张家界山水国际大酒店可行性实施报告Word格式文档下载.docx
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“五.一”期间全市接待游客39.8万人次，实现旅游收入2.33亿元，创历史最高水平。
旅游市场进一步扩大。
国在继续扩大华南、华东市场的同时，已拓展到华北、东北、西北地区；
海外在继续扩大港澳台、日本市场的同时，新开辟了韩国、东南亚市场，并着手启动了西欧、美国市场。
旅游消费水平继续提高。
每人每天国游客在市消费385元，海外游客消费146美元，人均逗留3.9天。
市政府依法治旅游步伐加快。
市编制了《旅游产业发展规划》，市政府先后出台了《旅游质量监督管理办法》等8个旅游行政法规，使市旅游行业管理步入了依法治旅的轨道，旅游环境明显改善。
在“十一黄金周”期间，市成为全国21个重点旅游城市中游客满意率最高的三个城市之一。
“创建”工作圆满完成。
通过三年积极“创建”，市荣获了“中国优秀旅游城市”的称号，武陵源景区在荣获“全国文明示景区”称号的同时，还与黄龙洞景区一起通过了AAAA级旅游区的认定。
1989---2000年全市旅游收入情况
年份
旅游业总收入（万元）
各项构成在旅游业总收入中所占比重（%）
客房
收入
餐厅
门票
交通
商品
娱乐
其他
1989
2491
22.0
22.9
5.4
8.2
26.7
1.9
13.0
1990
2765
28.4
21.6
10.3
10.2
16.6
0.4
12.6
1991
4436
29.7
20.7
14.3
12.9
0.3
11.8
1992
5528
14.8
20.1
20.3
4.6
9.7
1993
7500
28.8
19.9
18.1
4.9
9.1
1994
1300
30.2
20.0
15.5
6.6
17.6
2.5
7.6
1995
25680
32.8
24.6
7.5
3.0
2.6
1996
30356
36.4
30.6
13.3
5.8
4.3
3.6
6.1
1997
41649
27.2
26.4
14.2
6.7
7.1
5.3
13.2
1998
65576
15.0
7.7
27.0
19.0
3.9
1999
94624
10.9
25.1
4.0
7.4
2000
194106
13.1
13.9
17.0
29.1
10.6
5.0
11.3
表二1989---2000年全市旅游外汇收入情况
外汇券（万元）
万美元
10
—
50.0
9.0
40.0
1.0
65
27.5
28.7
33.9
8.6
0.6
0.8
387
15.3
10.4
71.3
1.8
406
49.8
9.4
37.4
2.0
242
35.4
12.3
52.0
1875
47.5
39.0
6.5
165
192
221
409
18.9
30.4
12.4
2159
10.7
26.0
23.2
7.2
15.1
2905
14.7
12.5
5.2
25.7
6.3
表三1989—2000年全市接待旅游人数情况
单位:
人次
1989年年
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
接待旅游人数
564884
721086
1261070
1511357
932000
110000
1600000
1825824
2076588
2075517
3273541
5130862
1.国旅游者
548638
710628
1235283
1478332
898405
1088426
1585146
1803517
2055316
2045163
3122027
4928930
2.海外旅游者
16846
10458
25787
33025
33595
11574
14854
22307
21272
30354
151514
201932
1）同胞
270
6978
7960
9032
16516
3594
4014
8598
7176
23412
116038
122169
2）港澳同胞
15628
2167
16071
20984
15742
5567
5519
8300
9950
1718
27016
38569
3）华侨
38
45
154
73
---
93
1160
1101
605
201
699
4）外国人
910
1268
