房地产项目山西兴县前期策划方案.doc

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房地产项目前期策划方案

撰稿人：

胡永杰

2012年01月28日

目录

第一部分宏观分析………………………………………………2

一、城市概况…………………………………………………………2

（1）城市基本概况………………………………………………………2

（2）城市条件价值建议…………………………………………………3

二、城市发展价值………………………………………………………4

（1）经济发展状况………………………………………………………4

（2）经济基地建设………………………………………………………5

（3）城区发展规划………………………………………………………6

（4）“十二五”目标任务………………………………………………7

第二部分区域项目分析…………………………………………8

一、区位分析…………………………………………………………8

（1）地块定向……………………………………………………………8

（2）区位价值优势………………………………………………………8

二、项目区域房地产市场现状与分析…………………………………9

（1）市场现状……………………………………………………………9

（2）政府对房地产市场的政策…………………………………………9

（3）项目分析……………………………………………………………10

（4）项目发展预测分析…………………………………………………10

（5）结论与建议…………………………………………………………10

第一部分宏观分析

一、城市概况

（1）城市基本概况

1、地理位置

兴县位于山西省西北部、吕梁市北端，东接岢岚、岚县，南连临县、方山，北邻保德，西与陕西省神木县隔黄河相望。

全县现辖7镇10乡，372个行政村，822个自然村，总人口30万人，其中农业人口24.6万人。

全县国土总面积3168平方公里，居山西省各县（市、区）之首。

县城旧城建成区面积4.5平方公里，总人口8万人。

人均道路面积2.4㎡，城市化水平为12％，自来水定时供水普及率85％，供热普及率5％，瓶装石油液化器普及率25％，污水、垃圾储量率为零，各项指标均低于全省及全市的平均水平。

2、城市地位与资源

1）历史文化

兴县是著名的革命老区。

1934年，兴县第一个党组织碾焉村党支部成立；1937年11月，中共兴县县委成立；1940年，兴县全境解放，同年，在兴县设晋西北行政公署；1949年9月成立了兴县专署；1952年撤兴县专署，先后隶属忻州专署和雁北专署；1971年划归吕梁行署至今。

毛泽东同志在此发表了《在晋绥干部会议上的讲话》和《对晋绥日报编辑人员的谈话》，兴县随之成为享誉中外的一片红色土地。

改革开放以来，党和国家领导人胡锦涛、江泽民、温家宝、曾庆红等以及历任省委书记、省长都曾亲临兴县，寻访红色故土，慰问老区人民，关心和支持老区建设。

2）资源优势

全县已探明的矿种有煤炭、铝土矿、铁矿、硅、煤层气、石墨等23种，多数矿种品质优良，易于开采，其中煤铝属优势矿种。

全县储煤面积约2000平方公里，占国土总面积的63%，是河东煤田的重要组成部分，总储量461.54亿吨，已探明储量93.99亿吨，其中埋藏在1000米以内的储量为71亿多吨，平均发热量7874大卡/千克，属优质动力煤和配焦煤。

铝土矿探明储量2.7888亿吨，远景储量大于5亿吨，分布面积183平方公里，是全省五大铝土矿区之一，三氧化二铝、二氧化硅的平均含量分别为64.61%和7.78%，铝硅比值介于5.81----11.52：

