精中级经济师考试房地产专业复习资料docWord文档格式.docx

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A.3

B.5

C.7

D.9

10、下列各建设项li用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（）。

A・别墅用地

B.图书馆用地

C.汽车装配厂用地

D.购物中心用地

11、房地产市场调研不具冇（）的特点。

A.实用性

B.时效性

C.实践性

D.审美性

12、在房地产市场调研小，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（）原则的要求。

A.客观性

B傑密性

C.创造性

D.求教

13、侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费（）调研。

A衍为

B.预期

C.动机

D.市场容量

14、侧重对租售代理机构的数量、索质及英租售代理的项hl等情况的调研，属于房地产（）调研。

A.价格

B.促销

C・营销渠道

D.竟争情况

15、对房地产市场未來发展趋势以及与Z相关的营销环境进行分析和判断，属于（）的工作内容。

A.房地产市场细分

B.房地产资料收集

C.房地产市场预测

D.房地产竞争分析

16、对房地产开发项忖，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产（）。

A.战略策划

B.全程策划

C.品牌策划

D.产品策划

17、SWOT分析法所分为的四个因索是内部优势因索、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因索和外部市场环境中的（）。

A.风险因素

B.威胁因素

C.挑战因索

D.帮助因索

18、房地产征收的主体是（）

A国家

B行政主管部门

C拆迁主管部门

D政府

a房地产征收：

是指国家为了公共利益的盂要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。

征收的主体是国家.

19、被拆迁人与房屋承租人对解除和赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行（）.

A货币补偿

B异地安置

C保障安置

D房屋产权调换

d被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换

20、3公顷基木农出征收的审批权在（）。

A.国务院

B.省级人民政府

C.直辖市人民政府

D.县级人民政府

a必须经国务院批准方可征收的土地：

①所有的基本农III。

②基本农川以外的耕地超过35公顷的。

③其他土地超过70公顷的。

21、某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。

当资木利率为10%时，该项冃合适的改造投资不多于（）万元。

A.47

B.50

C.75

D.150

a本题的实质仍然是资金时间价值换算屮年值换算为现值的计算。

22、某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为10%时，每年的平均住房费用为（）万元。

A.4.53

B.5.04

C612

D.7.39

b木题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。

23、某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。

A.26.54

B.27.08

C.28.16

D.29.40

c木题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。

但本题并不符合换处公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。

画出现金流虽图以帮助理解。

错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。

24、现冇卬、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie=10%。

各方案净现值从大到小排列正确的是（）。

单位：

万元A.甲＞乙＞丙

B.乙＞丙＞甲

C.乙＞甲＞丙

。

.甲＞丙＞乙

c木题考查净现值指标的计算

NPV甲=300（P/A,10%,8）-1000

NPV乙=520（P/A,10%,8）-2000

NPV丙=600（P/A,10%,8）-3000

25、某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，己知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元/平方米，单位产品的可变成本为2500元/平方米。

该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。

该公司需开发的保本开发面积为（）平方米。

A.14500

B.16700

C.20000

D.22000

c木题考查盈亏平衡点的计算。

注意单位一定要一致。

设保本开发面积为X平方米。

0.4x-3000-0.25x=0x=20000o

26、房地产投资风险中的系统性风险不包括（）。

A.变现风险

B.政策风险

C.周期风险

D.比较风险

d本题考查房地产投资风险细分类中的系统性风险。

系统性风险冇市场供求风险、、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然风险等。

非系统风险包括收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持冇期风险。

27、房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（）。

A.市场风险

B.经济风险

C.牛产风险

D.决策风险

28、降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和（）等。

A.将风险损失返销计入成本

B.利用通货膨胀的影响

C・利用规模投资来限制竞争

D.充分把握国家金融政策

29、下列有关引起房地产风险的因索屮，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是（）。

A.飞机失事

B.政治动荡

C.环境污染

D.市场变化

30、房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于（）。

A.决策风险

B.经营风险

C・业务风险

D.财务风险

31、房地产开发项忖设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于（）。

A.计划阶段

B.启动阶段

C.实施与控制阶段

D・收尾阶段

32、房地产开发项目工程招标文件不包括（）。

A.评标委员会组成人员

B.工程量清单

C.合同专用条款

D.介同通用条款

33、在房地产开发项II建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费（）和税金。

A.措施费

B.预备费

C.临时设施费用

D.利润

34、风险管理的内容不包括（）。

A.风险制造

B.风险识别

C.风险评估

D.风险应对

35、在房地产开发项II合同争端或纠纷的解决方式中，只冇（）是一种毋须第三者介入的方式。

A.和解

B.调解

C.仲裁

D.诉讼

36、某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑Ifli积的价格为4000元/平方米，则其建筑面积的价格为（）元/平方米。

