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国家新政是“遏制房价过快上涨”。
国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。
房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。
有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。
就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？
呵呵。
社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。
但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！
问题是社团组织是否愿这么干？
而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。
否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。
涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。
在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。
中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。
但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？
地方政府找中央政府征收？
不可能。
去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
随着我国改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,作为商业经济主要经营场所的商业房地产发展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部环境因素,商业房地产的开发、管理运营过程中存在巨大的投资风险。
本文首先对商业房地产作总体概述,然后在商业房地产投资风险类别论述的基础上提出商业房地产投资
风险防范策略,以尽可能的识别、评价并且防范商业房地产的投资风险,增加房地产企业的盈利。
产权登记。
关键字:
商业房地产;
投资风险;
防范策略
一、商业房地产概述
（一）商业房地产概念房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。
商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。
工业园区一般不划为商业房地产。
（二）商业房地产在我国的发展我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。
在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。
但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。
我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产投资风险类别
（一）政治风险1.政策风险政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。
房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。
例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。
2.城市规划风险由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。
据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。
另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。
（二）经济风险
1.市场供求风险商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。
主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。
其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。
另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。
表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。
由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。
据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。
利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2021年至2021年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多（如图一）,仅2021年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。
（三）开发商自身经营能力风险商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。
而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。
产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;
由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。
三、商业房地产投资风险防范策略
（一）按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。
例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。
如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
（二）加强市场供求风险及融资风险的控制
1.根据市场需求量,规避市场供求风险针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。
第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。
例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。
另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。
只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。
2.开拓融资渠道,防范融资风险要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。
要完善企业的治理结
构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展
（三）加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。
商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1.树立房地产商业管理运营的观念商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2.增加人才储备,完善管理运营商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。
房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。
3.统一经营主题,建立商业品牌一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。
根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。
在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。
参考文献:
[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2021,（07）.[2]李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学,2021[3]杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2021[4]高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2021,（05）.[5]崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2021,（19）.
（责任编辑：
admin）
篇二：
房地产市场管理论文
房地产市场管理论文
摘要：
改革开放以来，我国城市住房不断往‘商品化’方向发展，到如今商品化住房已经非常显著，越来越多的人跻身到商品房的投资和开发中，急速增长的房价为我国金融安全带来一定负面影响。
