房地产销售人员培训教程终版Word格式文档下载.docx
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仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
A普通仓库用地（W1），B危险品仓库用地（W2），C堆场用地（W3），
5、对外交通用地（T）
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通及其附属设施等用地。
共分为五类
A铁路用地（T1），B公路用地（T2），C管道运输用地（T3），D港口用地（T4），E机场用地（T5）
6、道路广场用地（S）
市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。
A道路用地（S1），B广场用地（S2），C社会停车场库用地（S3），
7、市政公用设施用地（U）
市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地
8、绿地（G）
市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。
9、特殊用地（D）
特殊性质的用地
10、水域和其它用地（E）
第三节经济技术指标
1、用地性质
【概念】某一地块按《城市建设用地规划与分类标准》划分的土地利用的类别。
2、建筑容积率﹙建筑面积密度﹚
【概念】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
【说明】容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值﹙好的居住区高层不应超过5，多层不超过3，通常不含地下室）
【计算】容积率以公式表示如下：
容积率=总建筑面积/建筑用地面积，或者建筑容积率＝总建筑面积/总占地面积
3、建筑密度﹙覆盖率﹚
【概念】地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。
【说明】建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。
计算公式为：
建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积
【计算】建筑覆盖率=建筑基底面积之总和/地块用地面积，规范中所提建筑密度均为上限值，即须小于或等于。
4、绿地率
【概念】地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积的比率（%）。
【说明】绿地面积的计算包括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地，但不包括屋顶、天台和垂直绿化。
规范中所提绿地率均为下限，即须大于或等于，《中华人民共和国城市规划法》中规定，城市新建区域的绿地率不小于35％，旧城区或者改造城区的绿地率不得小于30％。
【计算】绿地率=绿地面积总和/地块用地面积×
100%，或者绿化率＝总绿化占地面积/总占地面积（红线内土地总面积）。
5、建筑限高
【概念】地块内所有建筑物室外地坪起到其计算最高点不得超过的最大高度限值。
【说明】有关建筑物高度的计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P218）的有关规定执行，即沿路一般建筑物的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，H≤1.5（W+S）。
对于濒临航空港口的城市，要遵循国家有关航空净空控制的相关规定。
6、建筑退线（建筑退让）
【概念】地块内建筑物垂直投影外轮廓线必须后退于地块边界的距离限值。
【说明】规范中所提建筑退线均为最小距离限值，即须大于或等于。
有关建筑物退让的计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P216）的有关规定执行。
7、日照标准（日照间距）
【概念】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。
【说明】日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。
日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。
日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射面积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。
1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；
其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。
有关住宅建筑物的日照间距计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P215）的有关规定执行，即24米以下的低、多层居住建筑平行布置时，住宅建筑的日照标准间距L≥1.73H，H为南侧新建建筑高度。
8、配建停车位（汽车停车率）
【概念】地块内必须建设的与建设项目相配套的机动车停车位数，居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率。
【说明】规范中所提配建停车位数量为下限，即须大于或等于。
有关停车位的计算方法遵照《呼和浩特市城市规划管理手册》（P221）中的有关规定执行，即居住区和居住小区的汽车停车率不小于35％，地面汽车停车率不宜超过10％，商贸办公建筑的停车位按照1.0---0.4个/100M2来确定。
几个常用的专业术语
道路红线：