1之间，品位居全省各铝土矿区之首。

煤层气预测储量达2000亿立方。

兴县系相对富水区，自然地表水和地下浅层水总量为1.6亿立方米，人均570立方米，是全省平均水平的1.95倍。

此外，黄河流经兴县82公里，客水丰富（年均径流量293亿立方米）。

3、县域交通

1）现有路网

该县现有东西走向忻黑线、南北走向苛大线贯通全境，县乡级公路四通八达；岢瓦铁路（岢岚至瓦塘）为解决短期交通压力起了重要作用。

2）在建、规划路网

山西省西纵高速岢临高速兴县段全面施工，该线起始岢岚终止临县，兴县境内设计里程共75公里，是该县交通网络的又一条主干道；忻黑线一级公路改造工程年内开工；太原至兴县铁路工程，贯穿太原、古交、娄烦、岚县、兴县总里程175.5公里的铁路，该铁路设计运能5400万吨/年，旅客列车最大时速120公里，项目预估算投资89.8亿元，预计2012年底竣工，该铁路的建设，对带动兴县经济乃至晋西北老区经济的发展具有极其重要的意义；山西省铁路建设的重点工程山西中南部铁路通道工程起点为山西省兴县瓦塘镇，终点为山东省日照市，全长1260公里，山西省境内工程投资概算总额为489.82亿元，目前中铁十二局的五个项目部建设热火朝天，将于2014年投入运营，中南铁路通道建设不仅可以拉动工程沿线经济发展，还可向外输送煤炭、矿产等资源，同时方便群众出行，对整个山西地区的转型跨越发展意义重大；瓦神铁路（兴县瓦塘至陕西神木74公里）有望在年内开工。

这些公路、铁路纵贯形成的大交通网络在县城新区设有互通高速出入口、火车站，将彻底加大该县的区位优势。

4、县城总体布局

1）总体规划模式

扩容提质、重点西移、建设新区、改造旧区、一城两组团（如图1-1所示）。

图1-1兴县县城总体规划图

2）新区规划建设范围

东至张家圪埚村与南通村交接处，西至蔡家崖旧桥，南北以两山分水岭为界。

3）新区规划结构

新区规划结构为“一心、一廊、三片”。

一心：

公共服务中心；一廊：

蔚汾河景观走廊；三片：

河东片、河南片和河北片。

新区规划面积4.5平方公里，比旧县城略大，其中河东片用地约1.1平方公里，河南片用地约1.05平方公里，河北片用地约2.35平方公里。

目前已实现规划完备、土地剥离、项目开工，这对于从根本上改善人居环境，为工业基地提供居、购、医、学等后勤保障，意义重大。

（2）城市条件价值建议

以县域规划推动建设县城新区为契机，在当地经济快速增长的背景下，分析新区建设性质，建设目的，建设方向，新区建设初期地价较低，周边社会服务、学校、医院等众多良好条件，铁路、高速等交通便利的状态下投资价值十分明确，项目目标定向为兴县县城蔡家崖新区，初步建议新区河北片地块投资建设。

二、城市发展价值

（1）经济发展状况

1、抓住机遇，乘势发展

2001年，山西省根据前三年农民人均纯收入、人均国内生产总值、人均财政收入的情况，将兴县列为全省35个国家重点扶持的贫困县之首。

为认真贯彻中共中央、国务院《关于促进中部地区崛起的若干意见》精神，按照国家发改委的部署，结合山西实际，国家确定山西省4个城市比照实施振兴东北地区等老工业基地有关政策，50个县（市、区）比照实施西部大开发有关政策，兴县就在其中，这为兴县的发展提供了很大的政策支持。

2006年，建国以来山西省第一个规模最大的循环经济综合基地项目---山西省兴县资源环保型循环经济综合开发示范基地获批，其发展前景十分光明，兴县县委、县政府制定的发展规划是：

开发煤炭带动电力和煤化工，发展电力带动铝业和水泥、铁合金、镁合金等建材业，通过产业与产业之间的链接，构成一个规模较大的、不断延伸、辐射的循环经济圈，拉动县域经济的整体快速发展。

“转型发展是世界潮流，也是我国实现可持续发展的战略之举，更是山西的根本出路。

”山西省委书记袁纯清说，“循环经济则是山西加快转变发展方式的必由之路，也是资源型经济转型发展的基本路径。

”目前，山西煤与非煤产业齐头并进的新格局业已形成。

依托煤、延伸煤、超越煤的理念已深入全行业，以煤为基、多元发展、全面构建循环经济的转型发展模式已步入快车道。

“‘十二五’乃至今后很长一段时期内，山西作为全国能源基地的地位不会改变，煤炭工业对山西经济社会发展所起的支柱作用无法替代。

尽管这两年我们煤炭工业转型发展取得了重大进展，但与科学发展观的要求、山西转型跨越发展的需要相比还有一定差距，我们要继续扑下身子埋头苦干，扎实做好各项工作。

”山西省省长王君强调。

2010年12月，国家正式批准山西成为“国家资源型经济转型综合配套改革试验区”，这是全国第一个全省域、全方位、系统性的国家级综合配套改革试验区，也是国家首次以资源型经济转型为主体设立综改试验区。

