踩盘表模板Word格式文档下载.docx
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建筑设计
Aedas
景观设计
泰古风（泰国）景观设计公司
物业管理
中航物业
占地面积
320000平方米
容积率
绿化率
36%
建筑面积
总建面392190平方米，住宅总建面385190平方米，商业总建面7000平方米
开盘日期及均价（如有分批，请注明）
2012年11月均价11000元/㎡
付款方式及优惠
一次性付清打95折
总户数
4899
已售套数
别墅：
31
公寓：
450
未售套数
47
364
交楼时间
2014年
交楼标准
精装修、毛坯
车户比
2700个
:
1
户型配比
物业类型
栋数
层数
每栋户数
户型面积（㎡）
户数
户数比
别墅
叠拼别墅
33
2+3
2
180
66
%
联排别墅
210
独栋别墅
23
350
海景公寓
板式公寓
4
8—11F
—
50/70/100
570
点式公寓
3
平均28
平均280
55/85/90
840
高层
一梯十户高层
10
2800
一梯六户高层
平均140
55/80/100
420
会所
营销中心\会所
合计
100%
成交情况
已售出别墅：
31套，公寓：
450套
户型点评
热销户型点评
产品的热销与否，主要与客户购买力有关，与物业类型和资源关系不大；
项目规划的优势之一在于资源的均好性，项目一期推售产品都能看到海；
户型配比以及面积段与巽寮市场规律相符——以公寓供应为主，面积段偏小，户型适当创新，客户接受度较高；
限制客户购买的主要原因还是购买力的问题，较高总价的别墅主要靠关系客户消化，开盘热销过后，后续零碎成交几套；
公寓则能够靠散客自然持续消化。
滞销户型点评
园林景观（语言描述或照片示意）
园林风格
主入口
主入口目前还处于施工阶段，楼梯覆盖大型的广告
植被
水景
道路
小品
指示牌
进入巽寮片区后，立有大型广告牌，且项目昭示性强。
其它细节
样板房的风情营造非常用心，新鲜的花瓣散在水台当中。
景观主要卖点
突出自然生态环境，海资源的强势占有。
营销中心（语言描述或照片示意）
各功能区布置
动线
分为3层，一层为接待大厅，利用高差设计，地下一层为洽谈大厅，设有沙盘展示，户型结构展示，吧台等；
动线明确，看湖看海，景观宜人。
1、装饰风格具有滨海风情，设计感极强；
2、工作人员服务到位。
样板房（语言描述或照片示意）
装修风格：
泰式
装修标准：
车库描述
车库正在施工
物业服务及智能系统情况
中航物业服务、深圳格兰云天大酒店管理服务、与网络途家酒店管理
客户特征
来自区域
深圳客户
年龄及家庭结构
35—50岁的
收入层次
2—10万元/月
购买目的
投资、度假
项目内外部配套
项目重点打造的旅游配套包括：
海岛生态旅游度假区、3000亩原生态森林运动公园、南中国最具规模帆艇基地、滨海风情商业街及酒店群、度假休闲公园、坪峙岛火山地质公园、海岛玻璃教堂、风之谷观景带、人工沙滩浴场、半山无边际游泳池等。
楼盘规划特点
楼盘主要卖点或产品特色
楼盘卖点1：
资源稀缺，3000亩原生态森林公园，三大湖：
南湖、东湖、镜湖，美女照镜沙滩，亿万年礁石群，3公里海岸线和滨海线唯一的双海岛—大小坪峙岛等；
楼盘卖点2：
产品稀缺，滨海线唯一户户瞰海酒店式公寓，别墅不仅户户瞰海且带私家泳池，居住舒适度极高；
楼盘卖点3：
顶尖团队，由中航地产所打造，中航地产是一家具有央企背景的上市公司，隶属于中航工业，中航工业是由中央管理的国有特大型企业，旗下物业包括天虹商场，亚达手表,格兰云天酒店等；
中航元屿海的建筑设计聘请了Aedas凯达环球有限公司（香港）进行产品设计，Aedas是全球第二大建筑事务所，业务遍及亚洲、中东、欧洲及美洲，Aedas在2010年国际建筑设计公司综合排名中位居第一；
