苏州工业园区城市规划管理技术规定修订稿.docx
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苏州工业园区城市规划管理技术规定修订稿
工业园区城市规划管理技术规定
（修订稿）
第一章总则
第一条（目的依据）
为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民国城乡规划法》、《省城乡规划条例》等有关法律、法规、规章和规，制定本规定。
第二条（适用围）
本规定适用于工业园区中新合作区围各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中新合作区外参照执行。
第三条（规划建设理念）
园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。
第四条（特定区域）
园区管委会可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。
特定区域的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。
在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。
园区现行特定区域围见附录一。
园区规划管理部门可根据需要另行制定特定区域的规划管理规定。
第二章用地管理通则
第五条（新增城市用地分类）
园区建设用地按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。
表2.1新增城市用地分类和代号表
新增城市用地类别代号
新增城市用地
新增城市用地类别表述
中类
小类
类别名称
Rx
宿舍、公寓用地
单独占地的宿舍、公寓用地
Rxx
学生公寓用地
单独占地或位于地块用地边缘能够单独划出的学生宿舍用地
Rxl
老年公寓用地
老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用地
Rxj
酒店式公寓用地
由专门物业管理公司进行统一管理的酒店服务式公寓
Rxd
单身职工宿舍用地
单身职工集体居住的宿舍区，包含小型配套服务设施用地，一般结合便利中心集中布置
Rc
居住区公共服务设施用地
单独占地的居住小区及以下各级公共服务设施用地
Rcz
小区综合公共服务设施用地
居住小区综合性公共服务设施用地
Rcj
小区级教育设施用地
单独占地的中小学、幼托等居住小区配套教育设施用地
Cb
商办混合用地
商业办公混合用地
Cr
商住混合用地
商业居住混合用地
Mx
创新型产业用地
从事高新技术产品的研制、开发或提供技术外包服务和业务流程外包服务的企业用地
BD
白地
在短期不能明确性质的用地或综合性用地
HD
灰地
需逐步“退二进三”的工业用地
第六条（兼容性控制）
建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划的要求，并遵循土地使用兼容性原则，按照《省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性的相关规定执行。
《省城市规划管理技术规定》建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划管理部门根据该建设项目对围环境的影响和基础设施的条件核定其适建围。
凡需改变经批准的规划用地性质或超出《省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性规定围的，应对规划进行调整，按规定程序批准后可实施。
第七条（建设强度控制）
各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规定的要求。
园区特定区域、重要节点地区、轨道站点边地区、旧区更新地区的开发、改造等特殊建设项目，建设强度确需突破本规定要求的，可结合有关专项规划、城市设计等要求进行论证，论证可行的，经批准后执行。
第八条（建设地块管理）
已取得规划可的建设项目，因上位规划调整造成用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，且规划论证可行的前提下，经批准后可按原核定建筑规模建设，但不得改变用地性质、降低绿地率、减少公益性设施配置、影响城市空间形态。
因开发建设需要，相邻的两块或多块用地确需调整合并的，应符合以下要求：
（一）地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；
（二）若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证地块合并后各功能建筑面积的比例不变，并应符合相关规划控制要求。
第三章建筑管理通则
第九条（建筑退线）
（一）建筑缓冲带距离控制
建筑缓冲带是指主体建筑物（一般以建筑外墙为参照）与城市道路、公路、铁路及水域规划边线之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。
绿化缓冲带只能用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施。
间距缓冲带中可建设停车场、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平米的垃圾收集点、警卫室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。
表3.1建筑缓冲带控制距离
道路、地界分类
建筑退红线（米）
备注
城市道路
快速路、主干路
≥15
其中绿化缓冲带控制距离为10米，间距缓冲带控制距离为5米
次干路
≥10
其中绿化缓冲带控制距离为5米，间距缓冲带控制距离为5米
支路
≥5
其中绿化缓冲带控制距离为3米，间距缓冲带控制距离为2米
公路
高速公路、国道、机场路、高速公路连接线
≥30
以绿化缓冲带为主
其余公路
≥20
以绿化缓冲带为主
铁路
≥50
以绿化缓冲带为主
河道边线
≥10
以绿化缓冲带为主
（二）建筑物后退建设用地边界距离控制
建筑物后退建设用地边界按表3.2的规定执行。
表3.2建筑后退建设用地边界距离
地界分类
建筑退红线（米）
备注
相邻同性质地块公共地界
居住建筑
≥9（低层、多层住宅）
≥15（高层、中高层住宅）
