房地产专有名词与流程Word文件下载.docx

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可支配其標的物而且具有彈性及永久性之物權。

所有人在法令限制內，得自由地使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

◎何謂持分？

當數人共同擁有某一個標的物時（建物或土地），每一個人所持有的部分。

◎何謂容積率？

容積率係指地上層建築物總樓地板面積與該建築基地面積之百分比率，而地下室建築面積除了做為停車場及空調設備外，均需計算在內。

實施容積率是為了使都市內的公共設施不致超載、以維護居住品質，而針對都市土地之利用強度、密度做某些程度的規定及限制。

◎何謂建蔽率？

係指一塊建築基地內，其建築面積與基地面積之比例。

◎何謂建坪、實坪？

建坪：

就是所謂的建築物坪數。

實坪：

使用面積扣除大公、小公的坪數

◎何謂使用面積？

不動產移轉是以登記為效力要件，因此買賣房屋的標的是以不動產所有權狀上的產權登記面積為準。

而依照目前地政機關之規定，所有權狀面積包括以下三個部分：

（主建物登記：

即所謂的室內面積，包括客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等面積。

（附屬建物登記：

即所謂的連接主建物室內面積之附屬部分，如陽台、花台等。

（公共設施登記：

即所謂的建物所有住戶共同使用分攤之部分。

◎定型化契約依照我國消費者保護法第二條第七款的規定，定型化契約是指「企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。

」「定型化契約」的名稱，學者的說法並不統一，除稱為「定型化契約」外，也有叫做「附合契約」、「標準契約」、「一般契約條款」、「普通契約條款」、「標準契約條款」、「契約標準格式」等。

它的內涵有二個重點，

1.第一，這種契約條款是為了大量締約的需要，而事先擬定的契約條款。

其重點並不要求使用定型化約款的人必須自己擬定條款的內容，只要使用人是基於要和大多數人訂約的目的而擬定的即可，至於條款內容是由使用人擬定或是由同業公會所制定，都不影響它的性質。

這種契約的特色，是不重視相對人的個別因素，而將交易條件同一（統一）化，以利使用者大量使用，避免因個人磋商所帶來的不便。

2.第二，這種條款是由使用人單方擬定後，再提出與相對人訂約。

其重點在於，當事人雙方並沒有逐條磋商契約內容。

條款的內容是由使用人單方所決定，另一方只能就條款內容表示接受或不接受，如果一個契約條款是經過當事人雙方個別商議而簽訂，它就不是定型化契約條款。

◎不動產說明書

房仲對所銷售之房屋製作的說明書，內容包含謄本、地籍圖、使用分區證明、增值稅、周遭環境等資料之說明。

◎何謂公告現值？

為每一地價等級之平均地價，由各縣市政府公佈，並做為土地所有權人申報地價的依據。

目前依規定公告地價每三年應調整一次，以為徵收地價稅之依據，地價公告該年，即以公告地價為公告現值。

◎成交價格指買賣雙方兩相願意達成交易之最終價格。

◎委託價屋主委託仲介公司銷售之價格。

◎買賣不破租賃於租賃期間，出租方將房屋出售給第三者，其租賃契約對買方（新屋主）仍屬有效，不得以契約無效為由要求承租方搬遷。

◎OpenHouse利用星期六或星期天密集打廣告，派人員駐守在房屋現場，等待客戶上門，這是房屋仲介業比較積極促銷房子的方式。

◎估價指業務人員考慮市場成交價格、大小環境、交通狀況、公共設施及該物件之其他競爭條件後所評估出的房地產價格。

◎斡旋金房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出「斡旋金」制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。

所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。

當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

◎要約書目前內政部提出官版要約書，配合行之有年的斡旋金制度，供消費者自由選擇，公平會亦希望仲介業者自87年九月一日起全面實施。

即消費者在委託仲介業者購買房屋時，除了支付斡旋金以外，亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項，而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。