规划的城市道路路幅的边界线。
建筑红线：
城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线,又称建筑控制线。
两者的关系
建筑红线总是依赖于道路红线而存在，建筑红线≥道路红线，如下图所示：
第四节居住区规划
1.居住区用地
【概念】居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
2.住宅用地
【概念】住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称
3.其他用地
【概念】其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
4.公共服务设施用地
【概念】公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
5.道路用地
【概念】道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
6.公共绿地
【概念】公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
7.公用建筑面积
【概念】公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
第五节呼市总规
第六节呼市发展史
呼和浩特（蒙古语意为“青色的城”），位于内蒙古自治区的中心地带，自古以来就是我国北部边疆的战略要冲和边陲重镇。
新中国成立后，成为内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化的中心。
改革开放以来，呼和浩特被国务院确定为国家历史文化名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。
呼和浩特，蒙语意为：
“青色的城”，故有“青城”之称。
自然地理条件得天独厚，北枕阴山，南临黄河，东依蛮汗山，西与包头接壤，是一座有着450多年建城史和深厚历史文化底蕴的塞上名城，是内蒙古自治区的政治、经济、文化、教育、金融和信息中心。
第七节呼市总规修编概况
城市总体规划（1996-2010年）
目前正在实施的《呼和浩特市城市总体规划》是1996年编制完成的，于1999年6月经国务院批准开始实施。
规划确定的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。
2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。
（1995年城区居住人口82.1万人，城市建设用地84.65平方公里）
城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。
依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。
突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。
把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。
国务院于1999年6月批复《呼和浩特市城市总体规划（1996-2010）》
城市规模：
到2010年城市实际居住人口110万人
城市性质：
呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。
城市规划区：
2100平方公里
城市总体规划（2005-2020年）
第八节呼市城市发展战略
“东抑、西联、南拓、北控、中优”
东抑：
自治区和市两级党政中心外迁至城市东部小黑河西侧，如意园区的南、北，这必然刺激带动周边地区的开发建设。
由于城市东部的发展受到白塔机场的制约，应抑制该地区的发展，不宜向小黑河以东发展。
重点打造城市门户形象和环境质量，建成区市两级行政办公中心。
西联：
实现金川、金山园区的统一合并，以呼和浩特经济技术开发区为品牌，按照“一区多园、市区（旗）共建、分园管理”的模式，集中力量建设新型大园区。
南拓：
以锡林南路和金桥新市区及小黑河生态景区改造为支撑，引导城市向南拓展，建设南新市区。
中优：
城市中心区以优化城市环境，提高城市品位为主，努力改善人居环境，保护名城风貌。
第九节呼市发展格局构想
一市四区
依托产业
各具特色
协调发展
逐步形成“旅游在回民区，办公在新城区，居住在赛罕区，发展在玉泉区”的城市格局。
从空间格局来分析，呼市将来的主导发展方向必然是南面，向北发展的可能性几乎为零，因为如果呼市要向北发展，必须要突破三重制约因素，这对城市未来的空间架构的形成是非常不利的，在实际建设中，也很难实现这一战略构想。
第一重制约因素：
京包铁路。
京包铁路横穿呼市城市北部，占地面积较大，对城市的影响最大。
城市道路与铁路正线相时，要设分离式立体交叉，穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声昼间不超过70分贝，夜间不超过55分贝，国家有关规定也明确提出：
城镇建设用地宜避免被铁路、重要公路和高压输电线路所穿越。
这些因素的影响，铁路线两侧是不适宜作为居住建设用地的，对于城市的各种工程管线的敷设，也要做技术处理，从根本上决定了呼市未来发展是不宜突破铁路线的。
第二重制约因素：
京包高速公路
《城市道路涉及规范》规定高速公路与城市各级道路交叉时，必须采用立体交叉。
高速公路两侧30米，都属于高速公路保护区范围，任何单位和个人不得从事永久性的开发建设活动。
第三重制约因素：
大青山和水源地
大青山横亘呼市北部，选用地下水水源时，水源地应设在不易受污染的富水地段。
城镇建设用地应避开山洪、风口、滑坡、泥石流、洪水淹没、发震断裂带等片段灾害影响的地段；
并应避开片段保护区、有开采价值的地下资源的地下采空区。
二：
空间格局形成解析
1.回民区旅游资源