中航元屿海的旅游规划聘请了国内领先、规模最大的专业旅游咨询集团公司巅峰智业进行度假区的整体规划；
楼盘卖点4：
世界级旅居配套，打造旅游配套包括华南最具规模的国际帆艇运动基地，海岛度假社区：
BBQ、露营基地、海钓基地、火山地质公园等，海岛玻璃教堂，360°
山顶观景餐厅，山顶无边际泳池，10公里海岸登山道和风之谷主题景观带等；
楼盘卖点5：
360°
泛酒店度假服务，一期推出的所有产品将委托两家公司做泛酒店式服务。
A3栋酒店式公寓由格兰云天大酒店提供五星级酒店式管理，A4栋酒店式公寓由途家提供五星标准托管带租服务。
另外，中航物业将提供度假区全方位360°
的度假生活服务，涵盖医、食、住、行、游等；
楼盘卖点6：
区域价值，目前巽寮湾被誉为4A级国家旅游景区，据统计每年有200多万的游客来巽寮湾区旅游，政府与各大上市开发商欲将该区域打造成为中国的马尔代夫，目前进驻该区域的开发商有金融街、合正、富力、世茂、皇庭、合生、万科、华润、莱蒙，以及中航地产。
因此未来片区房价的升值空间可追赶深圳大梅沙片区的目前价值。
项目成功之处
1.地产大势碰到“双限令”，普通住宅与商业，城市高总价投资品遇到很大问题的时候，以旅游产业带动景观资源性土地开发，是目前唯一可以大规模引发消费刚需，重新整合“旅游、酒店、商业、公寓及豪宅”行业链条的非常好的机会。
2.这一项目，是唯一将住宅地产、休闲地产、旅游地产、酒店地产和海岛地产，无缝融合与对接的经典项目。
其一，中航旗下的格兰云天酒店管理公司，将全部接手项目的酒店管理与经营；
其二，独一无二的海岛与水库资源，以及十万级登山道，让项目附属的旅游产业每年获取固定可观的收入；
其三，由于中航控股的“天虹商场”，在深圳商界多年的积累，无论是配套商业百货，还是餐厅酒吧的招商，都不会遇到太大的困难。
3.中航元·
屿海将启动唯一无二的“海岛地产”项目。
也唯有实力与管理品版双重优势的央企开发商，才能在屈指可数的深东可开发海岛中，获取两个小岛进行可持续性经营与保护性开发，服务于高端消费群体的需求。
可以预料多年之后，海岛土地政策支持方面的难度系数会大大增加。
4.中航地产除依托格兰云天“国宾”级标准制定、培养人才外，还借鉴经验，与途家网等网络新媒体加强营销和服务方面的合作，实现精品开发和服务水平上档次。
5.产品营造的度假感受浓厚，产品丰富，景观资源丰富，加之中航前期的配套与营销打造，且产品与区域畅销段吻合。
项目不足之处
深东国际度假区“发育”时间不足，在这一板块中也将形成“强者恒强、弱者恒弱”的格局。
按照国际上类似产品的历史发展规律：
“产业在前，地产在后”，即使同时开发，也一定要具备做好产业配套的先天优势，才会带来更多的地产发展机会。
未来，各个深东项目，产业背景和融资能力的强弱，对于整个项目投资定位的选择，投入与盈利的判断，可否“复制”运营模式等，都将对后续住宅开发与销售、物业的管理与增值产生很大的影响与区别。
销售人员/策划人员对楼盘的看法
他们认为项目优于巽寮其他项目的地方在于项目的品质，一线海景占有，户户看海，产品品质获得广泛认可。
客户对楼盘的看法
项目品质在湾区看来算是上乘，因此价格也偏高，公寓还可以接受，别墅总价较高，即便有购置别墅的资金也会优先考虑其他的投资渠道。
其它（楼盘细节等、来自现场观察）
1.项目产品在巽寮片区属于高端品质，配套体系完善，产品户型优良，强调资源占有，突出海特征；
2.度假氛围营造得非常到位，让人放松身心，不管是置业顾问名片的设计，还是样板房鲜花水台的放置都给人用心的感觉；
3.以帆船为特色亮点，配套丰富。
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