1602
2936
1337
2320
4161
4308
3541
5023
7761
41194
#日本
200
615
586
410
554
1370
1516
1599
4090
3726
20436
韩国
116
1399
5741
印度尼西亚
12
4
5
19
18
170
64
78
22
495
375
马来西亚
162
3814
菲律宾宾
70
7
1
110
15
113
211
98
331
泰国
8
29
69
95
144
130
219
278
442
6278
新加坡
84
143
62
653
435
582
301
312
91
148
1596
印度
13
英国
51
145
109
133
72
121
134
132
161
法国
21
42
44
94
60
57
56
14
66
德国
36
92
127
108
24
意大利
41
88
49
3
2
104
瑞士
瑞典
6
43
30
荷兰
俄罗斯
215
美国
171
333
193
305
451
203
216
318
404
542
加拿大
55
35
39
46
99
117
71
214
119
澳大利亚
31
136
20
17
77
89
新西兰
34
其他国家
118
290
430
279
775
831
658
253
1409
十.一黄金周
五.一黄金周
2001年
春节黄金周
（一）景点接待旅游人数合计（人次）
283616
398001
237191
61886
404768
1.武陵源核心景区
185606
269842
153145
46462
274215
（1）森林公园
47195
65247
34842
10632
70729
（2）吴家峪
29314
43600
25988
8607
56830
（3）水绕四门
5406
9706
8197
993
19994
（4）家界
1470
1249
486
——
2041
（5）天子山
2283
3753
713
2856
（6）贺龙公园
24139
40287
（7）黄狮寨索道
39571
53615
31810
11364
53510
（8）天子山索道
36228
52385
39639
10928
57182
（9）观光电车
11470
3938
11073
2.黄龙洞
47482
64128
35624
9951
64058
3.宝峰湖
14254
15250
8652
2876
10844
4.茅岩河
16620
13776
7003
16065
5.秀华山馆
7365
7926
7912
8746
6.普光寺
4628
5506
2808
3169
7.苏维埃纪念馆
541
319
8.玉皇洞
353
58
9.卧虎公园
183
10.土家风情园
14229
2597
11440
11.烈士陵园
2561
1460
12.九天洞
5661
7047
1598
5620
13.贺龙纪念馆
1100
250
1230
14.澧水漂流
1264
231
1020
15.天平山
790
400
16.五雷山
10295
1089
2268
17.龙王洞
1022
2121
18.娄水漂流
791
1515
（二）全市旅游收入（万元）
23323
14353
2253
25807
表四全市旅游黄金周接待情况
2.3.市酒店的基本概况：
2.3.1目前酒店市场状况：
市拥有星级酒店29家，床位5813，全年的客房入住率53.9%。
大部分酒店外观都显旧，而且酒店设施落后，酒店管理水平不高。
酒店仅能满足旅游者居住的要求。
对游客想作为休闲度假的游客要求是不能达到一个理想的要求。
作为世界知名的旅游名胜“”的名气是相当不陪衬的，在大力开发旅游产业的今天，开发建设高素质的星级宾馆是的当务之急。
现将的酒店的现状作以下所述：
1．建筑风格传统守旧，建筑的外立面没有新意且没有鲜明的特点；
2．缺乏在规划上的有效设计，整个所有的酒店在这方面都没有对规划方面进行处理；
3．配套设施没有跟上酒店的规模，基本上满足不了来此旅游的客户的需要：
4．各家酒店的物业管理极其缺乏，严重的阻碍了酒店的形象和质素；
5．各酒店的硬、软件不足；
2.3.2酒店市场的发展趋势：
酒店在服务行业中有着特殊的地位，它是反映当地（区）的经济发展的晴雨表和当地（区）的消费水平，现代的酒店业，它除了提供客户基本的住宿外还充分考虑了酒店的附加值和品质的提升，如配以好的“中西餐厅、咖啡厅、商务会所、休闲馆等功能配套，从而大大提升酒店的附加值和酒店品质。