应同时满足日照间距要求；以绿化缓冲带为主
工业建筑
≥8（建筑高度24米以上，包括24米）
≥5（建筑高度24米以下）
以绿化缓冲带为主
相邻非同性质地块
公共地界
≥10
以绿化缓冲带为主
地下建筑退
道路红线
在确保施工安全的前提下，地下建筑距离地块边界最小间距为5米，同时开挖不得突出道路红线
与公共地下空间连接时除外
第一十条（建筑间距）
（一）建筑间距控制应满足《省城市规划管理技术规定》的相关要求，并综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。
（二）CBD区域的建筑按非居住建筑计算建筑间距，若CBD区域外有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足相关建筑日照要求。
（三）东环路地区的新建建筑，若边有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足相关建筑日照要求。
（四）酒店式公寓按非居住建筑计算建筑间距。
第一十一条（出入口）
（一）地块边有一条以上城市道路时，出入口应设置在较低等级道路上。
同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于100米。
城市主干道上不宜开设地块出入口，禁在道路展宽段、港湾式公交站场设置出入口。
（二）地块出入口位置与城市主干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于80米；与次干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于50米（以上起算点为城市道路红线交叉点）。
与桥隧坡道起止线的距离不宜小于30米。
（三）居住小区一般应至少设置2个出入口；商业、办公建筑宜单独设置人行出入口，主要人行出入口前应留有适当的集散场地；面积小于1公顷的工业地块，只允设置1个出入口。
（四）出入口的宽度一般为6～10米，特殊情况下可放宽至12米。
道路机非分隔带开口可在出入口宽度基础上放宽6米。
（五）对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根据情况另行申请，但必须进行交通影响分析，并应满足相应的规要求。
第一十二条（停车设施配建）
（一）停车场（库）应当遵循以配建停车为主、路外公共停车为辅、路边停车为补充的原则。
建筑物配建停车指标应当符合表3.3的规定，其中机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。
表3.3建筑物停车配建标准
建筑类型
机动车
非机动车
计算单位
车位
计算单位
车位
住宅
低层住宅
车位/户
2.0
车位/户
/
144㎡以上单元式住宅
车位/户
1.5
车位/户
2.0
144㎡以下单元式住宅
车位/120㎡建筑面积
1.0
车位/户
3.0
酒店式公寓
车位/户
0.8
车位/户
2.0
优租房、经济适用房
车位/户
0.3
车位/户
3.0
单身宿舍
车位/套
0.3
车位/100人
70
酒店、宾馆
四星级以上（含四星）＊
车位/客房
0.7
车位/客房
0.5
四星级以下
车位/客房
0.5
车位/客房
0.5
办公
行政办公
车位/100㎡建筑面积
0.7
车位/100㎡建筑面积
3.0
其它办公
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
4.0
餐饮、娱乐
车位/100㎡建筑面积
1.7
车位/100㎡建筑面积
4.0
商业
大型商场＊
车位/100㎡建筑面积
1.0
车位/100㎡建筑面积
3.0
配套商业设施
车位/100㎡建筑面积
0.4
车位/100㎡建筑面积
５.0
大型超市、仓储型超市＊
车位/100㎡建筑面积
1.5
车位/100㎡建筑面积
５.0
医院
综合医院、专科医院
车位/100㎡建筑面积
1.0
车位/100㎡建筑面积
1.5
社区配套医疗卫生机构
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
2.0
影剧院＊
车位/100座位
3～5
车位/100座位
20
展览馆、博物馆、图书馆
车位/100㎡建筑面积
1.0
车位/100㎡建筑面积
5.0
会议中心＊
车位/100座位
10.0
车位/100㎡建筑面积
10.0
体育场馆＊
车位/100座位
4.0～6.0
车位/100㎡建筑面积
20.0
教育
小学、幼儿园
车位/100学生
0.8
车位/100学生
8.0
中学
车位/100学生
1.0
车位/100学生
60.0
中专、职校、大专院校
车位/100学生
5.0
车位/100学生
50.0
游览场所、公园
车位/公顷占地面积
2.4
车位/100㎡建筑面积
0.2
交通枢纽
火车站＊
车位/千名旅客设计量
3.0
车位/千名旅客设计量
4.0
汽车站＊
车位/千名旅客设计量
3.0
车位/千名旅客设计量
4.0
工业
普通工业厂房
车位/100㎡建筑面积
0.2
车位/3名员工
1.0
创新型产业用房
研发用房
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
1.0
服务外包用房
车位/100㎡建筑面积
0.5
车位/100㎡建筑面积
2.0
仓库
车位/100㎡建筑面积
0.05
车位/3名员工
1.0
注：
1、上表中指标为最低控制值；
2、综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算；
3、三星级及以上酒店、大型餐饮娱乐设施、剧院、博物馆、图书馆、展览馆按每1000㎡建筑面积配建一个旅游巴士停车位；
4、一般工业厂房货车停车位按1车位/3000㎡配置，仓库货车停车位按1车位/800㎡配置；
5、带“＊”的建筑停车配建指标为建议值，具体指标宜通过交通影响分析确定；
6、根据不同的停车分区要求，停车配置标准可依照停车调控系数进行调整。
第一十三条（建筑层高）
（一）住宅层高
1、住宅主体层高不得超过3.5米，不得低于2.8米；
2、架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，净
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