大连房地产投资机会研究报告24页Word文件下载.docx
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（三）住宅物业类型主要板块分布及特征、各板块未来发展潜力分析
1、东港区
2、中心区
3、星海湾区
4、软件园区
5、虎滩区
6、西山水库区
7、机场新区
8、周水前区
9、中北区
10、泉水区
11、小平岛区域
12、开发区
13、旅顺片区
14、金州区
（四）市内四区06年以来土地成交信息整理
（五）大连房地产市场特点
1、房地产市场整体供需两旺
2、大连住房消费是外向型房地产市场
3、“中”户型房屋供应相对短缺
4、房价增长迅速
5、土地供应重点区域紧跟城市规划，目前偏向于甘井子等北部区域
6、区市县投资、开发、销售规模迅速扩大
大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。
大连市现辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）和6个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区）。
另外，还有4个国家级对外开放先导区（开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区）。
先导区
旅顺口区位于辽东半岛最南端，东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里，是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。
境内有举世闻名的天然不冻旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。
新开辟的旅顺新港是沟通辽东半岛和山东半岛的“黄金水道”。
2001—2006年，大连市连续六年全市GDP涨幅保持在10%以上,平均涨幅17.8%。
2006年大连全市实现地区生产总值2569.7亿元，比上年增长16.5%。
人均GDP以459美元/年的速度增长，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。
数据来源：
大连统计公报
2006年大连市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。
其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；
第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；
第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。
三次产业构成比例为8.1：
47.8：
44.1，对经济增长的贡献率分别为5.6%、57%和37.4%。
2006年大连完成工业投资535.9亿元，比上年增长38.5%。
“四个基地”实现工业增加值566亿元，按可比价格计算比上年增长26.3%。
其中，石化工业216.9亿元，增长22.5%；
现代装备制造业228.5亿元，增长27.9%；
船舶制造业50.9亿元，增长36.1%；
电子信息产品工业69.7亿元，增长25.7%。
2006年，全市完成城建重点项目131项，实现投资额261.3亿元，比上年增长30.3%。
椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。
完成西北路等10条中心城区交通干道的拓宽改造，快轨金州线、201路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进。
煤气新厂二期储柜、制气装置已经完工。
香海热电厂二期1号机组投入运营。
凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河等3座污水处理厂建设进展顺利。
梭鱼湾、砬夏河综合整治工程全面完成。
中心城区生活垃圾应急处置工程投入使用，城市生活垃圾焚烧厂建设加快。
完成煤气管网改造21.3公里，新建煤气主干线22.7公里；
分别完成供水管网、排水管网改造75公里和30公里；
改造城市二次加压泵站182处；
改造城市居民室内旧管网5万户；
解决城市居民用水困难8.7万户；
新增供热面积410万平方米。
2006年，大连国际航运中心建设取得重大进展。
大窑湾保税港区申办成功。
港口基础设施建设全面推进，全年实施建设项目48项，完成投资72亿元，新增生产泊位23个、年吞吐能力5000万吨。
我国最大的汽车物流码头——大连汽车码头建成投产。
大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航。
大窑湾二、三期6个泊位建设和北岸开发进展顺利。
长兴岛公共港区3个通用泊位建设步伐加快。
金窑铁路复线竣工通车，烟大铁路轮渡试运营，长兴岛铁路和铁路集装箱中心站建设项目启动，土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。
大连机场航线总数达到119条，其中国内航线76条，国际和特别行政区航线43条；
与15个国家、90个国内外城市通航，其中国际、特别行政区通航城市36个。
2001年～2006年大连户籍人口总数分别为554.6、557.93、560.16、561.6、565.3、572.1万人，人口稳步小幅增长。
2006年末比年初净增长6.8万人，增长1.19%；
人口城镇化率为57.5%，同比增长1.3个百分点；
自然增长减少0.04‰，人口增长的主导因素为机械人口增长。