酒店最早的原始雏形为当时的兵站，后进一步的转化脱变都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每一个角落都有各类酒店物业的身影，酒店作为一个传统的产业仍经久不衰，欣欣向荣，这个具有千年历史的行业，正在勃发着生机。
经济的发展，人们生活水平的提高，更加速了酒店的发展，这时单纯的传统守旧的酒店业也开始受到了市场的冲击，传统的酒店行业有以下几个特征：
1、经营风格及模式守旧，缺乏科学化、规化的管理；
2、经营人才的缺乏，缺少软件上的支撑；
3、建筑设计风格、规划设计、环境、配套设计旧，造成酒店品质低下；
4、酒店配套功能的缺乏，使之缺少现代酒店应有的特性；
现代的酒店不仅要在门面上做足功夫（设计、配套、规划），且应在管理、经营上下足功夫，这也是我们通常所讲的硬、软件法，而现今，中国的酒店行业除了一些经济发达城市特为注重硬软件建设外，如北京、上海、、、等地，其它地区（陆地区）则没有较大的特色。
酒店是一项投入较大的行业，它一共分为两大部分，前期投入（建造阶段）；
二后期投入即运营阶段，在这过程中两者皆不可缺，且在运营中，经营的风险在存在，根据目前市场测定一般酒店前期运行阶段（一般为二至三年）是亏损的，之后，酒店才会转盈，当然，我们也不能排除其它因素，市场是变动的，我们只能去按市场之规律进行调控，但却不能从根本上控制，故现代酒店业是一个投入较多风险也较大，但收益也较高的行业，根据市场有关报道，一般酒店（宾馆）只要经营了二、三年以上，就可确定其开始赢利，更不用说酒店的投资回报率有时高达100%以上。
如何减去投资的风险，特别是减少前期投入风险是现代发展酒店业的投资者所关注的问题：
“既要赞钱，又要减少风险”怎么去做呢？
这时一种新型的酒店投资浮出水面，闪亮登场，成为大家关注的焦点“一种以旅游为嫁接，又同房地产相结合的酒店新产品正式出台—产权式酒店，产权式酒店出现的背景：
1、中国的经济高速发展，各项配套、基础设施的逐步完善，带动相关产业的发展；
2、人们生活水平的提高，消费空间增长，房地产从只有满足居住条件发展到以投资为主的多用途房地产新开发模式；
3、中国顺利的加入WTO，经济一体化，带动全球人气转移；
4、假日经济的热旺及中国成为世界上最大的、最受欢迎的旅游国家；
5、传统的房地产业竞争激烈，使得众多发展商另筹高策，于是，创造出了（边缘地产）旅游的新类项目—产权式酒店。
3.市场研究
3.1旅游业的市场环境：
从1999年开始,每年出现2个旅游“黄金周”，城市人的全年法定节假日有14天，如果加上各类其他旅游休闲时间，总体闲暇时间将会加长。
这意味着我们迎来了一个新的时代——休闲时代，也意味着一个新的产业的形成——休闲产业。
我们之所以在地区引入新的房地产经营模式开发产权式酒店，并且计划在异地进行销售，就是抓住购房人对未来旅游度假这种休闲产业蓬勃发展的心理判断及市场潜力的默化，以旅游消费的日常消费作为开发的出发点。
我国大城市居民收入在不断提高的同时，用于旅游的花费也不断增加。
在国家统计局针对2000年10大城市收入、消费情况调查中，市居民家庭人均可支配收入达2.1万元；
市、上海市、北京市、市居民家庭人均可支配收入已达1万元以上。
市人均旅游支出超600元，上升13.5%；
天津居民在假日期间外出旅游人数大幅上升，家庭人均旅游消费支出增长21%；
居民2000年人均自费旅游支出增长63.8%；
市市居民旅游消费成了“假日消费”新亮点，外出游览名胜古迹甚至出境领略异国风情，成了居民假日消费的重要容；
、等城市的旅游消费也有不同程度的增长。
世界20大旅游目的地的国际旅游接待人数
（单位:
千人次）
排名
国家与
地区
接待人次（000）
1998/1997年增长率（%）
1998年占总量份额
70000
4.1
11.0
西班牙
47749
46395
-2.8
7.3
34829
2.2
5.5
25750
0.9
中国
25073
墨西哥
19810
2.4
3.1
11
18825
27
9
波兰
18820
-3.6
奥地利
17352
4.2
2.7
16511
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