A.2500

B.3200

C.4000

D.5000

b设建筑面积价格为X建筑面积下的单价x建筑面积=套内建筑面积下的单价X套内建筑而积100X=80x4000X=3200元/平方米。

37、可比实例成交价格x（）=可比实例正常市场价格。

A・交易情况修正系数

B.房地产价格指数

C.交易LI期调整系数

D.房地产状况调整系数

38、在房地产估价屮，建筑物折I口二建筑物重新购建价格一（）。

A.房地产价格

B.建筑物开发成本

C.土地价值

D.建筑物市场价值

39、净收益二冇效毛收入一（）o

A.物业服务费

B.运营费用

C.经营成本

D.开发建设成木

40、待开发房地产价值二开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润一（）。

A•取得待开发房地产的税费

B.转让待开发房地产的税费

C.销售开发完成后的房地产的税费

D.取得待开发土地的费用

41、房地产开发金业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在（）方面。

A.营销成本控制

B.营销经验

C・对项目的熟悉程度

D.营销效果

42、房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（）方式。

A・独家代理

B.共同代理

C.共同代理加参与代理

D.合作代理加参与代理

43、房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为（）。

A.成本导向定价法

B.需求导向定价法

C.随行就市定价法

D.比较定价法

44、某房地产开发项II建设周期较长，开发企业希望从项II动工开始，即在项FI所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（）。

A.电视

B.路牌

C.广播

D网络

45、在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是（）。

A.广告宣传促销

B.公共关系推广

C・人员推销

D.社会公益活动促销

46、业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（）。

A.业主大会定期会议

B.业主大会临时会议

C・首次业主大会会议

D.业主委员会会议

47、新设立的物业服务企业，英资质等级按最低等级核定，并设（）的暂定期。

A.三个月

B.半年

C・一年

D.二年

48、《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30口内必须向物业所在地的（）备案。

A.社区工作站

B.市民政部门

C.县人民政府房地产行政主管部门

D・区、县人民政府房地产行政主管部门

49、下列有关物业服务企业特征的表述小，错误的是（）。

A.物业服务企业是独立的企业法人

B.物业服务企业属于服务性企业

C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的

D.物业服务企业具冇一定的公共竹理性质的职能

50、根据国家规定，对空置（）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A.1

B.2

C.3

D.4

51、凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（）的住房储金。

A.专用性

B.公益性

C.互助性

D・强制性

52、房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（）。

A.商业银行

B.房地产公司

C.保险机构

D・特殊目的机构

53、房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（）。

D.特殊目的机构

54、下列关于房地产信托主要特点的说法中，错谋的是（）。

A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具

冇很强的灵活性

B.房地产信托投资具冇较高的收益性

C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具冇很大的风险性

D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性

55、耕地占用税的基本特点不包括（）。

A.强调对耕地的保护

B.实行一次性征收

C・以省级行政区域为单位，分别规定单位税额

D.税额标准在不同地区不一样

56^契税属于（）。

A.货物和劳务税类

B.财产税类

C.所得税类

D.其他税收类

57、房地产金业应缴纳营业税税额的计算公式为（）。

A.应纳营业税额二营业额x税率

B.应纳营业税额二营业毛利润X税率

C.应纳营业税额=营业净利润X税率

D.应纳营业税额=销售成木x税率

58、征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（）。

A.财政拨款

B.政府性基金

C・接受捐赠的收入

D.行政事业性收费

59、某金业在某大城市拥冇一宗面积为3000平方米的土地使用权,容积率为1.5,城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（）元。

