通州房地产市场研究报告Word文件下载.docx

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新城框架

建设以一城（中心城）为中心、五镇相拱卫、双走廊（中心城—西集城市发展和城市经济增长走廊、马驹桥—永乐店产业发展走廊）交相辉映的现代化新通州。

新城建设

通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳80万人口以上，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市行政、文化、服务功能区为中心，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。

运河城市段开发

通州将加快运河两岸建设,在运河以东地区以低密度、生态型建筑为主，重点发展文化教育、娱乐休闲、旅游观光、会展博览、行政办公等功能，充分体现田园风貌和运河文化内涵。

运河以西地区以高密度、智能型建筑为主，形成高低错落、疏密有致、标志性建筑相辉映的城市建设密集区，重点发展总部经济、商务贸易、金融保险、餐饮服务等功能，充分体现城市发展的时代特色和现代气息。

与此同时，在三河交汇处以及西海子公园区域重现运河源头历史文化缩影和水上景观。

六环路沿线开发

在完善城市功能方面，通州将加快六环路沿线地区开发，承接旧城的部分教育、医疗、文化、体育、办公等功能。

在六环路与运河交界地带规划建设城市行政、文化、服务功能区，集中布局行政办公和博物馆、档案馆、图书馆、影剧院、会议会展中心等现代城市设施，使之成为中心城的“心脏”和“城市名片”。

特色小城镇建设

通州将以现代化为目标，紧密结合"

一城五镇"

的战略部署，统筹安排区域性基础设施、社会服务设施和生态环境建设，集中力量，加大投入，全面提升中心镇开发建设的档次和水平。

突出特色，大力发展交通枢纽型、产业基地型、旅游商贸型、综合开发型等独具特色的小城镇。

结合生产力布局调整，积极发展一般建制镇，引导乡村居民点适当集中。

充分发挥中心镇和一般建制镇各自的优势，加快形成布局合理、功能完善、特色鲜明的具有较强吸纳、聚集和辐射能力的现代城镇体系，全面加快城乡一体化进程。

通州商业市场现状分析及预测

现状：

商业设施不足以满足以本地消费需求

《京通核心商业地产白皮书》显示，从2003年到2006年，通州开发的住宅小区达到了1000万平方米。

在通州置业的“新移民”在短短几年的时间里增长多达40万人。

这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，具备一定的消费能力，但通州的商业水平却很难让这些“新移民”在通州消费。

据通州区投资促进局透露，2000年以后在通州建成的新小区，80％周边没有中型以上的商业网点。

住在这些小区的人购物青睐于十里堡华堂商场、蓝岛大厦和贵友商场。

去年，贵友的近30亿元营业额中，有10亿元是通州市民消费的。

而在华堂和蓝岛，营业额的35％和20％来自通州市民。

规划：

今后要建8个重点商业区

通州今后将建设8个重点商业项目：

滨水休闲商业区；

体验街区；

在京沈高速建设主题消费区；

在主题公园的附近建设主题公园商业集群；

在世纪星城建设大型综合性购物中心；

建设一个现代流通批发区；

在张家湾镇通州工业区建设家居产业示范园；

在温榆河旁边建京东生态商务园。

预测：

高中低档商业类型都会有

通州商业现在比较缺乏的是中高档的百货店，尤其是缺乏品牌的社区连锁便利店。

未来，中心商业占50％，社区商业占50％，人均生活的商业体量为1．5平方米，营业面积总量到2020年将达到176万平方米。

通州的经济应该坚持多元化的方向，高中低档商业类型都要有，并根据人口结构的变化适当引入外资、连锁商业企业进驻，通州区政府和开发企业按照此思路进行了科学的商业规划，并引进家乐福、沃尔玛、华堂商场、百安居等一批跨国连锁机构在通州落地。

