房地产开发企业工程项目建设内控管理制度汇.doc

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房地产开发企业工程项目建设内控

管理制度汇编

2011年10月

目录

01、工程项目重大事项集体审议制度………………………3

02、岗位职责……………………………………………………………6

03、工程项目中介机构比选委托制度………………………14

04、工程项目和大宗物资招标采购管理制度………………17

05、工程变更管理制度………………………………………23

06、工程现场签证管理制度…………………………………32

07、工程项目设计管理制度…………………………………35

08、工程合同管理制度………………………………………42

09、经济合同管理制度………………………………………46

10、现场监理管理办法……………………………………50

11、工程项目建设资金使用管理制度……………………54

12、工程竣工决算（结算）管理制度……………………57

13、政府性投资项目财务决算管理制度…………………60

14、工程项目竣工档案管理制度…………………………63

15、工程项目交付后评估制度……………………………80

16、工程项目竣工质量验收管理制度…………………………83

工程项目重大事项集体审议制度

1、总则

为进一步规范公司工程项目开发建设的投资、决策、管理行为，实现科学决策、民主决策，防范决策风险，根据省、市、区有关规定，结合本公司实际，特制定本制度。

2、基本原则

2.1、依法决策原则。

遵循国家地方基本建设相关法律法规，确保决策内容合法、决策程序合规。

2.2、科学决策原则。

加强工程项目决策的前期调研论证和综合评估，增强决策的科学性，有效防范决策风险。

2.3、集体决策原则。

根据职责、权限和议事规则，对工程项目建设过程中的重大事项进行集体讨论和研究。

坚持民主集中制，按照少数服从多数的原则作出决定。

3、对象范围

工程项目重大事项，主要指新项目投资、项目设计发包、项目施工发包、工程变更、工程款拨付、合同管理等涉及工程大额投资的相关决策事项。

4、权限设定

4.1、公司成立工程项目建设领导小组，由公司总经理任组长，成员由副总经理、总工程师、工程部经理、财务部经理等组成。

工程项目建设领导小组根据工作内容不同，下设四个工作小组，分别为工程设计审查小组、工程变更审查小组、工程招标审查小组、资金拨付审查小组，四个工作小组组长均应为公司工程项目建设领导小组的成员。

4.2、公司工程项目建设领导小组负责组织协调公司所有工程项目建设全过程的相关决策管理工作。

在工程项目开发建设过程中根据项目实际情况，对需要公司集体研究的重大事项进行专题审议，包括但不限于新投资项目可行性研究、设计发包审议、项目规划方案审议、工程招标方案审议、工程变更审议、合同变更审议、调整资金拨付计划、工程项目奖惩兑现、工程交付后评估、工程管理重大制度拟订等工作。

5、基本程序

5.1、工程项目重大事项提交会议集体决策前应当认真调查研究，经过必要的研究论证程序。

项目开发建设过程中各项业务的主办部门会同工程项目建设领导小组的相应工作小组，组织相应专业技术力量进行专题论证，有必要的邀请外部专家听取意见，并形成书面材料。

5.2、工程项目建设领导小组决策事项应当提前告知所有参与决策人员，并为所有参与人员提供相关材料。

必要时，可事先听取反馈意见。

5.3、工程项目建设领导小组决策会议超过三分之二以上人数方可召开。

工程项目建设领导小组应当以会议的形式进行充分讨论，会议主持人视讨论情况决定可否进入表决程序。

会议对议题实行逐项表决，赞成票数超过应到会人数的半数即为通过。

如持赞成意见和反对意见的人数接近时，可暂缓表决，待下次会议另议。

5.4、紧急情况下由个人或少数人临时决定的，应在事后及时向公司工程项目建设领导小组报告。

临时决定人应当对决策情况负责，公司工程项目建设领导小组应当在事后按程序予以追认。

5.5、工程项目建设领导小组会议的时间、议程、参与人及其意见、结论等会议内容，应当完整详细记录形成会议纪要并存档备查。

6、监督检查

6.1、建立工程项目开发建设重大事项决策的利益公开、利益回避制度。

逐步建立决策的考核评价和后评估制度，健全决策失误纠错改错机制。

6.2、公司依照《国有企业领导人廉洁从业若干规定》的相关要求，结合年度考核对本制度的执行情况进行监督检查。

岗位职责

1、土建施工员岗位职责

1.1、负责对其所承担项目的土建工程管理工作，严格按照国家施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对工程实施质量监督和技术管理。

负责协调好施工单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。

1.2、审核施工单位提供的施工组织设计方案和施工技术措施，并提出合理建议。

及时办理职责范围内的工程现场签证、工程变更联系单的流转和审核工作。

1.3、做好重要部位的技术复查工作，参与单位工程各分部分项的质量验收和评级工作，跟踪管理关键工序的施工，参与隐蔽工程的验收和签证。

1.4、对进入施工现场的各种原材料进行检查，严格按照相关招投标文件确定的品牌、规格、数量、质量等级等要素进行核查。

督促施工单位按规范抽样检验，不合格的不准进场、不得使用。

监督监理单位安排施工单位做好沉降观测点，并对施工单位的沉降观测进行抽查。

1.5、会同设计、监理、勘察等部门参加中间验收、竣工验收及质量评定工作。

配合预决算人员做好工程结算工作，督促施工单位及时整理归档竣工资料。

1.6、每日巡查分管工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。

认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。

1.7、积极学习新技术、新材料、新工艺，根据项目进展情况，提出技术可行、造价经济的合理化建议。

1.8、接到部门领导交办的其他工作任务，立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

2、安装施工员岗位职责

2.1、负责对其所承担项目的安装工程管理工作，严格按照国家的施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对安装工程实施质量监督和技术管理。