2001年～2006年间，大连居民生活水平稳步提高。
全市年人均可支配收入不断增长，平均年增长13.33%，年人均消费性支出逐年增大，平均年增长10.29%。
2006年大连人均可支配收入为13350元，涨幅11.31%，人均消费性支出为10534元，增长5.38%，城市居民家庭恩格尔系数39.9%，农村居民家庭恩格尔系数39.8%。
可支配收入和消费性支出的增加反映了大连居民有着较强的消费能力。
数据来源：
大连市GDP连续六年涨幅保持10%以上，经济正处于第二产业向第三产业加速转移阶段，基础设施发展迅速，人均可支配收入不断提高，整体经济态势良好。
随着“十一五”大连国际航运中心建设进程的加快，临港产业的发展，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。
按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。
“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。
主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。
把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。
新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。
主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。
主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。
旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。
新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。
三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。
（1）北进：
甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。
甘井子区将在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。
调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。
加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。
（2）西拓：
旅顺口区是主城区"
西拓"
的延伸区，旅顺口区将按照"
现代产业、历史名城、旅游胜地"
的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。
集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。
区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。
金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。
重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。
开发建设好金州湾。
尽快实现生产方式和生活方式的转变，主动与新城区发展并轨，形成有机整体。
大连“西拓北进”战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快速发展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。
原有成熟的居住区、因规划而带来新的城市居住区、规划交通动线沿线区域、具有自然资源优势的区域，纷纷成为房地产开发的热点区域。
大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，作为全国著名的旅游城市，不仅气候宜人，而且有着美丽的山海风情。
大连具有良好的港口资源优势，经济发展迅速，城市建设、基础设施建设日趋国际化。
大连港是东北三省和内蒙古东部地区的进出口门户，也是联结华北、华中、华东等地区水陆联运的枢纽。
大连国际机场是环渤海地区重要的门户枢纽机场。
大连先后获得联合国环境“全球500佳”、中国“人居环境奖”、“环境保护模范城市”等荣誉称号。
2004年，大连荣获CCTV中国最具经济活力城市；
2005年，入选中国特色魅力城市200强，连续第五年荣获全国畅通工程评比第一名，城市绿化覆盖率达到42.3％，被喻为最适合人类居住的城市之一。
2003年，中央关于实施东北老工业基地振兴战略中，明确提出把大连建设成东北亚重要的国际航运中心，这将促经大连经济的进一步发展。
总的来说，大连地理位置优越，交通方便，气候条件优越，适宜居住。
大连城市内需及外资发展一直保持强劲的增长势头，2003年因为“非典”社会消费品零售总额有所调整，2005年因为统计口径的变化实际利用外资额表面有所下降，如果按原口径是30.04亿美元（根据国家统计局统一要求，统计公报按经济普查数据和新的核算口径计算，并作为下一年度的基数）。
2001-2006大连社会消费品零售总额平均增长幅度为11％，说明居民有效的购买力拉动了内需的增长。
2006年前三季度大连实际利用外资为12.4亿美元，其中房地产业实际利用外资2.9亿美元，同比增长46.8倍。
说明外资看好大连房地产市场未来的发展前景，同时外资雄厚的资金实力和资本运作也会对大连现有的房地产市场产生冲击。