1）交通现状

交通现状：

进入通州有六环、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道5条高速公路；

还有朝阳路、朝阳北路、广渠路延长线3条城市主干线、地铁八通线。

存在问题：

虽然已经有了3条城区与通州新城的城市主干线，一条地铁八通线，但是新城与城区的高速公路交通现状依然拥堵；

新城六大组团内交通网络需要进一步完善与加强。

2）未来交通发展

通州区生态商务园规划范围内首条主干路－温榆河西路（朝阳北路～潞苑北大街）规划方案通过市规划委审查并获批复。

温榆河西路（朝阳北路～潞苑北大街）南起朝阳北路，向北经规划四路、常营中心沟、规划三路、规划二路及规划一路，至潞苑北大街，道路全长约为2.2公里。

该道路规划为城市主干路。

设计行车速度为50公里/小时。

道路红线宽40米。

两广路延长段全线开工，该段修建将使沿线物业价值迅速上扬。

通州区东关大桥设计方案通过市规划委审查并获批复。

通州区东关大桥道路工程线位西起新华大街，东至潞河大街。

其中新建东关大桥桥长约为330米。

新华大街及潞河大街按城市主干路标准设计，设计行车速度为60公里/小时，道路红线宽均为60米。

通惠南北路道路工程通过市规划委审查并获批复。

通惠南北路按道路整治工程进行改造，道路南起玉带河大街，向北经新华大街、通惠河南侧路、通惠河、通惠河北侧路、永顺西街、金海街、芦庄南街及芦庄北街，与外环西路相接，道路全长约为1991米。

该道路工程按城市主干路标准设计，设计行车速度为40公里/小时，道路红线宽度为40米。

1）北京市通州区人口发展趋势及展望

20世纪 

90年代以后，通州区人口再生产实现了由高出生、低死亡、高增长类型向低出生、低死亡、低自然增长类型的转变，为21世纪全区的经济、社会、资源、环境协调发长和可持续发展创造了良好的人口环境。

按目前的生育水平预测，“十五”期间，全区人口仍然能维持在现有水平，人民生活水平将有明显提高。

但未来十年也会受到其他因素影响，使人口数量有所变化：

一是生育水平将呈上升趋势，受计生政策影响，独生子女进入婚育期，外来人口增多，进京户口开放等，将使人口出生增多，总和生育率将有所上升。

二是育龄妇女人群增大，80年代出生人口较多，今后5年逐步进入婚育期，生育旺盛妇女规模大，人口出生将有所上升。

三是人口结构进一步呈老龄化，老少比在2010年将达到73.49%，抚养问题突出。

四是全区人口机械增长过快，过去10年人口机械增长远远大于常住人口出生数，目前全区社会、经济、就业、交通、学习等还不能适应过快的人口机械增长。

2）CBD的OFFICE一族在通州增长

随着CBD核心区住宅建设的不断加强，中央商务区的商务功能已经逐渐弱化。

基于此。

CBD的规划已明确要做大副调整，即重新强化CBD固有的商务功能。

在此北京下，CBD的OFFICE一族的增长已成必然，而其置业导向将为众多楼盘所关注。

目前通州在售楼盘中，CBD白领一族的购房比例相当高，个别楼盘甚至高达30%以上。

一些项目为了投其所好，无论是案名的包装还是内在的品位也都尽量符合于城市白领的需求。

譬如“摩卡空间”将咖啡文化与居住品位做了有机融合；

而DBC（相约阳光加州）不仅在案名上对CBD进行了重新演绎，而且其所倡导的加州生活方式，也在社区内得到了充分体现，纯阳光板楼、北美风格主题园林、加州风格商业街等等应有尽有。

此外，白领易居、站前巴黎等项目也均将目标客户群直指CBD白领。

CBD白领置业者尤其是第一地买房群体的共性是，因工作年限相对较短，因此储蓄相对较少。

CBD周边的楼盘价格普遍很高。

而同样的钱在通州的可选择余地就太大了。

这样一来，CBD地区白领群体，将来必然也是通州楼盘的最大的消费群体，同样也将占到通州人口的较大一部分。

通州住宅发展迅猛，房价持续上涨

1996年通州的房价是1200元/平米，现在的均价都在5000元/平米左右，地铁沿线的楼盘已经突破6000元/平米，大体上比十年前升值了4倍左右。

近两年以来，通州仍然保持了强劲而持续的增长势头，目前均价约为5600元/平米，相比2004年初的3500元/平米增长近一倍。

随着政府两轴两带多中心规划的出台，确定了未来北京两大重点发展区域——东部发展带和西部生态带，通州正位于东部发展带上，定位为北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，将发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。