回民区位于呼和浩特市的西北部，境内有历史悠久的乌素图昭、清真大寺、天主教堂等宗教活动场所，还有中国革命教育基地乌兰夫纪念馆，青少年素质教育基地---内蒙古青少年生态园，更有风景秀丽的大青山沿山旅游景区。
大青山自然风景区，位于呼和浩特市北9公里，京包铁路、呼包高速公路、110国道，北绕城路横贯脚下，向北有通向武川公路，交通十分便利。
风景区内沟谷纵横，沟内水流常年不断，森林茂密，现有森林面积16万公顷，山峰林立，空气新鲜、环境优美、自然景观丰富，风景区内山泉长流不息，富含有多种矿物质，为纯天然无污染的上等饮用水资源，春夏之季，山花、杏花灿烂、争奇斗艳、绿盖山顶，入秋则层林尽染，果实累累。
区内主要自然景观区植被完整、森林茂密，既有国家保护树种，亦有大量的经济植物，还有种类较多的野生动物。
经过近几年的努力，目前大青山沿山旅游带建设成效显著，以半亩地莜面大王和园外园为龙头的餐饮、住宿、休闲、农家观光旅游已初具规模，段家窑滑雪场正在抓紧建设，呼和浩特北极光滑雪场已开始运营。
回民区制定了以草原旅游和民族、民俗风情旅游为主，以森林、冰雪、宗教和历史文化旅游为辅助，集观光、会议、宗教活动、滑雪度假等多种为一体的旅游业发展目标。
综合大青山沿线的生态特征和发展趋势，将大青山生态旅游带总体规划设计为四大旅游景区：
一是乌素图人文生态旅游区；
二是坝口子生态旅游度假村；
三是段家窑体育休闲旅游区；
四是乌素图国家森林公园。
本规划符合国家和西部地区经济发展要求，对于调整产业结构、培育支柱产业、增强综合经济实力，发展我区旅游业经济具有十分重要的战略意义。
第十节呼市前景预测
第十一节中山路商业圈解析
呼市的中、高档写字楼大多分布于中山路、新城大街、海拉尔路、大学路、乌兰察布路。
其中以中山路的写字楼最具代表性、档次也较高，从配套设施、规划设计、物业管理都可以说是呼市写字楼的典范。
如首府广场、诚信数码广场、巴黎广场、国贸大厦、大天酒店、盘古商厦等，且大多处于中山路最为繁华的路段，紧领呼市的交通主干道，交通便利，人流量大，具有明显的易识别性，这里也是呼市政府重点打造的CBD的中心。
第十二节智能化小区和住宅（了解）
1.1智能大楼的内容：
1、中央网络集成管理中心
2、结构化布线系统
3、计算机网络及物业自动化系统
4、楼宇自动化系统
5、火灾报警及联动系统
6、综合电子保安系统
7、车辆管理与收费系统
8、声讯、视听，同声传译系统
9、交互视讯点播系统
10、智能一卡通：
（门票、考勤、巡逻、消费）
11、公用通讯系统
12、公共广播及背景音乐系统
13、卫星接收及有线电视系统
14、自动寻呼与内部无线通讯系统
15、智能照明控制系统
16、电源工程及保护系统
17、电梯、空调、锅炉发电机组等机电设备
18、机房设备工程
19、系统集成与总线管理
20、智能建筑工程及管理系统
21、智能建筑工程技术咨询与工程顾问
22、智能建筑综合管理方案
1.2智能化住宅
1、概念
指通过家庭内部网络（或者称家庭总线），把家庭内（包括电脑、电视、音响、电话、录像等条件信息设备和住宅设备连成一体，一起并入网络之中，与住宅外部环境相连，特别是都可以与互联网相连，从而提供工作、学习、娱乐等服务。
创造具有多功能的信息化居住空间，构成一个完美的网络化空间家庭，它主要包括室内联网位置的每个电话信息插座，可以随时与外界沟通，有电脑插座，可连接局域网运行，从而实现在家中上班，网上浏览，网络购物，收发邮件等；
有闭路电视接口，即可实现家庭的保安监控，也可通过交互式电视系统进行视频点播等娱乐活动，从而达到“秀才不出门，纵览天下事”的理想境界。
此外，室内温度与照明控制系统能够根据家庭环境的变化，自动调节室内温度和湿度，监控系统还会在下雨时自动关窗，阳光爆晒时自动关闭卷帘，家里没人时，暖气会自动调低，智能化特征非常明显。
具有相当于住宅神经的家庭网络，能够通过这种网络提供各种服务。
2、智能化小区：
对其有一定智能化程度住宅小区的统称，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，并以综合布线为基础，由网络将在一定地域范围内的若干智能住宅连接起来，以及实现园区内各种公共设施，智能管理的集合，它服务于社区的需要，提供安全、舒适、方便、节能，可持续发展的生活环境。
智能小区有三个重要组成部分，即①注重未来对宽带数据剧烈增长需求的接入传输网络。
②保证家居安全和自动化功能的家庭智能化网络终端。
③以及提供多元信息服务和园区公共物业管理中心。
智能小区应满足以下要求：
对区内居民提供“舒适、安全、方便”的家庭生活空间，“以人为本”、“节能为重”和“环境优先”的原则是智能化设计的重点；
安全防范和网络通讯是智能小区最主要的功能。
具有信息高速公路的家庭入口，有快捷、全方位的信息交换功能。
提供丰富多采和高品位的文化娱乐生活，提供包括儿童教育，成人教育在内的多层次家庭和业余教育服务。
提供家庭保健，远程看护服务。
小区物业管理以“高效、周到、系统”为目标，能在更大程度上满足区内住户的需求，服务于居民。
3、智能小区的构成：
智能小区的基本功能：
安全防范、通讯网络、物业管理三大功能块，并通过集成布线子系统将这三大功能连成一个系统。
1、智能化小区有公共集成布线子系统
通信网络
小区有智能控制中心，目的是保证小区内住户的安全隐私有效管理
①小区内及周边环境的安全监视和安全防范
②家庭的警报防范及小区的报警响应网络
③小区内的停车场管理系统
④家庭“三表”的自动抄送传输
⑤通信联络的畅通，保障视、音频传输
小区有物业管理子系统，能以一卡通室或各项收费遥控抄表、计量、收费，即三遥
第二章建筑部分
第一节建筑概论
一:
建筑风格与流派
详见专题《世界建筑风格及流派》
建筑形象
三：
中国古代建筑基本知识
四：
中西方建筑的理念探索
详见专题3《中西建筑的探索》
第二节住宅设计
一：
有关的概念
开间（宽度）
【概念】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
【说明】住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