若屋主同意買方之價格及條件後，買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

◎使用斡旋金或要約書之注意事項

1.在支付斡旋金之前，買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件（如標的物現況說明書）、買方條件（如是否符合重購退稅條件）及付款條件（如賣方售價、貸款方式）。

2.斡旋期間一般以三到七天為限，屆時仍未談成可再延期，斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。

3.當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還，業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用，可要求業者在合約書中載明，目前是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。

4.斡旋金金額在十萬元以內可使用現金，十萬元以上最好使用台支或個人支票，抬頭以屋主做為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓。

5.應在斡旋解除條款中註明，若屋主不賣，多久以內須退還，及屋主收了反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。

◎查封

即對債務人提供擔保之不動產限制其處分之登記。

◎抵押權對於債務人或債務人以外之第三人不栘轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。

◎契約之解除當事人一方，因他方之契約不履行而行使解除權，使契約之效力溯及消滅，回復訂約以前狀態之意思表示。

◎違約金以確保契約之履行為目的，當事人約定債務不履行債務時，應交付之金錢。

◎印花稅銀錢收據、買賣動產契據、受讓與分割不動產契據必須課徵印花稅。

◎契稅

不動產之買賣、取得所有權之買受人，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，因開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅，故土地移轉買受人不須繳契稅，而房屋之栘轉，買受人須繳契稅。

◎登記簿謄本我國土地登記採登記生效主義，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；

其效力之發生，係以登記簿所登載之資料為準。

登記簿可分為土地登記簿及建築改良物登記簿，乃設於土地登記機關之法定簿冊，其內容可分為三大部份：

標示部、所有權部、他項權利部。

任何具行為能力之自然人或法人均可向地政機關閱覽或申請登記簿謄本。

◎建造執照建築物之新建、增建、改建及修建，向主管建築機關請領之執照。

◎使用執照建築物建造完成後之使用或變更使用，應領使用執照。

◎起造人建築物之起造人為建造該建築物之申請人。

◎工作天能實際施工的天數而言。

將日曆天扣除無工作或國定例假及星期例假日下工作之天數。

◎完工日一般契約之規定不一，以「申請使用執照日」或「實際領得使用執照日」為準。

◎開工日起造人會同承造人、監造人依建築注規定，向建築處申報開工，並在工地現場實際開始工作。

◎主建物

各區所有建物得單獨使用，非屬附屬建物之室內部分。

◎附屬建物較常受一般購屋人注意之附屬建物為陽台、露台、平台、花台，即供主建物使用之建築設施，原則上與主建物相連，從屬於主建物。

◎陽台係指直上方有遮蓋物之平台。

◎露台直上方無任何頂遮蓋物之平台。

◎公共設施樓房各個獨立使用部分具有單獨所有權，此稱為區分所有建物，而對於共同使用部分則定為各區分所有人共有，一般稱此共有部分為公共設施。

◎公設比（公共設施比例）即公共設施分擔面積除以建坪面積後所得之商數謂之。

◎大公/小公目前並無明文定義出「大公」與「小公」的區別，一般坊間所謂「大公」泛指所有住戶全體共同使用分攤的公共設施，如屋頂突出物、大廳、門廓、地下避難室與樓梯間、法定停車位、機電設備室、水塔及公用遊樂空間等。