通州区距东三环仅12公里，是北京周边区县离市区最近的地区之一。

早期通州楼市以“低品质，低总价”的普通住宅为主，近年来，通州楼市进入了快速发展阶段，尤其是随着CBD核心区域的逐渐扩大，到通州置业的CBD工作人群越来越多。

房价优势使众多在京城东部上班的白领把通州作为他们购买住宅的首选之地。

至今为止，通州楼市的供应品种已十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、精装小户型等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要。

目前通州区域的房地产主要分为四个板块：

位于老城区的新华大街板块（包括北关）；

轻轨沿线板块；

运河以东板块和马驹桥板块。

⏹老城区板块

据通州区商务局统计，现在通州区的商业网点有16752个，但主要网点大部分分布在新华大街沿线，万平米以上的大型商场有6个，3000平米以上的综合超市也有7个。

通州还基本维持着以新华大街为核心的商业中心区的格局，其总量在11万平方米左右。

新华大街沿线配套齐全，交通便利，主要依靠生活品质和完善的配套服务吸引客户。

该区域作为老城区可开发用地已非常有限，在售项目也比较少。

目前只有新华大街北部的北关环岛的财富东方作为大规模项目存在一定量的后续供应。

⏹轻轨沿线板块

该区为城铁八通线通车后迅速崛起的板块，主要分布于城铁沿线果园站至土桥站以及向南可辐射的区域，基本分为三段即果园、梨园、临河里。

该区交通便利，房价适中，非常适合北京东区白领居住，主要依靠交通吸引客户，另外两广路延长线可直接通至此处，目前已分不同路段开始施工，该路的开通已指日可待，届时，更密切了本区与市区的联系。

配套日渐完善，区域内几大社区的入住和商业的开放，已逐渐成为一大优势。

例如新华联家园、瑞都国际、时尚街区等，社区内健身休闲场所、超市、商场、银行、邮局等生活配套设施也设计齐全，已基本形成一个成熟生活区。

去年年底开业的果园家乐福更是为该区注入了活力。

八通线沿线不少楼盘都紧邻绿化带，且规划有大面积公园。

项目品质也不断提高，从早期的新华联家园，到目前的瑞都国际、加州DBC、瑞都公园世家等项目均体现出区域内项目品质已成为通州区的代表。

本区的价格是通州区涨幅最快也是最为坚挺的，目前已居通州各板块之首，价格普遍在5500-7000元/平米。

该区的供应项目也在日渐萎缩，多为老盘的后续开发，但有一定向南扩展的趋势。

⏹运河以东板块

该区以早期的武夷花园为代表，价格相对比较低，主要依靠低廉的价格吸引客户。

由于运河文化广场的修建极大的提升了该区的区域环境，也刺激了房价的增长，同时也吸引了部分养老人群和拆迁户的购买，例如BOBO自由城价格已达5780元/平米，接近八通沿线的价格。