进深
【概念】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
【说明】进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
层高
【概念】上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
【说明】它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高
【概念】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼面或地面至上部楼板底面之间的垂直距离。
标准层
【概念】指平面布置相同的住宅楼层。
自然层数
【概念】按楼板、地板结构分层的楼层数。
中间层
【概念】底层和最高住户入口层之间的楼层。
地下室
【概念】房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室
【概念】房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2.
户型设计
居住空间
【概念】卧室、起居室（厅）的使用空间。
卧室
【概念】供居住者睡眠、休息的空间。
起居室（厅）
【概念】供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
厨房
【概念】供居住者进行炊事活动的空间。
卫生间
【概念】供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
阳台
【概念】指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等直上方设有遮盖物者的空间，（封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积）。
。
平台（露台）
【概念】供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的直上方没有任何屋厅遮盖物之平面部分。
过道
【概念】住宅套内使用的水平交通空间。
壁柜
【概念】住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
吊柜
【概念】住宅套内上部的贮藏空间。
玄关
【概念】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
【说明】居室是家庭的"
领地"
，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断
【概念】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
【概念】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
走廊
【概念】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
三其它一些术语
1.裙楼
【概念】指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公
2.消防电梯
【概念】专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能
3.客梯
【概念】住户人流用梯有相配套安全配置保障
4.货梯
【概念】用以运送货物电梯
5.管道井
【概念】用以布置各类管道的空间井道
6.井筒
【概念】指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方
7.抗震烈度
【概念】建筑抗震设计安全设防标准，呼市抗震基本烈度为8度，局部为9度。
9.卫浴三大件
【概念】洗脸盆、浴盒、坐式马桶
10.厨具五大件
【概念】洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机
11.室内配置
【概念】指房间／客厅／浴厕／厨房／阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。
12.格局
【概念】单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。
13.座向
【概念】指房屋之方向（朝南、东佳，朝北次之，朝西最差）。
14.栋距
【概念】建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离（宽／应最少8米）。
第三节单体设计
一基本概念
1.建筑面积
【概念】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
【说明】建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
2.使用面积
【概念】房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，即住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
【说明】计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
3.公用面积
【概念】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
【说明】开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
4.实用面积
【概念】是"
建筑面积"
扣除公共分摊面积后的余额。
5.居住面
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