A.4500

B.10000

C.15000

D.22500

c城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积X适用税额标准=3000x5=15000（元）。

注意城镇土地使用税按土地而积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。

60＞市场调研是一种（）。

A、收集房地产市场信息的方法

B、了解房地产市场供应量的手段

C、通过信息将消费者、顾客和公众与研究者联结起来的职能

D、判断房地产企业营销策略是否成功的工具答案：

二、多选题（多项选择题：

（共20题，每小题2分，共40分））

61、按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。

下列区位中，属于社会区位的有（）。

A.历史区位

C・文化区位

D.政治区位

E.空间区位

b,c,d

62、房地产冇效盂求是（）等因索的函数。

A.商品房品质

B・消费者收入

C.消费对象

D・抵押贷款能力

E・房地产价格

b,d,e

63、下列关于国有建设用地使用权挂牌出止的说法小，正确的有（）。

A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

C・在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交

D.在挂牌期限内，冇两个以上报价相同的竞买人R报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竟价

E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作口内退还所冇竞买人的竞买保证金

b,c

64、建设用地使用权出租屮，出租方的义务包括（）。

A.保管义务

B•修缮义务

C・妨害去除义务

D.租赁标的物返还义务

E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物答案：

b,c,c

65、

下列房地产市场预测方法中，属于定虽预测的冇（）。

A.时间序列法

B.回归分析法

C.市场因子推演法

D.徳尔菲法

E.购买者意图调杳法

a,b,c

66、房地产市场调研资料收集的主要途径冇（）。

A.走访房地产交易当事人

B.访问促成房地产交易的房地产经纪人

C.查阅政府和冇关部门的房地产登记等资料

D.拜访业主委员会委员

E.向工程监理人员讨教答案：

a,b,c

67、集体土地征收的特点有（）。

A.无偿性

B.强制性

C.土地所冇权发生转移

D.补偿性

E.有限期

b,c,d集体土地征收的特点冇强制性、土地所冇权发生转移、补偿性。

68、对房地产开发项II进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可釆用（）。

A.费用分析法

B.高低点法

C.盈亏平衡图解法

D.净现值法

E.回归分析法

a,b,c

69、降低房地产投资变现风险的对策冇（）等。

A.向保险公司投保房地产投资保险

B.关注通货膨胀对购买力的影响

C.搭配不同房地产投资种类比例

D.选好房地产投资地段

E.选择容易分割出售的房地产项目进行投资答案：

c,d,e

70、采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（）。

A.防止相关风险因索的产生

B.设立内部风险损失基金

C.通过合同将损失转移给非保险企业

D.对已经存在的相关风险因索进行监控

E.对相关风险因索进行时间和空间隔离答案：

a,d,c

71、房地产项H的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括（）等。

A.编制招标文件

B.投资目标的风险分析

C.编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格

D.编制资金使用计划

E.编制竣工结算

b,c,d

72、房地产开发项n质量的可靠性体现在（）等。

A.平面、空间布局的合理性

B.隔声和采光功能的良好性

C.保证防火和抗震要求

D.满足使用寿命要求

E.与住态环境的协调性

c,d

73、建立价格可比:

基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（）。

A.统一付款方式

B.统一付款进度

C.统一成交LI期

D.统一面积内涵

E.统一面积单位

a,d,e

74、房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有（）。

A.反映项目特征的资料

B.项目销售执行计划

C.反映项H合法性的资料

D.委托书

E.房地产开发企业发展规划答案：

a,c,d

75、房地产开发项H营销采用渗透定价策略的优点冇（）。

A.对需求弹性大的房地产冇利于拓展销路

B.价格上冇利于排挤竞争对手进入

C.项目营销后期尾房降价空间较人

D.有利于消费者心理形成高价位高质量的印象

E.对需求弹性小的房地产有利于增加总利润

a,b渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以低价提高市场占冇率。

根据价低的特点就可以分析优势。

76、下列冇关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的冇（）。

A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数

B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所冇

C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担

D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约泄

E.物业服务过程小产牛的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同小专门约定，可以计提酬金

a,b,d,c

77、住房公积金管理中心的职责范围包括（）。

A.制定和调整住房公积金的具体竹理扌岀施

B.负责住房公积金的核算

C.审批住房公积金的提取与使用

D.负责住房公积金的保值和归还

E.审批住房公积金归集与使用计划

b,c,d本题考查住房公积金管理小心的职责，注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。

78、房地产保险的作用包括（）等。

A.抵御意外不幸，实现经济补偿

B.促进房地产业和保险业的发展

C.改善屈住条件，提高屈民住房标准

D.增强投保人的信用，促进资金融通

E.为抵押二级市场的发展提供棊础

a,b,d,c

79、房地产税收的特征包括（）等。

A.征税对象特定，即土地和房屋

B.征收体系复杂，税种数量多

C.税源集中于城市

D.税收基础稳定

E.税收收入主要归中央财政

a,b,d

80、下列关于契税计税依据的说法中，正确的冇（）。

A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格

B.国冇土地使用权出让，计税依据为成交价格

C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定

D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格

E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额答案：

b,c,e契税的计税依据分为以下三种情况：

土地出让、土地使用权出售、房屋买卖一成交价格；

土地使用权赠与、房屋赠与一参照市场价格核定；

土地使用权交换、房屋交换一价格差额。

三、案例分析题（案例分析题：

（共5题，每题8分，共40分））

81、某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为1200万元，一次性付清。

预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资I200万元。

住宅总建筑面积为15000平方米，预计平均售价为4000元/平方米。

销售计划为：

建设期每年分别预售房屋的20%,现房销售期两年分别销售房屋的30%,销售税费等占销售收入的10%,基准收益率为10%（地价发生于年初，英余现金流虽发生在年末）。

1•该项目第四年的累计净现金流虽为（）万元。

A.1440

B.l620

C.l800

D.2200

2.该项目的静态投资冋收期为（）年。

A.2.47

B.2.58

C.2.64

D.2.72

3.该项目的净现值为（）万元。

A.-957.47

B.702.92

C.1278.99

D」808.79

4•净现值法与内部收益率法的区别走要表现在（）。

A.经济意义不同

B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论

C.对再投资利润率的假定不同

D.考虑了资金的时间价值

D,C,C,ABC1.首先根据题意価出现金流量表。

一定要注意年初与年末的分别。

住宅销售总额为0.4x15000=6000（万元）

2•题考查静态投资回收期的计算°

根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。

3.木题考查净现值的计算。

4.木题考查净现值法与内部收益率法的区别，主要冇三项不同：

82、评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