发企业上年末结余资金规模较大，整体资金到位情况良好。

但由于全年上海商品房销售面积持续下降，本年到位资金中的定金预付款和个人按揭贷款快速下降，本年到位资金增幅远低于上年末结余资金。

上海房地产开发企业到位资金合计4443.85亿元，比上年增长23.1%。

其中，上年末结余资金1214.56亿元，增长78.1%；本年到位资金3229.29亿元，增长10.3%。

从本年资金来源渠道看，四大类资金呈现出“三升一降”的特点。

表12010年上海房地产企业到位资金情况

指标名称

本年到位资金（亿元）

增长（%）

比重（%）

本年资金来源小计

3229.29

10.3

100

国内贷款

819.57

28.6

25.4

利用外资

96.05

2.8倍

3.0

自筹投资

1070.88

72.1

33.2

其他资金

1242.78

-24.3

38.5

定金及预付款

810.39

-26.4

25.1

个人按揭贷款

239.88

-42.9

7.4

金融业对房地产发展支持力度明显。

据人民银行上海总部统计数据，2010年11月末，上海中资商业银行人民币房地产贷款余额8298.71亿元，比上年同期增长19.2%。

其中，房地产开发贷款余额3072.19亿元，增长20.1%；个人购房贷款余额4629.45亿元，增长15.9%。

但受调控政策影响，上海商品住宅销售面积明显下降，公积金贷款贷款余额虽仍呈上升态势，但当年发放额大幅下降。

11月末，上海公积金贷款余额1118.65亿元，比上年同期增长18%。

上海住房公积金当年发放额280.16亿元，下降44.7%。

（四）商品房销售面积下降

2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。

国庆期间，上海出台了《关于进一步加强上海房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。

在各项政策措施的作用下，上海房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。

商品房销售面积继续下降，降幅有所扩大。

全年，上海商品房销售面积2055.53万平方米，比上年下降39%。

其中商品住宅销售面积1685.35万平方米，下降42.4%。

全年，上海新建商品住宅全市平均销售价格14213元/平方米。

存量房成交面积降幅有所扩大。

据房地产交易中心统计，2010年，上海存量房交易面积1966.86万平方米，比上年下降30%；存量住宅交易面积1522.21万平方米，下降38.9%。

2010年上半年，存量房成交面积保持增长，但增速不断趋缓；7月份出现下降，此后降幅逐步扩大。

（五）保障性住房建设力度加大

在保持房地产市场稳定发展的同时，上海把加大保障性住房建设力度，解决中低收入家庭住房困难作为