负责协调好安装单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向上级反映，请示解决。

2.2、熟悉施工图纸、联系单，参加图纸会审和技术交底，掌握主材型号、设备型号、数量，熟悉管线走向、安装形式。

2.3、按照安装规范，督促安装单位做好预埋工作，不影响土建施工，预留预埋位置准确。

有序安排好材料、设备的物资供应计划。

2.4、认真检查主要材料的数量、规格和质量等级，发现不合格的要当即责令退场，并及时向领导汇报。

验收须认真仔细，发现问题应当即指正，提出处理要求，责令限期整改。

2.5、每日巡查分管安装工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。

认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。

每月及时做好水电费汇总复核工作。

2.6、各单体工程安装质量要确保全部合格，争取优良。

对分管工程的各项原始记录和技术资料要及时整理，会同土建施工员做好工程质量验收、竣工资料审核和工程现场签证工作。

2.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

3、总师办技术管理岗位职责

3.1、参与分管项目的方案设计的招标、会审工作，根据新技术、新规范要求，积极参与初步设计的优化设计，施工图设计的完善等工作。

通过优化设计，实现对项目概算、预算、决算的有效控制。

3.2、负责组织设计交底和图纸会审工作，并审核图纸会审纪要。

承担工程的技术管理，严格按照设计、施工规范审查各个阶段的图纸，会同其它专业技术人员对项目各专业的图纸质量进行全面的协调与控制。

3.3、掌握工程动态，及时处理或报告工程中需要协调的技术问题，负责就图纸协调设计单位、施工单位和监理单位。

3.4、定期与工程部到项目现场进行质量巡查，发现问题与工程部沟通，必要时向上级主管反映。

3.5、负责工程设计变更联系单的起草和流转，及时签复工程变更联系单，涉及工程造价调整的应征询预算人员的意见。

3.6、协助做好工程成本管理，牵头做好工程项目的合同管理。

3.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

4、预算员岗位职责

4.1、严格按有关规定及合同、招投标文件、工程量清单、工程变更联系单等进行工程造价管理工作。

严格按规定做好预决算工作，认真审核施工单位报送的工程量、工程款，严格控制工程造价。

4.2、负责工程建设中有关工程成本的核算、测算、控制工作，作好工程成本的动态管理，并及时报相关部门。

4.3、参与单位工程设计交底，图纸会审，参与工程招投标工作。

认真审查代理公司编制的工程量清单、施工单位报送的单位工程结算书。

工程决算完成内审后，及时报送审计部门批复，并会同工程部做好施工单位工程款结算工作。

4.4、做好预决算统计工作，设置工程成本预算动态管理台账，及时上报工程成本动态统计报表。

4.5、及时了解各种材料的市场价格信息、详细资料，掌握市场动态，并做好其它与预决算有关的资料收集及建档工作。

4.6、做好决算成本、预决算管理的分析工作，参与项目竣工后成本评估工作。

4.7、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

5、前期员岗位职责

　　5.1、根据公司建设计划做好项目的征迁工作，申领征迁许可证，动态跟进项目征迁工作进度，及时办理建设用地规划许可证、土地证。

5.2、协助做好施工前的“三通一平”，负责项目施工用水、施工用电的申请和安装工作，负责办理竣工项目水、电、煤气等开户手续。

5.3、按基本建设程序办理建设项目的报批手续，依法缴纳各类规费、配套费,及时申领建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。

5.4、及时取得项目立项批复，配合总师办做好项目方案设计、初步设计以及交评、环评等专项的评审工作，及时联系政府职能部门签复意见，并做好批复的催办工作。

5.5、负责联系公司建设项目的规划、环保、消防、人防等专项审批、验收工作，牵头做好竣工项目专项验收工作，及时做好竣工项目验收备案。

同时，做好建设项目审批资料的台帐整理、归档工作。

5.6、及时掌握、定期收集政府职能部门对建设项目审批、验收的新文件、新规定、新要求，及时与总师办、工程部沟通。

5.7、积极完成部门负责人交办的其他工作任务，在要求完成的时间内及时保质保量完成任务。

6、销售员岗位职责

6.1、开展市场调查，了解当地房地产市场行情，掌握市场发展趋势。

明确目标市场，从市场营销层面为公司项目开发提供建设性意见。

参与研究项目的总体规划及房产的结构、户型、面积、配套、定价等有关技术经济方案。

6.2、掌握区域内竞争性楼盘的动态情况，根据项目的总体规划要求，开盘前提出定价方案、销售方案报上级审批。

6.3、熟悉本公司可售房源的配套、户型、价格及销售情况，熟练业务技巧，加强与客户的沟通，积极开展对外营销活动。

6.4、及时做好预售合同、销售合同、补充合同，以及客户资料的初审、确认工作，负责销售合同的洽谈与签订，并妥善做好销售档案管理工作。

6.5、准确填写销售日报表、销售周报表、销售月报表以及销售状况汇总表，及时结清房款，定期向公司上报销售统计报表。

6.6、树立良好的服务意识，提供优质的售前、售中、售后服务，及时妥善处理客户纠纷，维护公司利益和良好的企业形象。

6.7、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。