《山西兴县资源型经济综合开发示范基地规划》，这是第一个被国家发改委受理的县域经济规划。

该《规划》以科学发展观和“五个统筹”为指导，以积极有序推进城镇化进程，引导和控制县域城镇体系与乡村居民点合理布局与科学发展为中心，以促进工业化、城镇化和农业产业化的协调发展，使经济、社会、环境效益相统一为目标，抓住城乡经济结构调整和区域空间结构优化两条主线，突出人口集中、产业集聚、基础设施与社会服务实施共享和空间分区管制的调控思路，确定基础设施建设、城区布局、资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产、公共服务设施等综合目标；原则上确定交通、通讯、能源、供水、排水等实施布局，为该县构建了科学合理的城乡空间体系，为实施“五五兴县”战略绘制了具体蓝图，成为实施“五五兴县”战略的纲领性文件。

照此，基地累计总投资约510亿元。

到规划期末----2015年的产能目标为：

年产2500万吨煤炭、煤炭入洗能力2500万吨，2700MW发电机组，80万吨氧化铝、28万吨电解铝、3万吨镁合金、20万吨铝镁合金及铝合金制品，180万吨甲醇深加工120万吨二甲醚，240万吨水泥，1.2亿块烧结砖。

所有工业项目全部投产达效后，年销售收入300亿元，年实现利税100亿元，吸引当地劳动力5万人，兴县农民人均年纯收入可提升到4500元以上，县级财政收入和城乡居民收入水平将进入山西省强县行列。

2、近年经济指标

2009年，兴县地区生产总值18.2亿元，规模以上工业增加值8.2亿元。

固定资产投资25.6亿元，三项增幅均居吕梁市第一；财政总收入3.58亿元，增幅居吕梁市第三；农民人均纯收入1740元，增长10%。

2010年兴县地区生产总值完成36.2亿元，增长38.2%（如图1-2所示），是“十五”末6亿元的6倍多；规模以上工业增加值完成26.3亿元，增长107.2%，是“十五”末6686万元的39倍；社会消费品零售总额达到3.8亿元，同比增长16.7%，是“十五”末2亿元的1.9倍；实现财政收入6.6亿元，同比增长84.3%，增幅居山西省第一，是“十五”末7586万元的8.7倍；一般预算收入1.8亿元，同比增长22.3%；城镇居民可支配收入11115元，同比增长8%，比“十五”末6713元净增长4402元；农民人均纯收入2050元，增长17.8%，比“十五”末1075元净增长975元。

图1-2兴县近年经济指标图

2011年，兴县地区生产总值增长38.5%，达到50亿元；财政总收入增长104.5%，达到13.5亿元，一般预算收入增长87%，达到3.36亿元；固定资产投资增长15.4%，达到30亿元；社会消费品零售总额增长24.2%，达到5亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长10.2%和16.3%，达到12250元和2385元。

3、经济发展目标

“十二五”兴县经济社会发展的目标定位是，以循环经济为发展模式，按照“以煤为基，多元发展”的思路，发展较为完备的煤、电、铝、化、材产业循环链，紧紧抓住山西省“国家资源型经济转型综合配套改革试验区”的巨大机遇，积极争取政策，努力将兴县建设成为山西重要的资源型循环经济工业基地和资源型经济转型综合配套改革试点县，以100个项目、1000亿投资为抓手，实现经济总量的根本性跨越。

到2015年，全县GDP达到200亿元，财政收入达到50亿元；城镇化率提高到60％；城镇居民人均可支配收入超过3万元，农民人均纯收入力争达到9000元；森林覆盖率达到35％，城区绿化覆盖率达到20％，城市