在房地产泡沫经济越发严重的今天，为了降低银行所需承担的相应风险，维护金融安全，政府及银行都制定和贯彻相关措施，及时理清思路，提高对房地产市场管理与调控的系统性认知，在不阻碍国民经济发展的基础上增强房地产市场的有效调控，才能够使得我国房地产业走上一条健康、有序的发展道路。
现阶段，我国房地产开发商大多是通过银行贷款来筹集房地产开发的资金，这就使得银行变相承受了这种房地产市场的各种危险影响，加之现阶段房价迅速增长，形成房地产泡沫的因素有很多，因而采用何种对策来最大程度的减少房地产泡沫破灭给我国金融安全带来的影响，已经高度引起社会各界的重视，笔者以维护金融安全为出发点，通过总结房地产市场上的虚假按揭假象对此进行详细分析并探讨房地产市场调控对策，现总结如下。
一、房地产市场存在的问题
2021年以来，房地产的发展过程中出现了部分地区房地产投资过热，从而致使房价过快上涨的现象，而上海等一线城市地区，房价涨幅过快，因而成为宏观经济偏热的一大象征。
1.供给结构不完善，房价迅猛增涨
房地产市场的核心问题则是房地产的价格，尤其近些年来中国房
篇三：
关于房地产的论文
《房地产经营管理》课程论文
题目影响房地产价格的因素
姓名
班级
学号202128094
学院自动化工程学院
影响房地产的价格的因素
内容摘要
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
近年来我国房地产价格持续上涨，影响价格变动的因素及它们的影响度已经成为热点问题。
本文就以房地产价格为研究对象。
1．引言
房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2.1房地产自身因素
所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。
因此，房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。
1.房地产实物因素
（1）土地实物因素
（2）建筑物实物因素
2.房地产权益因素
拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。
但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。
这些限制除了来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制（以下均是指这类限制）。
因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。
对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：
①房地产权利的设立和行使的限制;
②房地产使用管制;
③房地产相邻关系的限制。
3.房地产区位因素
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
、
2.2人口因素
现在的中国人口已经超过13亿，随着时间的增加，社会的进步，人口就越来越多，但是领土面积是不变的，所以房地产的需求是不会减弱，反而会增加，这样的话房地产的价格不会降低。
2.3制度政策因素
全国“两会”已经在京召开，房产调控具体走势如何，相信不久就会揭晓，不过目前有关部门已有明确态度，就让我们先来看看他们的意见。
近日，房地产权威专家住建部政策研究中心副主任王珏林在接受有关媒体时强调:
中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。
中央政府2021年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。
住建部政策研究中心主任秦虹表示:
今年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，房地产市场发展也是确定的。
调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；
另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。
全国政协委员清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在前几日全国政协委员参加的“实业强国圆桌会议”上表示，现阶段房地产调控的任务远没有实现，实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，调控不应松动而是应继续加大调控力度。
蔡继明表示，房地产调控就是“挤泡沫”，可以允许房地产行业有一定的“泡沫”，但“泡沫”过多，就是虚拟经济了，就脱离了实体经济，就会产生很大风险。
现在就是要挤掉过多“泡沫”，让房价回归到合理的水平，使房地产作为实体经济能够健康发展。
据北京中原市场研究部统计，包括北京上海杭州重庆等17个城市前后出台
了不同的微调政策，内容涉及限购门槛土地出让普通住宅标准放宽公积金税费优惠及购房补贴等，但这些微调政策最终都被中央制止了。
像去年末佛山发布“限购放宽令”，不到一天便被禁停；
今年初，安徽芜湖楼市新政4天就“流产”；
近日，上海楼市限购新解释也7天即夭折。
可见，国家对房地产调控的态度很坚决。
住建部一位负责房地产市场监管司长日前明确表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”已经被“叫停”。
他强调，露头就打，决不允许地方政府在房地产调控上“唱反调”。
2.4经济因素
①利率因素。
利率升降对房地产价格有着很大的影响，我们主要从成本、需求和预期收益三个方面来分析。
从成本的角度来看，贷款利率的升降会增加或减少房地产开发的投资利息，从而增减房地产成本。
从购买需求的角度来看，如果购房贷款占购房资金的主要组成部分，那么贷款利率的升降也会增减购房者的成本，进而对购房需求产生抑制或促进的作用。
②物价因素。
房地产价格也是物价的一种。
但是由于房地产具有特殊性，因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。
一方面，物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化，因此当一般商品物价上涨时，房地产价格也随之变动。
例如房地产建筑材料价格、建筑设备价格以及人工费用的增长，都会引起房地产价格的进一步增长。
但另一方面，房地产价格的增长，又会引起贷款抵押能力的增加，刺激投资和消费，使得一般物价上涨。
因此，房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。
③居民收入因素。
居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素，我们知道，边际消费倾向随着收入的增加会逐渐减小，但由于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品，因此，收入对房地产价格的影响具有特殊性。
2.5社会因素
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。
一、政治安定状况
政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。
一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、
置业的信心，从而会造成房地产价格低落。
二、社会治安状况
社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。
房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
三、城市化
城市化也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。
城市化的具体内涵包括4个方面：
①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移;
②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚;
③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新;
④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。
城市化是一个必然过程。
衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此一般采用城镇人口占总人口比重这个单一指标来测度城市化水平。
这一指标又被称为城市化率。
一般地说，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。
四、房地产投机
房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。
2.6国际因素
现在国家与国家之间的交往越来越密切，国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。
影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。
（1）世界经济状况
世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。
如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
（2）国际竞争状况
房地产是不可移动的，不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间
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