「小公」則指當層樓的個別住戶使用分攤部份，如當層樓梯及電梯間、花台、露台及走道等。

•大公，係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。

•小公，係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者），如電梯間、通道、走廊、門廳等。

◆買賣房地應繳納哪些稅費？

哪些是賣方應該負擔的？

哪些又應該是買方負擔的呢？

買賣房地應繳納之稅費有下列幾項：

1.印花稅：

即買賣房地契約書應由買方按契約書上所記載的價款數字貼印花稅票千分之一。

2.監證費：

按房屋申報價或評定現值抽取百分之一。

3.公證費：

房地買賣如依公證法做成公證書，可免再申辦監證及繳納。

4.監證費。

公證費是依契約書所載價額計算如下：

（一）房屋價值未滿三千元者均收三十元。

（二）超過三千元者，速算式如下：

27元＋房價×

1/1000

5.土地增值稅：

土地若有買賣移轉，應按土地漲價總數額依法繳納土地增值稅，並以賣方為納稅義務人。

若土地無漲價無增值，則雖有買賣移轉，也是免稅。

6.契稅：

買方應於契約成立之日起三十日內，向當地主管稽征機關申報契稅，其稅率為契價之百分之六。

所謂契價，通常並非實際買賣價格，就房屋而言，多是最近一期課徵房屋的現值。

7.登記費：

買方應依法按權利價值或申報地價之千分之一繳納登記費。

8.書狀費：

辦理土地總登記或土地權利變更登記，所發給之土地所有權狀及土地他項權利證明書，每張應繳費額如下：

9權利價值未滿三千元者為三元。

10三千元以上未滿一萬五千元者為六元。

11一萬五千元以上未滿三萬元者為十五元。

12三萬元以上未滿三十萬元者為三十元。

（

13三十萬元以上者為六十元。

以上各項稅費，買方需繳納：

印花稅、監證費或公證費、契稅、登記費、書狀費等。

而賣方需繳納土地增值稅。

◆依法令規定及交易習慣，房屋賣賣雙方應付稅費各為何？

買方：

（一）契稅

（二）公（監）證費（三）印花稅（四）地政規費（登記規費、書狀費…等）（五）買賣及抵押設定代書費（六）房屋火災保險費（辦理房屋貸款時負擔）（七）銀行貸款查詢費（無自用住宅貸款適用）賣方：

（一）土地增值稅

（二）屋日前房屋稅及地價稅（三）交屋日前水、電、瓦斯、管理費等（四）抵押權塗銷代書費e.財產交易所得稅

◆房地產謄本可以透露哪些訊息？

購買已完工的成屋首要事項是查閱所有權狀，所有權狀是所有權人的憑證，但購屋者在付定金之前並不能完全仰賴所有權狀，還必須向地政機關申請土地或建物登記簿謄本。

每一地號土地及每一建號房屋之登記謄本都是由「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」組成，並按順序記載登記。

標示部：

謄本標示部標有面積，核算是否與權狀吻合，但有時公共設施面積在權狀上沒有標明，須從公共設施謄本才能算出。

從建物謄本查基地座落欄是否與土地謄本的地號吻合，須就此地號調出謄本，查明是否有此屋主持分，若無則顯然房屋座落在他人土地，日後易有紛爭。

從建物謄本標示部的主要建築材料欄，看其建材標示和實際房屋建材是否吻合。

建物謄本中主要用途為何。

土地謄本地目欄若為「道」表示屬道路用地，此時須查看房子是否在此道路用地上，如果屬實，房子便有被拆除的危機。

土地謄本備考欄是否為洪水平原管制區，若房子座落在河川附近，就須特別留意；

若是，就得到水利局查明，萬一在一級管制區，就有被拆除、徵收的可能。

所有權部：

所有權部主要是記載所有權人及其權利範圍、住所及所有權狀字號，購屋者可根據這些記載明瞭對方是否為所有權人，而且也可查對方持有的權狀字號與登記簿上是否相同。

最重要的是，查其備考欄或其他登記事項欄是否有限制登記、查封等字眼，否則將無法過戶。

他項權利部：

他項權利部是記載地上權、抵押權、典權、地段權等登記情形。

查看是否有本物以外的建物或土地一起擔保，以致抵押權大於買賣價款時，在簽約前須請屋主部分清償，若銀行不做部份清償，則須全部塗銷，否則得先簽約保留款項予代書，俟屋主清償後再交予屋主，才能保障自身權益。