⏹马驹桥板块

马驹桥区域虽属通州区，但由于紧邻亦庄开发区，其区域房地产市场包括购房者、价格等明显受开发区的影响，与通州其他区域形成鲜明的差异。

今年将有数个项目投放市场。

根据北京“两轴—两带—多中心”的总体规划，通州被列为东部重点中心城，新规划的推出加速了通州发展进程。

通州现在的房地产市场非常活跃，主要是因为两大因素：

其一，地铁八通线和京通路的建成通车，缩短了城区与郊区间的距离；

其二，通州素有“CBD后花园”的美誉，CBD区域内的白领阶层为通州房地产市场提供了充足的客户资源。

这两大因素如同催化剂般激活了通州房地产市场潜能，使其快速“变身”，一跃成为京郊新亮点。

地铁八通线的开通及与地铁1号线的连接，使得石景山区和通州区作为京城东西两端的“房地产开发重地”与城市中心一脉相连，带动两区沿线一带的房产增值。

交通顺畅是百姓对地铁两端房产需求的直接原因。

长安街上主要集中的是商务楼和一些国有机关，可谓寸土寸金，除了少数高档公寓外，适合中低收入阶层的居住性楼盘很少，逐渐形成了办公区在中间，居住区在两端的格局。

就像一个“哑铃”，石景山区和通州作为地铁两端，日渐成为长安街沿线的居住区。

近几年，随着北京房地产市场的飞速发展，城区的住宅密度几近饱和，因而四环以外的住宅市场发展就显得格外的活跃。

尤其是东部的通州，离国贸最近，被称为CBD的“后花园”。

目前，通州区一直都是普通住宅和中低档楼盘集中的区域，也有一些别墅项目。

在此置业的多是在东部上班的年轻白领和东三环、四环周边的拆迁户，多以自住为主。

早先的京通快速路以及京通辅路，就已经给通州到城里的交通提供了很大的便利，八通线的开通使沿线物业一直也都在主打城铁牌，房价也不断攀升。

城铁开通后，沿途13个车站连接了CBD商务区与东部的交通，沿线各房地产项目的价格均有不同幅度的提升，并且可以预见未来通州的房价仍有很大的上涨空间。

随着通州八通沿线的物业开发，居住人口不断增加，配套设施也不断升级，目前已与老城区连成一片，发展成为通州的新的中心区，在一定程度上改变了通州的格局。

三、项目区域市场

1、供需状况

1）总体概览

●市区东扩带来大量居住需求。

在《北京城市空间发展战略研究》所设计的“东部发展带”中，通州被明确安排了行政职能，而在《北京城市总体规划（2004年—2020年）》所列的11个新城中，通州被明确定位为“北京未来发展的新城区和城市综合服务中心”，在“新城发展”章节写明通州区是中心城区“行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。

”

●通州向来是CBD上班一族置业的首选地，八通线及即将开通的两广路延长线将会缩短通州与其它区域的时间距离，通州的住宅市场将迎来更多的置业者。

●市场消化速度快，市场供需状况良好。

根据北京房地产交易管理网登记信息，2006年登记已销售面积为967649平方米，供应量和消化量近年来一直处于各区的第3-5名之间，成为北京重要的住宅房地产市场。

2）供应状况

●供应量

2004年及2005年是通州区供应的高峰阶段，目前区域内新增供应主要是原项目后续开发产品。

截止2006年11月20日，通州区共有预售楼盘98个，总可售面积1187833平方米，其中住宅7094套，建筑面积930609平方米，另外225个项目现房在售，共2227套，建筑面积280356平方米。

●供应分布

通州作为北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，交通是决定其它展速度的关键因素，从住宅供应来看，八通线两侧是通州住宅供应最集中、品质最高的区域，而以八通线为界，南北发展已形成明显落差，定位也趋于不同，南城是北京市政府未来的办公地带，围绕其需要，各项配套快速完善，商贸业、展览业正以非常快的速度发展，而北城则主要借助运河优势，发展休闲娱乐事业，数个高尔夫球场相继投入使用，但北城因靠近朝阳区的垃圾处理场和火葬场，在高品质住宅的发展上遭遇瓶颈，商贸业也缺乏发展基础。

●主要供应项目

物业名称

物业地址

产品类别

价格

（元/平米）

开发商

主力户型

销售状况

新城阳光

通州九棵树145号

板塔结合

6500

北京民望房地产开发公司

80-120

90.70%

桃花岛

通州梨园地铁南1200米

花园洋房

5200

北京欣达园房地产开发公司

98%

瑞都公园世家

通州梨园镇颐瑞中二路

板塔结合\板楼

5000

北京东杰房地产开发公司

80-140

66.10%

当代名筑家园

城铁九棵树站东300米

板楼\塔楼

北京筑高房地产开发公司

50-120

74.30%

时尚街区

城铁梨园南云景东路

板式高层\塔楼

6300

北京住总集团

80-90

/

DBC加州小镇

轻轨沿线临河里站旁

板楼

5500

北京卓越房地产开发公司

89.50%

瑞都国际

轻轨九棵树站侧100米

板式小高层

5380

北京瑞景房地产开发公司

80-130

85.70%

世纪星城

通州通朝大街323号

北京顺华房地产开发公司

50-90

71.80%

旗舰凯旋

通州梨园镇云景东路80号

5780

北京昊宇房地产开发公司

80-150

94.10%

站前巴黎

八通梨园站南600米

板楼\板式小高层

6000

北京时代金侨房地产公司

64.20%

财富东方

北关环岛西南

板楼\塔楼\板塔结合

4500

北京顺开房地产开发公司

90%

阿尔法社区

城铁九棵树站南1800米

5480

曼城置业（北京）有限公司

63.50%

3）需求状况

●消化量及售价分析

2005年北京市场总体消化156954套住宅，销售面积达到18461913平米，朝阳区、海淀区、丰台区、通州区是主要成交区域，通州在2005年共销售了13948套住宅，销售面积1439107平米，均价4132元/平米。