2006年是房地产政策调控年，2007年也延续了调控的趋势，国家出台的政策主要从土地、规划、房地产交易、税收、利率等几个方面进行调控，由于政策是全国统一执行的就不再深入的研究，下面重点对大连市相关的房地产政策进行一下梳理。
大连提高了户口迁入的门槛，主城区80万住宅方可落户，旅顺30万落户；
提高了拆迁安置的费用额度；
提高了住房公积金贷款的额度；
按照国家要求，提高了土地使用税；
对建筑工程的管理提出了一些规范意见。
从总体上说，以上政策颁布的目的是为了是大连房地产市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快带来的社会影响（政策具体内容见附件）。
日期
名称
20070629
大连市人民政府关于调整城镇土地使用税有关政策的通知
20070508
大连市个人住房政策性贷款额度上调
大连市人民政府关于加强市内四区建筑围挡广告管理的通告
20070226
大连市建筑工程安全生产监督管理办法
大连市人民政府关于修改《大连市城市房屋拆迁管理办法》的决定
20070130
大连市人民政府关于印发《大连市建筑工程施工许可管理规定》的通知
20060927
大连市人民政府关于印发《大连市建设工程合同担保实施办法》的通知
20060602
大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知
20060630
大连市人民政府印发《大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》的通知
1、大连城市经济发展态势良好，工业基础雄厚，人民生活水平不断提高；
2、随着经济的发展大连城市“西拓北进”有力的促进了甘井子区、旅顺口区、金州区、先导区的房地产市场快速发展；
3、大连作为国内著名的宜居城市，地理位置优越，气候、环境得天独厚；
4、近两年外地大开发商和外资房地产企业纷纷进入大连及旅顺市场，说明大家看好大连房地产市场未来的发展前景，但这些企业雄厚的资金实力和资本运作也会对大连现有的房地产市场产生冲击。
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5、2006－2007年大连颁布了有关户口、住房公积金贷款、稳定房价、建筑工程管理等方面政策，目的是为了使大连房地产市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快带来的社会影响。
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在振兴东北老工业基地政策的推动下，大连市房地产开发投资逐年高速增长。
2000～2006年，大连房地产开发投资额平均每年增长率达21.58%，特别是近三年，分别以年增长38.2%、27.1%和27.1%的高速度运行；
房地产投资额占固定资产投资比重日趋合理，从39.8%下降到22.95%。
2006年，大连房地产开发投资额为337.2亿元，比上年增长27.1%；
占固定资产投资额的22.95%。
比上年下降了0.95个百分点。
2001—2006年大连房地产开发新开工面积平均每年为657万㎡，施工面积为1517万㎡，竣工面积为502万㎡；
前三年供应量比较平稳，2004、2005年供应量锐减，造成市场供不应求，2006年供应量有较大增加。
2006年，房地产开发情况整体水平好于2005年，新开工面积为1126.3万㎡，比上年增长76.6%；
施工面积为2196.1万㎡，比上年增长39.9%；
竣工面积为537.8㎡，比上年增长37.7%。
销售量逐年增长，从2004年的486.2万㎡增加到2006年的628.8万㎡，增长了29.3%；
商品房销售额同比也大幅攀升，从2004年的151.5亿元增加至2006年的284.5亿元，增长了0.88倍。
2006年，商品房销售面积为628.8万㎡，比上年增长了24.6%，销售额为284.5亿元，增长了51.8%，销售额涨幅远远高于销售面积增长涨幅，房价呈快速飙升的态势。
同时商品房空置面积逐年下降，环比下降17％、7％，住宅空置面积环比逐年下降28％、6％。
商品房房价逐年增长，从2004年的3116元/㎡增加到2006年的4524元/㎡，增长了45.2%；
住宅销售价格也大幅攀升，从2004年的2973元/㎡增加至2006年的4256元/㎡，增长了0.43倍。
从以上数据看，大连房地产市场属于供需两旺，态势良好，但价格飙升过快。
2、近一年市内四区住宅销售和价格走势情况
住宅成交面积06年相对平稳07年波动较大，成交均价一年上涨了近1100元。
以下数据说明消费者对房地产市场的态度是有所波动和调整的，均价的大幅上涨导致消费者购房压力增大，被迫转向市内三区（中山、西岗、沙河口）以外的地方，逐步出现城区“空心化”趋势。
2006年1月至2007年6月住宅成交面积情况
大连地产典型指数
2006年6月至2007年6月住宅成交均价情况
按照大连房地产典型指数样本的选择，大连房地产分为14个板块，分别为东港区、中心区、星海湾区、软件园区、虎滩区、西山水库区、机场新区、周水前区、中北区、小平岛区域、开发区、旅顺片区、金州区。
从2005年底政府对东港区域进行搬迁起，东港规划进入了实质性阶段。
新东港将以水景、花园两大要素作为景观规划设计的主题，吸纳30.82公顷中高档住宅区、7.89公顷公园绿地、13.2公顷沿海休闲绿带和10.42公顷文化娱乐用地，拥有扩展后长度达３公里的人民路，４公里长滨海亲水岸线，跨海大桥，游艇港、景观台、景观防波堤坝和人工海水浴场岸线等。
改造后的东港将成为一个集商贸、旅游、居住、观光为一体的国际航运中心的中心商务区。
代表楼盘有名仕财富中心、运达嘉洲阳光、金广东海岸、万隆托斯卡纳、宏都嘉园、嘉和花样年华等。
特征：