2006年通州区共销售住宅9658套，三季度均价4853元/平米，第四季度均价5634元/平米，相比上涨了16.1%，2006年整体销售套数为9658套，相比2005年的15432套有大幅度的下滑，从下图2004-2006年通州区的销售统计可以看出，2006年相对前两年已明显较少，主要是供应有限所造成的，需求仍然很强劲。

2.价格分析

●通州区住宅价格趋势

下图为通州区2006年的住宅价格走势图，可以看出从2006年价格始终保持快速上升的态势，12月份均价已达6059元/平米，比上一季度上涨16.1%，而相比上年同期的3819元/平米则上涨了47.5%。

在供应有所减少的情况下，需求仍持续增加，通州区日臻完善的宜居环境是需求的稳定增长的保证，市场行情将持续飘红，也造成了价格的大幅攀升，第四季度均价约为5600元/平米，且该区已出现7000元/平米的价格。

●分户型价格分析

通州区小户型占总供应面积比例较大，呈现均价高的态势，小户型售价6000元/平米以上的项目较为常见，究其原因，CBD白领的总价承受力是小户型火爆的主因。

大户型由于总价较高，均价低，在5500元/平米左右。

项目名称

面积段（平米）

价格（元/平米）

销售率

巴克寓所

一室

47—64

5700

100%

两室一厅

108—142

5100

两室两厅

82—101

96%

三室两厅

116—135

76%

格瑞雅居

99—120

94%

三室一厅

119—143

当代名筑

42—53

6400

84—87

6200

70—93

5800

一室一厅

66—73

5400

70%

78—95

78%

108—123

87%

花涧溪

120—131

4600

96—103

80%

49—57

49—56

5600

127—142

40%

89—127

50%

3、产品户型分析

以通州区部分在售项目为样本，可得到如下图的区域户型套数比例示意图。

小户型以一室一厅及一室为主，建筑面积段在49到73平米之间，供应量为2434套，占到样本的30%；

80—120平米户型供应为区域主要供应，占到52%；

120—160平米户型占到样本的17%。

下图是样本中各面积段销售比例示意图，从销售上看小户型销售状况较好，销售率达到93%，80—120平米面积段销售率为70%，120—160平米面积段销售率为43%.160—200面积段销售率仅为20%。

5、客户分析

根据掌握的通州区客户资料，对客户资源进行了深入分析，内容涉及年龄、职业、居住区域、职业分布、购房目的。

✓整体客群分析

下图是通州区2006年住宅购买客户类型的示意图，可见本市城镇居民和外省市个人是住宅的主要购买人群。

其中外省市个人比重占51.19%，而北京市整体的外省市个人仅占36.76%，可以看出通州区购房客户该部分高出北京整体水平的近15个百分点。

该部分是通州住宅的最为主要的客户群体。

✓客户年龄分析

经过调研，已购客户的年龄主要集中在30--44岁，占总数年的58%，此年龄的人士多处于事业成长期，属于社会中坚力量，经济上具有一定的基础，但工作年限不长，多为北京东部地区的年轻白领。

该部分人群对未来有着良好的预期，因此其对于生活品质、居住环境的要求和期望值较高，其中相当部分有待经济条件明显提升后购置第二套房的意愿。

✓客户职业分析

此部分客户从事的职业相当广泛，在可统计范围内，行业分布比较分散，其中IT通讯、商贸物流、建筑及房地产、科贸科研、金融保险等行业居多，反映了客户的高知性和稳定的收入来源。

✓通州区客户来源分析

从下图中可以发现，通州区的购房客户的区域分布中，通州本地及朝阳区委绝对主力，分别占到客户总量的31%和25%，两者相加超过一半，是主要客户来源区。

其次较多的还包括东城、宣武、崇文等地，主要是长安街沿线和地铁沿线周边的区域。

✓客户购买性质分析

客户购买性质是指客户置业的用途，分为纯投资客户，自住兼顾投资客户，自住客户。

从样本的分析中，自住客户占到全部客户的65%，自住兼顾投资占19%，纯投资客户占10%，还有6%客户意向不明。

可以看出通州区的购房客户仍以自主为住，另外还有部分在自住的同时看重该区的升值潜力