为响应大连市政府东港改造的需要和进度，东港区域项目都定位中高档，项目卖点主要是东港未来的发展潜力和得天独厚的地段和海景优势，房价日趋上扬，基本都突破10000元/㎡。
发展潜力：
东港区域不可替代的地段和海景优势决定了此区域楼盘的持续走高，为市场所看好。
2、中心区
中心区的楼盘价格一直处于高位，该片区处于大连市的市中心区域，主要包括人民广场、中山广场、西安路。
该区域为大连的市中心区域，拥有繁荣的商业氛围，良好的基础设施和旺盛的物流人气，价格居高不下，而且随着市内土地供应的日益紧缺，价格将持续高涨。
代表楼盘有尚品南山、海派优座、香榭里街区、裕景中心、颐和香榭、远洋风景、宝发金钻等。
中心区以复合型建筑为主，业态组合包含住宅、写字楼、公寓、商业、酒店等，价格是居高不下，基本在8000元/㎡以上，并稳步上涨。
中心区基本无地可供，不可替代的地段和成熟配套，以及传统的繁华商业区，项目多为综合体，看涨不看跌。
以亚洲最大的公共广场——大连星海广场为核心的星海湾区，凭借其优厚的地理位置和良好的自然环境，该片区能集中体现“住在大连”所具备的宜居环境、气候条件、建筑品质等丰富内涵，拥有亚洲最大的广场、两座国际化的会展中心以及众多商务金融机构，因而该地段集中着众多的高档楼盘。
作为大连市政府规划中的集金融、商务、商业、旅游、休闲娱乐于一身的代表区域，目前该区域旅游、餐饮娱乐业已非常发达，而商务氛围仍有待发展，因此该地段楼盘除了用于居住的功用以外，用于商业、金融等写字楼办公用的楼盘升值前景也十分看好。
代表楼盘有大连明珠、壹品星海三期、百年汇、裕景中心、大华御庭、宏都筑景、沿海绿色家园等。
高档房、高价楼盘云集，几乎囊括了大连市高价值、高价位所有的楼盘，价位基本在10000元/㎡以上，达12000元/㎡左右，楼盘销售情况也不错。
由于其独特的地理区位和高质量的配套设施和相当一部分境内外消费群体，星海湾一带的商品住宅在未来几年内仍将呈现十分旺盛的趋势，而随着星海湾东侧的十座专业大厦组成的“CBD”的建成，其房价还有升高的空间和潜力。
软件园区域是近几年成长起来的高知人群聚集的区域，它是依托大连建设国际软件名城的机遇和发展高新技术产业尤其是软件产业的利好政策而迅速崛起的大连人向往的人文居住高地。
高素质高品质企业的聚集带来的高知人群密度、世界知名企业分布的单平方公里高密集量、突出的国际化色彩不仅给区域市场提供了更好的承接，更赋予了软件园与市内其他区域在人群、市场容量方面的多重竞争优势。
代表楼盘有宅语原、东方圣荷西、斯坦福院落、壹品漫谷、柏林水郡等。
高知人群聚集的区域，中高档楼盘扎堆，宅语原、东方圣荷西价格都在10000元/㎡左右。
高新产业聚集带动了新经济中心崛起，从而牵动区域价值不断跃升。
该区域土地储备丰富，同时就业高收入人口逐年增多，该区域集中了大连80％以上的软件产业、产品研发人才，所居住、办公人群绝大多数为有着高学历甚至海外教育背景的高知人群。
庞大的消费人群支撑起该区域房地产市场的新发展。
该片区位于大连南部海滨中部，拥有风光迷人的滨海路、虎滩乐园、鸟语林、水下世界。
代表楼盘有帝柏湾等。
房地产开发也以旅游投资型为主、住宅主要是低密度的豪宅。
低密度豪宅属于稀缺产品，长期看涨。
随着“大大连”概念的提出，“两城三星”和“西拓北进”的空间发展模式令大连宜居空间不断拓展。
西山水库周边区域，随着西郊生态森林公园则成为城市的新宜居住宅聚集带。
位于大连市西部，有大连市后花园之称的西部山系则拥有山、水、林、自然与人文、教育优势，交通和配套的升级也令选择该区域的居民不断享受新兴住区升值的实惠。
代表楼盘有万科假日风景、西山阳光水岸、长鹭晶品缘林、观山满庭芳等。
开发量大，2005年万科与其余六家开发商联合拿下占地37.29万平方米的土地，同时还有至少6.75万平方米土地被摘牌，巨大的潜在供应量预示着该地段将成为具有景观优势的成熟型黄金开发热土；
销售情况良好，大体量的入市并未影响到产品的销售速度；
产品多样化，整体区域居住品质抬升；
客源的高端化，西山区域的客户群大多为高知人士，属于社会中坚，对品牌、产品品质及居住品质的要求较高。
自然资源优越，西山水库是大连市区内最大的水系，西侧连接素有“大连城市后花园”之称的西部山系，生态住宅规划提升区域居住品质，该区域具有良好的发展潜质。
目前西山区域的住宅均价为7500元/平方米，随着“西部快速路”的开通，该区域交通将不断改善，其他配套也将同步升级，后续价格预计还将持续上涨。
机场新区约十平方公里的启动区以商务、居住、产业为三大主体，其中居住区拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区。
代表楼盘有第五郡、新星绿城等。
房价涨势惊人，一年内涨幅在2000—3000之间，区域最低均价（已定价）是姚家的祥和花园4350元/㎡，最高均价唯美品格8000—9000元/㎡，区域内均价在6000元以上；
基本为大规模成片开发，但生活和社会配套的完善还需要一段时间。
伴随着机场新区的大手笔、高起点规划、多功能布局、高规格的设计实施，机场新区一带的楼市房价还将继续保持强劲、稳步上扬的发展势头；
特别是张前路周边“四大功能区”的实施，“第五郡”、“沁合苑”等大型住宅小区的开发、区政府的进入、沃尔玛带入一批商业大家的加入，其房价走势将呈现强势上扬趋势的发展态势。
但这种强劲上扬的走势，一般不会长时期的维持，会随着机场新区城市副中心各种项目的建成，商品住宅的不断放量、上市、消化，而会逐步走向稳中有升日趋平缓态势。
随着大连楼市的节节高涨，在居住热门地段开发商适时推出经济实用的高效户型，以相对较低的总价倍受青睐。
周水前区作为成熟的商业居住区，周边公交线路密布，是连接国际空港与市中心的通道。
代表楼盘有鼎新
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